【凤凰房产·原创报道】近日，有媒体报道，一位接近中粮集团高层人士透露，中粮集团正在考虑将地产业务逐步剥离，接盘方可能是招商蛇口。
身披国企整合的外衣，这场整合既可以提高中粮集团的估值，又可以帮助招商蛇口做大做强，是一个不错的选择，但一些突发的“意外“及双方闪烁其词的回应，又让这场整合走上了扑朔迷离的老套剧情。无风不起浪，这场“风”出自哪位“权威人士”已无法探寻，但从各种迹象来看，双方或将在某些层面达成合作。
整合扑朔迷离
多位业内人士都比较看好招商蛇口与中粮地产的这场整合，虽然双方都未予以承认。
在国企整合的大潮下，摒弃自身并不擅长的板块，提高自身效率，是国有企业正在积极探索的一个方向，而对于善谋者来说，吸收其他兄弟公司的业务板块则有利于自己做大做强，这不失为一种双赢的选择，中海与中信的合并便是一个例证。
对应到中粮集团身上，一方面，如果它将地产板块出售给招商蛇口，其企业股权结构不仅可以迅速理顺，也可以扩大其估值；另一方面，对于此前定位为城市运营商的招商蛇口来说，若能够补给此类地产业务，对于企业规模做大，以及加快对全国的布局将有积极的作用。此外，在财务数据改善的情况下，也能够吸引更多资金进入招商蛇口。
亿翰智库上市房企研究部副主任张化东认为，“即便不与中粮地产进行整合，招商蛇口可能也在寻找其他整合机会。”
如此来看，这似乎是一场势在必行的整合，更何况“卖掉中粮地产”的提法并不是第一次出现 。早在2014年，彼时宁高宁还是中粮集团的董事长，在一场非公开校园演讲中，他表示，“中粮集团的地产业务未来会是一个投资性的业务，肯定不会是中粮集团主要的板块，即使整个把它卖掉，也没问题。”
但令人意外的是，就在这则“并购案”发酵的同时， 5月7日，中粮地产率先发布了一则定增公告，公告称拟向不超过10名特定对象以不低于9.82元/股价格发行不超过5.09亿股，募资总额不超过50亿元，将用于收购中粮地产投资49%股权、收购烟台中粮博瑞100%股权、投资深圳中粮祥云国际项目（一期）项目、中粮紫云项目、中粮云景国际项目以及偿还银行贷款。
其后，5月8日，在以62亿元的总价拿下昌平两宗宅地后，招商蛇口发布一纸公告，称公司副总经理兼华北区董事长孟才、公司副总经理兼华东区域总经理王晞，双双离职。
除此之外，双方也都表示：“并未收到任何相关消息，公司按计划运行良好。”这些，让这场整合再度走上了扑朔迷离的老套剧情。
合作模式大猜想
不过，张化东对凤凰房产表示：“对于招商蛇口来说，人事异动比较正常。通常，这类公司的人才储备完善，并不会影响并购。”
而对于中粮地产的定增，严跃进分析认为，这笔定增有两个作用：首先，此类资金后续会陆续投入到深圳等热点城市，这说明中粮地产对这类核心城市比较看好；其次，通过定增，能够加速企业地产资源的聚拢。
张化东更是认为，中粮地产会通过“定增“等方式，将地产业务剥离出去，对招商蛇口进行股权投资，毕竟中粮的主营业务为粮食。
从中粮地产近几年的年报来说，这种合作模式并非不可能。2015年，在主营业务中，中粮地产归属于上市公司股东的净利润7.22亿元，较上年增长20.6%。而在非主营业务中，中粮地产持有的金融资产和负债取得的投资收益高达8.82亿元，占利润总额的63.02%。
这并不是2015年财务年度的个例。实际上，2014年中粮地产实现利润总额14.06亿元，投资收益约为5.89亿元，占比42%；2013年其利润总额为12.26亿元，投资收益约为3.59亿元，占比29%。由此来看，中粮地产更像是一家投资公司，其对地产行业进行股权投资也是情理中的事儿。
另外一种猜想是，双方或在深圳项目上进行合作。“如果联系招商蛇口目前的战略扩张模式，那么深圳市场可能会有合作的可能。同时，双方也将在产城融合方面进行合作。”严跃进分析认为。
深圳规划和国土资源委员会资料显示，中粮地产在深圳目前共持有5个旧改项目，总占地面积约为37.9万平方米，并在宝安拥有建筑面积为103.86万平方米的工业用地。其中多个旧改项目借助政府“产业园区升级改造”的契机切入产业园区，形成“城市更新+工业地产”模式。
这与招商蛇口的布局不谋而合。在去年获得招商地产的资产注入后，招商蛇口已获得太子湾、蛇口及前海土地资源约536万平方米，其中已办理或正在办理使用权证的土地面积仅211万方，且主要集中在前海的工业用地。
据此来看，在项目区域与产业地产方面，招商蛇口的自我定位与中粮地产颇为相似。然而，一方面，双方都否认了整合的存在；一方面，无风不起浪，唯一的可能或许就是，双方将在某些层面进行合作。接下来，我们能做的便是静待消息了。
央企地产整合案例：
1、中海与中信合并
3月14日，中国海外发展有限公司和中国中信股份有限公司同时发布公告，正式宣布中海地产将以310亿元收购中信股份旗下大部分住宅项目，前者将向后者发行10.96亿新股作为对价。同时，中海地产拟将旗下部分物业组合作价61.49亿元转让给中信股份。
根据公告，中海地产将以310亿元的初始对价，收购中信股份旗下完成整合后的中信地产与中信泰富的大部分住宅项目。这部分项目分布于全国25个城市，主要位于环渤海、长三角、珠三角的一二线城市，总建筑面积约2400万平方米。作为交易条件，中海地产将以每股27.13港元的价格向中信股份发行10.96亿股新股。同时，中海地产拟将旗下部分物业组合作价61.49亿元转让给中信股份。
交易完成后，中信股份将以持股10%成为中海地产的第二大股东，中国建筑透过中国海外集团拥有51%以上的股份，仍为中海地产的第一大股东。中信股份将在中海地产的董事会享有一名非执行董事席位。
2、“中建系”合并
2013年8月，中海地产宣布，中建股份房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务(统称中建地产)注入中海地产。
2015年2月10日，中国建筑股份有限公司发布公告称，与控股子公司中国海外发展有限公司签署了《委托管理协议》，拟将中建股份旗下的地产业务交给中海托管。
2015年3月，中海地产公告称，公司控股股东中国建筑拟将其持有的30个相关物业注入中海地产，对应的支付对价为338亿元，历时两年的“中建系”整合画上了句号。
3、“招商系”合并
2015年4月3日，招商地产宣布要进行一场“史无前例的重组”，公司从即日起进行停牌。
6月23日，蛇口工业区改制设立招商局蛇口，由有限公司改为控股股份有限公司，大幅提升了级别。改制后，招商局蛇口直接持有招商地产40.38%股权，并通过其他子公司持有招商地产11.51%股权，合计持有招商地产51.89%股权。
4个月后，8月3日，招商地产发布重大资产重组进展公告，称集团正在积极推动公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公司的整合工作。目前拟定的方案为招商局蛇口换股吸收合并招商地产，并向深交所申请上市。
9月24日，招商地产复牌。这一历时近半年的“重大无先例”重组，同时解决了B股换A股、配套定增募资150亿元和员工持股计划三大问题，既是国企改革方案出炉后的第一单，也是首个地产央企重组样本。 |
