“我们刚才宣布全年销售目标提升10%，现在有竞争对手了，可能发展速度要更快一点。”
8月21日下午，香港港丽酒店5楼，中国海外发展有限公司召开2017年中期业绩发布会。
地点有所变化，出席管理层名单亦现变动：前主席肖肖3个月前宣布辞任，仅余新任主席兼行政总裁颜建国、副总裁兼总建筑师罗亮、财务总监聂润荣。
变化还体现在中海的营运层面，颜建国交出了他回归中海以来第一份半年度成绩单。
该公司概括称，过去半年销售规模“稳健增长”，净利润“大幅增长”，现金“充裕”，新开工面积“创半年新高”，新增土地储备“大幅增长”。
颜建国兴致颇高，展现出极强的表达欲望，几乎承包了所有的答问内容，甚至还主动让媒体多提问一次——2016年全年业绩会时，颜建国只发表过两三分钟讲话。
利润与规模
当天无论是媒体还是投资者，向颜建国提及最多的都是“规模”。他在回答同样传递着一种分化情绪：一方面委婉表达对规模的渴求，一方面则强调“没有效益的生意我们不会去做”。
“今年可供货值可能没那么充裕，所以增长会比较平缓，有增长，但没那么快，这是（中海）目前存在的问题。”颜建国坦承问题后，语言迅速切换：“总体来看，中海的发展速度也不算慢。”
数据显示，2016年中海合约销售增长17%，远不及同业平均水平49%；2017年上半年，中海实现销售合约额1273.2亿港元，同比增长33.7%。相比之下，恒大、融创、万科等房企同比增速在45%-70%以上，龙湖增速则达140%。
“刚才宣布提升全年销售目标10%（调整后目标为2310亿港元），是因为我们现在有竞争对手了，可能发展速度更快一点。”
颜建国在现场重申，中海追求“规模逾效益均衡发展”，追求利润总额是企业发展要点，“优先于规模增长”。他进而称，规模必须服从效益的发展，没有效益的生意公司不会做，这是对规模发展设置的前提条件。
但他又多次提及一条粗略计算公式——利润总额=规模x利润率，转而反向推导出其中一个必要条件：规模方面也会努力提高，“较快增长是近期主要战略”。
策略方面，2017年中海买地、新开工的速度都将加快，其中1-7月新增土地储备40宗，对应建筑面积899万平方米（权益面积761万平方米），是去年同期3.9倍；上半年新开工面积932万平方米，创半年新高，年内在建高峰超过3000万平方米，创历史新高。
颜建国在现场列举中海为规模、效益所做的努力：投资端中海对城市、区域及项目更精选，包括参加300多次土拍、平均每天参加2次投标，以及土地溢价率总体维持在38%左右；成本较去年同期下降20元/平方米；财务费用由4.73%下降至4.2%等。
尽管如此，中海在土地扩张层面偏保守的作风，仍招来对其扩张速度的质疑。仅以颜建国前东家龙湖为例，龙湖2017年上半年新增土储1075万平方米，权益面积646万平方米；同期中海新增土地中，总土储与权益面积比例达1.18：1，显示合作项目占比极低。
上述做法被解读为与中海追求利润总额有关，对此颜建国也表示，未来不仅希望毛利率提升到一定程度，核心净利润“也保持高水平”。
过去半年，中海毛利率提高至30%，净利率24.8%，净利润216.5亿港元。
住宅与并购
在业绩会上，颜建国明确阐述住宅业务在中海的地位：“住宅仍是主要业务板块，公司会把90%资源用于住宅开发。”
他解释称，中海的利润仍来自高周转的住宅业务，包括2016年的370亿港元、2017年半年的216亿港元在内，如此大规模的净利润“一定要靠高周转的住宅业务产生”。
颜建国续称，尽管中国住宅市场增速趋缓，但空间仍较为巨大。
住宅业务发展策略方面，中海计划围绕轨道交通，加快拓展一二线中心城市都市圈，聚焦改善型需求，并以招拍挂为基础，加大合作开发、一二级联动、棚户区改造、城市更新的力度，并抓住并购机遇。
对于并购问题，颜建国回应称，这是“最主要的一种成长方式”，中海有实力、能力参与此类交易。
他进而表示，公司目前持有现金接近1200亿港元，可支持并购工作，而过去并购中信、中建地产等交易也为公司提升并购的经验。
作为例证，他提及，年内中信地产的项目为公司贡献了20%左右的份额，并强调并购为发展提供了很好的资源。
据颜建国透露，加上目前洽谈的部分项目，中海在买地方面的购入或超过600亿港元。而全年用于此事项的资本化开支接近1000亿港元，对应土储约1800-1900万平方米，以年内竣工1300万平方米的速度计，仍可保证公司增长。
“如果这些钱全部变为土地，维持公司快速发展是有前提条件的。”颜建国表示，按照既定战略，至2020年中海计划实现销售4000亿港元，折合年复合增长17%，土地储备都将按这个指标（量入为出）测算。
除了住宅，颜建国还透露中海在持有性物业层面的发展计划。他表示，公司持有商业今年录得租金收入13亿港元，希望2020年达到50亿港元，中长期则达到100亿港元。
以下为中国海外发展有限公司发布公告2017年中期业绩发布会现场问答整理实录：
现场提问：现在中海的创新业务比较多，现在原材料价格、人力物力等上涨的情况下，行业还有什么比较好的机会？中海的养老、长租公寓、教育业务也会慢慢布局，打算怎么布局？
颜建国：我们认为，房地产进入了下半场。从世界房地产行业发展历史来看，一个国家的城镇化率大约到60%的时候，房地产会有一个转折点。低于60%的时候房地产行业发展速度非常快，包括价格也上涨很快。到了一定阶段，到了60%到70%阶段会有一个转折点，那个时候整体增量比较巨大，但是增速趋缓。
到了真正的下半场，包括美国房地产市场，持有型的业务会越来越多。下半场的路到底怎么样，我们在思考这个问题。
中海花了很多时间做战略规划方面的修订和研究，对当下而言，住宅仍然是主要业务板块，利润还是来自于高周转的住宅业务。目前这个阶段我们会把90%的资源放在住宅开发方面，保证公司在现在，或者在未来三到五年有较快速度的发展。
未来中国房地产在住宅方面还有得做，空间还比较巨大，只不过增速会放缓。我们第一步还是会聚焦住宅产业的开发，同时也会考虑五年、十年以后房地产进入下半场，持有型业务会越来越多，也在为明天、后天做好准备。
现在美国最大市值的房地产公司，都是来自于持有业态的公司。中海目前持有商业今年上半年整体收入大约13亿左右，到2020年希望达到50亿港币，中长期的目标是希望达到100亿港币。
希望通过持有商业对公司明天稳健的发展提供一个基础，目前持有主要以写字楼为主，80%以上的收入来自于写字楼，已经开业的写字楼有32栋，在建的还有三十多栋，总体运营效果还可以。
包括购物中心这些业态在国内竞争比较激烈，回报率在逐步改善过程中，但如果要形成比较大的利润贡献还需要一段时间，所以我们把它定位成为明天稳健增长所培育的一个产业，这一块我们现在发展比较快。
第三，创新业态，养老、长租公寓这些我们都在做，但这些业务策略更多的是“被动持有，主动运营”概念。所谓被动持有是指，中国在出让土地规划过程中都会要求配建一些配套设施，包括商业也好，养老也好，教育也好，有很多物业是配建的。
从前几年开始我们组建了商业运营团队，陆续组建了长租公寓、养老地产、教育地产专业运营团队。我们希望和专业机构不断合作，探索专业化运营方面的经验，希望建立专业化运营能力；第二步，希望能够策略性持有，专业化运营，到最后能够主动持有这些业态。
当然，这些业态什么时候能够成为一个大的生意，或者什么时候这些利润能够作为我们重要的支持部分，这个不仅仅取决于我们的投入，更重要的是社会上这个业态的成熟程度怎么样。
我们现在尽快做好手上已经有的这些业态，培养专业能力，等这些业务成为快速增长爆发期，成为风口的时候，能够积极主动参与他，成为业务的重要组成部分。
从整体来看，我们会把加快发展作为最主要的任务，也会为明天稳定发展奠定基础，更要为后天的可持续发展在今天做好准备。
现场提问：公司中报提及下半年会有一些收并购机会，这方面的铺排是什么样的？
颜建国：说到并购，并购是企业成长的重要方式、方法，除了自身自然增长，外延增长中并购是很重要的一个方面。中海有机会、有实力、有能力做这件事情。有机会，因为我们是行业领军企业，如果有并购机会，很多企业会跟我们谈，现在也在接触很多公司，具体项目的并购，这些都在谈。
第二，我们还是有这个实力。因为在资金方面，现在现金存款是数一数二的，手上有很多钱支持做并购工作。专业能力也足够我们把并购企业结合在一起产生更好的效果。
第三，我们有经验。对我们来说大型并购已经做过三次了，未来在这些方面，在人员安排方面，与企业融合方面，项目价格提升方面有足够的经验去做。
当然，并购也是可遇不可求，也有一些标准，这也是比较复杂的事情，到底能不能成功是另外一件事情。但是作为中海最主要的一种成长方式，我们也在积极的去做。
现场提问：刚才提到全年目标增加了10%，但现在行业前三规模今年是四五千亿的规模，怎么看行业里龙头企业的竞争？中海今年到目前为止拿地量是去年的数倍，未来是不是也会在规模上过多重视和关注？如何与公司一直以来的高利润水平形成匹配？
颜建国：我们刚才宣布全年销售目标提升10%，现在有竞争对手了，可能发展速度要更快一点。我们一直也在研究思考这个问题，总体来看发展速度也不算慢，今年上半年大家也看到了，销售额有33%的增长，利润有10%的增长，两个都保持了双位数的增长。
我们是追求规模与效益的均衡发展，追求总利润的持续增长是很重要的一个问题，规模是必须要服从效益的发展，如果没有效益的生意我们不会去做。
基于前几年对市场的判断，今年可供货值可能没那么充裕，所以增长可能比较平缓一点，有增长，但是没那么快，这是目前存在的问题。
同时，我们今年在新增土地储备方面，在新开工面积方面已经有了很大的增长，截止到7月底，再加上现在正在谈的一些项目，很可能会超过600亿港币左右。全年的资本化开支安排了将近1000亿港币，如果这些钱全部能够变成土地，维持公司快速发展是有前提条件的。
包括新开工面积上半年已经开工了932万平方米，今年全年1900万平方米的开工面积，这个增长也翻了好几倍。
今年新购土地，今年新开工面积在明年都会形成可售的货源，为销售额的提高奠定一个基础，明年到底能够销售多少还需要看看外面的市场怎么样。但是对自身来说，我们在组织上、土地资源和可售货源上都做好了准备。
所以，未来在住宅业务方面，在有质量、有效益的基础上较快增长是我们想追求的一个目标，未来也会实现较快发展的目标，现在正在努力。
总的来看，我们希望规模扩大的同时，保持比较高的利润率也是很核心的问题，因为净利润是规模乘以利润率，还是希望在成本方面、费用方面有很多措施去实施，保持行业内高的利润率水平，为股东持续提供高的利润回报。
现场提问：现在中信地产项目这边的发展策略是什么样的？
颜建国：中信地产这个问题大家都比较关注，但是公司内部已经很少说这个事情了，因为去年融合到现在，人员全部融合了，也没什么标签了，都是一个团队里面的成员，项目也是一样的，现在已经没有过多的说法了。
从今年来看，中信项目为我们大约贡献了20%左右的份额，从销售、营业额、利润方面大概是15%到20%左右的区间，这个并购为公司的发展提供了很好的资源。
大家很关心中信的回报水平，目前来看中信项目的回报水平正在迅速上升。我们接手以后，一方面售价有显著提升，同时成本也在降低，目前在建在售项目的成本和中海正在接近，特别是财务费用方面下降得比较多。
我们今年刻意花了60亿来置换中信的高息负债，整体借债利率从4.7%下降到4.2%左右，中信等于是从5.8%降到了5.1%，财务费用也在下降。
售价在提高，成本费用都在下降，整体收益率正在迅速上升，我们期待很快就会接近中海的水平，有个别好的项目甚至能够为公司做出更大的贡献。
现场提问：现在中资来香港拿地的时候去年比较热，现在有一点收紧海外投资，这个对你们有没有影响？在香港有什么样拿地计划？现在国内拿地会有限价的问题，这个对中海会有什么样的影响？
颜建国：我们认为粤港澳经济是中国经济未来发展的引擎之一，也是动力之一。香港作为粤港澳经济的重要一环，在未来会发挥越来越大作用。从这个角度来看，我们对香港未来经济发展是充满信心的。
我们在香港1982年开始涉足房地产业务，时间已经很长了，过往这段时间里适度参与是一个策略，过去30多年我们也做了不少项目。目前策略有所调整，适度、适时加大对港澳地产的投入，希望在港澳地产有一个持续稳定的产出。
去年我们卖了160亿左右，今年到现在我们也卖了80多亿，未来在香港会加大投入，希望有稳定持续的产出。
限价的问题，现在国内宏观调控以后，我们的经营策略也相应做很多调整，比如说改善型客户，原来我们有三句话，主流地段、主流客户、主流产品，会在城市比较核心地段做改善型客户的生意，目前更是如此。因为这几年政策对刚需客户覆盖面比较广，但是对改善型、中大面积方面政府保障没有涉及。
从销售情况来看，目前100到150平方米左右是比较主流的，而且相对定价可以比单位面积小的稍微高一点，这也是改善型客户很大的一个特征。
在未来房地产调控政策不断升级的情况下，我们认为房地产公司很多策略需要与时俱进进行调整，这样才能适应新形势的发展。
现场提问：毛利率和净利润率的好表现未来会不会持续？4000亿港币销售目标有没有新的打算？
颜建国：对于中海发展基本要求，我们希望未来发展规模和效益均衡。追求利润总额是企业发展要点，优先于规模增长。总利润额是规模乘利润率组成，所以规模方面也会努力提高。
刚才提到发展策略有所调整，较快增长是近期主要战略。今年买地和新加工速度加快，明年可售货值有较大增长，但明年销售额还要看市场。同时，保持较高利润率也是团队很主要的问题，在政府调控下怎么保持高毛利率也是一个挑战。
今年我们有增长，未来对我们也有挑战。投资端我们更加精选城市、项目、区域以及项目，我们参加300多次土地拍卖，平均每天参加2次投标，土地溢价率总体38%左右，不算高，这是我们保证未来利润率的基础。
成本比去年同期降了20块，在新开工面积上千万平米的情况下是不少的节省。财务费用由4.73%下降至4.2%。未来不仅希望毛利率提升到一定程度，核心净利润也保持高水平。
四千亿目标是十三五规划制定的，上半年没有调整，我们每年年底会做一次调整，但是对2020年完成四千亿目标充满信心。
现场提问：2018年新开工速度还能不能维持？土地储备够不够维持未来两年增长？现在政府限制房企往外投资，是不是会使得资金流回国内竞拍一二线城市土地，推高土地价格？
颜建国：关于土地问题，因为土地资源是最宝贵的资源，今年安排1000亿港币新增土地储备支出，大约能买到1800-2000万平米的项目。按照今年竣工1300万平米左右的速度来看，应该能保证我们的增长。
未来几年从战略上算，2020年4000亿，每年复合增长17%，土地储备都按这个指标测算。
除了自己的资本安排，我们还要看市场状况和现金流情况。现金流流入状况决定资本化开支，上半年资金回流情况很好，回款率达到90%，今年完成资本预算没有问题。从这方面来说，管理团队心中是有底的，有信心完成计划。
下半年买地的事情，因为我们感觉一方面政府土地供应增加，特别是一二线城市；第二方面金融去杠杆融资环境紧张；第三方面，销售情况谨慎乐观，下半年销量可能减少，相对各家房企回款进入土地市场少于上半年。
关于房企境外投资，对中海没有影响，因为中海本身在香港，是从香港回到国内投资的。但是主流的房企绝大部分业务还是在国内，对外投资比例其实很小。 |
