从9月30日到昨天,北京、天津、深圳、南京、厦门、苏州、合肥等19个城市先后发布楼市调控新政。与以往多次楼市调控大致相同,这一轮楼市调控的主要手段仍然是限购与限贷,南京等个别城市还配套出台了调控土地供给、控制土地最高招拍价、限定拍卖资金最后到账期限的政策。
本轮调控中,广州、深圳、南京等几个城市之前出台过一轮调控政策,这次是对原有调控政策的加码。之所以加码,是因为前期施行的调控政策效果不够明显,房价依然未能“压”住,投机性购房的缝隙与漏洞没能及时堵上。合肥、成都、郑州、武汉、南宁等5个省会城市加入调控行列,颇为引人注目。最近几个月,这5个城市房价出现一轮或数轮暴涨,吸引众多外地投机性购房客前往炒高房价。近年来,这5个城市产业转型升级及新兴产业培育势头不错,过高的房价恐将堵死创业创新人才的梦想之路。这些都迫使当地政府出台调控政策,对房价涨势作“有限干预”。
国庆节前,个别四线城市如江苏昆山市也已提前颁行“双限令”。四线城市原本去库存效果普遍不佳,因而应当是去库存的重点,现在个别四线城市也不得不实行“双限”,主要是因为它们距离大城市或特大城市太近(如昆山距上海仅一小时车程),受大城市或特大城市辐射带动,房价迅速飙升。楼市调控所涉对象之众、影响之复杂,由此也可见一斑。
由于市场炒房资金体量太大,部分大城市、省会城市和地级城市开始楼市调控后,大量被阻击的炒房资金,有可能向房价尚未大涨、尚未实行限贷限购的省会城市和地级城市“进攻”,最终迫使更多城市分批次步入限贷限购行列。随着调控范围扩大和力度加大,房价疯涨势头当能被有效遏制,但我们对调控政策目标应有理性的解读,认识到各地出台调控政策不是为了让房价迅速、大幅下跌,而是为了遏制楼市投机,挤压楼市投资空间,平缓消解楼市泡沫,避免出现崩盘的风险,是为了在更高远的目标层面稳定房价。
值得注意的是,同为直辖市,京津沪三市已实行几轮限贷限购政策,唯独重庆十分“淡定”。这些年重庆房价涨幅十分柔和,因此没有运用行政手段强行调控楼市。重庆的房地产业没有被定位为支柱产业,政府从土地供给、房地产信贷等源头环节,没有把房地产作为政府的“摇钱树”和有钱人的投资渠道,而更多定位于满足居民住房需求的民生工程。这与重庆这些年坚持做好创新经济、大力发展实体经济这篇大文章有关。实体经济发展得力,政府税收就会充足,税收充足财政就宽裕,就能切出更多的财政资金,作为发展创新产业和实体经济的撬杠使,形成税收、财政、发展之间的良性循环。如此一来,政府追求“卖地财政”不再成为必要和必须,合理的房价也为城市发展提供了较充分的资金流、项目流和人才流,这同时也可以形成一种良性循环。
当前,新产业、新行业、新业态仍处于投入与产出不成比例的成长阶段,发展创新产业、实体经济与以房地产发展带动城市化之间的矛盾将长期存在。尽管我们不能准确预测房价走势,但我们可以相信,目前和未来数年间,各地楼市调控仍将主要着眼于治标,剥离房地产投资投机功能、强化居住保障功能任重而道远。 |
