进入楼市“金九银十”传统旺季，销售数据总体表现波澜不惊，就在市场预期旺季不旺之时，央行对房贷的力挺大大超出机构预期，地产股表现也随之起舞，全面领涨大势。10月以来，纳入《东地产财经周刊》(微信号：dongdichan)统计的12家主流机构中，11家机构“看多”，1家机构“中性”，无机构“看空”。值得关注的是，机构普遍认为，央行房贷政策大大超出市场预期，地产股看多情绪全面升温。
房贷走向市场化
此次央行对房贷的放松，普遍超出机构预期。
值提关注的是，此次放松房贷政策中，除了预期内的对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭提供优惠政策外，二套房贷款最低首付款比例为 30%，贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍。
中金公司认为，央行在以下领域的政策超出市场预期：一、取消对购买三套房的房贷限制； 二、允许银行根据自身情况自行决定三套房首付比例和贷款利率。该机构认为此举不仅表明央行对房地产的支持，同时也有望纠正此前不合理的房贷政策。
海通证券也表示，央行房贷放松的方向符合预期，力度明显超预期。该机构还提出了“加配地产，看好未来3到6个月地产超额收益能力”的投资策略。
山西证券则对房贷市场化走较为乐观。该机构认为，此次政策调整，个人住房贷款走向市场化，对自住需求、改善性需求、部分投资性需求的购房贷款均予以考虑和满足，让贷款金融机构根据实际情况自行判断和发放。
光大证券则以央行主打三张牌评价此次信贷放松。该机构认为，央行第1张牌：行政放松限贷，通过改善型需求给楼市打兴奋剂；央行第2张牌：诱导七折利率，畅想 MBS 加速；央行第3张牌：“千方百计”支持开发商融资，不惜推动 REITs 试点。
机构看好救市效应
对于行业走向，中金公司预计，地产商降价意愿有望降低，被压抑的升级需求有望提振。开发商预期和情绪很可能恢复，主要反映在灵活定价减少和新推项目略微放缓。限购政策推出前，升级需求占比往往达到约 15至20%，但是限购政策带来的缺乏灵活性的房贷政策一直以来压抑着这一需求的释放。展望 2015 年，地产商购地速度显着放缓和宽松的房贷环境有望改善供需条件。
山西证券则认为，放松信贷助于改善性需求释放；同时，住房信贷资产证券化将分散贷款金融机构风险：为降低贷款金融机构风险和提升房贷意愿，此次政策鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放，通过住房信贷资产证券化，金融机构一方面增加融资渠道，另一方面可以部分转嫁信贷资产风险。
相比之下，高华证券则提出了更大胆的预计。该机构认为，短期内银行更有可能提高对住房改善需求的按揭比率，从央行发布通知到对房地产交易量产生实质性影响可能还需要一些时间。同时，提高按揭比率，即降低首付，可能会吸引房地产投资者；因为这可能会提高杠杆并因此改善净资产回报率。然而，由于目前的过度供应可能会令房价下跌，这部分投资者此时可能会犹豫是否进入住宅市场。 |
