观点地产网 电影《一出好戏》最近热映，关于影片的讨论持续火热、褒贬不一。
镁光灯下，今日杭州土拍市场同样上演了“一出好戏”，对此，围观群众的反应却如出一辙，纷纷发问，这是真的“凉凉”了？
8月27日，杭州主城区出让3宗住宅地块和1宗商业地块，总建筑面积约41.5万平方米，3宗宅地分别位于上城区望江单元、拱墅区祥符东单元和江干区四堡七堡单元，商地位于滨江区之江单元。
然而，这场杭州核心区域的土拍争夺却有些大跌眼镜，“好戏”仅2小时多便收场。从成交总价看，一天揽金80亿元似乎还有点意思；从溢价率看，望江地块2%、祥符东单元3%、四堡七堡单元地块0％、之江单元0%的溢价率着实让市场意外。
望江新城的“冷遇”
这场土拍中，备受关注的无疑是望江单元地块，该宗地块位于望江路海潮路口，出让面积为3.2万平方米，容积率为2.7，建筑面积为8.7万平方米，起始价为25.7亿元。
据观点地产新媒体了解，望江新城是杭州上城区未来几年重点打造的区域，过去10年望江单元均未出让宅地，此次也是望江单元升级为望江新城后首宗宅地挂牌，市场关注度自然不小。
此外，望江单元南面便是老牌豪宅区南星板块，南星片区云集了融创、绿城、保利、滨江等开发商，但是该片区内宅地基本售罄，不少人预言，紧邻的望江新城即将崛起成为杭州“新豪宅区”。
在这样的光环下，望江新城土地市场的首秀仍旧“出师不利”。最终，滨江集团旗下的杭州滨惠投资管理有限公司以26.18亿元摘得地块，折合楼面价29976元/平方米，溢价率仅2%。
纵观与之一路之隔的南星板块，在售项目拿地楼面价都在3.6万-3.9万平方米左右，就在7月，滨江摘得的南星单元D-05地块拿地价也达3.61万元/平方米，且需配建10%公租房，实际楼面价近4.4万/平方米。
对比之下，此次望江新城地块与南星的地价差逾20%，这一结果也引来“刚需终于回归主城区”的欢呼。
然而，即使溢价低，这块地也不能说完全“掉价”。浙江中原地产首席分析师荆海燕在接受观点地产新媒体采访时便指出：“本身这块地起拍价也不低，加上地块本身有一定的隐性成本，如配建公租房等这些条件，所以这块地的成交结果一定程度上还是跟之前的高度保持一致。”
据悉，望江地块地块内有10%配套服务设施建筑面积，要求同步建设并无偿移交；同时，划拨供地建设18班幼儿园，地下室设置不少于2层且建筑面积不少于1万平方米。于是，估算上配建公租房和幼儿园的成本，实际起拍价已达3.35万元/平方米。
即便如此，在不少人看来，这样的溢价率、成交价格，仍然远远低于预期，有业内人士称“想到市场冷了，但没想到冷了这么多”。
杭城地市的“凉度”
不止这一块“冷”了，曾是开发商云集的祥符单元同样遭遇“凉风”，GS0802-R21-13宅地由上海绿都旗下杭州绿盈置业有限公司以33.91亿元摘得，折合楼面价1.84万元/平方米，溢价率3%。
此外，江干区四堡七堡单元JG1406-R21-23宅地由杭州中宸镇建设有限公司以底价14.6亿元竞得，折合楼面价2万元/平方米；滨江区商地由于在竞价期间无人报价，由海威置业有限公司以底价5.27亿元摘得。
可见，尽管杭州七八月的天气维持在三十多度，但楼市里似乎已吹起冷风，提前入秋转凉。
若要描述杭州上半年的土地市场氛围，或许从见诸媒体的“溢价率封顶”“竞价陷入胶着”“鏖战10小时”等高频词可以说明情况。到了下半年，风向开始有了明显的转变。
7月份，杭州多宗宅地经历“一轮游”，仅需1轮出价便底价成交，即便是核心区的宅地也很少触及封顶价，地价均有了不同程度的回落。
如7月30日，杭州萧山区出让萧政储出(2018)23号地块，仅经过3轮竞价，旭辉以37.06亿“捡漏”成功，楼面价仅1.35万元/平方米，溢价率0.54%；7月11日，杭州一宗良渚宅地因在报名终止前半小时无人报名，终止挂牌。
在各种调控政策外加融资收紧、房企现金流吃紧的情况下，这样的楼市降温不是全无道理，杭州绝非个例。可以说，土地市场转冷已毋庸置疑。
然而，杭州这样的一座城市，它的地价起伏仍然具有观测市场的样本意义。
“杭州市场一直是有周期波动的，而且这一轮杭州市场其实是有一定炒作性、投机性在里面，房企若没有很好的操盘能力还是需要警惕的。”有业内人士表示道。
对于不少凭借杭州拍地不佳揣测杭州楼市“凉凉”的言论，尽管稍显武断，但也能捕捉到杭州市场一些真实的细节：“总体上说，土地市场的低迷利好房价管控，但是或也说明该市场的投资信心略有不足。” |
