“五·一”小长假刚结束不久，北京市国土资源局便迎来了新一轮的土地出让。此前，在3月27日挂牌的朝阳区孙河乡西甸村2902-86地块F1住宅混合公建用地和密云区密云新城0102街区MY00-0102-6002地块（原上好家园）R2二类居住用地，在今天（5月3日）下午15点30分，先后开始了拍卖，总价达37.05亿，总用地面积达73379平方米。
今年无疑是北京自住房量产的一年，因而，今天下午两宗“稀缺”的商品住宅用地的归属便格外引人关注。其中，首先起拍的朝阳孙河乡地块更是抓人眼球，34.9亿的起始价，比密云地块2.15亿的起始价要高出很多，成为今日土拍的“抢手货”。除此以外，两宗土地住宅部分均要求执行“90/70”政策，限定了商品住房销售价格和现场竞报企业自持商品住房面积比例。在竞报自持达到比例上限后，将转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
最终，在经历了整20轮后，孙河地块由中粮天恒旭辉联合体以45.75亿元成交。
时隔一年 孙河地块花落中粮天恒旭辉
时隔一年再推出的孙河乡地块是聚焦了本次土拍的眼球，该地块建设用地面积59511.179平方米，规划建设面积89267平方米，住宅类用地规划建面62486.90平方米，商办26780.1平方米且要求全部自持，周边有地铁15号线孙河站。商品住房销售均价不超过67516元/平方米，且最高销售单价不得超过70892元/平方米。
翻阅之前的资料不难发现，位于朝阳东北部温楡河畔的孙河，是我市唯一的先整体规划后开发的豪宅板块。近几年来孙河发展迅速，从2012年龙湖拿下该地区的第一块地后，楼面价从20000元/平方米来到58000元/平方米。中粮瑞府、北京院子、首开·琅樾等北京标杆性豪宅项目都在此“驻扎”，单价基本在60000-65000元/平方米左右，也有少量平层普通住宅项目，例如景粼原著等，售价在72000元/平方米。某种程度上，孙河可以说是北京新晋豪宅居住区的标尺。
北京连环新政后不断拔高的购买门槛，无疑对豪宅市场造成了一定冲击。土地容积率一直保持在1.1左右的孙河地区，不乏“10万+”的高端项目，从2016年的成交量看，套均价为1200万元，成交均价也达60000元/平方米，尽管地块、区位、总价上都有优势，但是最高销售单价70892元/平方米的天花板，无疑遮挡了继续摘帽“10万+”的可能。也正因为这些原因，3月末该宗地拍卖公告出来后，部分业内人士便对孙河地块能否延续高溢价持怀疑态度。
亚豪机构市场总监郭毅综合分析认为，进入2017年以来，虽然今年以来北京供地节奏加快，但相当数量均为以自住房为代表的保障房用地，因此对于商品住宅用地来说，房企仍然会持较高热情。不过从今天出让的两宗地块情况来看，孙河地块地处新兴别墅区，且容积率较低，虽然住宅部分仍要执行90/70，且商业部分全部自持，但仍有较大操作空间，剩余30%住宅部分可出产超低密别墅，因此对于房企的吸引力仍然较大。目前，参与竞拍的开发商和联合体一共9家，分别是城建、石榴+杭州城建、中粮+天恒+旭辉、碧桂园、华润、龙湖+保利+首开+中海、金茂、金地、万科。挂牌竞买最后一次报价今天下午14点2分报出的36.5亿元。
而再看本次土拍的结果：由中粮联合体以36.7亿元打响第一枪，此后，经过2次的竞价梯度调整，最终在20轮后由中粮联合体以45.75亿元竞得,溢价率为31.1%。
2.2亿元 碧桂园2轮秒摘密云地块
随后开拍的密云地块，位于密云新城内，属密云较为成熟区域，周边新建项目及已建成项目较多，地块北边不远处就是密北站，西边紧邻密云县妇幼保健院。周边有小学，中学，生活小区等生活服务设施。该区域目前在售项目多为普通住宅，售价大约在30000元/平方米。
根据国土资源局官网上的消息显示，该地块建设用地面积:13867.738平方米，规划建筑面积38830平方米，属R2二类居住用地，以“三通一平”形式供应。该宗地中除无偿还建的居住用途建筑规模13991.5平方米外，剩余居住建筑规模能提供200余套商品住宅产品，商品住房销售均价不超过21144元/平方米，且最高销售单价不得超过22201元/平方米。
整体规模较小，且1/3为回迁房，可操作空间较小，是密云新城地块相对孙河地块要“冷清”的原因。根据官方网站上信息，该地块的起始价格是2.15亿元，目前已经有4次报价，最高报价为2.18亿元，目前参与竞拍的房企有渔阳天泰、北京城建、首创、碧桂园。
竞拍开始后，由首创以2.19亿元打响第一枪。而之后仅经过1轮报价，便由碧桂园以2.2亿元的价格摘得密云地块，溢价率2.3%。此地块要求90/70小户型，意味着无法在远郊配建别墅、洋房类项目提升整体溢价率。密云地块的小户型土地该如何操作，这会是摆在开发商面前的一道难题。 |
