兰州市房地产多重上市服务系统MLS专题

MLS系统问答

问.	作为购房客户我是否可以申请为会员？
答.	不可以，MLS系统仅为房地产业者直接提供服务。
问.	成为会员后是否可以中途退出？
答.	可以，会员退会自由。
问.	会员每年交纳多少费用？
答.	兰州市07、08年度为600元/年。
问.	会员应遵守哪些规则？
答.	为了使MLS系统有效的运行，制定了相应的MLS系统运行规则。这些规则大致包括了以下一些内容： 1）规定该系统性质，是强制性系统还是自愿性系统。如果是强制性系统，则除了业主有特别指示，其房地产以拍卖或招标形式出售的以外，所有成员获得的委托代理都必须报送MLS系统中心，兰州MLS系统规定会员第一年入会遵循自愿的原则，一年后遵循强制性原则。 2）规定报送的时间和内容。时间一般规定为3个工作日之内，内容为房屋钥匙所在地、委托合同的复印件（或扫描件）及系统统一规定的委托项目明细表。 3）交易完成以后如何做。一般分两种情况，一种是在得到委托的3个工作日以内完成交易意向（如实行选购权或有意向购买信息）；另一种是输入MLS系统以后完成交易意向，都要立即通知系统。 4）规定佣金的分配方式和佣金支付时间。分两种情况。一种委托经纪人事先写明；另一种在委托经纪人没有明确规定的情况下，系统认为佣金将在委托经纪人与销售经纪人之间平均分配。 5）规定委托经纪人必须确保所列入系统的物业便于查看，并要和销售经纪人充分合作。 6）MLS系统在两个以上的经纪人代理同一物业时，系统以“先入为主”的原则处理。 7）规定系统成员间的处事原则，严格按照《Mls系统物件流通规则》处理成员间的关系。如要求成员不得做出或试图做出破坏或介入其他成员已得到的代理合同或安排，也要求成员不得向公众提供、表达或传播对其他成员的专业服务、行为等的批评和评论，但有权向系统的纪律检查委员会报告其他成员的任何有损专业声誉的行为和疏忽。 8）规定系统成员有接受纪律检查委员会调查并积极配合的义务。 9）规定本系统成员不能直接或间接地以任何方式与非本系统成员共享本系统列入的代理项目。
问.	何谓MLS系统？运作的基本原理是什么？
答.	MLS英文为Multiple Listing System,中文翻译为多重上市服务，是房地产行业的服务系统。 MLS系统是基于信息交换，利益共享的运作原理为房地产业内人士提供的交易服务平台。系统引进先进的技术手段和科学的管理方法，重新整合房地产流通中的各个环节，为房地产业者提供全新的销售模式。
问.	为什么要引进MLS系统？
答.	此系统引进了国外运行70多年的房地产市场运营机制，是一个一步到位的先进管理系统，避免中国房地产业在探索解决流通环节中走弯路，并能向市场提供全面，真实，及时的信息。系统在国外已经成功运行了70余年，已经形成了一整套完善的可操作的规则和管理模式。引进国外先进的房地产市场经营机制，目的是建立公平，公正，公开的市场竞争环境。MLS系统将为中国房地产市场提供前所未有的发展契机。
问.	房地产经纪公司加入有何好处？
答.	房地产经纪公司加入这个系统，就可以销售区域市场中的所有房源，占有了全部的市场份额，提高了成交机率，大大增加了经纪公司的收益。这种益处是不言而喻的。对小的经纪公司而言，即使拿不到代理权，但可以销售其他会员的代理房源，实际上扩大了公司的市场份额，增加了收入。对大的有实力的经纪公司而言，只要拿到代理房源，就会有其他会员销售，就会得到稳定的收入，实际上加快了房屋的销售速度，增强了取得代理权上的实力。
问.	MLS系统对购房消费者有何好处？
答.	通过MLS系统会员，客户不仅能迅速找到适合自己的房源，减少无效劳动，并且能在此系统得到一系列的购房服务，最大的好处是该系统提供公平交易的平台，使房地产趋于合理的价位并使房地产业提供最优质的服务使消费者获益。
问.	何谓一级代理和二级代理？
答.	销售员和开发商（或房主）签定房屋代理销售协议，直接代理开发商（或房主）销售房屋的会员或经纪人，称为该房屋的一级代理，其他协助一级代理销售房屋的会员称为该房屋的二级代理。开发商开发的楼盘多由自己的销售部直接销售，那么开发商加入MLS系统后他即称为一级代理。加入MLS系统内的每个会员可为一级代理，又可为二级代理。
问.	在目前中国房地产市场缺乏规范，自我封闭意识很强的情况下，会员如何做到信息共享，服务利益均分？
答.	MLS系统是市场经济的产物，遵循市场经济的运行规则，系统提供科学的信息整合手段和强大的会员管理功能，提供给会员优秀的服务和合理的操作规范，每个会员可借助这套系统，提高自身的经济利益，降低运营成本，加强市场竞争力。遵循系统的操作规范，会员将会得到最大的利益，缺乏自律，自我封闭只能给自己带来损失。
问.	MLS所要完成的功能是什么？
答.	1． MLS系统软件具备强大的管理功能，包括房源管理、客户管理、成交业绩、店务管理、表格中心等，使企业管理者能够对市场拓展及企业发展了然于胸； 2. 系统集成了税费计算、贷款计算等辅助工具，方便经纪人提供咨询； 3．系统可以实现配对查询、制作《置业计划》并打印推荐房源目录和房源详单（可用于橱窗张贴）； 4．系统建立了兰州中介短信平台，通过网站向同业或客户群发手机短信以推广您的房源； 5．系统建立了兰州中介QQ群（29019519），方便交流和群发以推广房源，让您的房源瞬间传递给同业； 6．通过兰房手机网（wap.lzhouse.net）发布或查看最新的业内房源和最新新闻，随时随地移动办公； 7．在兰州市最大的房地产网站上建立属于您的网上店铺并将房源发布到该网的首页； 8．通过该系统可以销售开发商委托本系统代理的楼盘或分销代理商的商品房。 9. 通过新浪短信网址（98888114）让5亿手机用户看到您的楼盘和房源信息。
问.	房主卖了或其它经纪公司卖了，我不知道，怎样解决及时性问题？
答.	答：如果这个房子卖了，你不知道，说明你的服务、跟踪有问题。你需要提高自身的业务水平。如不是服务问题，确实是因为其它会员询问你才知道房子已售出，你只要在第一时间撤出，并不影响房子的及时性。及时性就是一经发现及时改正，不会损害你和其它会员的利益。任何开放系统不具有这个功能。

MLS系统代理商（问/答）

问.	对代理商要求？
答.	1．有一定的经济实力，良好的商业信誉，有房地产经营经验的公司或个人。 2．认同本MLS理念,愿与共谋发展的代理商。 3．代理商与当地政府管理部门、商超、保持良好公共关系。
问.	可提供的支持?
答.	1.根据市场需要,本公司可指导代理商对市场进行规划、推广、管理。 2.提供完善的市场保护体系，让代理商在区域形成垄断式经营。 3.提供技术支持，培训。
问.	还有其它问题？
答.	详情请与市场部直接联系！ 0931-8408151 / 8408152。

MLS系统（问/答）

问.	怎样才能使用MLS系统？
答.	只有申请成为我们的会员后，给您分配正式的登陆账号和密码后就可以了。您可以现在就在线申请为试用会员，等我们审核后24小时内给您联系。
问.	我用我的账号和密码登陆后怎么不能使用？
答.	1、请检查：“会员号“这里是你的会员号而非公司号。2、:密码区分大小写 2、如果还是不行，请联系我们的技术客服：0931-8462822 QQ：121738550
问.	我的密码忘记了，怎么找回密码？
答.	联系我们的客服：0931-8462822 QQ：121738550
问.	系统提供哪些培训？
答.	系统设置了必修课和选修课。
问.	成为会员后是否可以中途退出？
答.	可以，会员退会自由。
问.	（未成交，签约中，已成交，暂缓，过期，删除）具体什么意思？
答.	1．未成交： 2．签约中：这也是在新版中新增的一项，主要考虑是经纪公司房源的有效管理才增加的一项，（经纪公司如果要与购房者成交，不可能马上成交，肯定要有一个期限，这也是不动产的特有性质所决定的），如果一套房源从未成交转到签约中，需要填写的项目有：撤离市场日期，及预定成交日期两项，一旦未成交的房源转到签约中，别的经纪公司将不会与该套房源打交道了。当然了，有的经纪公司嫌此种方法罗嗦，所以未成交的房源也可从未成交直接到已成交，这个稍后我还会再说。 3．已成交（已售，已租）已成交的房源，对经纪人来说，可方便地知道房源的成交详细及数量。 5．暂缓可以将未成交的房源暂时地撤单，很可能是该大套房源与房主还没有沟通好可该套本身有什么问题的话，可将该套房源从未成交或签约中转到暂缓。 6．过期代理结束到期的房源，这可在首页上有提醒，即将要过期的房源会在一周前提醒。 7．删除即经纪人删除的房源，并没有真正的删除，而是放到了删除队列中，这点跟windows的回收站类似。以后若后悔了可以将该套房源返回市场。
问.	何谓代理制？代理权有几种方式？
答.	系统以代理为基础，进入系统的每套房屋，开发商或房主将房产委托给一方，都有明确的代理权，代理制包括以下因素：（1）佣金明确。（2）代理期限明确。（3）代理权限明确。（4）必须明确代理期间以何种方式代理售出的房屋，佣金按照代理权限支付。代理制分四种方式：独家销售权——在代理期间内以任何方式成交卖方都付佣金。独家代理权——与独家销售唯一不同之处是卖主可与自己的客户成交而不付佣金。公开销售权——卖方将代理权授予多个经纪人但自己不可交易。公开代理权—与独家销售唯一不同之处是卖主可与自己拥有的客户成交而不付佣金。
问.	何谓分佣制？
答.	分佣制是MLS系统的核心，分佣制建立在代理基础之上，代理必然带来佣金的明确，分佣制才能得以实现。所谓分佣制，是当一级代理通过其他会员即二级代理售出房屋，一级代理和二级代理分享佣金，佣金分享比例在房源进入系统时都有明确的规定。
问.	代理制和分佣制是否具有可操作性？
答.	MLS系统的出现是房地产市场发展的趋势。是市场发展的必然结果。系统引进国外先进经验，应用完善的规范化操作方式，使代理制，分佣制具有很强的可操作性，在系统内有一套完善的操作方式，每一个会员都接受规范的培训，能够熟悉操作的规则，随着中国房地产业的发展，其可操作性将被进一步证实。
问.	会员如何查找市场内的其他房源信息？
答.	系统内有一整套完善的信息管理系统，它借助于先进的电脑系统使每个会员都可及时获得系统内会员的房源信息，并保证是及时和全面的。当会员访问网站的时候，可以在网上迅速地查询出房源信息，网络系统同时提供会员之间的联系方式。
问.	会员没有电脑，有没有其他的的信息发布和查询方式？
答.	1．如果会员没有电脑，MLS系统还提供一套书面操作机制，保证每个会员共享网络资源的优势。 2．如果您没有电脑或者不方便上网，可以用手机发送“兰州中介”至“98888114”（新浪短信网址端口号），查询系统的最新代理信息，并通过留言发布自己的最新信息。
问.	一级代理是否会出现只把不好销的房屋放入系统，好销的房屋自己卖？
答.	会出现一级代理仅录入部分房源的情况，但一级代理的这种做法损害了开发商或房主的利益，代理协议明确规定，一级代理要在3日内将房源放入系统，没有放入，则违反了一级代理和开发商签定的协议，因为房屋加入该系统可以销售的更快，价格会更合理。一级代理这样做的原因是想多得佣金，好卖的房子自己卖，事实上，一级代理卖100套自己的房屋和通过二级代理卖自己200套房屋的佣金是一样的。而后者对一级代理来说会轻松很多。所以有实力的一级代理会把业务重点放在取得代理权上面。系统的每一会员既是一级代理又是二级代理，不遵守系统规则操作终将损害自己的利益。
问.	,为什么房产商和经纪人愿意将房源放入系统？
答.	如果不进入系统就会失去很多潜在的客户，房产卖出的速度和价格都会受到负面的影响。加入系统的房产意味着面对了所有的客户，因为一个地区的客户都集中在房地产经纪人和房产销售部门，系统是集合了这些客户，没有加入系统的房产商和经纪人将丢失大部分的市场，因为所有在系统的会员不会卖非会员的房产，因为经纪人不能确定自己的收益，所以房产商和经纪人都有必要加入这套系统。事实上，房产商和经纪人加入系统，表面上付出了一部分佣金，实际上，房产的销售员也可以卖其他会员的房产，一级代理的工作也减轻了许多，而发展商和经纪人从卖其他房产中也增加了收入，总之，不加入系统将逐步失去销售市场。
问.	开发商的销售人员加入会对开发商的楼盘销售有何影响？
答.	开发商的销售员加入系统，会对自己的楼盘起到促进销售的积极作用。经纪人会优先销售自己楼盘的房源，其次才会把客户推介到其他楼盘，相反，其他的经纪人也会推荐过来大量的潜在的购房客户，这样，就会大大增加房源的成交机率。
问.	为什么会员必须把自己代理的房地产在取得代理权的3日内放入网络系统？
答.	为了保证房源资料的及时性，同时为了保障房主的利益，在《会员规则》中，约定会员要在取得代理权后将自己代理的房产放入该系统，并将合同副本在3日内寄给区域管理中心。
问.	为什么代理人在接到系统内其他会员对其所代理房产书面出价，不论高低都必须于24小时内报给房主？
答.	这是为了保护房产商和二级代理的利益，在市场经济条件下，出价低的客户，可能他的最终出价高，出价高的，可能他的最终出价低。同时，该规定避免了一级代理选择自己喜好的出价，这一条体现出该系统的先进性。
问.	为什么代理人要在房产成交后24小时内在系统内撤出房源信息？
答.	该规定保证了系统内信息的时效性，并保证了二级代理的利益。如果房源信息在其成交后不能及时撤除系统，就可能造成二级代理无效劳动；没有及时撤除市场的原因为：疏忽或一级代理为吸引更多的客户故意不撤，这都会损害一级经纪的信誉。并会给二级代理带来困扰。同时，也使系统产生不切实的信息，系统不希望在系统内有无效信息存在，如果由此产生的纠纷，当纠纷未解决期间，我们会冻结一级经纪人的保证金。
问.	代理人将所代理房产信息输入系统时，为什么要必须明确分佣比例，联系方式和看房方式？
答.	原因在于只有明确这些信息，才能确保二级代理的利益，使他们明确售房的分佣比例，在他们领客户看房时能顺利进行。若不能明确这些信息实际上就没办法让他们带客户看房，而限制了二级代理参与卖房。如果由此引起的一级和二级代理纠纷，系统将会冻结一级代理的保证金，直到解决纠纷。
问.	什么是净佣制？如遇净佣制如何处理？
答.	净佣制是开发商或房主保留一个底价，销售超出底价的部分归经纪人。
问.	成为系统的会员是否就可以使用系统商标和文件？
答.	只有成为系统的会员，并按时缴纳各项费用就可以使用系统的商标和文件。但会员未加入系统的房产，该房产在交易过程中，不能使用本系统。
问.	系统为什么要收取使用费？
答.	系统每时每刻都在更新动态的数据库，收取费用是为了对信息进行更新和维护。
问.	二级代理如何带领客户看系统中的房源？
答.	系统内的每一个房源，在加入系统时都会注明看房方式。二级会员只要遵循看房方式就能轻松看房。
问.	经纪人甲带领客户看房后，客户又到了经纪人乙处看同一套房，在经纪人乙处成交后是否要分用给经纪人甲？
答.	具体情况具体分析，客户要求看房时，经纪人一般会问有无其他经纪人带他看过该房。在系统登记表中，要求客户告知有无其他经纪人带他看过同一套房，如有，经纪人一般不会带他再看该房。若客户要求看房，系统经纪人应和原经纪人进行联系、协商。若该房产成交，双方协商是否分佣，根据美国的运行经验，最终参与售房的经纪人获得最大部分的佣金或全部佣金。关于该部分，我们在培训教材案例中详细描述。
问.	会员没有电脑或不能上网怎么办？
答.	MLS系统为没有电脑或不能上网的会员设立专项服务： 1．定期印制房源册，发放给这些会员。 2．用手机发送“兰州中介”至“98888114”（新浪短信网址端口号），查询系统的最新代理信息。
问.	开发商加入会员后担心所属销售员不卖自己的房子怎么办？
答.	开发商的这些担心是不必要的，只要把房源录入系统之后，所属销售员都会优先销售自己楼盘的房子。虽然销售员销售了别的房子，但同时开发商也有收益。如果开发商不允许销售员销售其他楼盘，系统也提供相应的规则去约束。
问.	为什么要按统一标准录入房源？
答.	系统提供了房源录入的统一标准，因此提供了会员进行交易的操作规范，解决了房源信息的标准化问题。
问.	房源信息的修改为什么要开发商或房主及时修改？
答.	房源信息由房主及时维护，解决了房源信息的及时性问题。这样会员在系统内看到的都是最新的房源信息。
问.	如果开发商或房主的资料不真实，系统是否要承担责任？
答.	开发商或房主录入不真实的信息只会对自己带来麻烦。系统申明：会员为房源信息的来源的真实性负责，房源的真实性和合法性由开发商或房主负责。如果开发商是一级会员，则为房源的真实性和合法性负责。
问.	为什么收取保证金,保证金是否可以退还?
答.	保证金是为了确保会员的利益不受损害,用来约束会员行为的一种方法。如果会员不遵守MLS系统规则操作，或会员间发生纠纷，系统有权冻结保证金，直到纠纷调解为止。如果会员想退出系统，在无任何纠纷的前提下，保证金如数退回。
问.	何谓一级会员？何谓二级会员？
答.	一级会员指开发公司、代理公司、经纪公司等法人单位。二级会员指一级会员的员工。二级会员只能受雇于一家公司，不得为两个或两个以上的一级会员服务。系统不与二级会员产生合同关系，二级会员的行为由一级会员负责。规则对会员的雇员所做的限制完全是为了保障会员的利益，这样就可以有效防止雇员做黑单，使其行为更规范化。
问.	会员所辖雇员能否受雇于多家会员？
答.	不能。雇员受雇于多家会员，不仅违反了国家关于中介的有关规定，还损害了房主和开发商的利益。系统有完善的规范禁止雇员的这种行为，如要求会员将所雇人员列表交系统，可随时查询会员雇员情况，以保障各个会员的利益。
问.	会员A的房源被会员B客户成交，双方如何协商分佣问题？