资讯中心 - 精选报告 - 西安市未央区朱宏路一宗国有划拨工业用地地上

估价项目名称：未央区朱宏路一宗国有划拨工业用地地上
建筑物及附着物市场价格评估
委 托 方: 大兴路地区未央区域城市综合改造工作协
调领导小组办公室
估 价 方：陕西华地房地产估价咨询有限公司
估 价 人 员： 鲁百顺 解红吉
估价作业日期：2009 年9 月15 日—2009 年9 月20 日
估价报告编号：陕华地房估字[2009]字第124 号
陕西华地房地产估价咨询有限公司地址：西安市吉祥路 181 号雁塔世纪商务中心A 座4 层
电话：（029）88223420 传真：（029）88230416 邮政编码：710065
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目录
致委托方的函 ...........................................................................................................................2
估价师声明 ...............................................................................................................................3
估价的假设和限制条件 ...........................................................................................................4
估价结果报告书 .......................................................................................................................6
一、委托估价方 ....................................................................................................................6
二、受托估价方....................................................................................................................6
三、估价对象简介................................................................................................................6
四、估价目的........................................................................................................................7
五、估价时点......................................................................................................................10
六、价值定义......................................................................................................................10
七、估价依据......................................................................................................................10
八、估价原则......................................................................................................................10
九、估价方法......................................................................................................................12
十、估价结果......................................................................................................................12
十一、估价人员..................................................................................................................13
十二、估价作业日期..........................................................................................................13
十三、评估结果有效期......................................................................................................13
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致委托方的函
致：大兴路地区未央区域城市综合改造工作协调领导小组办公室：
受你方委托，我公司按照国家有关法律、法规及政策规定，遵循客观、
公正、科学、独立的原则，对位于未央区朱宏路一宗国有划拨土地地上建
筑物及附着物进行房地产市场价格评估，估价时点为2009 年9 月15 日，
估价目的是为大兴路地区城市综合改造涉及陕西金叶科教集团股份有限公
司位于未央区朱宏路2 号一宗国有划拨工业用地地上建筑物及附着物拆迁
提供市场价格参考。
我公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在
认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市
场价格因素进行的分析，确定陕西金叶科教集团股份有限公司位于未央区
朱宏路2 号的地上建筑物、附着物及装修、隐蔽工程在估价时点所体现的
房地产市场价值为：2572.5164 万元（其中建筑物共14 幢，价值为1824.8339
万元，附着物及装修价值为186.7703 万元，隐蔽工程（管道、电线）价值
为560.9122 万元），人民币大写：贰仟伍佰柒拾贰万伍仟壹佰陆拾肆元整。
法人代表（签章）：
陕西华地房地产估价咨询有限公司
二○○九年十月二十日
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估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意
见和结论，但是受到本估价报告中已经说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系，也与有关当事
人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，
形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、估价人员已在估价时点对本估价报告中的估价对象进行了实地查
勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的
建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分
进行检视的责任。
6、没有人对本估价报告提供专业帮助。
房地产估价师签字
评估人员估价资格 签 章
鲁百顺 房地产估价师
解红吉 房地产估价师
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估价的假设和限制条件
一、估价的假设前提
1、估价时点的房地产市场是公开、平等、自愿的交易市场。
2、估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的法律法规。
二、估价的限制条件
1、本报告评估价格是在满足上述条件假设下的估价对象用于城市房屋
拆迁目的的评估价格总和，没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及
遇有自然力和其它不可抗力对房地产价格的影响。
2、本报告评估价格是估价人员在专业知识和能力范围内，对估价对象
在估价时点的市场公允价格做出的判定，并非实际成交价格，实际成交价
格以拆迁双方签订的拆迁补偿协议为准。
3、本报告仅用于委托方了解估价对象在估价时点的市场价格，用于其
他与本评估目的无关的经济行为无效。未经本公司同意，不得向委托方、
评估报告审查及使用部门以外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容
不得发表于任何公开媒体上。
4、本次估价对象土地为国有划拨土地使用权，根据委托方提供西未国
用（95）字第0903 号《国有土地使用证》，土地使用权面积为24213.49 平
方米。土地用途为工业用地。经西安市国土资源局2006 年5 月19 日年检
不合格，理由为应换新证名称变更。由于委托方未能提供其他合法有效的
土地权属证明资料，本次估价报告中有关估价对象的现状土地权属状况仍
以委托方提供的西未国用（95）字第0903 号《国有土地使用证》为参考，
估价机构提请报告使用人关注该情况。
5、根据委托方提供的资料，经现场勘察，估价对象上共有14 幢房屋，
建筑总面积18942.86 平方米，其中6 幢已办理《房屋所有权证》（西安市
房权证未央区字第1075112010-19-1 号），面积为18215.1 平方米，本次估
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价有证房屋面积以证载面积为准，无证房屋以现场踏勘面积为参考。
6、本次评估房屋重置成新价为假设待估价房屋在合法条件下的现值。
7、委托方对其提供的土地权属证书、房屋使用性质证明及其他资料的
真实性、合法性负责。
8、本报告由陕西华地房地产估价咨询有限公司负责解释。
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房地产估价结果报告书
一、委托估价方
委托单位：大兴路地区未央区域城市综合改造工作协调领导小组办公
室
单位地址：西安市朱宏路25 号
法定代表人：路民和
联 系 人：张平军
联系电话：（029）86480327
邮政编码：710016
二、受托估价方
机构名称：陕西华地房地产估价咨询有限公司
机构地址：西安市吉祥路181 号雁塔世纪商务A 座四层
机构资质等级：贰级
资格证书号：陕房地评[2003]074 号
法定代表人：雒爱萍
联 系 人：武泽江
联系电话：（029）88223420
邮政编码：710065
三、估价对象简介
1、估价对象
位于未央区朱宏路一宗国有划拨工业用地地上建筑物、附着物。
2、估价对象位置
估价对象位于西安市未央区朱宏路，东面临交通型主干道朱宏路，西
临送变电工程公司，南临省军区靶场，北临未央印刷厂。道路通达度高，
距西安火车西站3 公里，距咸阳国际机场约30 公里，处于北二环以南，西
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二环以东，大兴路以北，朱宏路以西。
3、土地状况
此次估价对象为位于未央区朱宏路的一宗国有划拨工业土地使用权，
土地面积为24213.49 平方米，土地实际用途为工业用地，建筑容积率为
0.78。
本次估价对象具体登记情况如下：
《国有土地使用证》编号：西未国用（95）字第0903 号
估价期日土地使用者：陕西省金叶印务股份有限公司
宗地位置：朱宏路1 号
用途：工业
使用权面积：24213.49 平方米
四至：东邻莲湖运输五队，南临省军区靶场，西临送变电工程公司，
北邻未央印刷厂。
委托方提供西未国用（95）字第0903 号《国有土地使用证》，土地使
用权面积为24213.49 平方米。土地用途为工业用地。经西安市国土资源局
2006 年5 月19 日年检不合格，理由为应换新证名称变更。由于委托方未
能提供其他合法有效的土地权属证明资料，本次估价报告中有关估价对象
的现状土地权属状况仍以委托方提供的西未国用（95）字第0903 号《国有
土地使用证》为参考，估价机构提请报告使用人关注该情况。
估价对象原为陕西省金叶印务股份有限公司长期使用的一宗国有划拨
土地使用权。2000 年7 月，公司更名为陕西金叶科教集团有限公司，根据
委托方提供的资料，该宗地至今未办理相关的变更手续。
截止估价基准日，根据委托方提供的资料，未能反映估价对象存在他
项权利。
4、建筑物状况
根据委托方提供的资料，经现场勘察，估价对象上共有14 幢房屋，建
筑总面积18942.86 平方米，其中6 幢已办理《房屋所有权证》（西安市房
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权证未央区字第1075112010-19-1 号），面积为18215.1 平方米，本次估价
有证房屋面积以证载面积为准，无证房屋以现场踏勘面积为参考。
具体见下表：
估价对象建筑物统计表
序号 建筑物名称 竣工时间结构类型 建筑面积(平方米) 备注
1 门房 2003 砖混 37.8
2 综合楼 2003 4 层钢混 13077.03
3 锅炉房 2003 砖混 712.32
4 泵房 2003 砖混 38.88
5 配电室 2003 砖混 264.29
6 宿舍食堂 2003 6 层砖混 4084.78
西安市房权证未央区字
第1075112010-19-1 号），
有证房屋总面积18215.1
平方米
7 车库 2003 砖混 241.33 无证房屋
8 花房 2003 砖混、阳光板44.82 无证房屋
9 溶剂库 2003 砖混 210.7 无证房屋
10 库房 2003 砖混 30.24 无证房屋
11 老食堂 1995 砖木 93.79 无证房屋
12 简易棚 2003 砖混 47.2 无证房屋
13 澡堂 2003 砖混 38.08 无证房屋
14 库房（P5） 2003 砖混 21.6 无证房屋
合计 18942.86
5、交通条件
估价对象所在区域有交通型主干道朱宏路，生活型次干道小白杨路，
混合型次干道大白杨路，还有交通型主干道大兴路、北二环路，道路通达
度较高。估价对象距西安火车西站约3 公里，距咸阳国际机场约30 公里，
对外交通较便捷。估价对象附近有900、235、207、108、50、26、18 等公
交车通过，公交便捷度较高。区域内无交通管制，交通条件较好。
6、基础设施条件
估价对象所处区域市政基础设施配套达到“六通”（即通路、通电、通
讯、供水、排水、供气）条件，具体如下：
通路：区域内的西二环路、朱宏路与大庆路、大兴路、等纵横交错，
形成道路网络。
通电：西安电力供应能力充分，供电能力约为280 万KVA，最高供电
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负荷232 万KVA。估价对象所处区域内设有市政变电站向附近单位提供供
电电源，供电充足、完全能够满足各类用户用电量、用电可靠性的需求。
现有供电保障能力100％。
通讯：市政有线及无线通讯网覆盖该区域，可提供 DDD、IDD、数据
传输、图文传真等各种服务，可满足通讯需要，现有通讯保障率95%以上。
供水：市政供水，西安市以西安曲江水厂（日供水 60 万吨/日）和西
安南郊水厂（日供水50 万吨/日）为主供水源，给水管网采用环状管网供
水，估价对象所处区域内市政自来水管网铺设到位，现有供水保障率95%
以上。
排水：西安市城区污水处理主要由西郊的邓家村污水处理厂、北郊的
北石桥污水处理厂和东郊的第三污水处理厂进行，估价对象所处区域内有
市政统一铺设的排水管网，雨水、污水分流，现有排水保障率95%以上。
供气：市政供气，由国家重点工程—陕西天然气工程的高压管道输入
该区域。区域内有天然气中压管线用户供气，现有供气保障能力100％。
7、产业聚集度
估价对象处于西安市西北郊工业仓储区，周围分布有西安市自来水五
厂、未央区精细化工厂、送变电工程公司、未央纸箱厂等工业企业及西安
市大兴路粮食仓库、陕西省电力公司物资总公司等仓库及方欣冷冻副食品
市场，由于大兴路地区已部分实施了城市综合改造，部分企业已经迁出，
但朱宏路附近仍有大型机电市场（朱宏路机电市场）存在，产业集聚规模
较好。
8、商服繁华度
估价对象处西安市西北郊工业、仓储区内，附近商业服务设施较少。
估价对象距市级商服中心西大街约6 公里，距区级商服中心距离大于距市
级商服中心距离，距小区级商服中心土门广场至大土门约3.5 公里，距街
区级商服中心肉联厂什字约1 公里，宗地临朱宏路，周围多为集体土地，
商服繁华度总体较差。
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9、生活服务设施
估价对象所处区域多为工业、仓储、村庄形成的混合区，生活服务设施
较少。但随着大兴路地区的逐步建设，建成后的大兴路地区配套的生活服务
设施必将进一步增加。
10、环境条件
估价对象所在区域大气质量一般，噪声在 55-60 分贝，社会环境质量
尚可，总体环境条件一般。随着大兴路地区的建设步伐，环境条件将进一
步改善。
11、规划限制
根据西安市城市总体规划资料，估价对象所处区域规划为工作居住用
地区，建筑高度不限，四周无名胜古迹分布，处城区文物保护规划范围之
外，规划对工业用地发展利用限制较大。根据西安市重点改造工程——大
兴路地区城市综合改造重点项目实施方案，估价对象所处区域重点建设西
安市商住商贸现代新区，区域环境未来将得到极大改善，规划前景好。但
对工业用地进一步利用有一定限制。
四、估价目的
为委托方了解位于未央区朱宏路一宗国有划拨仓储用地地上建筑物及
附着物市场价值提供参考。
五、估价时点
2009 年9 月15 日。
六、价值定义
本次评估价值为估价对象在估价时点 2009 年9 月15 日外部经济环境
条件以及假设、限制条件下的市场价值。不受房屋租赁、抵押、查封等因
素的影响。
七、估价依据
1、《中华人民共和国物权法》（2007 年3 月16 日第十届全国人民代表
大会第五次会议通过，2007 年10 月1 日起施行）；
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2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994 年7 月5 日第八届全
国人民代表大会常务委员会第八次会议通过 根据2007 年8 月30 日第十
届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共
和国城市房地产管理法〉的决定》修正）；
3、《中华人民共和国土地管理法》（2004 年8 月28 日第十届全国人民
代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正）；
4、中华人民共和国国家标准GB/T50291---1999《房地产估价规范》；
5、《中华人民共和国营业税暂行条例》及《中华人民共和国营业税暂
行条例实施细则》；
6、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》；
7、《中华人民共和国征收教育费附加的暂行规定》；
8、《西安市人民政府办公厅转发西安市物价局、西安市财政局关于收
取城市基础设施配套费有关问题的规定的通知》（市政办发〔2005〕159 号）；
9、《陕西工程造价管理信息（材料信息价）》及相关文件；
10、《陕西省2004 年安装工程消耗量定额》；
11、1999 年陕西省建筑工程综合预算定额及配套使用的取费标准；
12、《西安市房屋分等划级及各类房屋登记重置价格标准》（2006）（《西
安市人民政府常务会议纪要》（第十四届六次， 2007 年4 月24 日））
13、评估专业人员的市场调研和询价；
14、估价人员现场勘测所掌握的资料；
15、委托方提供的有关资料。
(1) 《国有土地使用证》（西未国用（95）字第0903 号）
(2) 《房屋所有权证》（西安市房权证未央区字第1075112010-19-1 号）
八、估价原则
1、合法原则：应以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提
估价；
2、替代性原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下
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的正常价格；
3、估价时点原则：要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理
价格或价值；
4、公平原则：是指房地产估价时必须站在公正的立场上，估价标的应
客观合理。
九、估价方法
我国房地产价格评估的基本方法主要有：重置成本法、收益还原法、
市场比较法等。根据估价对象的实际情况及委托单位提供的相关资料分析，
该估价对象属工业及其配套用房，本次估价仅对建筑物价值进行分析计算，
因此采用重置成本法估价较为适宜。
重置成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的
各项费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金并结合估价对象成新
率来确定估价对象房地产价格的一种方法，它的出发点是基于房地产的“生
产费用”，其基本公式为：
房地产估价价值=房地产重置建造成本-房产折旧额
=房地产重置建造成本×成新率
重置建造成本一般包括房地产开发成本（前期费用、建安工程综合造
价、其它费用），房地产开发费用（管理费用、财务费用），各类税金、开
发利润等，各项费用均按现行规定选取和计算，工程造价根据实际完成工
程量，采用工程概预算调整法计算。成新率采用等额时间年限法及现场鉴
定法综合评定。建安工程综合造价参考《西安市房屋分等划级及各类房屋
登记重置价格标准》（2006）。
十、估价结果
我公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在
认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市
场价格因素进行分析，确定陕西金叶科教集团股份有限公司位于未央区朱
宏路2 号的地上建筑物、附着物及装修、隐蔽工程在估价时点所体现的房
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地产市场价值为：2572.5164 万元（其中建筑物共14 幢，价值为1824.8339
万元，附着物及装修价值为186.7703 万元，隐蔽工程（管道、电线）价值
为560.9122 万元），人民币大写：贰仟伍佰柒拾贰万伍仟壹佰陆拾肆元整。
十一、估价人员
评估人员估价资格 签 章
鲁百顺 房地产估价师
解红吉 房地产估价师
十二、估价作业日期
本次估价作业日期为 2009 年9 月15 日—2009 年9 月20 日。
十三、评估结果应用的有效期
本报告评估结果应用的有效期为一年，即从2009 年9 月20 日至2010
年9 月19 日止。
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附 件
1、《战略合作框架协议书》（复印件）;
2、《国有土地使用证》（西未国用（95）字第0903 号）（复印件）；
3、《房屋所有权证》（西安市房权证未央区字第1075112010-19-1 号）
（复印件）；
4、估价对象现状照片；
5、评估机构资格证书（复印件）；
6、注册房地产估价师证书（复印件）。