2014年上半年结束了，从1月开局至今，房地产市场持续走低，年初楼市冷开局之后，2月初全国各地相继爆出降价消息，虽然济南没有受到降价潮的直接影响，但购房者观望情绪加重却是不争的事实。上半年，济南新房价格两年来首次出现下跌，并且住宅成交量明显低于去年同期;土地市场更是乱作一团，在经历了1月的“海量”成交后，济南土地交易量急转直下，甚至4月之后干脆停止了土地供应。市场的种种不利状况也不断打击着开发商的信心，开盘量因此同比减少了30%。在各种促销手段收效甚微的情况下，不少房企开始降价促销，这一“终极促销手段”也成为了撬动市场的法宝。
成交量大降26.73%
2014年上半年，济南市共成交商品住宅229.81万平米，共计20968套，同比分别下降了26.73%和24.45%。上半年商品住宅销售收入大约为202.89亿元，而2013年上半年为234.51亿元，下降了13.48%。
从各月商品住宅成交数据来看，今年上半年仅有4月各项数据同比去年增加，其他5个月均为下降。其中，3月跌幅最大，42.16万平米的销量比去年少了近一半，金三也就此“泡汤”。
商品住宅价格在今年上半年也呈现下降趋势，今年1月达到8921元/平米的历史最高点，而在此之后不断下降，截至6月26日，济南市商品住宅价格为8431元/平米，相比年初下降了近500元。
根据济南房地产人士分析，济南商品住宅价格不断下降，有两大因素，第一就是推盘范围的变化，今年成交较好的楼盘位置都比较向外，价格不高，比如上半年的销量冠军天鸿万象新天，成交均价在8000元/平米上下，这样的楼盘不在少数，一定程度上拉低了整体房价。第二点就是不少楼盘确实降价了，4月份以来，6字头的楼盘经常出现在购房者的视野中，不少楼盘在市场持续寒冷的情况下，纷纷选择降价促销。
以价换量成“法宝”
楼市的持续冷淡让不少开发商绞尽脑汁，各种变相降价的促销手段不断出现，开发商用遍了送面积、送装修、送钱等手段，但收效甚微。
在试遍了多种促销手段而没有效果后，许多开发商开始降价。从5月开始，济南市便有楼盘陆续推出了特价房，少量的特价房虽然让市场出现小面积的升温，但杯水车薪，购房者对于价格的渴望依然未能被满足。6月，等不及了的开发商开始了真正的降价，从西客站一楼盘推出6999元/平的房源开始，不少开发商新推房源价格相较前期出现明显下降。
近期的市场上，隐隐出现了“降价”才能换销量的趋势，上周末，记者在省城南部一楼盘体会到了久违的开盘盛况，而这一楼盘的新推房源最低价降到了5800元/平米，平均售价也只有6000多元/平米，比前期房源降了1000多元/平米。
开盘数同比减少29个
2013年上半年房地产市场开盘数量在99个，很多楼盘扎堆开盘。因为年初集聚了一部分刚需客户，所以在3月份有了一次爆发式的开盘，4月随即进入了比较平淡的开盘阶段。5月和6月也形成了一个集中爆发开盘的情况。
2014年上半年济南共有69个楼盘开盘，同比下降了30个，下降比例约为30%。2014年1月份并没有承接好去年12月份的良好势头，在新年伊始就表现出了市场乏力的现象。从2月份起，市场表现一直比较低迷。2014年楼盘在开盘方式和时间上也做出了调整和创新，开盘方式上多选择单栋楼体开盘，不再像以往那样多座楼一起开盘推售，而且多个楼盘因为市场原因选择了延迟开盘。在开盘时间上，有很多企业选择了工作日的晚间进行，这样就不必占用购房者的周末时间。
二手房价格很坚挺
2014年上半年，济南市二手房成交约19000套，春节以来，成交量呈现不断上涨的趋势，但是涨幅不大，每月增幅在100套以内，并且这样的成交量同比去年上半年18190套的数据增加不多。
从二手房成交走势来看，二手房各月成交走势较为平缓，除去春节等重大节日造成的成交量减少，剩余各月成交保持在3000套上下。
二手房虽然成交量不涨，但价格却疯涨，去年12月，济南市二手房挂牌均价突破万元大关，从今年1月开始至5月，价格不断上涨，最高时达到了10464元/平米。而从长期走势来看，济南市二手房挂牌均价走势平稳，呈现稳定的上涨趋势。
两个月土地零供应
去年12月，济南市推出304.52万平米的土地，这也直接让今年1月的土地市场火爆起来，据统计，今年1月共成交土地41块，总面积达303.7万平米。这样的开局让不少业内人士对2014年的土地市场充满了期待。但是让人意外的是，随后，济南市供地量大幅减少，前三个月总推地面积仅有102.3万平米，不足去年1月的土地供应量，并且4月开始，济南市停止土地供应长达70多天，这样造成了4月和5月土地供应量为0。6月中旬，济南市恢复土地供应，但总量不大，仅有42.71万平米。
供应量的减少也造成了土地成交量的大幅减少，在今年上半年有土地成交的前4个月，除去1月，其他3个月成交量均在40万平米以下，其中2月仅成交了2幅土地，总面积仅有18.51万平米。
房贷披上“商贷”马甲
1—5月个人住房贷款余额比较稳定，但是同年初相比，贷款数额逐渐上升。目前济南市场存有不接纳公积金贷款的楼盘，因为公积金提取的门槛增高、发放周期过长，加之开发企业和楼盘存有商贷协议，所以楼盘多会选择商业贷款。
今年1季度数据显示，稳健货币政策在山东省得到有效落实，全省各项贷款平稳增长，信贷结构持续优化。今年1—5月山东省商业贷款的增加额逐月递增，同比增幅也逐月递增。自2013年以来，个人住房按揭贷款利率普遍上调，部分银行甚至提高至基准利率以上，相当多购房者的实际成本不但没有降低，反而有所提高。如果个人住房按揭贷款利率有实质性下调，楼市成交量将有一定程度的回升，但升幅不会太大。 
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