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平顶山市新城区

常绿大悦城房地产估价报告

项目名称：平顶山市新城区常绿大悦城3号楼

委托方：平顶山市常绿隆华置业有限公司

估价方：平顶山市城建房地产估价事务所

法定代表人：

估价作业日期：2010.11.22—2010.11.26

估价报告编号：20101105

目录

致委托人函... 1

注册房地产估价师声明... 2

估价的假设前提和限制条件.... 3

一、本次估价的假设前提... 3

二、本次估价的限制条件... 3

房地产估价结果报告.... 5

一、委托估价方... 5

二、受理估价方... 5

三、估价对象概况... 5

四、估价目的... 6

五、估价时点... 6

六、估价作业日期... 6

七、价值定义... 7

八、估价依据... 7

九、估价原则... 7

十、估价方法... 7

十一、估价结果... 8

十二、估价报告应用有效期... 9

十三、估价人员（专职注册房地产估价师）... 9

房地产估价技术报告... 10

一、个别因素分析... 10

二、区域因素分析... 10

三、一般因素分析... 11

四、最高最佳使用分析... 16

五、估价方法的选用... 16

六、估价测算过程... 16

七、估价结果确定... 18

附件... 19

致委托人函

平顶山市常绿隆华置业有限公司：

我公司于2010年11月22日接受贵公司委托，对平顶山市新城区常绿大悦城3号楼房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为房地产交易提供价值参考依据。我公司自2010年11月22日收到贵公司提供的项目相关资料后，组织人员于2010年11月22日至2010年11月26日对估价对象----平顶山市新城区常绿大悦城3号楼房地产的公开市场价值进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料，结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法和成本法进行分析、测算和判断，确定估价对象平顶山市新城区常绿大悦城3号楼房地产在2010年11月22日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值为RMB1003.86万元，大写人民币壹仟零叁万捌仟陆佰万元整；单价3718元/平方米, 每平方米大写人民币叁仟柒佰壹拾捌元整。

                                                此致！

平顶山市城建房地产估价事务所

法定代表人：

                                         2010年11月22日

注册房地产估价师声明

对本估价报告我们特作如下郑重声明：

一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

二、本估价报告书中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

五、注册房地产估价师王豪炜、张致君于2010年11月22日已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性调查和相应权益的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

七、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实性和可靠性负责。

八、本估价报告仅是在报告中说明的假设限制条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以房地产权属管理部门认定为准。

九、如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。

                                估价师签名：

                                2010年11月22日

估价的假设前提和限制条件

一、本次估价的假设前提

1、本次估价以估价对象的证载用途整体、持续使用为估价前提，即估价对象以住宅用房用途为整体、持续使用为估价前提。

2、本次估价假定委托人拥有估价对象房地产完全产权为前提、以估价对象在估价时点时的状况为依据进行估价，即估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产正常市场价格。

3、在评估过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。

4、本次估价假设在估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。

    5、注册房地产估价师王豪炜、张致君于2010年11月22日进行现场查勘，但并未对建筑基础、结构等隐蔽工程进行测量，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏或质量问题。同时，未进行实地丈量以核实该物业的土地面积及建筑面积，因此我们将采用委托方提供的估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》上载明的面积，即总建筑面积为2700平方米、总土地面积为400平方米为本次估价的前提条件。

6、委托方提供的估价对象资料部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。本次评估是以委托方提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托方负责。

二、本次估价的限制条件

1、估价对象地段等级依据《平顶山市2009年商业用地级别与基准地价图》及《平顶山市征税等级图》确定。

2、估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象的《国有土地使用证》，估价对象的土地使用权终止日期至2048年12月18日止，即至估价时点土地剩余使用年限为38年。本报告评估结果已考虑该因素对房地产价格的影响。

3、本估价报告的估价结果是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如果房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。

4、本估价报告的估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。

5、本估价报告所确定的房地产价格是在公开市场条件和本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格。如果估价目的发生变更，必须另行估价。

6、本估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本评估机构不承担责任。

7、本估价报告仅供房地产主管部门、委托方使用，未经本估价公司许可，不得提供给其他任何单位和个人使用，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。

8、本估价报告应用的有效期为一年，自本估价报告完成之日起计，即本报告的应用之日与估价报告完成之日相差不可超过一年。本估价报告应用的有效期超过一年时，需重新进行估价。

9、本估价报告的最终解释权由本评估公司所有。

房地产估价结果报告

一、委托估价方

委托方名称：平顶山市常绿隆华置业有限公司

法定代表人：刘涛

委托方住所：平顶山市新城区祥云路西段常绿集团办公楼

注册资本：壹仟万元整

企业类型：有限责任公司

二、受理估价方

估价方名称：平顶山市城建房地产估价事务所

法定代表人：

估价方住所：平顶山市新城区河南城建学院

估价资质等级：贰级

三、估价对象概况

（一）估价对象区位状况

估价对象坐落于市新城区龙翔大道与学府路交汇处（河南城建学院对面），社区总用地面积约11万平方米，总建筑面积约33万平方米，容积率为2.990，绿化率42%，是新城区第一个真正意义上的大型现代化低密生态居住社区。其中住宅约30万平方米，沿街商业约2万平方米，3000平方米的社区超市，2500平方米的幼儿园以及3000平方米的会所。小区毗邻龙翔大道与学府路，西侧是规划中的公共汽车站，方便您的出行。在小区的西北方向，是规划中的一所小学，为您的孩子提供便利的入学条件。此外，西边还有新城区规划中的第一医院，为您提供得天独厚的医疗资源。小区的南面，是平顶山市最高学府——河南城建学院。从小区步行十分钟即可达到白龟山水库，另外祥云公园、中心文化公园与市政的公共绿化带也环伺项目周边，为您营造了一个完美的绿色生活空间。在小区的东面是规划中的商业市场，北面是平宝大道，为您提供了便利的交通。此外，在小区的周边，平顶山卫校、湖光小学、金世纪中学、黄冈中学、平顶山市七中等院校，为您的孩子提供从小学到大学的全套教育，中国银行、农村信用社等金融机构，为您提供便捷的理财服务。豫达未来大酒店、大河锦江、九天会所等休闲娱乐场所，给您宴请亲朋好友提供好的去处。

（二）估价对象实物状况

估价对象为一栋住宅楼，共九层，建成于2009年，根据《平顶山市房屋重置价格标准》附表三，结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确定估价对象为九成新，建筑结构为砖混一等。估价对象装修状况如下：该栋楼外立面面饰白色条型面砖；室内：内墙面面饰白色乳胶漆，踢脚线采用木质踢脚线面饰硝基清漆。楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。门均为胶合板门面饰硝基清漆，窗为铝合金窗。整栋楼配有电梯一部。估价对象维护保养状况一般。

（三）估价对象权属状况

本次评估的范围为常绿大悦城3号楼，产权属平顶山市常绿隆华置业有限公司所有。其建筑面积为2700平方米；其土地使用权类型为出让，终止日期为2048年12月18日，土地使用权面积为400平方米。

至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。

四、估价目的

本次评估目的是确定估价对象完整权利状态下的房地产市场价值，为委托方办理房地产交易手续提供价格参考依据。

五、估价时点

2010年11月22日

六、估价作业日期

2010年11月22日至2010年11月26日

七、价值定义

本报告所确定的价值为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。

八、估价依据

1、国家、省、市人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和政策文件；

2、房地产估价规范（中华人民共和国国家标准GB/T 50291-1999）；

3、房地产估价合同；

4、委托方提供的《房屋所有权证》；

5、委托方提供的《国有土地使用证》；

6、委托方提供的其他相关资料；

7、评估人员现场查勘、实地调查之结果。

九、估价原则

1、合法原则。即以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分为前提估价；

2、最高最佳利用原则。即以估价对象的最高最佳利用为前提估价；

3、替代原则。即要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；

4、估价时点原则。即要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

5、独立、客观、公正原则。即要求房地产估价师站在中立的立场上，分析、测算和判断估价对象客观合理的价格或价值。

十、估价方法

根据《房地产估价规范》，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”。由于估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法。

根据《房地产估价规范》，“非收益性房地产的估价，可选用重置成本法作为其中的一种估价方法”。由于估价对象系住宅用房，属非收益型物业，故可采用重置成本法进行评估。

因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场比较法、重置成本法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位价格。

1、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式：

比准价格＝可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正

或：

比准价格＝可比实例价格× × × ×

２、重置成本法：先计算出以估价时点当时的建筑材料、建筑技术与工艺等，重新建造与旧有建筑物具有同等效用的新建筑物的重置成本，再加上正常的利润和应纳税金等费用，进行折旧后得出估价对象建筑价格的一种估价方法。

评估价格=土地重新获取价格+建筑工程费用+建筑专业费用+开发配套费用+管理费+利息及融资费用+相关税费+开发商利润

十一、估价结果

经过评估人员实地勘察、资料分析和价格测算与判断，并结合平顶山市房地产行情，确定估价对象在估价时点2010年11月22日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为RMB1003.86万元，大写金额：人民币壹仟零叁万捌仟陆佰万元整；单价RMB3718元/平方米，大写金额：每平方米人民币叁仟柒佰壹拾捌元整。

十二、估价报告应用有效期

本估价报告应用的有效期为壹年，自估价报告完成之日起计。

十三、估价人员（专职注册房地产估价师）

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

（一）            估价对象实体状况

  估价对象位于平顶山市新城区常绿大悦城中，根据《房屋所有权证》，评估对象建筑结构为砖混一等，建筑面积2700平方米，房屋建成年份为2009年。

根据实地勘察，估价对象概况如下：

外 部 装 修	屋顶	平屋顶		外墙	面砖
	单元门	防盗门		外窗	铝合金窗
		地面	顶棚	墙壁	备注
	楼梯间	水泥（踏步砖）	白色涂料	白色涂料	不锈钢栏杆
内 部 装 修	客厅	无	白色涂料	白色涂料	无
	卧室	无	白色涂料	白色涂料	木门窗
	厨房	无	白色涂料	200×300墙砖	木门窗
	卫生间	无	PVC板吊顶	200×300墙砖	木门窗
	阳台	无	白色涂料	200×300墙砖	铝合金封闭 阳台
设 施 设 备	水	畅通		电	线路装置完好
	暖气	市政供暖		燃气	罐装液化气
	消防	消防井		电梯	有
	其他	维护保养状况一般

（二）            估价对象权属状况

本次评估的范围为常绿大悦城3号楼，产权属平顶山市常绿隆华置业有限公司所有。其建筑面积为2700平方米；其土地使用权类型为出让，终止日期为2048年12月18日，土地使用权面积为400平方米。至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。

二、区域因素分析

影响房地产价值的因素主要有：区域位置、交通条件、环境条件、公共服务配套设施、市政基础设施等，具体详见下表：

三、一般因素分析

（一）   地域分析

平顶山市位于河南省中南部，东经120° 14’—133° 45’，北纬33度08’—34 20’。因市区建在“山顶平坦如削”的平顶山下而得名。1957年建市，现已成为以能源、原材料工业为主体，煤炭、电力、钢铁、纺织、化工等工业综合发展的新兴工业城市，以其得天独厚的地理位置、丰富的自然资源、雄厚的经济实力以及源远流长的灿烂文化，越来越为中外所瞩目。平顶山地处京广、焦枝两大铁路干线之间，并有漯宝铁路与两大干线相连。

平顶山市处于暖温带和亚热带气候交错的边缘地区，具有明显的过渡性特征。全市年平均总日照时数为1868～2378小时。年平均气温在15.2～15.8℃之间；与常年平均值相比显著偏高0.6～1.1℃。年极端最低气温为-10.4℃，2004年1月25日出现在鲁山；极端最高气温为40.4℃，7月15日出现在平顶山市区。

平顶山市新城区的规划勾画了一条东南——西北走向的历史文化和生态发展轴线。新老城区之间通过生态园这条生态廊道相连。新城区的规划范围是北至漯宝铁路，东至姚孟电厂，西至毛营军铁专用线,南至水库，规划共分三个阶段：起步区7.6平方公里，近期规划面积40平方公里，远期规划面积100平方公里。新城区的规划形态是带状，交通流量主要是东西方向，新城区与老城区之间距离10公里，通过6条城市道路和规划的轻轨交通相互联系，十分钟即可到达。向西通过2条公路和郑尧（郑州至尧山）高速公路与鲁山县和宝丰县相接，北部的漯平洛高速公路出入口在新区起步区东部2公里处，通过此入口向东南20公里处即可接许平南高速公路。四通八达，快捷顺畅的交通联系对新城区的建设必将起到积极的带动作用。

（二）         市场背景分析

近几年，平顶山市的经济运行态势良好，城市建设方面更是成绩显著。同时作为城市建设主力的房地产业也得到了迅速发展。国家有关部门相继出台了一系列有关房地产业的政策措施，对普通居住房地产市场的利好影响显著，而普通居住房地产市场的势必刺激地区的整体经济发展。

2010年9月份，平顶山市城区商品房上市面积1.96万平方米，上市量同比增长46.5%，环比减少88.5%；月末累计可售面积44.59万平方米，同比增长21.3%，环比减少15.1%。其中：商品住房上市面积1.90万平方米，同比增长41.9%，环比减少87.4%；月末累计可售面积35.41万平方米，同比增长15.9%，环比减少17.9%。

       9月份，城区商品房销售面积9.91万平方米，成交量同比增长42.8%，环比增长12.4%；销售金额2.99亿元，成交额同比增长58.4%，环比增长9.2%；销售均价3026元/平方米，同比上涨10.9%，环比下降2.8%。其中：商品住房销售940套，同比增长91.1%，环比增长13.7%；销售面积9.64万平方米，同比增长49.8%，环比增长12.9%；销售金额2.81亿元，同比增长85.3%，环比增长22.5%；销售均价2910元/平方米，同比上涨23.7%，环比上涨8.5%。

（三）   估价对象市场风险和变现能力提示

 1、估价对象的抵押价值未来减损风险分析

建议委托方或者报告使用人密切关注估价对象抵押价值在未来年内减损的风险，目前预期可能导致房地产抵押价值减损的因素主要有以下几方面：

  房地产的政策影响、使用和维护情况、区位因素的变化、房地产供求变化几个方面都对房地产的抵押价值产生一定的影响。在抵押权存续期间，报告使用人应密切关注因为房地产政策及市场变化、税收变化、物业的维修保养等因素引起房地产价值的改变而对抵押标的物产生的价值影响。

另外，若短期内估价对象被强制处分，估价对象的变现价值通常会低于估价时点的正常市场价值。因此报告使用人要关注未来的市场风险和短期强制的处分风险。

2、估价对象的变现能力分析

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

（1）通用性，指是否常见、是否普遍使用，也就是需求方多与少。

影响房地产通用性有以下六个方面：①用途的专业化。用途越专业化的房地产，使用的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。②结构质式与房屋质量。从结构类型上分析，砖混结构的住宅变现能力不如钢混结构；点状布置的不如条状布置的；一梯多户的不如一梯两户的；房屋质量差的不如质量好的。另外还包括小区环境、物业管理等等。③该宗房地产的价值大小。一般说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买家，其变现能力弱。别墅、复式住宅比一般单元住宅变现能力弱。④区位。所处区位越偏僻、越不成熟的区域房地产，变现能力越弱。⑤房地产的开发程度。⑥该类房地产市场状况。房地产市场越不景气，出售房地产越困难，其变现能力也就越弱。

（2）独立使用性。

所谓独立使用性，通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。一般说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，其变现能力越弱。

（3）可分割转让性。

所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以分离开来使用。

一般在物理上、经济上是不可分割转让的其变现能力相对较弱。房地产价值大的其变现能力相对较弱，如果抵押房地产容易分割转让，其变现能力相对较强。

（4）区域市场状况。抵押房地产所处区域市场交易活跃将有利于抵押标的物的变现；若所在区域房地产市场发育不够、交易较少，其变现能力降低。

（5）变现过程中的税费。抵押房地产变现过程中发生的税费主要涉及营业税、土地增值税、契税、印花税、房地产税等5种税及交易综合服务费等费用［各地有所差异］；抵押房地产原欠缴的各种费用（除优先受偿款），需要在变现过程中补交的，也应计入变现费用中，主要包括欠缴的水电暖费用、物业管理费等。

（6）房地产权利状况。抵押房地产变现时，其权利状况若为共有或出租，抵押权人应同时书面通知共有人和承租人；共有人和承租人依法享有优先购买权。以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。即产权明晰和产权单一的房地产较易实现变现。

四、最高最佳使用分析

房地产价格是在法律上可行、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象价值达到最大、最可能的使用。估价对象规划用途为住宅，现状用途为住宅并得到了有效利用，符合最高最佳使用原理。

五、估价方法的选用

由于本次评估对象为住宅，结合估价人员对估价及周边周类物业的调查情况，确定采用市场比较法和成本法求取估价对象价值，主要基于以下考虑：（1）由于估价对象为已建成的居住类物业，在估价对象所在区域、估价时点的近期内，类似的房产交易活跃。因此在估价过程中，可采用市场比较法求取估价对象的价值。（2）成本法能够较为准确地反映房地产的价值构成，各项费用可较为精确的计算，符合成本法的应用范围。以上两种估价方法均可较为客观的反映估价对象市场价值。综合这两种估价方法的结果，分别给予一定的权重，最终得出估价对象的评估价值。

市场比较法：是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实例，就交易条件、价值形成的时间、区域因素（房地产的外部条件）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以同类房地产的价值为基础，做必要的修正，得出待估房地产最可能实现的合理价值。

重置成本法：是以开发或建造估价对象房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金求取估价对象在估价时点的重置价值或重建价值，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价值或价值的一种方法。

六、估价测算过程

（一）市场比较法

具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强的相关性，替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对房地产状况因素，时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正调整，评估出估价对象的市场价格。

1、选择可比实例  经筛选确定A、B、C三个可比实例。

实例A：

位于建设路与西斜路交叉口以西的亿嘉·西城国际10号楼，砖混结构，外墙瓷砖革面，室内初装修，配套设施齐全，成新率为十成。成交建筑面积2580㎡，成交价格为人民币2780元/㎡（建筑面积），成交日期为2008年2月。

实例B：

位于新城区祥云路与崇文路交汇处的常绿·九鼎14号楼，砖混结构，外墙瓷砖革面，室内初装修，配套设施齐全，成新率为十成。成交建筑面积2790㎡，成交价格为人民币4200元/㎡（建筑面积），成交日期为2007年7月。

实例C：

位于建设路与凌云路交汇处向北500米的佳田·塞纳城5号楼，多层建筑，部分钢混结构，外墙瓷砖革面，室内初装修，配套设施齐全，成新率为十成。成交建筑面积2730㎡，成交价格为人民币3500元/㎡（建筑面积），成交日期为2007年9月。

2、计算比准价格  详见下表。

可比实例		A	B	C
成交单价/（元/㎡）		2780	4200	3500
房地产状况调整	区位状况	100/100	100/90	100/101
	实物状况	100/90	100/102	100/99
交易情况修正		100/100	100/100	100/100
交易日期修正		100/100	100/100	100/100
比准价格/(元/㎡)		3020	4575	3500

对调整后的比准价格进行综合平均，估价对象的市场单价为：

（3020+4575+3500）/3 元/㎡≈3698元/㎡

估价对象于估价时点在完好状态下的市场价格总值为：

3698元/㎡ * 2700㎡=998.46万元

（二）重置成本法

假设在估价点现有建筑物存在的土地是一片空地，而在同一场所建筑物以外的状况均维持不变，重新建造与现有建筑物完全相同或具有同等效用的全新时，所必要的建筑费，其他费用，利息和正常的利税，获得建筑物的重新建筑成本。基本公式：

评估价格=土地重新获取价格+建筑工程费用+建筑专业费用+开发配套费用+管理费+利息及融资费用+相关税费+开发商利润

详见下表。

成本法测算表
序号	项目名称	单价（元/㎡）	相关系数	取值标准及说明
1	建安费用	1600	100%	按建筑工程造价标准取
2	市政费用	160	10%	按照建安费用10%计取
3	相关税费	24	1.5%	按照建安费用1.5%计取
4	建造成本	1784		=1+2+3
5	工程附加费用	160	10%	按照建安费用10%计取
6	专业人士费用	71	4%	按照建造成本3-5%计取
7	管理费用	60	3%	按照4+5+6的1%-3%计取
8	不可预见费	83	4%	按照4+5+6+7的3%-5%计取
9	销售费用	120	3%	按照销售价格3%计取
10	成本费用	2278		成本费用=4+5+6+7+8+9
11	贷款利息	191	5.31%	按一年期贷款利率计取
12	利润	570	25%	按照成本费用的15%-35%计取
13	成新率	90%		根据现场勘察和建筑物的经济寿命,确定成新率
14	建筑物重置单价	2738		=(10+11+12)*13
15	宗地楼面熟地单价	1000
16	估价对象单价   （元/㎡）	3738		宗地楼面熟地单价+建筑物重置单价

估价对象于估价时点在完好状态下的评估单价为3738元/㎡，市场价格总值为：

3738元/㎡ * 2700㎡=1009.26万元

七、估价结果确定

根据估价母的及估价对象的特点，结合本市房地产市场的状况，本次估价结果的确定采用算术平均的方法，即市场法和收益法的估价结果之和的平均数。据此，确定估价对象与估价时点在完好状态下的评估价格为：

（998.46万元+1009.26万元）/2=1003.86万元

评估对象的市场单价为3718元/㎡。

附件

附件一：《房屋所有权证》（复印件）

附件二：《国有土地使用权证》（复印件）

附件三：评估单位营业执照与评估机构资质证书（复印件）

附件四：估价人员资格证明（复印件）

附件五：估价对象照片及估价对象位置示意图