“立体城市就好比大象怀孕，因为大，孕期就相对长一点，而且刚生下来很小，但它会长得很大”。在7月26日西咸立体城市启动会现场，冯仑如此解读立体城市从17亩的弹丸之地开始起步。这块容积率约为5的地块，规划建筑面积最大不足6万平米。外界的质疑接踵而至，如此一个迷你地块如何承载已经高度曝光过的立体之城？
但是，54岁的冯仑决心展现他的商业性格。数年之前，纽约世贸大厦的前业主、美籍犹太人莱瑞·希尔维斯最终因为一纸信用证晚到数天，拒绝了冯仑在这个重建项目中打造“中国中心”的梦想。这是真正的失意时刻。在他的畅销书《野蛮生长》里，他把这次变故当成自己有生以来最为自己的智慧感到惋惜的一件事情。但是，当纽约市港务局从犹太人那里把世贸大厦1号楼、3号楼的重建权收回后，冯仑决心拿住自己的机会。2009年3月，万通控股成为世贸中心1号楼(自由塔)65到69层整整五层办公楼，以及第64层部分面积的租户，建筑总面积超过1.76万平方米，年租金逾1.06亿元，租期20年9个月。耗费1800多天，他做成了这个生意。当1号楼于明年竣工投入使用后，冯仑的美国生意可以为其创造每年1亿元净收益。
如今冯仑面临同样的时刻。去年，因成都官场与商界地震，以及政府换届因素，立体城市在成都潜力四年仍未能落地，已经配套完毕的融资安排不得不进行再重组，所幸绝大部分投资者愿意追随，拟投入成都项目的资金如今开始用于西安项目。
在很多方面，这个“中国中心”生意与冯仑正在鼓吹的“立体生意 ”是相似的：需要大量的前期工作，面对种类繁多的质疑，如果耐心储备不足，很可能会半途而废、沦为地产商炒作。当然，最重要的是，它们代表了同样的生意精髓：地产应该围绕空间价值做文章，不应该只是土地数量与销售规模的单一追求。
这正是冯仑的地产信条。虽然17亩地令人沮丧，但毕竟是冯仑立体城市商业构想的第一步。面对这份迷你考卷，冯仑仍然展示自己的耐心。“我们将把它打造成一个立体城市微型版，该有的功能都会有，地方政府会从中看到立体城市未来的真正模样。”冯仑说。
这个名为“立体城市壹号”的项目浓缩了立体城市的全貌，它既是立体城市的体验中心，也是后续西咸立体城市项目逐步落地的前奏。在总计5.8万平方米、容积率4.94的数座大楼里，将分割出办公、居住、酒店、医院、教育、体检中心、健身中心、立体农业等不同功能。
7月26日，在现场的启动会上出现了9位福建莆田人，他们是全国1300多家民营医院的拥有者。在前期的全面调研中，冯仑看到莆田人在民营医院市场占据大半江山——全国1万多家民营医院里他们管理着8000多家。这类人会是立体城市最紧俏的合作伙伴。在独立的REICO工作室专项报告中，研究人员得出结论，通过比对6个核心指标，医疗健康，旅游度假与知识产业是立体之城的三个最佳核心产业选项。医疗健康更是得到了满分100分的指标成绩。
本着吸纳人群的目的，教育产业与医疗一样也被放上重要位置。在与欧亚学院成立万通欧亚不动产学院后，这个微型项目还为未来几百名学习不动产管理的学生预留了校舍、商店乃至剧院等配套设施。
住宅与办公功能在“立体城市壹号”3栋高楼里也占据数层空间。办公的市场需求一直旺盛，而为了吸引医疗从业人员在立体城市定居，冯仑对他们在此买房的优惠政策也有预案。对于那些普通的西安市民，体验则成了最大的招牌，他们规划了约1500平米的立体城市体验馆，并在2万平米的住宅中挑选几个样板间，还准备与电视台合作打造一个类同美国版《老大哥》的真人秀节目，通过这一人性竞技游戏最终把房子送到赢家的手上。这个节目会因为大手笔的奖品而极富杀伤力。
酒店的大堂会设置在28层，与新加坡天鲜农场合作后，楼顶会种蔬菜水果，分解生活垃圾制肥。楼与楼之间由连廊串联，架空空间保证了每个人都看得见绿植景观。在这个立体城市的浓缩版里，冯仑正在把创新元素尽可能加入进来，只等每一个产业插头到位后，让它变成一个井然有序的“插线板”。
在冯仑开始在西安近郊的秦汉新城造梦的同时，远在长沙的张跃陷入了一个880米高楼的舆论漩涡，而在中国摩天大楼之都的上海，上海中心已经完成封顶，朝着全球第二高楼的地位迈近重要一步。不同于“技术控”远大集团总裁张跃打造的天空之城遭遇普遍质疑，社会学专业出身的冯仑已经摆脱了外界在技术层面的质疑，他很明白，立体城市要成为一个可复制的生意，最首要的挑战来自地方政府，而当下的地方政府感兴趣的不仅仅是一次性出让的土地受益，还有就业，持续的税收，医院与五星级酒店，以及任何新玩意。冯仑花费了一些时间去解释，为什么酒店大堂可以在28层，以及派出所与居委会也可以在10层以上办公。千万别看轻现在的地方政府，他们要的比你想象的更多，如果你以为他们很容易被忽悠，他们就会把土地卖给第二个人 。
这是冯仑领先他多数同行的一个地方，尽管他控制的地产旗舰万通地产当前市值仅40亿元左右。在《理想丰满》一书中，冯仑曾自创一个地产黄金律，一个房地产公司的合理销售额应是其净资产的2-3倍，净负债率为50%，且经营性现金流为正值。这番说法有自我辩护的意味，但是也代表了冯仑的地产观。在公众场合，他屡次说，房地产的真谛在于创造独特的空间价值，而非土地储备，运营能力决定企业最终能走多远。在他的“美国模式”生意逻辑中，土地是近乎无限供应的，新的土地供应可以通过把旧楼推倒而实现，当土地不再稀缺，运营价值就会成为核心能力。
立体城市可能是最接近冯仑空间生意构想的一个项目，甚至超过了世贸大厦。比起造房卖房的地产生意，这项任务显得并不轻松。但是，在从商20多年后，冯仑已经决意在其商海生涯的下半场，释放他对空间生意的巨大野心。仅以西咸立体城市来看，冯仑的目标是，在总建筑面积500万平米的土地上，投资约300亿元，在7年内打造一个容纳8万常住人口的微型城市。接下来，他还要在成都、温州乃至北京周边兑现同样的承诺。“立体城市有机会让我们去证明，即使不用去拿很多地，你也可以对城市化有很大的贡献。”在早先的一次采访中，冯仑说。画外音似乎是，你不用拿很多地，也可以挣到很多钱。
冯仑有很多著名的段子，其中有一个名言很适用于他自己：伟大是时间的函数。另一个版本是，伟大是熬出来的。在他的下半场，立体城市从无到有，耗时四年有余，虽然成都早先选定的地块没有如愿，但是最新的消息是，在天府新区的核心区域，另外一块土地将成为成都版的起点。而在西咸新区秦汉新城，立体城市后继土地获取行动也在紧锣密鼓之中。
冯仑的段子大多围绕政府与市场而起，在政商关系上，他曾有“离不开，靠不住”著名论述。冯仑在地产界的形象之一是，与政府保持距离。但是，立体城市生意是一桩“政策密集型”的生意，高度需要政府的支持与配合。当冯仑发声抱怨称，曾经一年飞了180多次，而飞赴的城市多是政府不守信用的城市时，他的话引来了许多微博大V的反讽。一位人士写到，既然你已经意识到政府的多变，为什么还非要去与政府做生意呢？
这确实是下半场最大的风险之一，潜水新浪微博的冯仑一定看到了。但他小心翼翼给出了回答，从17亩地开始。 |
