很多媒体喜欢拿表象来说事，比如他们经常说的一个观点是，房价上涨顺序一般是深圳先涨、上海其次，北京最晚。
所以，下一轮的房价上涨，只要看深圳就可以了。北京会相应晚半年到一年时间…………只要算好了这个时间，买在大涨前夜，就会形成暴击，瞬间逆袭哈哈哈想想都开心。
然后有朋友就不解，说如果按这个规律，北京的下一轮起动时间会是2019年底或2020年初。所以……
这个逻辑到底对不对呢？
没分析没逻辑！
自然毫无意外，以上全错！
我们看一下北京2016年的房价走势图：
数据来源安居客
首先说明一点，这种房价走势图大家不要迷信细节，看一个大概就行。
原因在于房价走势都是按照成交价来统计的，而市场中的真实成交往往是热点区域成交量先提高，而热点区域的房价往往比较高，比如北京的西城区。但其它区域成交量价提升的情况都会迟滞一两个月。
这个我在过去分析北京市场的时候提到过。
热点区域的成交价升高后，最后统计出来的数据就会反应在整体市场均价中。
我们看上图中，北京2016年2月的房价就开始上涨了。但实际上我们观察到的北京市场整体启动其实是在2016年4月份左右。
有了这种概念之后，我们再来分析上一轮京沪深三个城市的房价走势情况。
1）楼市大涨条件
宽松的货币政策，紧张的供需关系。
2）北京启动
大概在2016年4月份，北京的房产市场整体启动，之后几个月成交价格迅速拉升，形成暴涨行情。
背后原因在于，一方面有了宽松的货币政策。
另一方面在于，北京的限购政策。
北京：“我们不一样！每个城市都有不同的境遇！”
时间追溯到遥远的2011年。
那一年的2月16日，北京出台了一个政策，规定外地人必须交满五年社保或纳税，才有购房资格。
这个政策之严格，是上海深圳无法比的。
终于，五年时间过去了，掐指一算，正好是2016年的三四月份。
这时就有了一大批人具备了北京的购房资格，需求台阶式上涨，造成了供需关系极度紧张。
当然，在2011年到2016年的这个时间段内，也会有一些人陆续获得北京购房资格，但是那无论如何都是少数，而这种政策的节点就是一个爆发。
所以我们看到北京楼市的上一轮启动，是完全跟这个节点吻合的。
不然，你很难解释，为什么北京楼市之前没有启动，难道大家都在等深圳之后的半年到一年时间？
明眼人都知道，太荒唐了。
3）上海启动
2016年3月25日，上海有一个限购政策，规定外地人想要有上海购房资格，就必须满足五年社保或纳税。之前是两年。
这个限购政策出台后，需求被打压，上海的楼市进入了三到四个月的平稳期。而之后一直到9月份，房价又有了10%左右的上涨。这种小幅的上涨，我们可以理解为惯性上涨。
如果非要纠其原因的话，我可以给一个分析，大家自己参考。
那就是限购政策精准打击了刚需，而刚需购买的房子大都是低总价，而非刚需置换人群，他们购买的房子总价会比较高，这样的成交情况自然会拉升市场的均价。
最终反应在房价走势上，就是10%的上涨。
而上海的上一轮启动时间，在2015年的5月份左右。其实属于一个正常启动时间，跟深圳比晚了大概两个月左右。
如果非要解释这两个月的是如何出现的话，那么我会告诉你，上海的限购政策是比深圳要更加严格的。
上一轮行情开始时，上海对于外地人的社保限制是两年，而深圳只有一年。
北京则是5年！
4）深圳启动
上一轮房价上涨，深圳的启动最早，大概在2015年的3月份。
这个启动时间是完全跟政策吻合的，深圳有着当时一线城市最宽松的购房政策，外地人交一年社保就可以购房。
深圳的房价停止上涨是在2016年的3月份。
这跟3月份出台的深圳对外地人的购房限制有很大关系，社保从1年调整到3年，到2016年10月份又调整到5年。
再提示一下：上一轮楼市启动，三个城市对外地人的社保限制分别为
北京：5年
上海：2年
深圳：1年
5）辟谣
很多人迷信的“深圳先涨，京沪后涨”的论调，至此可以终结了。
我记得不止是媒体有这样的说法，就连刚离婚的某神，还有不懂市场天天写自由市场的某情感专家，也曾经不停地这样说。
送给这些人一个：呵呵
哥哥是谣言终结者。
6）下一轮
很多人希望研究出一种可循的规律，想要抓住下一轮的机会。正是因为有了这样的冲动，所以他们才产生了兴趣。
那么下一轮到底何时启动呢？
上次的线下分享中，我分析过北京的市场。
2018年，如果没有政策出台打压楼市，按照目前的这种情况，北京会有15%以内的涨幅。
原因很简单，供需关系。
北京现在的供需关系处于非常紧张的状态，虽然不至于大涨，但这种供需关系保持市场有15%的涨幅是完全可期的。
而这种供需关系的判断，就是看限购政策。
2016年3月份之后，具备北京购房资格的人在持续增加，北京已经走过了一个非常艰难的五年社保限购期。
北京不怕限购难，万水千山只等闲。
而上海深圳，在五年限购的路上才刚刚起步……
上一轮的房价上涨，是不同城市之间供需关系的不对等，所以造成了起步时间的差异。
下一轮，到底谁先启动呢？
注意，我们开头说过了。这一篇主要讲逻辑。
真正的逻辑往往都是很简单的，大道至简，四个字。
供需关系
而最困难的地方，其实就是供需的解读。真实的世界，往往比简单的逻辑复杂无数倍。
注意，货币政策也是供需关系的一种，货币政策放松，需求增加，其仍然在框架之内。
以下是我（通货朋仗）对于下一轮房价走势的预测：
首先上涨的城市一定不是上海，大概率上是北京或者深圳，北京的概率要更大。
（之所以在北京深圳之间犹豫，是因为我不清楚深圳的落户政策对于深圳的人才引进力度到底有多么大，这个数量是很难估的。）
不出意外，上海应该是最晚启动的一个城市。 |
