供应不济、观望加大致春节楼市成交“冷清”

  政策调控下市场销售逐步走弱，春节假期楼市成交低迷。整体来看，一、二线城市成交更为“冷清”，尤其是典型热点城市，供应不济（多数城市无供应）、市场观望情绪浓郁（少数城市各别项目到访数量依旧较大）导致成交惨淡，环比跌幅均较大，上海两周成交面积6.23万平方米，成交套数不足500套，长沙、南京成交相较此前大幅下滑，这其中备案数据延迟的也是成交下滑的主要因素之一。若与去年春节假期相比，整体来看，热点城市仍以下跌为主，上海、南京等跌幅较大，三四线部分城市如扬州、肇庆、淮安等涨幅较大。

  春节假期成交萎缩是今年房地产市场开局“遇冷”的典型写照。深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，1月，深圳市一手住宅成交量下滑明显，共成交1652套，环比下降23.6％。今年春节期间，南京市住宅认购量共31套，成交量为1套。认购量与去年春节假期的52套相比，下跌近四成。上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春节期间减少71.1％，是2011年以来成交量最低的。

  作为楼市风向标的一线城市和热点二线城市成交量呈现普降态势。北京楼市新建纯商品住宅仅签约2477套，二手住宅的签约量也下滑到了12860套，环比分别下降23.8％和28.9％；广州住宅网签6823套，同比下降12.63％，环比下降42.32％；厦门一手住宅成交413套，环比下降45.23％；合肥九区一手住宅成交1384套，环比下降近五成，同比下降超过80％；杭州成交新房8502套，环比下降约33％。

  刚需比例大幅提高，投资投机得到进一步抑制。

  伴随成交量的萎缩，一些热点城市的房价有所松动。1月份，深圳房价继续回落，成交均价54931元/平方米，环比下降0.03％；广州成交均价16970元/平方米，环比微跌0.61％。值得一提的是，刚需入市是1月楼市成交量的主力。深圳1月90平方米以下中小户型成交量为1172套，占总成交量的71％。上海1月均为外环以外刚需或者首次改善置业产品，成交区域为金山、青浦等外环以外远郊，成交均价都在4万元／平方米以内，而去年同期有24个项目有交易，并且结构也较为齐全，除了刚需改善外，还有一些单价超过10万元/平方米的高价房。

  随着地方两会召开，多地加强楼市调控

  春节楼市冷清固然是受春节假期因素影响，但更重要的因素却是楼市调控收紧。今年1月份以来，密集召开的地方“两会”频频提及房地产调控。在“遏炒房”和“去库存”并行的思路下，稳字当头成为2017年地方“两会”传递出的房地产调控新信号。房子是用来住的，不是用来炒的”“促进房地产市场平稳健康发展”“抑制投资投机”“合理增加供应”等字眼，在地方政府工作报告中被频繁使用，有的地方更是直接提及“控房价”“挤泡沫”等。

  北京、上海等一线城市基本以“控”和“稳”为主基调。上海市政府工作报告提出，“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加强房地产市场调控，严格执行调控政策，促进房地产市场平稳健康发展”。北京则提及，“探索建立符合国情市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”等。北京市市长蔡奇此前提出2017年房价控制目标，即确保房价环比不上涨。

  前期房价涨幅较快的二线城市也提出类似目标。河南省在政府工作报告中对“控楼市”着墨较多。针对省会郑州楼市，该省政府工作报告提出，强化郑州房地产市场调控，增加市场供给，控制房价上涨。

  去年年末楼市出现“异动”的重庆市也将“加强市场执法监管，综合施策，坚决遏制炒房行为，保持房地产市场平稳健康发展”列入2017年重点工作任务之一。福建省则明确因城因地施策，严控福州、厦门房价上涨，同时提出“坚决抑制房地产泡沫，防止大起大落”等。天津提出，“规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫”等。

  成交量或进一步萎缩 ，房价高位趋稳

  海通证券首席经济学家姜超表示，在全国性的地产周期见顶的背景下，一线城市成为吸金热点。但从存贷款数据来看，一线城市存款增速已大幅降低，且远低于贷款增速，意味着银行放贷能力在减弱，也预示着地产价格面临调整的风险加大。

  市场人士预计，展望2017年，热点城市楼市冷清趋势可能会延续一段时间。楼市持续调控是2017年的主要方向，大部分城市的新房市场和二手房市场成交将低位徘徊。中原报价指数显示，前期房价涨幅较高的城市回调压力倍增。

  春节假期结束后第一个工作日，央行上调了逆回购利率和SLF（常备借贷便利）利率，而在春节放假前，MLF（中期借贷便利）利率也已上调。业界普遍认为，此举提高了银行放贷的资金成本，进而会影响按揭贷款利率。

  第一太平戴维斯研究中心认为，在信贷成本提高、限价政策趋严、监管执行力度严格、自住型商品房未来供应有望增加等因素作用下，房地产市场降温预期进一步明确，交易量将继续萎缩。随着前期调控政策的持续消化，一些热点城市房价已趋稳定。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2017年去库存战略将继续，尤其是三四线城市仍会强化政策导向。对于一二线城市尤其是一些热点城市来说，库存规模不足。因此，从抑制房价、满足基本住房需求等角度看，仍需积极通过加大供地、疏解城市人口、加大保障房供应等方式来解决。

  总结：在经历2016年房地产过度透支市场购买力后，今年房地产市场成交量将告别高增长。市场调控风向仍将以打击投机，引导合理住房需求成为调控的重中之重。考虑到房地产业在国民经济中的“稳增长”重要作用，房价或高位趋稳，如何防住风险、抑住泡沫也考验地方政府的调控能力。

（本文来源：CRIC研究、中国新闻网、北京青年报等）