中国房地产业自2013年6月起，正在发生本质性的转变，逐步由流动性推动的支柱产业，转变为内生性市场化需求推动的支柱产业，上海等一线城市尤其如此。
齐涨的黄金时代结束
2013年6月的国务院常务会议指出“优化金融资源配置，用好增量，盘活存量”，“调结构”跃居“保增长”之上，中国经济进入“新常态”模式。由此，中国房地产也进入“新常态”模式。
2013年下半年中国房地产惯性冲高之后，2014年年头即毫无征兆地、悄无声息地、果断地进入下降通道。这，就是流动性水龙头调控的必然结果。
时任雷曼兄弟亚洲经济学家的孙同学，几年前曾发给过我一个邮件，标题是“AKilling Chart”，附件是一张两根曲线的图表，显示了多年来流动性与房价变动曲线之间的惊人吻合，由此我也更深刻地记住了英文“Killing”的意思。
“新常态软着陆”开始
本次2014年9月底央行超预期放松房贷的政策指引，更加验证了这一判断：“新常态软着陆”开始了。
今年三季度的量价表现，表明一、二季度明显下滑的趋势有所延缓，甚至成交量比上季度有6%的小幅反弹。四季度在央行超预期放松房贷的刺激下，将大幅提升成交量，但并不会显著提升成交价格，因为大部分上市房企今年头八个月只完成了平均50%的业绩指标。
如果本次放松限贷还不足以有效延缓房地产下滑的势头，管理层还将祭出行业支持的政策，这就是“软着陆”。
我们认为，七年之内，中国房地产的“新常态”已经开始，不能再梦想狂飙突进，也不必担心硬着陆。“十二五”规划提出了未来五年GDP平均增长速度7%的目标，而管理层也默认了当前低于7.5%的现实；但同时，要想让新能源产业、文化产业等取代房地产的支柱性产业地位，也路途遥远。
关键是，没有人有必要去尝试让房地产硬着陆，虽然过去几年管理层多次让银行进行压力测试的结果是：安全。
所以，“新常态”不是拐点，而是波动，在波浪式振动中前行，并淘汰一部分企业。所以，“斑马论”可以接受，“伟大前景论”、“冰山论”可以休矣。
趋向于社会平均利润率
这个趋势，毋庸讳言。因为，今天的上市房企们的新增高价土地的潜在利润率，将逐步摊薄存量低价土地的较高利润率。
从根本上来说，中国房地产业已经由供不应求转变为供大于求，也难怪陈政高说今年下半年“要千方百计地消化库存”。据国家统计局数据，上半年全国商品房销售量价皆同比下降6%。据统计监测的35个城市8月底的新房存销比为17.5个月，而同策监测的36个城市8月底的累计存销比为22.11个月，环比增长3%，同比增长66%，足够说明问题了。
所以，行业的领先者已经开始新的战略布局。不少人开始多元化，如恒大、复星等；不少人开始走出去，如绿地、万达等；不少人开始外延扩张加大差异化，如万科转型为城市配套服务商等；不少人开始深耕地王或拓展养老地产，如中民投、绿城转化而来的蓝城等；不少人索性偃旗息鼓退出，据统计在8年间有105家约44.1%的涉足房地产的上市公司选择了“退出房地产”。 |
