本月16日，北京严厉的楼市调控政策“京十五条”执行将满一年。记者从多家房产中介公司获悉，过去一年，北京楼市成交量锐减至18万套，降幅达42.6%。在过山车般的行情变化中，购房群体也回归自住需求，投资及投机购房基本绝迹。引人注目的是，一年来，本市非京籍购房者比重下降了25%，购房套数大幅下跌79.8%。
数据显示，自限购政策实施起至今，京籍个人购房者占比为87.2%，相比新政实施前的一年上涨25.1%。非京籍购房个人比重则下降25.1个百分点，其中外地个人购房者所占比重仅为11.2%，减少25.7个百分点；港澳台及外国人购房比重仍保持在0.4%；企业购房比重则上涨0.5个百分点，达到1.2%。从绝对数值上看，过去一年非京籍购房者购房仅0.65万套，比新政前一年的3.22万套大幅下降79.8%。
去年北京高端住宅项目交易量逆势上扬，一定程度上也有企业购房增多的支撑作用，但基本也是规避限购的自住为主，绝少投资炒房的因素。“企业购房未来交易成本比个人成本高得多，投资无获利空间；而且如果企业不完全为自己掌控，企业名义购房将来会面临财产分割的巨大风险。”我爱我家品牌推广专员孔丹提醒说。
据介绍，如果以企业名义购房，契税为3%，比个人购房契税高一倍，另外还要多出0.5%的印花税和1.2%的房产税。房产税考虑了房子的折旧率，通常按房屋总价的70%计算，但必须每年缴纳。在过户交易的营业税方面，未满5年的住房，不管是个人购买和企业购买都按5.5%的税率缴纳。因此，一套100平方米、总价250万元的住宅，以企业名义购买，1年后出售，交易成本要比个人购房高出约6万元；如果四年后出售，交易成本则要高出近16万元。
中原市场研究部总监张大伟说，近一年来楼市交易中本地需求占据9成，自住首套也占9成。目前，北京市场上成交以刚性需求为主，特别是总价在150万元左右的项目受到市场青睐，占整体成交量8成以上。
郊区房价的回调也拉动了北京楼市交易的结构性变化。近一年来，北京城六区住宅成交量占全市的比例降至39%，而限购前一年比例为43.5%。新盘扎堆的房山区，限购前一年成交量仅占全市的9.6%，去年占比达到了12.2%。
样本调查
通州房价重回两年前
房价大起大落的通州，成为北京楼市深度调整的风向标，价格泡沫在低成交、高供给市场压力下逐渐被挤出，目前交易均价已重回两年前的水平。
昨天上午，八通线梨园站附近的几家房产中介门庭冷落，一溜低价急售的广告展板难以吸引行人的目光，偶尔进店打听行情的多是租房客。
这一带时尚街区、新通国际、梨园小镇等数十个新老楼盘云集，苏宁、贵友等配套商业设施齐全，坐地铁半个多小时就到国贸，对京东地区的上班族非常有吸引力。
“相比春节前，现在的行情要好多了，周末大概日均有70多拨客人来询价、看房。但交易量还是低，八成多都是租房而不是买房。”链家梨园门店店长柴有福坦言，该区域房价已经降到了2009年年中的水平，但消费者还在观望，真正出手的很少。
“时尚街区西区，88平方米，全南向两居室，单价1.38万元，精装修。”店内一则房源推介广告显示，梨园地区最靠近地铁的成熟社区，目前二手房最低报价已下探至1.4万元以下。“时尚街区2006年开盘，当时是四五千元的价位，2009年年中涨到1.3万至1.4万，2010年初更冲高到2万多元。”柴有福回忆，卖得最火的时候，一套房源差不多6至8个客人有意购买，现在供需比则回落到1∶2以下。
更大的变化在于，限购这一年，几乎就没有买完房挂牌出租的，几乎清一色都是自住。“以前很多人刚买完就挂牌出租，显然是投资客。健康的楼市，就应该以自住为主，这样行情不至于大起大落。”柴有福预测，通州楼盘价格已接近底部，能再有10%的降幅就不错了。而对于想投资获利的群体而言，楼市黄金时代已经过去，今后不得不面对买房的潜在投资风险。
2008年之后，通州房价实现“三级跳”，从2008年的8000元左右上涨到2011年的20000元左右，增长1.5倍。严厉的限购政策下，房价泡沫被逐渐挤破。从去年8月份开始，通州房价连续4个月环比回落，年底均价达到1.6万元。而链家地产市场研究部统计显示，今年1月通州新建商品住宅成交均价为18899元/平方米，同比2011年1月的22526元/平方米下降了16.1%。
链家地产市场研究部冯联联认为，在2012年政策继续从严的情况下，房价回落的趋势还会加强，买方市场形成也将使得购房者“议价”权利进一步增强，年内通州住宅成交均价或将达到1.5万元左右，预计比2011年均价下降25%。
通州楼盘降价也波及环北京经济带楼市。目前，燕郊区域的住宅均价已经从去年8月左右约9000元的最高点，降到了8000元以下。 |
