房 地 产 估 价 报 告
房 地 产 估 价 报 告
项 目 名 称：北京远洋大厦
委 托 方：北京远洋大厦有限公司
估 价 方：北京市ⅩⅩ有限责任房地产评估 事务所
估价作业日期：2006年12月1日至12月8日
估价报告编号：京房估字[26]第08号
目录
一、致委托方函 - 2 -
二、估价师声明 - 3 -
三、估价的假设和限制条件 - 4 -
四、房地产估价结果报告 - 5 -
（一）委托方 - 5 -
（二）估价方 - 5 -
（三）估价对象 - 5 -
（四）估价目的 - 7 -
（五）估价时点 - 7 -
（六）价值定义 - 7 -
（七）估价依据 - 7 -
（八）估价原则 - 8 -
（九）估价方法 - 9 -
（十）估价结果 - 10 -
（十一）估价人员 - 10 -
（十二）估价作业日期 - 10 -
（十三）估价报告应用的有效期 - 10 -
五、 估价技术报告 - 11 -
（一）区域因素分析 - 11 -
（二）个别因素分析 - 13 -
（三）市场背景分析 - 16 -
（四）最高最佳使用分析 - 18 -
（五）估价方法选用 - 18 -
（六）估价测算过程 - 19 -
A．第一条技术路线 - 19 -
B．第二条技术路线 - 28 -
（七）估价结果确定 - 33 -
六、附件 - 34 -
一、致委托方函
北京远洋大厦有限公司：
承蒙委托，贵公司为申请抵押贷款，委托我公司进行的房地产评估工作已经完成。我公司本着公正、公平、公开、客观、科学的原则，根据国家相关法律、法规的规定，实施了评估所必须的各项程序确定，评估了贵公司所属的位于北京市复兴门内大街158号的远洋大厦地下B1－B3层，地上F1－F17（扣除14层设备层）层及其分摊的土地，估价时点为2006年12月1日，在价值定义设定条件下，估价结果如下：
建筑面积：117000平方米
单位房屋价值：27491元/平方米
房屋总价：￥321644.7万元
大写金额：叁拾贰亿壹仟陆佰肆拾肆万柒仟元
货币单位：人民币元
房地产估价的详细结果、过程及估价结果运用的条件，详见附后的估价报告全文。
北京市ⅩⅩ有限责任房地产评估事务所
法定代表人：ⅩⅩⅩ
二零零六年十二月一日
二、估价师声明
我们郑重声明：
1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，
但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。实地查勘人：***，其他估价人员未对本估价报告中的估价对象进行实地查勘。
6、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。
7、本估价报告所依据的有关资料由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
参加估价的注册房地产估价师签名： 盖章
参加估价的注册房地产估价师签名： 盖章
参加估价的注册房地产估价师签名： 盖章
参加估价的注册房地产估价师签名： 盖章
参加估价的注册房地产估价师签名： 盖章
参加估价的注册房地产估价师签名： 盖章
三、估价的假设和限制条件
（一）、估价报告结论成立的假设前提：
1、委托方提供资料属实，估价对象为全部产权。
2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
3、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。
4、假定估价对象在估价时点状况与在完成实地查勘之日的状况一致。(估价时点不是完成实地查勘之日时用)
5、本报告在评估过程中，假设委估房地产在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。
6、假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。
7、假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。
（二）、估价报告使用的限制条件：
1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。
2、本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，需向本所咨询后作必要修正甚至重新估价。
3、本估价报告的有效期限为一年。如超过有效期或估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。
4、为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“房地产抵押估价报告使用提示”及“房地产变现能力分析”。
5、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”部分内容根据有关规定由估价机构存档。
6、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
7、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本所进行更正。
四、房地产估价结果报告
（一）委托方
本估价项目的委托单位是：北京远洋大厦有限公司
单位地址：北京市复兴门内大街158号
法定代表人：陆治明
（二）估价方
本估价项目的估价机构为：
单位地址：
法定代表人：
估价资格等级：国家一级
资质证书号：建房估证字[2002]3241号
（三）估价对象
1．土地状况描述
估价对象所占用土地位于北京市西城区复兴门内大街158号，土地登记用途为办公，评估设定用途为综合，其基础设施达到宗地红线外“七通”（供水、排水、供电、通讯、供暖、通气、道路），宗地红线内“六通一平”（供水、排水、供电、通讯、供暖、道路及场地平整）。土地总面积为17535平方米，土地形状规则。土地四至：东至凯晨大厦，南至西铁匠胡同，西至北京教育电视台，北至长安街。根据北京市基准地价，估价对象位于一类地价区。
2. 建筑物状况描述：
开工日期及竣工日期 97年9月开工、99年12月30日竣工
占地及总建筑面积 用地面积17535平方米，代征绿地面积7000平方米，总建筑面积11.7万平方米
楼高及层数 总高度68米；地上17层（含设备层）、地下3层
容积率及绿化情况 容积率为1：4.2，周边规划有数千平方米的绿地，北部有代征绿地7000平方米
开发商 北京远洋大厦有限公司
投资商 中远房地产开发有限公司
北京城建开发（集团）总公司
STEP HIGH PROPERIES LIMITED
物业管理 前期顾问：北京戴德梁行房地产顾问有限公司
物业管理商：中远酒店物业管理有限公司
建筑设计、施工单位 设计：美国CHI--AM、APEC/NBBJ建筑设计公司以及中国机械工业部设计研究院。
结构施工及总承包单位：北京城建集团五公司。
功能划分 1层底商
2—17层写字楼与三层设备层
B1会议室，员工餐厅，酒店
B2-B3 停车场
远洋大厦采用多种建筑先进技术和智能化楼宇控制系统。北立面为船体弧形，整个外墙采用当前流行的不锈钢杆件点联结中空玻璃幕墙，独家采用外墙自动升降窗帘，全金属构造钢轨及滑轮，智能化控制系统，自由简便的掌握大厦的自然采光。幕墙上特设的开启窗以调节环境。
大厦停车场设有400余个车位，其车库管理系统的出入口设有智能化识别管理系统，对车型、车牌号、计费等均在车辆行进中完成，杜绝拥堵、极大的方便客户。
大厦所采用的配套设备如空调，电梯、通讯系统、卫星天线闭路电视系统均采用了国内外非常先进的技术，其安全系统、消防系统、给排水系统、供电系统非常完善先进，如今也很好的发挥着作用。
大厦采用中空的大堂，通透无光污染的中空玻璃幕墙，每一办公点距自然光源不超过8米。高大的棕榈使视线向上延伸，直达68米高的采光顶。外面的天光，里面的灯光极度融合；外面的空间，里面的空间，完全通透。
3. 估价对象权属状况
（1）土地使用年限：40年， 1997年9月至2037年9月
（2）房地产权属描述：
估价对象北京远洋大厦土地所有权属国家所有，以划拨方式获得其土地使用权，于1997年9月取得《国有土地使用权证》。
估价对象为北京远洋大厦发展有限公司所有，于1999年12月27日取得《工程质量竣工核验证书》，建筑面积为117000平方米。
4. 他项权利描述：
估价对象于估价时点未发生抵押权、地役权等他项权利。
（四）估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
（五）估价时点
2006年12月1日
（六）价值定义
房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点的市场价值。
（七）估价依据
1. 本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章
1) 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2) 《中华人民共和国土地管理法》；
3) 《中华人民共和国担保法》；
4) 《城市房地产抵押管理办法》。
2. 本次估价采用的技术规程
1) 中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；
2) 建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》；
3. 委托方提供的有关资料
1) 房地产估价委托合同
2) 房屋所有权证
（八）估价原则
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。
1. 独立、客观、公正原则
要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
2. 合法原则
应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。
3. 谨慎原则
在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
4. 最高最佳使用原则
应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。
5. 估价时点原则
估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
6. 替代原则
估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。
（九）估价方法
1. 本次估价的技术思路和估价方法
房地产的估价方法一般来说有以下几种，它们是：比较法、成本法、收益法、假设开发法。本次评估过程中依据具体的房地产用途以及估价人员收集的所在地资料情况选择恰当的评估方法。
首先由于估价对象位于西城区，该地区建筑市场已初具规模，市场规则基本形成。并且该区与类似的写字楼具有相当数量，可以成为可用的可比实例，因此可以利用市场法进行估价。其次，该地区写字楼市场的价格非常透明，本次评估的对象具有潜在的投资收益，可以收集到类似物业的客观收益水平，因此可以采用收益法进行估价。故本次分别采取两条技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。
第一条技术路线：首先选择相同区位的类似写字楼，由于可比实例数量有限，因此也选择了区位水平相同的同等级物业作为可比实例。调整远洋大厦与这些可比实例的差异，包括交易情况、交易日期、房地产状况等因素的调整。得到估价结果。
第二条技术路线：首先估算估价对象每年的有效总收益，然后扣减正常运营时的管理费用、维修费用、保险费以及税费等，得到每年的纯收益。通过资本化率求得估价对象的房地产于估价时点的现值。
2. 估价方法的定义
市场法：将估价对象与在估价时点近期交易的类似的房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正与调整，以此来求得估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法：收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（十）估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，采用市场法和收益法的估价方法，最后确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币321644.7万元，大写金额：叁拾贰亿壹仟陆佰肆拾肆万柒仟元整。
（十一）估价人员
姓名： 资格证书号： 估价师签名：
姓名： 资格证书号： 估价师签名：
姓名： 资格证书号： 估价师签名：
姓名： 资格证书号： 估价师签名：
姓名： 资格证书号： 估价师签名：
姓名： 资格证书号： 估价师签名：
（十二）估价作业日期
2006年12月1日至2006年12月8日
（十三）估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期为一年，自报告出具日算起。
五、 估价技术报告
（一）区域因素分析
1. 区域交通状况分析
远洋大厦位于西城区复兴门内大街158号，地处复兴门桥畔，西长安街与金融街交汇之处，属于西长安街商圈。由于其优越的地理位置，而可以便捷的利用长安街和金融街的经济信息资源和技术信息资源。
由于远洋大厦地处长安街，使其具有了尊贵和权威的商业地位，而隔街相望的金融街商圈更是近几年发展迅速的现代化的商业中心。城市规划与交通的设计很好的配合区域发展的要求。区域设有一、二线地铁换乘站──复兴门地铁站，和四通八达的公交系统。主要干道为长安街，前门大街，平安大街，西上环。交通十分便利。
2. 区域商业环境状况分析
远洋大厦地处西长安街商圈与金融街商圈交接处，从金融环境来说，它更多的是得益于金融街商圈所营造的良好的商业金融氛围。目前金融街的建设已初具规模，其显露出的现代化的设施、优美的环境吸引了各大银行、非银行金融机构和国内外知名企业入驻。中国人民银行、中国证券监督管理委员会、中国保险监督委员会等国家级金融管理机构，中国工商银行、中国银行、中国建设银行、中国农业发展银行、北京商业银行总部、交通银行、招商银行、中信实业银行、上海浦发银行、中国民生银行及道亨银行和丰业银行北京办事处已相继入驻金融街。中国电信、中国移动通讯、中国网络通讯公司等一批国家级信息通讯企业、金融服务类中介公司及大量的知名企业也聚集在此，律师、会计师、评估师事务所等比比皆是，已初步形成了金融服务产业链，成为西城区资金、技术、知识密集度最高、税收增长速度最快的地区。购物中心、学校、保险公司、政府机构等也相继分布在远洋大厦的东、西、南、北侧，如：百盛购物中心、中央音乐学院、国家广播电影电视总局、国家海洋局、中国人民保险公司、泰康人寿保险公司等等。
在不久的将来，金融街将是一个设施完善、服务一流的中央办公区；资本活跃、市场繁荣的金融商业区；教育先进、特色鲜明的文化旅游区；交通便捷、环境优美的居住生活区。最终将成为北京资金最密集、市场最活跃、资讯最发达、环境最优美的国际金融中心区。
3. 商业配套和公共设施分析
本区域高中低档餐厅云集，可以满足办公人员商务宴请的需要。周边还有多家银行、金融机构和证券投资中心等，可以满足企业对各项金融服务的需求。中百会展等展览设施可以为入驻企业提供商业展示、产品发布的场所。另外，还有多处大型商场如百盛、西单等。学校、保险公司、政府机构等也相继分布在远洋大厦的东、西、南、北侧，如：中央音乐学院、国家广播电影电视总局、国家海洋局、中国人民保险公司、泰康人寿保险公司等等。
由于该商圈的建设已趋于成熟，因此各类基础设施丰富。周边有多所超市如北京宏汇园上海华联超市、北京月坛怡惠达超市、北京超市发商业；多所医院如北京儿童医院，中国人民公安大学医院，北京康迈医院；多家邮局快递公司如北京全日通快递有限责任公司、北京邮政局西区邮电局、北京恒通远快递中心。
4. 区域经济状况分析
北京金融街是建设中的国家级金融管理中心，位于北京市区中心，南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，东起太平桥大街，西至西二环路，紧邻长安街，距天安门广场3.5公里，周围被西单商业区、长安街、阜景文化旅游街所环绕，下有地铁一号线及2号线交汇。不仅交通便利，而且紧邻中国最高的决策中心，聚集着中国金融业60％以上的金融资产，各类职能部门齐全，使得金融街成为独一无二的全国性金融管理和信息发布中心，对于推动金融和房地产等各个行业的发展有着非常便利的地理位置优势。
（二）个别因素分析
1. 估价对象位置，交通状况
远洋大厦位于西城区复兴门内大街158号，地处复兴门桥畔，西长安街与金融街交汇之处，属于西长安街商圈。远洋大厦紧邻一、二线地铁换乘站──复兴门地铁站，大厦前并设有1、特1、4、15、25、37、52、205、337、728、802路公交车站，交通十分便利。
2. 估价对象建筑物状况
1) 委托建筑物状况委估建筑物于一九九九年建成，维护保养情况较好。用地面积17535平方米，代征绿地面积7000平方米，总建筑面积11.7万平方米。
2) 估价对象在估价期日2006年12月1日的具体状况如下：
层数：地上17层（含设备层）、地下三层。
结构：框架结构
外墙：外墙的科学设计是远洋大厦建筑特色的突出方面。北立面为船体弧形，整个外墙采用当前流行的不锈钢杆件点联结中空玻璃幕墙，以浅色通透的玻璃作为外围护，使整个大厦呈现丰富的通透感、立体感和层次感，同时兼顾了采光和私密性。解决了日益严重的城市光污染问题。大厦独家采用外墙自动升降窗帘，全金属构造钢轨及滑轮，智能化控制系统，保证了外部观感的整体流畅，自由简便掌握大厦的自然采光，是高科技以人为本的又一次生动阐述。幕墙上特设的开启窗以最自然的方式调节环境的舒适。
停车场：设有474个车位，其中地上178个，地下296个；地下车库宽敞、明亮和舒适，为京城同业中罕见。
车库管理系统：停车场的出入口设有智能化识别管理系统，对车型、车牌号、计费等均在车辆行进中完成，杜绝拥堵、极大的方便客户。
空调：进口美国名牌CARRIER（开利）原装离心式制冷机组，风机盘管加新风机组的中央空调系统。超静音风机盘管，大幅降低室内噪声。提供充足的高于国家标准的新风量。
电梯：瑞士本土生产SCHINDLER（迅达）电梯。共有19部垂直梯,4部扶梯。梯速2.5M/S，载重1.6吨。SCHINDLER专利预分配系统。最长等待时间不超过20秒，使客人直达所去的楼层。
通讯系统：提供与各大电信及网络公司的节点机，点对点VPN传输及100兆以上广域网出口，以及网络无线覆盖系统。办公区域每8-10平方米两个信息点。3000门程控交换机及直拨外线2万个点。
卫星天线闭路电视系统：日本百合3#，亚卫3#，泛美8#，泛美2#卫星天线（CATV）接收系统，客户可及时了解欧美、亚洲、泛太平洋地区的最新信息。
综合布线：选用世界著名的美国朗讯公司SYSTIMAX SCS 结构的网联布线方案，全方案均采用五类配置，系统可支持超过100Mbps网络和155MbpsATM设备。大厦的主干则采用光缆解决了以往处理大量信息所带来的带宽瓶颈。大厦的语音、数据甚至庞大的图像传输等应用已不在成为顾虑，极大满足了现有及未来的高速应用。
安全系统：大厦设置了保安监控系统，楼内有150多个摄相头，对大厦的各出入口，电梯轿厢、侯梯厅、车库、大厅等部位进行监控，并对保安信息进行长时间的数据记录。
消防系统：大厦设有日本NOMEI（能美）智能化火灾自动报警系统，自动进行故障测试、报警和喷淋。大厦选用最先进的智能化火灾自动探测、报警系统，烟感探测器报警系统中全部采用光电式感应，各火灾探测器均选用智能型，能最大限度的减少损失，提高准确率。大厦按功能区域配置温度、有害气体探测器，对大厦进行24小时全年防火监测，一旦发生意外火情，控制消防给水系统、区域声光报警系统、排烟系统自动启动。大厦的其他系统进行相应的消防联动。
给排水系统：大厦采用双路供水，24小时冷热水供应。大厦采用高位水箱上行下给式供水，水箱进出口处采用紫外线消毒，确保水源清洁。 生活、消防、空调和热力水泵及阀门全部采用进口设备，空调、热水的补水采用树脂软化水系统。大厦卫生洁具选用美国KOHLER（科勒）的产品，五金配件拟选用德国多玛名牌产品。
照明标准：大厦照明照度按照国际标准设计，达到国家高级标准。各疏散部位、地下车库和办公室均设应急事故照明。
供电系统：大厦采用双路独立10KV电源供电，并自备1200KW进口名牌柴油发电机组。选用进口名牌高压开关柜。大厦低压配电系统主要设备选用进口名牌开关，采用引进最新技术配置组装。备有自动计量设备，对供电局远传。大厦一类负荷诸如消防、电梯、照明及客户申请的一类负荷设备等均采用双回路末端供电。 各单元单独设表计量，各房间内可预设地面线槽，便于灵活隔断。也可按客户的要求设置网络地板。
其他建筑特色：大厦采用中空的大堂，通透无光污染的中空玻璃幕墙，每一办公点距自然光源不超过8米。高大的棕榈使视线向上延伸，直达68米高的采光顶。外面的天光，里面的灯光极度融合；外面的空间，里面的空间，完全通透。挑空大堂的为17层环廊。
建筑物结构图
3.委托对象利用现状
委估房地产现主要做写字楼用，出租率百分之九十五。
（三）市场背景分析
1. 写字楼市场总体分析：
从九十年代初起步至今，北京的写字楼市场经历了初期的由于严重紧缺而价格飞涨的阶段，经历了2002年前后几年的市场供给量持续走高、以供给增长为显著特点的爆炸性供给时期，直到2004年以后才发展到供求两旺的平衡状态。这个过程中，这个市场的各方包括政府、投资者、购买者和租赁者都在不断地借鉴、摸索和积累经验，以一种日渐成熟的运作模式在写字楼市场中博弈，使之进入一个稳定的良性循环。
据统计，仅就甲级写字楼而言，北京地区2005年的写字楼市场总供给量约为110万平方米，而2006年和2007年每年的总供给量估计也都在200万平方米左右，如此庞大的供给量，再加上原来没有被市场消化的400多万平方米的市场存量，可以说北京的写字楼市场供给是明显高于需求的，但几年以来写字楼市场发展状况基本处于稳定增长的状态，使人们对未来的北京写字楼市场发展纷纷换以乐观和充满信心的心态去预测。
2. 从宏观经济和政策来看，作为一个与其他行业发展高度依存的市场，写字楼市场的发展受到整个宏观经济发展状况的决定性影响。因为对于消费者来说，写字楼是一种弹性非常强的消费品，经济发展好则租赁高档写字楼的企业相对会更多。十多年来北京写字楼市场的迅猛发展与中国经济总量的迅速增长是密切相关的，而2001年北京在申奥成功后向世界展示的强大的发展潜力也是保证这几年北京写字楼市场在供给量足够大的情况下依然能保持平稳发展的重要因素。同时，北京市还为鼓励企业进驻特定地区的写字楼而提供了多种优惠政策。从国家层面，如北京经济技术开发区和中关村科技园区等国家重点规划发展区的企业所享有的一系列国家给予的优待政策； 从北京市层面，如北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市国家税务局、北京市地方税务局和北京市人事局等五个部门联合公布的北京市政府《关于促进首都金融产业发展的意见》。“意见”提供了12项相当诱人的优惠政策，鼓励和吸引全国各地机构入京创办金融服务企业。从地区层面：如2006年初，金融街商会、CBD管委会先后召开新闻发布会，针对新设立或新迁入驻的金融企业公布了一些优惠政策。另外由于西城区政府也推出了一系列优惠租赁政策吸引了大量国内外金融机构入驻金融街。
3. 目前北京市已经发展了多个具有清晰区域地位和区域形象的商务圈，形成CBD、中关村、金融街为主题的“3＋X”的多中心写字楼格局。这些商务圈在区域产业、便利状况、区域配套都已经或逐步走向成熟。而这些大的商圈作带动的金融产业群落也必将吸引同属的企业入住。
4. 金融街商圈写字楼市场分析
5. 金融街建设是列入北京市城市总体规划的跨世纪工程，自1993年至2000年，金融街累计开复工面积达100万平方米，竣工面积达60万平方米。至目前，中国人民银行总行、中国证券监督管理委员会、中国银行总行、中国工商银行总行、中国建设银行总行、中国人民保险公司总部、中信实业银行等国家级金融机构以及众多银行分行、非银行金融机构等均座落在金融街，北京金融街作为全国金融中心，已基本形成。
6. 金融街写字楼市场吸纳速度为每年平均吸纳10万平方米，到目前为止近530家机构入驻金融街地区。其中金融机构占有14.3%、信息产业占28.9%、咨询服务机构17.3%等组成，中资占65.3%，外资（含合资）占34.7%。在几年的发展中，金融街区域的写字楼市场保持稳中有升的态势。随着我国经济的快速发展和全球经济一体化进程的加快，我国在世界经济中扮演着越来越重要的角色，金融街在全国乃至全世界的地位同样越来越重要。今年以来，金融街写字楼市场大单成交活跃。其客户特点主要是国内金融保险业的巨头。如中国建设银行总行日前斥资10亿元人民币购买了长安兴融中心近6万平方米的建筑面积，中国网通整栋购买了中证大厦，中国保监会购买了鑫茂大厦其中的一栋，中国银监会购买了另一栋，中国人寿保险、中国人寿资产管理公司和北京保信地产三家联合以1.4亿美元购买了国际金融中心A座9.15万平方米的写字楼和车位，中国电力投资集团和中国电信购买了盈创大厦南北两栋共7.5万平方米的建筑面积等。
（四）最高最佳使用分析
由于土地是地理位置极佳，位于非常活跃的西长安街商圈，并且面临稳步发展的金融街商圈，又面对主要干道长安街，因此这里是建造顶级写字楼的理想场所。远洋大厦的建设与定位符合最高最佳使用原则。
（五）估价方法选用
根据资料与远洋大厦的实际情况，分别采取两条技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。
第一条技术路线：采用市场比较法。首先选择相同区位的类似写字楼，由于可比实例数量有限，因此也选择了区位水平相同的同等级物业作为可比实例。调整远洋大厦与这些可比实例的差异，包括交易情况、交易日期、房地产状况等因素的调整，得到估价结果。
第二条技术路线：采用收益法。首先估算估价对象每年的有效总收益，然后扣减正常运营时的管理费用、维修费用、保险费以及税费等，得到每年的纯收益。通过资本化率求得估价对象的房地产于估价时点的现值。
（六）估价测算过程
A．第一条技术路线
由于远洋大厦周边存在着较多的类似的房地产交易，因此我们可以采取市场比较法测算远洋大厦的价值。
（1）市场比较法计算公式如下：
交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整
（2）可比实例选择
可比实例1：凯晨大厦
一、区域因素分析
1．概况
凯晨广场位于西城区宣武门西大街甲129号，紧邻远洋大厦，属于长安街商圈。作为长安街上最后一个可供租售较大面积的纯商务写字楼，凯晨广场的占据了优越地利位置，成为长安街上的后起之秀。另外，凯晨广场周围遍布很多高档写字楼，如长安兴融中心，北京招商国际金融大厦，商业氛围浓厚，已经形成高档写字楼聚集的办公地域。
图 凯晨广场周边交通图
2．商业配套分析
凯晨广场周边高中档餐厅云集，可以满足办公人员商务宴请的需要；周边有多家银行、金融机构和证券投资中心等，可以满足企业对各项金融服务的需求。另外，还有多处大型商场，贴近西单购物圈。内部配套包括员工餐厅、咖啡厅、小型超市、照片冲洗店、对外餐饮、干洗店、医疗室、茶座、美容美发厅等，十分齐全。
3．公共设施分析
凯晨广场周边有多所银行、移动联通营业厅，贴近西单购物圈、百盛购物中心，生活十分便利，能够满足不同的消费需求。公共配套设施齐全。
4．交通情况
凯晨广场位于西长安街，为四通八达的立体交通网所环绕，区位及交通优势得天独厚，构筑了5A核心地标建筑所必需的中心交通环境。
二、个别因素分析
1．建筑物结构
凯晨广场为高层建筑，地上14层，地下4层，主体13层，北侧檐口高度49.5米，局部主体14层，檐口高度：57.1米。总建筑面积约为194000平方米，地上建筑面积约为132000平方米，地下建筑面积约为62000平方米。办公空间150平米－3000平米，绿化率为30%，容积率为6.28。
2．层高
地上13 层净高3.2 米，地上2-12 层为净高2.8 米的标准办公间，地上1 层为净高4.5 米，地下1 层为净高4.5 米。
3．装饰装修
为公共部分精装修，采用智能玻璃幕墙建筑技术，双挑空中庭大堂，电梯, 选用品牌瑞士迅达原装电梯。
4．设备、设施
商务服务设施，银行、邮局、商务中心、国际会议中心、国际顶级品牌展览展示中心生活服务设施，中高档餐饮、运动会所、员工餐厅等，配套设施十分齐全。地下车库设停车场管理系统。
5．功能划分
地上14 层为电梯机房、设备间等，地上13 层 VIP 总裁行政层，地上2-12 层的标准办公间，地上1 层跨国银行营业大厅、国际顶级品牌展览展示中心、高档西餐咖啡厅等，地下1 层商务设施： 国际会议中心、商务中心、邮局、金库; 生活设施： 高中档餐厅、员工餐厅等。地下2-4 层停车库, 共有1006 个车位及配套设备用房。
三、物业经营状况：
凯晨广场目前主要以销售为主，售价为36800万/平方米，1006 个地下车位;平均万平方米使用面积拥有车位约83 个。车位费：60万/个 。
可比实例2：凯恒中心
一、 区域因素分析
1．概况
凯恒中心位于东城区东二环朝阳门立交桥西南角，属于朝外商圈。接连朝阳门内大街和朝阳门南大街，地理位置十分优越。周边地区商业氛围浓厚，形成写字楼聚集的办公地域，配套上用设施仅齐全，有华智商务大厦，丰联广场，中保大厦，嘉里中心等，地区开发较完善。
图 凯恒中心交通图
2．商业配套分析
凯恒中心周边汇聚国际顶级写字楼、超五星级酒店、国际会展中心、高级公寓等四大部分，同时，写字楼规划了5层高档国际商铺。
3．基础设施分析
凯恒中心周边设施齐全，生活便利。附近有大中小院校，公共配套设施齐全。
4．交通情况
凯恒中心，位踞东二环朝阳门立交桥西南角，北京环线地铁、6号地铁线交汇；110、112、119、44路等多条公交线通过；更与首都国际机场高速路、北京站、京津塘高速路便捷相通。海陆空立体化交通，得天独厚。
二、个别因素分析
1．建筑物结构
凯恒中心为高层建筑，框架剪力墙结构。共22层，地下3层，总建筑面积： 500000平方米。。
2．层高：大厦标准层层高3.2米。
3．装饰装修：公共部分精装修。
4．设备、设施
凯恒中心设施设备齐全，空调品牌为美国开利，20余部原装三菱电梯，光纤电缆, 千兆以太网入楼，10兆带宽入户，24小时保安、设施完备的消防系统。
5．功能划分
整个区域的配套设施齐全，有由写字楼、超五星级酒店、国际会展中心、高级公寓四部分组成。
三、物业经营状况：
凯恒中心主要以销售为主，售价为均价：28500元/平方米，商业部分售价均价为40000元/平方米。
可比实例3：新保利大厦
一、 区域因素分析
1．概况
位于北京市中心东城区东四十条桥西南角，地处东二环与平安大街交界处，地理位置优越，交通极为便利。项目所在的东二环商务带是集高档写字楼、星级酒店、大型企业总部、商业配套为一体的立体多功能新型商务区。项目地下一层与地铁东四十条站直接连通，距离东直门交通枢纽车程2分钟，地铁、汽车、
2．商业配套分析
商业配套包括：银行： 中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、等银行网点密布于项目周边。酒店：保利酒店、港澳中心瑞士酒店、亚洲大酒店。政府机构、大使馆：外交部、文化部、公安部签证管理中心、使馆区。购物场所：太平洋百货、丰联商业广场、银座百货等。健身设施：工人体育场、工人体育馆、青鸟健身中心、中体倍力等。文化娱乐设施：保利剧院、保利艺术博物馆、东环影城、东方金柜、东城区少年宫、后海、三里屯酒吧街等。
3．基础设施分析
配套有精品店、高档餐饮、健身中心（含4泳道标准泳池）。
4．交通情况
新保利大厦周边区域交通状况良好，交通网络四通八达，地铁2号线东四十条站，城铁：地铁13号线东直门站，44路、800路、820路、特2、858路等。
二、个别因素分析
1．建筑物结构
新保利大厦为钢结构－钢筋混凝土的混合结构。占地面积10600平方米，总建筑面积约103308平方米，共27层，地上23层，地下4层，商业吊楼8层。绿化率为30%，容积率为6.58。
图2新保利大厦标准层
2．层高
新保利大厦设计标准层高为4米，净高约2.9米，办公空间宽敞明亮。
3．装饰装修
大堂地面、墙面采用意大利进口罗马白洞石，电梯厅采用花梨木吊顶、飞利浦灯具、意大利进口罗马白洞石，办公区采用飞利浦灯具、星牌矿棉板，办公区走廊采用飞利浦灯具、星牌矿棉板、interface地毯、花梨木门、不锈钢踢脚线、门套；卫生间采用意大利进口罗马白洞石、不锈钢隔断门、杜拉维特洁具、士龙五金单反玻璃幕墙，中庭吊顶采用铝穿孔板。
4．设备、设施
电梯数量：26部(办公区15部)，电梯品牌为26部德国原装进口蒂森电梯，空调设备：美国“York”离心制冷机、“Johnson”楼宇自控、“Carrier”空调箱、美国进口湿膜加湿器、丹麦“Grundfos”进口水泵以及“斯频德”冷却塔等设备。设有中央吸尘系统。设置了卫星电视接收天线，系统设计为860MHz宽带双向传输网络系统。采用德国安舍火灾自动及控制报警系统，楼内设置视频监控系统、手动报警系统、巡更系统、双监探测系统等。
5．功能划分
吊楼1—5层约6022平方米国际顶级商业中心。大堂首层设咖啡厅，大厦地下一层设有约1,900平方米高档餐饮。地下二层设有约1,260平方米员工餐厅，3,210平方米健身中心，吊楼顶层设置了约300平方米的空中咖啡厅
三、物业经营状况：
新保利大厦主要以销售为主，售价为均价均价4000美元/平方米，折合人民币为31230元/平方米，汇率为7.83。物业费为3.5美元/天/平方米。
（3）确定比较因素
表1 比较因素
比较因素 远洋大厦 凯晨广场 新保利大厦 凯恒中心
交易价格（人民币/平方米） 35000 32000
28500
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易期日 2006.12.1 2006.12.1 2006.12.1 2006.12.1
区 地理位置 西城区复兴门内大街158号 西城区宣武门西大街甲129号 东二环东四十条桥西南侧 朝阳门立交桥西南角
域 离市中心距离 非常近 非常近 很近 很近
因 基础设施状况 好 好 好 好
素 公共设施状况 齐全 齐全 齐全 齐全
环境质量 较好 较好 一般 一般
交通便捷度 便捷 便捷 较便捷 较便捷
场地条件 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平
个 成新度 竣工 全新 竣工1年 竣工2年
别 装修程度 精装 精装 精装 精装
因 销售方向 外销 外销 外销 外销
素 工程质量 优 优 优 优
使用功能 写字楼 写字楼 写字楼 写字楼
物业管理措施 完备 完备 完备 完备
结构类型 框架 框架 框架 框架
（4）进行交易情况修正，交易日期调整及房地产状况调整：
表2交易情况修正，交易日期调整
比较因素 远洋大厦 凯晨广场 新保利大厦 凯恒中心
交易价格
（人民币/平方米） 35000
32000
28500
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易期日 2006.12.1 2006.12.1 2006.12.1 2006.12.1
表3 房地产状况调整
比较因素 权重 远洋大厦 凯晨广场 新保利大厦 凯恒中心
区域条件分值 1 100 100 97.5 97
所处地理位置 0.3 100 100 95 96
基础设施保证度 0.2 100 100 100 100
公共设施保证度 0.2 100 100 98 96
环境质量 0.1 100 100 98 98
交通便捷度 0.2 100 100 98 96
个别条件分值 1 100 104.05 100.2 98.35
建筑结构 15% 100 102 96 95
层高 15% 100 105 102 102
装饰装修 20% 100 105 100 96
设施设备条件 20% 100 105 98 96
功能完备情况 20% 100 100 102 98
房屋成新率 10% 100 110 105 108
（5）确定价格修正因素系数
表4 价格修正因素系数
比较案例 远洋大厦 凯晨广场 新保利大厦 凯恒中心
交易价格(元/m2) 35000 32000 28500
交易情况 100 100/100 100/100 100/100
交易期日 100 100/100 100/100 100/100
区域因素 100 100/100 100/97.5 100/97
个别因素 100 100/104 100/100 100/98.35
价格修正调整系数 0.961538 1.025641 1.048223
（6）求取比准价格
估价对象的比准价格＝可比实例的价格×价格修正系数
表5 求取比准价格
凯晨广场 新保利大厦 凯恒中心 远洋大厦
交易价格 35000 32000 28500
价格修正调整系数 0.961538462 1.025641 1.048223 1
比准价格 33637 32755 29874 32089
远洋大厦比准价格＝（33637＋32755＋29874）/ 3 =32089元/平方米
B.第二条技术路线
鉴于远洋大厦的写字楼、停车场用于出租，所以采用收益法计算远洋大厦的市场价值。
收益法的计算公式为：
公式中， 为房地产价格（元）； 为年净收益（元）； 为资本化率（％）； 为尚可使用年限（年）。
1．尚可使用年限 的确定
远洋大厦的耐用年限为50年，土地使用年限为40年（1997年9月至2037年9月），建设期为2年，已经使用了7年，故尚可使用年限为31年，即 =31。
2．年净收益 的确定
2.1远洋大厦写字楼的年净收益计算
2.1.1远洋大厦写字楼的年有效毛收入的计算
（1）标准层租金的确定
根据市场调查，远洋大厦的标准层（2-17层，其中13层为设备层）的租金为33美元/平方米.月，2006年12月基准汇率为1：7.83，即258.39元/平方米.月，但基于《房地产估价规范》的选用客观价格要求，现对此价格进行可行性论证。
① 采用简单算术平均法计算出一个市场平均租金作为比准价格，步骤如下：
•选取北京市的同类型、同规模、装饰大致相同的写字楼可比实例，见表1。
表1 实例选用表
实例选用表
位置 物业名称 所在商圈 标准层租金[元/平方米•月] 标准层租金[美元/平方米•月]
西城区金融街 英蓝国际大厦 金融街商圈 290 37
西城区金融街 国际企业大厦 金融街商圈 204 26
西城区金融街中心处 鑫茂大厦 金融街商圈 188 24
金融街G区8号地 盈泰中心 金融街商圈 204 26
西城区南礼士路 建威大厦 西长安街商圈 196 25
朝阳区光华路1号 嘉里中心 CBD商圈 291 37
建国门外大街1号 国贸中心 CBD商圈 352 45
朝阳商务中心区西南角 CBD国际大厦 CBD商圈 205 26
海淀区中关村知春路 知春大厦 中关村商圈 135 17
海淀区中关村 中关村大厦 中关村商圈 150 19
朝阳区三元桥 南银大厦 燕莎商圈 280 36
东三环北路8号 亮马河大厦 燕莎商圈 290 37
均价 232.08 30
•采用简单算术平均法计算
市场平均租金=30（美元/平方米•月）
② 标准层租金的比选
根据计算出的市场平均租金，可以看出远洋大厦的实际租金33美元/平方米•月属于客观价格，这是因为其设计结构独特以及物业评级为顶级，代表了同地段写字楼的先进水平，租金略高于市场平均租金是合情合理的。
（2）首层租金的计算
通过远洋大厦所在的北京市金融街类似物业首层与标准层之间租金的价值比率，求出远洋大厦的首层出租价格，租金比率表见表2。
表2 租金比率表
租金比率表（根据调研数据而得）
位置 物业名称 所在商圈 租金[元/平方米•月] 标准层与首层租金比（%）
西城区金融街 英蓝国际大厦 金融街商圈 首层 626（80） 46
标准层 290
西城区金融街 国际企业大厦 金融街商圈 首层 510 40
标准层 204（26）
西城区南礼士路 建威大厦 西长安街商圈 首层 440 45
标准层 196（25）
西城区金融街中心处 鑫茂大厦 金融街商圈 首层 430 44
标准层 188（24）
金融街G区8号地 盈泰中心 金融街商圈 首层 480 43
标准层 204（26）
租金百分率（平均） 43.6
首层租金=33÷43.6%=75.69（美元/平米•月）
（3）写字楼年有效毛收入计算，见表3。
表3 写字楼年有效毛收入表
写字楼年有效毛收入表
估价对象 租金[元/平米•月] 建筑面积 可出租面积（%） 出租率（%） 年（月） 年有效毛收入（万元/年）
首层 75.69×7.83=592.7 8439.2 70 90 12 3781.45
2层 33×7.83=258.39 6199.33 80 95 12 1460.88
3～17层（不含13层设备层） 33×7.83=258.39 6199.33 80 95 12 21913.24
合计 27155.57
2.1.2远洋大厦写字楼的年运营费用计算
（1）管理费
管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资。根据行业惯例资料，取年有效毛收入的3％，则：
管理费＝27155.57×3％＝814.67（万元/年）
（2）房屋维修费
房屋维修费是指为保障房屋正常使用每年需支付的维修费。行业惯例按建筑物重置价的1.5％计算，据对北京市建筑物市场的了解，类似建筑物的重置价为1200元/m2，则：
房屋维修费＝1200×117000×1.5％/10000＝210.6（万元/年）
（3）保险费
保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2‰，则：
保险费＝1200×117000×2‰/10000＝28.08（万元/年）
（4）税费
税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及北京市税务部门资料，公有房屋出租应纳税金房产税按年有效毛收入的12％，营业税按年有效毛收入的5％，教育附加按营业税的3％，城市维护建筑税按营业税的7％，以上税费小计为17.5%，防洪保安费按年有效毛收入的1‰，则：
税费=27155.57×17.5%+27155.57×1‰=4779.38（万元/年）
（5）年运营费用合计
年运营费用=管理费+房屋维修费+保险费+税费
=814.67+210.6+28.08+4779.38
=5832.73（万元/年）
2.1.3远洋大厦写字楼年净收益计算
写字楼年净收益=年有效毛收入-年运营费用
=27155.57-5832.73
=21322.84（万元/年）
2.2远洋大厦地上、地下停车场年净收益的计算
远洋大厦共设有474个车位，其中地上178个、地下296个。根据市场调查，平均地上租金为800元/位.月、地下租金为950元/位.月，空置率为5%，管理费、税费等支出占总收入的7%。则：
停车场年净收益 =（800×178+950×296）×12×（1-5%）×（1-7%）/10000 =449.10（万元/年）
2.3远洋大厦其他小型营业性项目年净收益的计算
远洋大厦其他小型营业性项目包括位于地下一层西区的员工餐厅，总面积近2000平方米，分为三个餐厅，其中的众合餐厅共有餐位620个，每日可接待用餐客人近2000人；高职餐厅共有餐位80个，每日可接待用餐客人近160人；恒佳餐厅共有餐位80个，每日可接待用餐客人近160人。
用餐价格：厦内客户加收15%的管理费，厦外客户加收20%的管理费。而根据三个餐厅的档次级别，估算出日人均消费金额分别为11、 50、30元，上座率分别为90%、50%、60%。此外，根据资料显示，我国高档餐饮业的平均利润率一般在60%-70%，所以本报告取60%。则员工餐厅年净收益计算步骤如下：
众合餐厅年净收益：11×2000×365×90%×60%÷10000=433.62（万元/年）
高职餐厅年净收益：50×160×365×50%×60%÷10000=87.60（万元/年）
恒佳餐厅年净收益：30×160×365×60%×60%÷10000=63.07（万元/年）
合计：员工餐厅年净收益=433.62+87.60+63.07=584.29（万元/年）
2.4远洋大厦年净收益 计算
=写字楼年净收益+停车场年净收益+员工餐厅年净收益
=21322.84+449.10+584.29
=22356.23(万元/年)
3．资本化率 的确定
资本化率 采用安全利率加风险调整值法：安全利率取中国人民银行发布的一年定期存款利率2.52％，风险调整值根据北京市金融街地区的社会经济现状及预期，结合估价对象所处位置及物业类型的特点，确定风险调整值为6.48％。则
=2.52％+6.48％=9％
4．远洋大厦房地产价格的确定
=
=240950.48（万元）
5．远洋大厦房地产单价的确定
房地产单价=240950.48÷117000×10000=20594.06（元/平方米）
（七）估价结果确定
1. 假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值——房地产正常价格的确定
由市场比较法测算出的房地产单价为32089元/平方米，而由收益法测算出的房地产单价为20594元/平方米，两者差异较大，根据两种估价结果与市场价格的接近程度，结合估价人员经验，取二者的加权平均值，市场比较法为60%，收益法为40%，则：
委估房地产的单价=32089×60%＋20594×40%=27491（元/平方米）
委估房地产价格=27491×117000=3216447000（元）
2.房地产抵押价值的确定
最终确定估价对象在估价时点2006年12月1日于价值定义和假设条件下的抵押价值为：￥321644.7万元
大写金额：叁拾贰亿壹仟陆佰肆拾肆万柒仟元
货币种类：人民币元
估价机构全称：北京市ⅩⅩ有限责任房地产评估事务所
机构地址：
资格等级：国家一级
法定代表人：
证书编号：建房估证字[2002]3241号
二零零六年十二月八日
六、附件
（一）《房屋所有权证存根》京房权证字第686号；
（二）北京远洋大厦《价格评估委托书》北京市执字第8号；
（三）估价机构营业执照；
（四）估价机构的资质证书；
（五）估价人员资质证书；
（六）估价机构备案证明。
以上均为复印件。
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