*ST南方:房地产估价报告

房地产估价报告
项目名称:广西容县南方食品股份有限公司拟进行资产收购涉及的
广西容县南山阁经贸有限责任公司位于容县石寨乡庆寿岩仙佬垌
的都峤宾馆、办公楼的两处房产市场价值估价
委 托 方:广西容县南方食品股份有限公司
估 价 方:广西无双房地产评估有限公司
估价人员:********
估价作业日期:2010 年8 月31 日至2010 年9 月8 日
估价报告编号:广西无双房估字(2010)第**号房地产收购估价报告
广西无双房地产评估有限公司
房地产估价报告
目 录
一、 致委托方函
二、 估价师声明
三、 估价的假设和限制条件
四、 估价结果报告
五、 附件房地产收购估价报告
广西无双房地产评估有限公司
一、致 委 托 方 函
广西容县南方食品股份有限公司:
我公司接受贵公司的委托,对广西容县南山阁经贸有限责任公司拥有的位于
容县石寨乡庆寿岩仙佬垌的都峤宾馆、办公楼的两处房产进行了以资产收购为估
价目的的估价。我公司估价人员遵循房地产的有关法规以及合法、最高最佳使用、
替代和估价时点等原则,经过现场查勘,依据估价目的和房产状况,对房屋建筑
物采用成本法进行估价测算操作,最后得出估价结果。经测算,委估的房屋建筑
物于估价时点2010 年8 月31 日的估价结果为6,863,256.00 元,大写为人民币
陆佰捌拾陆万叁仟贰佰伍拾陆元整。详细估价结果见下表:
估价结果汇总表
房产名称 房产证号 建筑面积(m2)
评估单价
(元/㎡)
评估价值(元) 备注
都峤宾馆
容县房权证容房字
第20012288 号
4445.52 1450 6,446,004.00 已抵押
办公楼
容县房权证容房字
第99000968 号
474.15 880 417,252.00 已抵押
合计 4919.67 6,863,256.00
广西无双房地产评估有限公司
法定代表人:
2010 年9 月8 日房地产收购估价报告
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二、 估 价 师 声 明
我们郑重声明:
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论
的反映,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个
人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析与测算,
形成意见和结论,撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,实地查勘的人员
****。
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
中国注册房地产估价师:
中国注册房地产估价师:房地产收购估价报告
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三、估价的假设和限制条件
(一)估价的假设条件
1、假设委估的房产在估价时点所表现的经济环境前提下,保持现有用途不
变并继续使用。
2、假设委托方、被评估单位所提供的委估房产权属证明真实可靠,委估房
产权属清楚,权益没有争议,不考虑委估房产的连带负债及评估范围以外的法律
问题。
3、估价人员曾查勘委估房产的外貌和内部装修情况,但我们没有接到要进
行房屋结构测试和设施检验的要求,我们未进行任何结构测试,也没有测试任何
建筑设备,在查看过程中并未发现任何外部结构的严重损坏,假设房屋结构质量
合格。
当上述估价的假设条件发生变化时,估价结果会失效。
(二)估价的限制条件
1、本次估价采用公开市场价值标准,未考虑将来市场变化或遇有自然力和
其他不可抗拒力等因素对估价结果的影响。
2、据了解,委估的房屋建筑物已设定抵押,于估价时点尚未注销,其《房
屋所有权证》原件存放在抵押权人中国农业银行发展银行玉林分行处,本次估价
人员无法核对相关权属证书,因此本次估价以委托方与被评估单位共同确认的权
属证书复印件为依据,委托方与被评估单位应对所提供资料的真实性和完整性负
责。
3、委托方与被评估单位提供的有关凭证及相关资料是本估价结果的依据,
如果委托方与被评估单位提供的资料与事实不符,则本报告的估价结果失效,委
托方应对此产生的后果负责。
(三)本报告使用的限制条件
1、本估价结果是对2010 年8 月31 日这一估价时点被估价房产价值的客观
反映,我们对这估价时点后委估房产发生重大变化不负任何法律责任。
2、本估价报告是估价人员遵循有关房地产估价的惯例,根据估价目的对估
价对象在估价时点的价值进行分析、估算后得出来的专业性意见及结论,估价结房地产收购估价报告
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果仅作为委托方拟进行资产收购提供价值参考。本公司只对估价结果本身符合职
业规范要求负责,而不对业务定价决定负责。恰当地使用报告书是委托方的责任,
如果由于估价报告使用不当而造成当事人利益损失的与本估价机构及估价人员
无关。
3、本估价报告仅供报告书所列估价目的使用,不得用于其他目的。本估价
机构对将该报告运用于本次估价目的以外的任何经济行为以及由此所带来的后
果不承担任何法律责任。
4、未经委托方同意,任何人不得向估价报告审查部门以外的单位和个人提
供本报告书全部或部分内容,也不得发表于任何媒体上。
5、本报告书有效期为一年,从报告完成日2010 年9 月8 日起。房地产收购估价报告
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四、房产估价结果报告
一、委托方及被评估单位名称和住所
(一)委托方
名称:广西容县南方食品股份有限公司
地址:广西容县容州镇城西路299 号
(二)被评估单位
名称:广西容县南山阁经贸有限责任公司
住所:容县石寨乡庆寿岩风景区
二、估价方名称和住所
名称:广西无双房地产评估有限公司
地址:广西南宁市东葛路26 号三楼
估价资格等级:贰级
三、估价范围及资产概况
本次估价的范围为广西容县南山阁经贸有限责任公司拥有位于容县石寨乡
庆寿岩仙佬垌的都峤宾馆、办公楼两处房产。房屋建筑物概况如下:
(1)都峤宾馆
该建筑物建成于1999 年底,混合结构,五层,建筑面积为4445.52 ㎡。大
楼外墙为涂料,其他装修状况为:一层大厅地面为花岗岩地面,内墙面局部花岗
岩面、乳胶漆,柱面为花岗岩,天棚吊顶,层高约5.5 米;过道地面为地板抛光
砖,内墙、天棚刮腻子,层高约3 米;包厢房入门木包门,地面铺地毯,内墙、
天棚刮腻子,窗为铝合金窗、纱窗,层高约3 米;楼梯踏步为花岗岩,扶手为木
扶手,铁艺护栏。二层过道地面为花岗岩,内墙面层局部为花岗岩面、乳胶漆,
天棚局部吊顶、乳胶漆,层高约3 米;客房入门为木包门,南面铺地毯,内墙、
天棚刮腻子,窗为铝合金窗、纱窗;楼梯为花岗岩踏步,扶手为不锈钢扶手,不
锈钢护栏。三、四层过道地面部分为地毯、部分为地板抛光砖,内墙、天棚乳胶
漆,层高约3 米;客房入门为木包门,地面铺地毯,内墙、天棚刮腻子,天棚塑
扣板,窗为铝合金窗、纱窗。楼梯地面为花岗岩踏步,扶手为不锈钢扶手,不锈房地产收购估价报告
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钢护栏,其中四层有一空露台。五层楼地面为水泥地面,内墙、天棚抹灰,层高
约3 米。建筑物内部水电设施配套,维护保养状况一般,整体成新率约80﹪,
现因宾馆停业而处于闲置状态。
(2)办公楼
该办公楼建成于1999 年底,混合结构,共二层,层高约3.2 米,建筑面积
为474.15 ㎡。装修情况为外墙面为红色涂漆,墙表面有轻微剥落;一层地面为
水泥地面,二层地面铺瓷砖;内墙、天棚刮腻子,木雕饰门窗,天顶面铺琉璃瓦。
该建筑物内部水电设施配套,维护保养状况稍差,整体成新率约70﹪,现处于
正常使用状态。
四、估价目的
本次估价目的是对估价对象在估价时点客观合理的市场价值,为委托方拟
进行资产收购提供客观、公正、合理的价值参考依据。
五、估价时点
2010 年8 月31 日
六、价值定义
本次估价的价值定义为估价时点委估房屋建筑物客观合理的市场价值(人
民币)