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万家乐(000533)房地产资产评估报告书摘要
 
加入时间:2012-1-7 9:53:32  来源:http://www.wlzq.com.cn/wlzq   点击:

 

万家乐(000533)房地产资产评估报告书摘要
 
         广东万家乐燃气具有限公司位于佛山市顺德区
 
         大良街道办事处南江居委会德胜西路 2 号
 
         房地产资产评估报告书摘要
 
         (2007)恒德珠评44号
 
        广东万家乐燃气具有限公司:
 
         本所接受贵公司的委托,根据国家有关资产评估的法律、法规规定,本着客观、公正、科学、独立的原则,按照公认的资产评估方法,对广东万家乐燃气具有限公司资产产权转让涉及的房地产进行了评估,现摘要如下:
 
         一、委托方(资产占有方):
 
         广东万家乐燃气具有限公司
 
         二、评估目的:
 
         为广东万家乐燃气具有限公司资产产权转让提供价值参考依据。
 
         三、价值类型:
 
         本次评估价值类型为市场价值。
 
         四、评估基准日:
 
         2007年12月25日
 
         五、评估范围与对象:
 
         广东万家乐燃气具有限公司拟进行资产产权转让的位于佛山市顺德区大良街道办事处南江居委会德胜西路2号范围内土地使用权及上盖的两栋厂房。
 
         六、评估方法:
 
         本次评估采用重置成本法、收益法相结合综合确定评估值的评估方法。
 
 
         七、评估结论:
 
         于评估基准日 2007 年 12 月 25 日,广东万家乐燃气具有限公司的委估房地产账面值(净值)为31,178,830.02元,调整后账面值(净值)为31,178,830.02
 
        元,评估值为 45,870,000.00 元(大写为:人民币肆仟伍佰捌拾柒万元整),增幅为47.12%(详见房地产评估明细表)。
 
         八、报告有效使用期限:
 
         本评估报告依照法律法规的规定发生法律效力,其评估结论有效使用期限自评估基准日起一年,即在2007年12月25日至2008年12月24日内有效。
 
         以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文。
 
         广东恒信德律会计师事务所有限公司 法 定 代 表 人:
 
         中国·珠海
 
         中国注册资产评估师:
 
         中国注册资产评估师:
 
         二○○七年十二月二十六日
 
 
         广东万家乐燃气具有限公司位于佛山市顺德区
 
         大良街道办事处南江居委会德胜西路 2 号
 
         房地产资产评估报告书
 
         (2007)恒德珠评44号
 
         广东恒信德律会计师事务所有限公司(以下简称本所)接受广东万家乐燃气具有限公司(以下简称燃气具公司)的委托,根据国家有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法,对燃气具公司资产产权转让所涉及的房地产进行了评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的委估房地产实施了实地查勘、市场调查与查询,对委托评估的委估房地产在 2007 年 12 月 25 日所表现的市场价值做出了公允反映,现将委估房地产评估情况及评估结果报告如下:
 
         一、委托方(资产占有方)简介:
 
         名称:广东万家乐燃气具有限公司
 
         成立时间:1985年4月5日
 
         注册号:440681400003517
 
         登记机关:广东省佛山市顺德区工商行政管理局
 
         住所:广东省佛山市顺德区大良街道顺峰山开发区
 
         法定代表人:蔡德山
 
         注册资金:贰仟柒佰捌拾陆万美元
 
         企业性质:有限责任公司
 
         经营范围:生产经营燃气暖通设备、燃气挂壁炉、空气调节设备、燃气用具系列产品及其零部件,整体橱柜、卫浴附件、淋浴器、消毒柜、浴霸等系列卫浴产品及其零部件、太阳能利用设备。
 
 
         二、评估目的:
 
         为燃气具公司资产产权转让提供价值参考依据。
 
         三、评估范围及对象:
 
         (一)范围:
 
         燃气具公司拟进行资产产权转让的位于佛山市顺德区大良街道顺峰山工业区的三期项目范围内土地使用权及上盖的两栋厂房。(详见附件:房地产评估明细表)。
 
         (二)房地产概况:
 
         委托评估的广东万家乐燃气具有限公司房地产,位于佛山市顺德区大良街道办事处顺峰山工业区燃气具公司三期项目厂区范围内,土地使用权面积
 
        78,030.42平方米,已建两栋厂房总建筑面积为18,043.50平方米,目前空置,评估基准日时,委估房地产帐面值(净值)为人民币 3,117.88 万元。评估对象的基本情况如下:
 
         评估对象一:机加工车间,位于佛山市顺德区大良街道办事处顺峰山工业区该公司三期项目厂区范围内,交通通达度好。2007 年 12 月建成(该工程 1994
 
        年开工,期间停工多年),办理了工程竣工备案手续,钢筋混凝土结构一层(局部两层),建筑面积14,511.95方米,建基面积12,966.55平方米,共用土地使用权面积78,030.40平方米。外墙贴马赛克,地面水泥沙浆,白铝窗,卷闸门。该房地产已取得编号为粤房地证字第 C6032272 号房地产权证,权属人为燃气具公司,土地使用权期限:至2052年4月27日,土地使用权性质:国有,土地使用权来源:出让,土地使用权用途:工业,目前空置。
 
         评估对象二:注塑车间,位于佛山市顺德区大良街道办事处顺峰山工业区燃气具公司三期项目厂区范围内,交通通达度好。2007年12月建成(该工程1994
 
        年开工,期间停工多年),办理了工程竣工备案手续,钢筋混凝土结构一层(局部两层),建筑面积3,531.55平方米,建基面积2,995.15平方米,共用土地使用
 
 
        权面积78,030.40平方米。外墙贴条形砖,地面水泥沙浆,白铝窗,卷闸门。该房地产已取得编号为粤房地证字第 C6032272 号的房地产权证,权属人为燃气具公司,土地使用权期限:至2052年4月27日,土地使用权性质:国有,土地使用权来源:出让,土地使用权用途:工业,目前空置。
 
         四、价值类型及定义:
 
         根据燃气具公司的委托评估要求,本次评估价值类型为市场价值。
 
         市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下,某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
 
         五、评估基准日:
 
         本项目资产评估基准日为2007年12月25日。
 
         本次评估中所采用的价格标准是评估基准日有效的价格标准。在本次评估中,至本评估结果提供时,国家宏观政策及市场状况在评估基准日时并未发生任何重大变化。
 
         六、评估假设和限制条件:
 
         (一)基本前提及假设条件:
 
         1、本次评估的基本前提是国家宏观经济政策无重大变化;
 
         2、本次评估没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的成本费用等对其评估值的影响,也未考虑遇有自然力和其他不可抗力对评估值的影响;
 
         3、本次评估对涉及抵押、担保的房地产,评估时假设其已解除抵押、担保;
 
         4、本评估结果建立在资产占有方提供所有文件资料真实、准确、完整、客观基础上,为委托方指定之评估对象在评估基准日的公开市场价格。
 
         本评估结果仅在满足上述有关基本前提及假设条件的情况下成立。
 
         (二)法律效力:
 
         1、本评估结果依照法律法规的有关规定,针对本次评估目的,并在评估对
 
 
        象按委托方提供的国有土地使用权出让合同书、建设用地批准书载明的用途,继续使用的情况下有效;
 
         2、本所不对委托方运用本报告于本次评估目的以外经济行为所产生的后果负责;
 
         3、本评估报告的有关附件为本报告的重要组成部分,与本报告书正文具有同等法律效力。
 
         (三)评估结论的有效使用期限:
 
         本评估报告依照法律法规的规定发生法律效力,其评估结论有效使用期限自评估基准日起一年,即在2007年12月25日至2008年12月24日内有效。
 
         (四)评估报告的使用范围:
 
         本评估报告仅供委托方为本次评估目的及送交资产评估主管机关审查使用,评估报告书的使用权归委托方所有。
 
         七、评估依据:
 
         (一)行为依据:
 
         委托方与受托方签署的资产评估业务约定书。
 
         (二)法规依据:
 
         1、《资产评估准则-基本准则》(财企[2004]20号)
 
         2、《关于发布的通知》(中评协[1996]03
 
        号);
 
         3、《关于印发的通知》(财评字[1999]91号);
 
         4、中华人民共和国国家标准《房地产评估规范》(GB/T50291-1999);
 
         5、有关部门制定的法律、法规、标准。
 
 
         (三)产权依据:
 
         1、粤房地证字第C6032272号房地产权证。
 
         (四)取价依据:
 
         1、委托方提供的委估评估房屋建筑物明细表及其他资料;
 
         2、本所评估人员在市场上调查了解的价格信息。
 
         八、评估方法:
 
         常用的房地产评估方法有市场比较法、收益法、重置成本法等,评估方法的选择应根据各种方法的使用范围,结合评估对象的具体特点以及评估目的进行。在此次评估中,我们选用了以下评估方法:
 
         佛山市顺德区工业房地产基本自建、部分出租,二手综合楼交易不活跃,故难以采用市场比较法进行评估;
 
         佛山市顺德区工业房地产基本自建,类似厂房的建设成本及土地价格可以取得,可采用重置成本法进行评估;
 
         评估对象为工业厂房,属于有收益或潜在收益的房地产,可采用收益法进行评估。
 
         本次评估采用重置成本法、收益法相结合综合确定评估值的评估方法。
 
         九、评估过程:
 
         (一)接受委托:
 
         1、初期接触:在签署评估业务约定书前,本所派出项目经理与燃气具公司进行接触,了解其基本情况,向其介绍本所基本情况、评估程序以及对本项目评估的相关建议等,并就委托评估目的、评估范围及其应提供的资料、如何协助该项评估工作等事项进行协商;
 
         2、确定评估目的:本次评估目的是为燃气具公司资产产权转让提供价值参考依据;
 
 
         3、确定评估范围与对象:根据确定的评估目的,本次评估的范围为燃气具公司资产产权转让所涉及的房地产;
 
         4、选定评估基准日:确定2007年12月25日为评估基准日;
 
         5、制订评估方案:在以上事项确定后,本所项目经理拟定评估方案,据以指导评估全过程。
 
         经双方协商,于2007年12月25日签署了资产评估业务约定书。
 
         (二)资产清查
 
         1、了解评价企业有关资产管理制度,并考察其执行情况;
 
         2、对燃气具公司填报的委估房地产评估明细表进行审核、鉴别;对有关权属资料进行取证核实;
 
         3、根据房地产评估明细表填报的内容,评估人员会同燃气具公司有关人员到现场对实物进行核实,并对房地产状况进行查看、记录;与资产管理和使用人员进行交谈,了解资产的使用、大修、维护、保养、管理、租赁等状况;
 
         4、查阅委托评估委估房地产的产权证明文件等资料。
 
         (三)评定估算阶段
 
         在对房地产进行现场勘察的基础上,根据房地产的实际状况,评估人员运用所搜集到的各类资料以及有关经济技术财务等指标,进行比较、分析计算得出房地产的评估价值。
 
         (四)评估汇总阶段:
 
         经过现场工作和评定估算后,由项目经理召集评估小组成员讨论分析评估结论,并由项目经理撰写评估报告,经三级审核后向委托方提交资产评估报告。
 
         十、评估结论:
 
         于评估基准日 2007 年 12 月 25 日,广东万家乐燃气具有限公司的委估房地产账面值(净值)为31,178,830.02元,调整后账面值(净值)为31,178,830.02
 
 
        元,评估值为 45,870,000.00 元(大写为:人民币肆仟伍佰捌拾柒万元整),增幅为47.12%(详见房地产评估明细表)。
 
         资产评估结果汇总表
 
         评估基准日:2007年12月25日
 
         金额单位:人民币万元
 
         账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率%
 
         项目 E= (C-B)
 
         A B C D=C-B
 
         /B*100%
 
         委估房地产 3,117.88 3,117.88 4,587.00 1,469.12 47.12
 
         合计 3,117.88 3,117.88 4,587.00 1,469.12 47.12
 
         十一、评估报告特别事项说明:
 
         (一)在评估基准日至本报告出具期间,国家宏观经济政策及市场基本情况未发生任何重大变化。但本所不能预计本评估报告出具后的政策与市场变化对评估结果的影响。
 
         (二)我们仅对评估对象进行一般性查看,未进行结构测试,评估结果未考虑该等房地产的内在结构状况可能存在损坏(如虫蛀、风蚀)等因素对其价值的影响,亦未考虑遇有自然灾害和其他不可抗力因素对价值的影响。
 
         (三)对于评估中可能存在的影响评估结果的其他瑕疵事项,委托方在委托评估时未作特别说明。在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下,评估机构及评估人员不承担相关责任。
 
         (四)本次评估中所使用的有关资料来源于委托方提供的房地产权证及相关证明文件,本所未对提供的资料向相关部门查询,资料的合法性、真实性由资料的提供者负责,评估机构及评估人员不承担相关责任。
 
         (五)在评估基准日后、有效期以内,如委托评估房地产建筑面积、价格标准发生显著变化,委托方应在评估目的实现时房地产实际作价中给予充分考虑,并进行相应调整。
 
 
         (六)本次评估结果是估价对象于评估基准日 2007 年 12 月 25 日的公开市场价值,未考虑资产产权转让所需缴纳的各项税费对房地产评估价值的影响。
 
         十二、附件:
 
         房地产清查评估明细表
 
         广东恒信德律会计师事务所有限公司 法 定 代 表 人:
 
         中国·珠海
 
         中国注册资产评估师:
 
         中国注册资产评估师:
 
         二○○七年十二月二十六日
 
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