问.
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怎样才能使用MLS系统?
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答.
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只有申请成为我们的会员后,给您分配正式的登陆账号和密码后就可以了。您可以现在就在线申请为试用会员,等我们审核后24小时内给您联系。
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问.
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我用我的账号和密码登陆后怎么不能使用?
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答.
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1、请检查:“会员号“这里是你的会员号而非公司号。2、:密码区分大小写
2、如果还是不行,请联系我们的技术客服:0931-8462822
QQ:121738550 |
问.
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我的密码忘记了,怎么找回密码?
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答.
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联系我们的客服:0931-8462822
QQ:121738550 |
问.
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系统提供哪些培训?
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答.
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系统设置了必修课和选修课。
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问.
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成为会员后是否可以中途退出?
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答.
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可以,会员退会自由。 |
问.
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(未成交,签约中,已成交,暂缓,过期,删除)具体什么意思?
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答.
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1.未成交:
2.
签约中:
这也是在新版中新增的一项,主要考虑是经纪公司房源的有效管理才增加的一项,(经纪公司如果要与购房者成交,不可能马上成交,肯定要有一个期限,这也是不动产的特有性质所决定的),如果一套房源从未成交转到签约中,需要填写的项目有:撤离市场日期,及预定成交日期两项,一旦未成交的房源转到签约中,别的经纪公司将不会与该套房源打交道了。当然了,有的经纪公司嫌此种方法罗嗦,所以未成交的房源也可从未成交直接到已成交,这个稍后我还会再说。
3.
已成交(已售,已租)
已成交的房源,对经纪人来说,可方便地知道房源的成交详细及数量。
5.
暂缓
可以将未成交的房源暂时地撤单,很可能是该大套房源与房主还没有沟通好可该套本身有什么问题的话,可将该套房源从未成交或签约中转到暂缓。
6.
过期
代理结束到期的房源,这可在首页上有提醒,即将要过期的房源会在一周前提醒。
7.
删除
即经纪人删除的房源,并没有真正的删除,而是放到了删除队列中,这点跟windows的回收站类似。以后若后悔了可以将该套房源返回市场。
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问.
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何谓代理制?代理权有几种方式?
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答.
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系统以代理为基础,进入系统的每套房屋,开发商或房主将房产委托给一方,都有明确的代理权,代理制包括以下因素:(1)佣金明确。(2)代理期限明确。(3)代理权限明确。(4)必须明确代理期间以何种方式代理售出的房屋,佣金按照代理权限支付。代理制分四种方式:独家销售权——在代理期间内以任何方式成交卖方都付佣金。独家代理权——与独家销售唯一不同之处是卖主可与自己的客户成交而不付佣金。公开销售权——卖方将代理权授予多个经纪人但自己不可交易。公开代理权—与独家销售唯一不同之处是卖主可与自己拥有的客户成交而不付佣金。 |
问.
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何谓分佣制?
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答.
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分佣制是MLS系统的核心,分佣制建立在代理基础之上,代理必然带来佣金的明确,分佣制才能得以实现。所谓分佣制,是当一级代理通过其他会员即二级代理售出房屋,一级代理和二级代理分享佣金,佣金分享比例在房源进入系统时都有明确的规定。
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问.
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代理制和分佣制是否具有可操作性?
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答.
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MLS系统的出现是房地产市场发展的趋势。是市场发展的必然结果。系统引进国外先进经验,应用完善的规范化操作方式,使代理制,分佣制具有很强的可操作性,在系统内有一套完善的操作方式,每一个会员都接受规范的培训,能够熟悉操作的规则,随着中国房地产业的发展,其可操作性将被进一步证实。
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问.
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会员如何查找市场内的其他房源信息?
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答.
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系统内有一整套完善的信息管理系统,它借助于先进的电脑系统使每个会员都可及时获得系统内会员的房源信息,并保证是及时和全面的。当会员访问网站的时候,可以在网上迅速地查询出房源信息,网络系统同时提供会员之间的联系方式。
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问. |
会员没有电脑,有没有其他的的信息发布和查询方式? |
答. |
1.如果会员没有电脑,MLS系统还提供一套书面操作机制,保证每个会员共享网络资源的优势。
2.如果您没有电脑或者不方便上网,可以用手机发送“兰州中介”至“10668888114”(
新浪爱答端口号),查询系统的最新代理信息,并通过留言发布自己的最新信息。 |
问.
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一级代理是否会出现只把不好销的房屋放入系统,好销的房屋自己卖?
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答.
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会出现一级代理仅录入部分房源的情况,但一级代理的这种做法损害了开发商或房主的利益,代理协议明确规定,一级代理要在3日内将房源放入系统,没有放入,则违反了一级代理和开发商签定的协议,因为房屋加入该系统可以销售的更快,价格会更合理。
一级代理这样做的原因是想多得佣金,好卖的房子自己卖,事实上,一级代理卖100套自己的房屋和通过二级代理卖自己200套房屋的佣金是一样的。而后者对一级代理来说会轻松很多。所以有实力的一级代理会把业务重点放在取得代理权上面。系统的每一会员既是一级代理又是二级代理,不遵守系统规则操作终将损害自己的利益。
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问.
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,为什么房产商和经纪人愿意将房源放入系统?
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答.
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如果不进入系统就会失去很多潜在的客户,房产卖出的速度和价格都会受到负面的影响。加入系统的房产意味着面对了所有的客户,因为一个地区的客户都集中在房地产经纪人和房产销售部门,系统是集合了这些客户,没有加入系统的房产商和经纪人将丢失大部分的市场,因为所有在系统的会员不会卖非会员的房产,因为经纪人不能确定自己的收益,所以房产商和经纪人都有必要加入这套系统。
事实上,房产商和经纪人加入系统,表面上付出了一部分佣金,实际上,房产的销售员也可以卖其他会员的房产,一级代理的工作也减轻了许多,而发展商和经纪人从卖其他房产中也增加了收入,总之,不加入系统将逐步失去销售市场。
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问.
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开发商的销售人员加入会对开发商的楼盘销售有何影响?
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答.
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开发商的销售员加入系统,会对自己的楼盘起到促进销售的积极作用。经纪人会优先销售自己楼盘的房源,其次才会把客户推介到其他楼盘,相反,其他的经纪人也会推荐过来大量的潜在的购房客户,这样,就会大大增加房源的成交机率。
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问.
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为什么会员必须把自己代理的房地产在取得代理权的3日内放入网络系统?
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答.
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为了保证房源资料的及时性,同时为了保障房主的利益,在《会员规则》中,约定会员要在取得代理权后将自己代理的房产放入该系统,并将合同副本在3日内寄给区域管理中心。
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问.
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为什么代理人在接到系统内其他会员对其所代理房产书面出价,不论高低都必须于24小时内报给房主?
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答.
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这是为了保护房产商和二级代理的利益,在市场经济条件下,出价低的客户,可能他的最终出价高,出价高的,可能他的最终出价低。同时,该规定避免了一级代理选择自己喜好的出价,这一条体现出该系统的先进性。
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问.
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为什么代理人要在房产成交后24小时内在系统内撤出房源信息?
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答.
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该规定保证了系统内信息的时效性,并保证了二级代理的利益。如果房源信息在其成交后不能及时撤除系统,就可能造成二级代理无效劳动;没有及时撤除市场的原因为:疏忽或一级代理为吸引更多的客户故意不撤,这都会损害一级经纪的信誉。并会给二级代理带来困扰。同时,也使系统产生不切实的信息,系统不希望在系统内有无效信息存在,如果由此产生的纠纷,当纠纷未解决期间,我们会冻结一级经纪人的保证金。
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问.
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代理人将所代理房产信息输入系统时,为什么要必须明确分佣比例,联系方式和看房方式?
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答.
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原因在于只有明确这些信息,才能确保二级代理的利益,使他们明确售房的分佣比例,在他们领客户看房时能顺利进行。若不能明确这些信息实际上就没办法让他们带客户看房,而限制了二级代理参与卖房。如果由此引起的一级和二级代理纠纷,系统将会冻结一级代理的保证金,直到解决纠纷。
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问.
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什么是净佣制?如遇净佣制如何处理?
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答.
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净佣制是开发商或房主保留一个底价,销售超出底价的部分归经纪人。
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问.
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成为系统的会员是否就可以使用系统商标和文件?
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答.
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只有成为系统的会员,并按时缴纳各项费用就可以使用系统的商标和文件。但会员未加入系统的房产,该房产在交易过程中,不能使用本系统。
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问.
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系统为什么要收取使用费?
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答.
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系统每时每刻都在更新动态的数据库,收取费用是为了对信息进行更新和维护。
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问.
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二级代理如何带领客户看系统中的房源?
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答.
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系统内的每一个房源,在加入系统时都会注明看房方式。二级会员只要遵循看房方式就能轻松看房。
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问.
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经纪人甲带领客户看房后,客户又到了经纪人乙处看同一套房,在经纪人乙处成交后是否要分用给经纪人甲?
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答.
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具体情况具体分析,客户要求看房时,经纪人一般会问有无其他经纪人带他看过该房。在系统登记表中,要求客户告知有无其他经纪人带他看过同一套房,如有,经纪人一般不会带他再看该房。若客户要求看房,系统经纪人应和原经纪人进行联系、协商。若该房产成交,双方协商是否分佣,根据美国的运行经验,最终参与售房的经纪人获得最大部分的佣金或全部佣金。关于该部分,我们在培训教材案例中详细描述。
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问.
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会员没有电脑或不能上网怎么办?
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答.
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MLS系统为没有电脑或不能上网的会员设立专项服务:
1.定期印制房源册,发放给这些会员。
2.用手机发送“兰州中介”至“10668888114”(
新浪爱答端口号),查询系统的最新代理信息。 |
问.
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开发商加入会员后担心所属销售员不卖自己的房子怎么办?
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答.
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开发商的这些担心是不必要的,只要把房源录入系统之后,所属销售员都会优先销售自己楼盘的房子。虽然销售员销售了别的房子,但同时开发商也有收益。如果开发商不允许销售员销售其他楼盘,系统也提供相应的规则去约束。
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问.
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为什么要按统一标准录入房源?
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答.
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系统提供了房源录入的统一标准,因此提供了会员进行交易的操作规范,解决了房源信息的标准化问题。
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问.
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房源信息的修改为什么要开发商或房主及时修改?
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答.
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房源信息由房主及时维护,解决了房源信息的及时性问题。这样会员在系统内看到的都是最新的房源信息。
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问.
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如果开发商或房主的资料不真实,系统是否要承担责任?
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答.
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开发商或房主录入不真实的信息只会对自己带来麻烦。系统申明:会员为房源信息的来源的真实性负责,房源的真实性和合法性由开发商或房主负责。如果开发商是一级会员,则为房源的真实性和合法性负责。
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问.
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为什么收取保证金,保证金是否可以退还?
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答.
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保证金是为了确保会员的利益不受损害,用来约束会员行为的一种方法。如果会员不遵守MLS系统规则操作,或会员间发生纠纷,系统有权冻结保证金,直到纠纷调解为止。如果会员想退出系统,在无任何纠纷的前提下,保证金如数退回。
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问.
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何谓一级会员?何谓二级会员?
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答.
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一级会员指开发公司、代理公司、经纪公司等法人单位。二级会员指一级会员的员工。二级会员只能受雇于一家公司,不得为两个或两个以上的一级会员服务。系统不与二级会员产生合同关系,二级会员的行为由一级会员负责。规则对会员的雇员所做的限制完全是为了保障会员的利益,这样就可以有效防止雇员做黑单,使其行为更规范化。
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问.
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会员所辖雇员能否受雇于多家会员?
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答.
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不能。雇员受雇于多家会员,不仅违反了国家关于中介的有关规定,还损害了房主和开发商的利益。系统有完善的规范禁止雇员的这种行为,如要求会员将所雇人员列表交系统,可随时查询会员雇员情况,以保障各个会员的利益。
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问.
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会员A的房源被会员B客户成交,双方如何协商分佣问题?
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答.
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加入系统的每一房源,都已事先注明了二级代理成交该房产应得的佣金。A是该房源的一级代理,B成为该房源的二级代理,所以在会员B在成交之前,就知道他能得多少佣金。
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问.
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MLS系统是否经营房地产业务?
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答.
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MLS系统不参与房地产经营,不参与佣金分配,主要为房地产业者提供交易服务平台。系统专注于会员培训、管理和网络维护及信息最大程度全面和信息的时效性。如果会员产生纠纷,系统可给予调解。
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问.
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现在房源少,会员少,等房源多会员多了再加入?
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答.
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1.你是原始股。未来加入成本高。相当于你现在白使用。
2.早加入早受益,房源是以几何数字增长的,100%的客户重复掌握在100%的业者手中。
3.早加入的是一批最具有合作意识、责任心、远见、使命感。你也是这中间的一员。历史不会忘记你。 |