去年4月为遏制部分城市房地产市场过热和房价上涨过快的势头，国务院出台了一系列被称为"史上最严厉"加强房地产市场调控的政策措施。特别是在今年1月26日国务院出台的新"国八条"中，强调了地方政府的落实责任。
如今政策落实的效果究竟如何，未来调控政策是否还需要再加码？4月初，国务院启动楼市调控专项督查并圈定16省区市。
据悉，此次督查的16个省(区、市)是：北京市、辽宁省、上海市、江苏省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山东省、湖北省、广东省、广西壮族自治区、海南省、四川省、陕西省、甘肃省。对其他地方，有关部门将通过各种方式督促检查。
此次检查的重点包括，各地房地产市场调控工作责任落实情况，保障性安居工程建设情况，执行税收政策和差别化信贷政策情况，住房用地供应管理情况，引导住房需求情况以及落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制情况等。
业内人士表示，中央这次对16个省(区、市)进行督查，规模也算空前，足见中央对本轮政策调控的效果空前重视。
地方政府"控涨"目标加剧了房价上涨预期
虽然决策层对于房地产的调控政策一轮比一轮强硬，但房价并没有向大众期望的那样迎来拐点，而是继续保持上升趋势。包括国土资源部部长徐绍史、财政部部长谢旭人在内的高层都曾在不同的场合表示，楼市调控政策执行情况不到位，地方政府对土地仍然严重依赖。
根据国家统计局的数据，2010年全国70个大中城市房价上涨9.9%，全国商品房销售面积同比增长10.1%，楼市继续表现出量价齐升的态势。同期，全国土地出让总价款也达到创纪录的2.9万亿元，同比增长七成之多。
今年1月26日国务院出台的新"国八条"中，强调了地方政府的落实责任，一方面要求房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台住房限购实施细则，另一方面要求各城市在一季度向社会公布年度新建住房价格控制目标。
到目前为止公布新建住房价格控制目标的已有608个城市。不过已出调控目标的城市中仅北京提出了"稳中有降"的目标。多数城市只是将房价控制目标与当地经济增长速度和人均可支配收入增速挂钩，将今年的房价控制目标为上涨10%左右。
多位专家指出，各地制定目标只有上限，没有下限，这极可能加剧市场上关于房价持续上涨的预期。
地方调控目标或被直接纠偏
房价之所以迟迟不能退烧，首当其冲应该是地方政府的责任。中国社科院金融研究所研究员汪利娜认为，在我国土地制度从"向农民廉价征地―――土地储备―――招拍挂"全程政府垄断的格局下，地方政府是土地市场最大的"做市商"，通过掌控土地供给规模、用途、结构、节奏、时机，营造市场氛围，人为制造土地短缺，推高地价。
2010年全国土地出让成交价款达到2.7万亿元，土地出让收入成为地方政府最重要的收入来源。
此外，在中央不断下发调控文件的同时，不要以为房地产企业只会坐以待毙等着降价。汪利娜在她的研究报告中指出，当土地将地方政府与房企捆绑在一起时，房企可以通过各种方式左右政府决策，甚至是改变决策，这都会影响"国八条"的政策效果。
对于上述的房地产调控中的诸多不是决策层并不是不了解。权威人士透露，督查组要求"纠偏"的可能还包括地方房价控涨指标。据了解，目前社会对地方政府房价控涨指标的质疑颇多。因此，住建部通知要求各地"听取民意、适当调整"。
国务院办公厅也转发了这份通知，表明了中央政府的态度。但部分地方政府对"重调指标"一事模棱两可。有专家分析，不排除国务院督查组直接给出解决方案的可能，而北京市提出的"稳中有降"的基调有望被广泛采纳。
楼市拐点最快二季度出现
一边是中央不断的政策调控，另一边却是房地产企业的信心满满。楼市拐点究竟何时出现？
据报道，近日，广东的开发商召开座谈会，虽然他们都表示对宏观调控表示理解和支持，并承诺不会捂盘惜售。但是，对于未来房价是否会降价他们很少提及，似乎并不担心这个问题。
颐和地产的赵永爽指出，该集团今年仅在广州就有近10个项目推出，不会迟疑、不会捂盘，但也绝不会降价。
不过，业内人士认为，现在不降价并不表示未来也不降价。日益紧缩的信贷政策将给房地产市场造成巨大影响，在调控和加息的政策合力下，二季度或将迎来楼市的拐点。
4月6日起上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点。虽然连续加息直接原因是为了抵抗通胀压力加大和负利率的加剧，但是，加息对于楼市的影响可想而知。
在楼市调控政策频出，央行走入加息周期的背景下，各个城市的住宅成交量也在下降。
据北京市房地产交易管理网的最新统计，今年一季度北京一手住宅成交2.07万余套，与去年四季度相比下跌了逾40%，是近三年来一季度成交的最低值。不只是北京，在上海也出现了房价松动、交易量下降的状况；在深圳，3月全市新房成交均价19423元/平方米，环比下降5.99%，同比下跌5.04%，为今年首次跌至2万元/平方米以下；广州、南京、杭州等地房价也出现变相降价，交易量都大幅下降。
国家统计局昨日公布的数据显示：今年一季度，房地产业企业家信心指数为112.3，比上季度回落8.4点。
中原集团地产研究中心也认为，连续的加息使房企借贷成本上升，房企资金压力渐显隐忧。据中原地产监测，虽然大多数房企目前资金压力尚未显现，但已开始加快融资步伐，近期中原监测的标杆房企中已有多家公布了融资计划。
中国房地产学会副会长陈国强认为，如果未来一段时间内不出现政策松动等情况，楼市的降价窗口会提前到来。他预测，很可能会在二季度到来。 |