“2013年房企点兵”系列报道之万科
中房网讯(记者 殷雯)如果说房企齐头并进的“黄金十年”已过，那么，“白银十年”的楼市下半场才真正进入到一决胜负的“拉力赛”。
2013年对于行业龙头房企万科来说，是一个毋庸置疑的里程碑，业绩行业领跑的同时，“转股”、“出海”都是万科这一年的关键词。
净利润完成欠佳
前10月追平去年全年业绩
“保持稳健”，在今年的前10月，万科做到了。
11月5日，万科公布2013年10月份业绩报告。累计此前前三季度报告，今年1-10月份，万科销售金额、销售面积、营业收入、净利润等几项重要指标均呈现不同幅度增长。
今年前10月，万科已实现销售面积 1266.3万平方米，销售金额 1458.5亿元，同比均大幅增长。至此，该公司今年销售金额超去年全年，销售面积也已达到去年全年的97%。
尽管今年全年业绩实现增长毫无悬念，不过，今年万科盈利能力尚存未知。
虽然10月份净利润等具体业绩参数未予披露，不过，根据万科今年前三季度报告，2013年1至9月，实现营业收入634.2亿元，同比增长37.5%，实现净利润61.6亿元，虽然同比增长21.3%，但这一数值比较去年全年净利润125.5亿元，完成不足一半。
附：万科近五年1-9月份业绩概览
时间 销售金额(亿元) 销售面积(万平方米) 营业收入(亿元) 净利润(亿元)
2013 1285 1098.7 634.2 61.6
2012 963.2 907.9 461.3 50.8
2011 970.8 841.2 293.1 6.1
2010 714.2 601.1 223.8 32.7
2009 461.5 510.3 295.4 29.6
(以上数据根据万科历年发布报告统计，如有出入以实际为准)
ROE增长止步？
四季度成今年盈利关键
销售业绩的龙头房企却始终在盈利能力上谈不上得意。
据克而瑞研究中心数据显示，今年1至9月，139家上市房企净利润总额493.17亿元，总体上涨25.27%，平均销售净利润率为12.4%。两项指标万科均低于行业平均值。
2012年年报中，万科引以为傲的ROE(全面摊薄净资产收益率，下同)达19.66%，据称该指标创20年来新高。而据记者计算，截至本报告期末，这一衡量公司每股收益能力的重要指标仅达9.02%，比去年同期下降0.59个百分点。今年最后一季度将成为决定万科今年整体盈利能力的关键，是否能够迎来ROE连续四年增长尚存忧虑。
值得警惕的是，2012年第四季度，房企的推盘力度和成交情况普遍呈现“翘尾”，因而，四季度对全年业绩起到推波助澜的重要作用。而今年进入四季度以来，房地产调控长效机制的呼声渐盛，市场预期受此影响，预计全行业成交情况难以维持去年高位。
对于今年万科ROE信心，万科总裁郁亮曾对媒体表示，ROE是万科最为重视的指标，它反映的是股东权益的收益水平，ROE的分母这几年不变化了，万科的盈利水平取决于周转，通过提高标准化、快速周转、管理水平和精细化程度，来给股东提高回报率。他有信心保持万科ROE进一步持续增长。
成长动力稳定
明年或冲击2000亿大关
值得关注的是，报告期内，万科合并报表范围内尚有 1737.7 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 1928.6 亿元，该数值再创万科历史新高。
根据这一信息基本可以预料，今年万科业绩降稳步上升，预计明后年，万科将对2000亿大关发起冲击。早前，王石向媒体公开透露2014年万科2000亿元的业绩目标，有望落实。
与此同时，第三季度万科累计新增加项目 32 个，按万科权益计算的占地面积约 268万平方米(对应权益规划建筑面积约 775 万平方米)。截至报告期末，规划中项目按万科权益计算的建筑面积约 4568 万平方米，继续保持在满足未来两到三年的开发经营水平上。
“相对充足的新房可售资源，并不支持房价的普遍性持续上涨。”万科高层分析表示，当前市场，除北京等个别城市短期内可售资源较为紧张外，多数城市的新房供应较为充足，市场供需关系也较为合理。据万科统计的14个城市去化周期，照比今年年中微升至11.4个月。
据记者不完全统计，自万科发布三季度财报以来，包括海通证券、申银万国等近20家证券机构对其做出了推荐或买入评级。中信建投、招商、长江等证券机构预测其今年全年销售额将在1700-1800亿元。
国际化进程加速
海外寻找低成本融资之路
2013年，万科挥别与其销售数额同样受人注目的高管绯闻事件，正式进入了战略调整期——国际化脚步加快。
自去年7月，万科收购南联地产后，去年12月31日，南联地产更名为“万科置业(海外)有限公司”，标志着地产航母万科正式进军海外。
国际化房企首先应当面对的就是，从本土的成功经验中抽离出来，去适应异国他乡的开发模式，并赢得当地客群的认可。为防止“水土不服”，万科三次海(境)外开疆辟土都是采取合作模式进行“蜻蜓点水”，试水项目体量均偏小，且万科权益有限。
香港荃湾项目，万科仅占20%股权，该项目建筑面积6.27万平米，预计将开发894套住宅。美国旧金山项目，建筑面积约为7.5万平米，共655套公寓，万科占股70%。新加坡新樟宜路项目，预计将建成726套公寓，万科持有30%股份。
与此同时，万科也在年初公布了B股转H股，实现香港双融资平台。紧接着3月7日，万科首次尝到了境外低息发债的“甜头”，这一8亿美元的5年期定息美元债券，年票息率2.625%，每100元债券发行价99.397元，折合年收益率2.755%。郁亮曾明确表示，目前公司在国内A股无再融资的计划，将长期看重海外融资。
也正如此前万科董事会秘书谭华杰所说，“H股无论在资源配置、市场影响力还是成交状况方面都有着明显的优势”。港股平台有助于提高万科在国际市场的知名度，通过和境外资本市场的对接，为今后利用国际资源、优化治理结构创造条件。
开发商转向服务商
认购港股银行意在社区金融？
日前，万科公告称，万科A拟通过旗下子公司，作为基石投资者，参与徽商银行股份有限公司的H股首次公开发行。预计认购金额为4.19亿美元。
业内预测称，在行业净利润普遍下滑的情况下，万科也难逃困扰。于是，低成本融资，寻找更“便宜”的钱将是万科发展的迫切所在，涉足港股银行或许与此相关。
对此，万科方面表示，此举为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求，帮助公司率先向客户提供国内领先的社区金融服务，提升全面居住服务方面的竞争力。
万科执行副总裁毛大庆曾不止一次的在公开场合表示，万科正在从开发商转向服务商、运营商。在其领导下，北京市场的多个万科项目引入了名为“五菜一汤”的社区配套体系，即包括第五食堂、超市、洗衣店、药店、银行的“五菜”和幸福街市菜市场“一汤”，共六大便民配套设施。
随着多项社区自持商业业态的落地，万科赢利点或将不再从单纯依赖卖房。有分析机构称，自去年6月起，万科相继推出万物仓、第五食堂、幸福驿站，分别涉足空间租用、社区餐饮、生活服务电商。此次参与徽商银行IPO有助于更好的参与社区金融服务，不排除几年后万科向支付和社区银行领域突破。
