来源：攸克地产，微信号：youkedichan
秋天果然是收获的季节。尽管那边厢深圳已经喊出了房价碾压大北京的豪言，但在土地市场，几乎没有谁能抢走北京的强劲风头。于是，收获的季节就成了地王的季节，先是石榴庄、接着是孙河，然后东坝，这些新地王们频繁刷新着纪录以及市场的正常认知。
你一定有一个疑问——为什么地再贵都有人拿？
对此，攸克君也有同样的疑问。带着这个问题，攸克君咨询了近期参与土地竞买的多个地产商朋友，他们的逻辑，令这个疑问豁然开朗。这件事，远不是“不拿地团队就没活儿干”那么简单。
第一个原因，在土地资源稀缺的前提下，拿地不再是简单的经营行为，而演变成占有资源的战略选择。以9月8日东坝地块竞拍最终胜出者——龙湖、保利、首开联合体来看，均在北京东坝地区有项目。所以，从战略角度考虑，如果在一些土地供应量集中、且未来能够形成交易量集中的版块或者地区，连续获取土地，其对于资源集中占有的意义是十分巨大的。
更重要的是，如果这种战略布局实现，实际上是对整体成本的一种摊薄。前期同区域的自己的项目，可能因为自己在后期刷出的地王而涨价获益，如果把这些项目累计起来算账，虽然拿地王的资金消耗颇大，但却有多个项目同时分摊，收益也就能提升起来。同样的道理，基础设施和环境的成熟，也可以让自己的多个项目获益。但是，这种所谓战略性的资源垄断，只出现在那些土地供应集中，未来利好集中、未来交易量集中的地区。
第二个原因，地价预期价格的计算方式在改变。我们习惯中认为的开发商计算地价的方式，是按照同区域内现行销售价格进行倒算得出的。但是，现在的大开发商拿地时，早已经不这么算账了。
现在的算账方法是，对于热点地块，这块土地的预期价格，参考同时期其他热点地块土地出让价格。举例说，在9月8日东坝地块开拍之前，石榴庄地块的楼面价达到了5万多元 / 平方米，这种新的算账逻辑就是，“连石榴庄地块的楼面价都到了5万了，那东坝得值多少钱？”所以，这种地王之间比价——定价的逻辑，自然是多贵的地都有人买。
第三个原因，开发商对产品形态的估值体系多元化。最近成交的几个高价地块来看，配建的公建业态，比例不低。按照我们的传统认知，公建远不如住宅的估价高，至少要打个八折，所以，原来的价值评判体系中，配建公建比较多的地，都不被看做是好地块。
但是，现在很多开发商对公建的估值多元化了。在前期核算的时候，把公建按照住宅1：1的价格进行测算。这个逻辑其实是，城市核心区的住宅地块越来越少，未来的需求，很可能需要通过公建立项上的公寓来解决一部分，现在上海的陆家嘴就有这样的情况，这种公寓的价格，基本与住宅持平。所以，这种逻辑下，你就能看到首创在西北旺，为一块公建配建比例颇大的地块，还是出了高价。
第四个原因，热点地块基本只有上市房企才有实力参与竞买，这实际上改变了原有开发商的盈利模式。传统的盈利模式是拿地——开发——销售，靠利润赚钱。但是，现在，对于大房企和上市房企来说，股价可以赚钱，拿地之后的金融和资本运作，也能变向赚钱。
所以，成本——盈利的计算方式发生了改变。一块热点地块有可能拉高股价，这样，用股票或者股权质押融资，就可以换出更多的现金；一块高估值的土地，也可以作为标的物发债、发信托，这些新的变向赚钱的途径，实际上都改变了开发商原有的盈利算账模式。
所以，你要明白开发商已经不是多年前我们理解的那个简单逻辑下的开发商了，如果你理解这四重心理，也许你看到再多的地王时，也都能保持一份淡定的心情了。开发商不是傻子，也不是疯子，没有谁会毫无逻辑的高价拿地，这一点，请诸君一定记住。（地产界的黄老师对本文亦有贡献） |
