经常能在评论区看到读者们对买房的疑惑。房被视为人生大事，没有经验漫无目的的选择可以说是又费时又费力的苦活，如何在短时间内抓住重要信息，选择最顺心的房子呢？这要先从小区选起。
在买房这件事上，谁都期望能买到一个“好”的小区。然而实际中，初次购房的“小白”或是投资“老鸟”都有可能陷入混杂的数据和指标中。户型与周边设施不可兼得的情况下怎么抉择，鱼和熊掌丢了哪个都心疼！一向走势飘红的小区竟然也会反向发展，损失惨重？面对这些问题，如何解决，又该怎么选到真正的“好”小区呢？下面就和大家一起聊一聊咱们选小区的事。
一、货币反映出“好”小区价值
我们之所以要找这个“好”小区，是因为当前的市场分化已经不仅仅停留在城市的层面，而更加细化到小区层面。都是房子，可是“好“与”不好“，价格是最鲜明也是最痛的反应。举个明显的例子，2017年北京在经历大调控后房价出现明显下跌，但仍然有部分小区的价格逆势上涨，小区间的价格变动产生了差异，均价分布更加分散。
先来看一张图。均价上，2017年北京链家成交小区中均价分布比2016年更加分散（图中的波峰越平坦越分散，越陡峭越集中），这主是因为在2017年的调控下，价格出现了下跌，小区个体差异拉大。从均价涨幅看，涨幅分布曲线也比2016年更平缓，表明分化趋势增强。
2017年317调控到年底，北京全市成交均价累计下跌15%左右，90%的小区价格出现不同程度的下跌，但仍有10%的小区价格逆势上涨。这个时候，“好”与“不好”的区分就出来了。用行话来讲，从历次调控的经验看，市场单边上行时，各个小区一般保持同向的变动，而市场稳定和下行时，潮水退去，小区的价值差异就会显现出来。
二、“好”=物美价廉、易涨抗跌
对于“好”小区，每个人都有自己的一套标准，不同的购房需求看重的主导因素不同，但也有共性的价值标准，比如生活便利、环境好、学校好、医院好、交通便利、升值空间大等等。根据我们对购房者的调研，我们定义“好”小区是“物美价廉、易涨抗跌”。
“物美”主要是指小区的物理品质和配套设施的完备。基于数据可获得性，我们从美食、购物、生活、医疗、教育、交通这六个方面[1]来定义一个小区的居住性能，对其每一项进行打分，最后得到一个总的评分结果，得分越高者表明小区的居住性能越好。
“价廉”是指品质好的小区还具有相对实惠的价格。我们用小区的性能得分比上其价格（2018一季度小区中位价），得出小区的性价比值，挑选出性价比较高的小区。
“易涨抗跌”是从交易表现的维度进行评判，是由消费者在多次买卖中用钱对小区的优劣进行“投票”产生的结果，不仅包含了上面物美价廉的判断，也包括其他一些我们无法用数据表征的因素。表现在数据上，在房价上涨时期，小区房价涨幅超过所在商圈的涨幅；在房价下跌时期，房价跌幅小于所在商圈跌幅。商圈是链家基本的市场划分区域，商圈基本上具有相近的位置、配套，可以近似视为“同质可比”。
三、两步算出“好”小区（以北京为例）
第一步:计算性价比找到物美价廉的小区
根据链家小区楼盘字典数据，计算2018年一季度成交5套及以上小区的性价比值[2]，其中最大值为27，最小值为5，我们取性价比值大于等于15且居住性能得分大于等于80的小区，共有302个。
第二步，比较小区与同区域商圈的价格变动幅度。
2016年到2017年3月为上行阶段，我们寻找出这个期间小区价格涨幅大于其商圈涨幅的小区。我们用小区价格的中位数来衡量小区的价格（下同）。对比2017年一季度与2016年一季度这两个时期小区价格的变化，均有成交数据的小区共有3987个，去除掉2017年一季度成交量低于10套的小区后，共有956个小区，其中，中位价涨幅大于商圈的小区共有468个。
2017年3月后北京市场进入下行周期，对比2018年一季度与2017年一季度各小区的价格变化，在两个时段均有成交数据的小区共有3403个，去除掉2018年一季度成交量低于5套的小区后（此期间为市场低迷时期，故成交量筛选条件），共有1131个小区，其中，中位价涨幅大于商圈的小区共有549个。
我们取两个时间段内中位价涨幅均大于商圈的小区，得到124个易涨抗跌的小区。与第一步筛选的结果对应，我们得到性价比高且易涨抗跌的小区共有32个。
看了以上这些数据，我们可以确信，好小区不但能拥有舒适顺心的环境，便捷的生活，还会有增值的惊喜。 |
