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资讯中心 - 精选报告 - 西藏某镇房屋拆迁评估报告

西藏某镇房屋拆迁评估报告
 
加入时间:2011-12-7 10:53:50  来源:中国房地产估价师学会编 评估技术与估价报告   点击:

 

西藏某镇房屋拆迁评估报告
作者:中国房地产估价师学会编   评估技术与估价报告   
                              
 
            西藏某镇房屋拆迁评估报告
 
 
               报告摘要
 
 
  本报告评估西藏自治区某镇某区域的拆迁房屋价格。拆迁房屋总建筑面积44040.543㎡,宗地总面积30608.09㎡。作为少数民族民居,均为自建房,装修风格各异极具有民族特色。委托方未能提供《房屋所有权证》及《国有土地使用证》,估价人员只能根据委托方指认和现场勘察的资料为合法产权依据,未发生所有权、使用权异议。估价师依据当地居民的习惯,将房地分开评估,采用重置成本法评估房屋构筑物,采用基准地价修正法评估住宅用地,然后以测算结果作为估价对象分户价格。
 
 
 
                        四川恒通评估师事务所
 
 
 
 
               房地产估价报告
 
 
项目名称:西藏自治区甲县乙镇某区域A、B段房屋拆迁评估报告
 
委托方:西藏甲县拆迁服务中心
 
估价方:四川恒通评估师事务所
 
作业人员:××、××、××、××
 
估价作业日期:2002年8月9日至2003年6月6日
 
估价报告编号:略
 
 
 
目 录
 
致委托方函 
 
估价师声明 
 
估价假设和限制条件 
 
估价结果报告 
 
估价技术报告 
 
附件     
 
 
 
              致委托方函
 
 
西藏甲县拆迁服务中心:
 
  受贵中心的委托,我所派出以注册房地产估价师××为项目负责人的评估工作组,对位于西藏自治区甲县乙镇丙、丁、戎三条街拆迁区域A、B段范围内的被拆迁房屋价格及该拆迁区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权平均价格(本次评估房屋共××户[含公建房屋],被拆迁房屋总建筑面积44040.543㎡,《房屋拆迁许可证》证号:甲县建拆许字[××]第××号。本次评估被拆迁房屋所占宗地总面积30608.09㎡。详见表一“估价结果一览表”),在估价时点为二○○三年一月十日的公开市场价格进行了评估。估价目的是为城市房屋拆迁补偿提供参考。
 
我所依照本次评估目的,根据委托方提供的资料、估价人员现场勘查情况和市场调查资料,结合估价对象的实际情况,采用重置成本法对委估的被拆迁房屋所有权价格进行了评估,采用基准地价系数修正法对委估的被拆迁区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算,结合估价师的经验,在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下,估价对象(即被拆迁房屋及该拆迁区域内的住宅用地使用权)在估价时点为二○○三年一月十日的公开市场价格分别为:
 
被拆迁房屋的综合评估单价:人民币446元/㎡,大写每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。
 
被拆迁房屋的评估总价:人民币1965.91万元,大写壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币(详见表一)。
 
被拆迁区域内的(已扣除国家收益的出让)住宅用地使用权平均价格为335.94元/㎡,大写每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。
 
上述结论仅为川恒通评房字(2003) ××号“乙镇丙、丁、戎三条街拆迁区域A、B段拆迁补偿估价”报告书的一部分,应用时须认真阅读本评估报告书全文。
 
 
                四川恒通评估师事务所
 
              执行合伙企业事务的合伙人:××
 
                二○○三年六月六日
 
 
 
表一 估价结果一览表
 
现场查勘核对表 房屋现值
 
序号 被拆迁人 身份证号码 房屋坐落 层数 用途 建筑面积(m2) 占地面积(m2) 建筑结构 修建/翻建时间 单价(元/㎡) 合计(万元)
 
1 S 略 略 二层 住宅 243.42 163.79 一层石头、土勾缝,二层砖混 1990年修建 459 11.18
 
2 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略
 
略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略
 
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略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略
 
  合计 44040.543 30608.09 446 1965.91
 
注:①根据房地产评估委托书,全部房屋均按住宅评估。②上述结论的应用需详见本报告中“价格定义”部分。
 
 
 
             估价师声明
 
 
我们郑重声明:
 
1.我们在自川恒通评房字(2003) ××号“乙镇丙、丁、戎三条街拆迁区域A、B段拆迁补偿估价”报告中陈述的事实是真实和准确的。
 
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已说明的“估价的假设和限制条件”的限制。
 
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。
 
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》、甲县人民政府甲县政[××] ×号《甲县城镇房屋拆迁管理暂行办法》、甲县政[××] ×号《甲县城镇房屋拆迁补偿估价操作实施意见》、甲县政[××] ×号《甲县城镇房屋拆迁补偿评估管理实施办法》、《西藏甲县乙镇土地定级估价》以及有利于旧城改造的原则进行分析测算,形成意见和结论,撰写本估价报告。
 
5.本估价工作组中的注册房地产估价师××、××、××、××、评估助理××、××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
 
6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
 
7.委托方提供的估价资料和陈述的情况直接影响我们的估价分析和结论,委托方对提供的估价资料的真实性、准确性、合法性、完整性以及陈述的情况承担法律责任,因该资料失实造成评估结果有误,未按本次估价目的完整使用,评估机构和评估人员不承担相应责任。
 
8.本估价报告评估结果页应经四川恒通评估师事务所盖章,并与本估价报告的“致委托方函”、“估价师声明”、“估价的假设和限制条件”、“估价结果报告”、“估价技术报告”和“附件”构成完整的估价报告。报告使用人应明确本次评估的价格定义和“估价的假设和限制条件”部分所载明的内容,严格按照本估价报告全部完整地应用,我们不对任何割裂使用的应用行为负责。否则由此引起的后果与本所和估价人员无关。
 
 
中国注册房地产估价师:××    注册证号:××
 
中国注册房地产估价师:××    注册证号:××
 
中国注册房地产估价师:××    注册证号:××
 
中国注册房地产估价师:××    注册证号:××
 
 
 
          估价的假设和限制条件
 
 
一、本估价报告基于以下假设条件:
 
1.假设估价对象(房屋的所有权及其占用土地的使用权)通过合法方式取得,并拥有合法产权和使用权,无所有权、使用权异议,未设定抵押、质押等担保,未对外投资入股、转让,不存在司法及行政机关依法裁定、决定查封和其它限制该房地产权利或影响其公开市场价值的情形,不存在法律、法规规定禁止估价对象按本次评估目的使用的其他情形。我们未对本事项进行调查确认。
 
2.假设在估价时点为二○○三年一月十日的房地产市场为公开、公平的均衡市场。
 
3.因委托方未能提供估价对象房屋所占土地的《国有土地使用证》,我们根据本次估价目的,和当地有关规定,评估时假设估价对象房屋所占土地的使用权为被拆迁人以出让方式取得,自估价时点起尚可使用年限为70年,评估土地价格,然后按政府规定扣除20%的国家收益部分。假设委托方提供的房屋所占土地面积、用途准确无误、合理、合法。本事项仅经委托方指认或说明,我们未对本事项进行调查确认。
 
4.因委托方未能提供估价对象房屋的《房屋所有权证》,我们根据本次估价目的,假设估价对象房屋系被拆迁人合法取得。本事项仅经委托方指认或说明,我们未对本事项进行调查确认。
 
5.本次评估假设估价对象房地产以拆迁当事人双方确定的用途持续使用并已达到最高最佳使用。若转换使用用途,本估价结果无效。
 
6.估价人员对估价对象的现场勘查仅限于估价对象在勘查期(2003年1月12日~2003年1月24日)的外观和使用状况,对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分,本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范,符合国家有关安全使用标准。
 
7.假设估价对象在估价时点时的建筑结构、装修等物质实体与估价人员现场查勘期(2003年1月12日~2003年1月24日)时的无任何变化。
 
8.本次评估所采用的房屋建筑面积和土地面积以委托方提供的数据为准,假设房屋建筑面积和土地面积准确无误。我们未对本事项进行调查确认。
 
9.假设委托方提供的估价资料和陈述的情况是真实、合法和完整的。我们未对本事项进行调查确认。
 
10. 假设估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕,并取得相应的产权依据和其它法律保护依据。我们未对本事项进行调查确认。
 
二、本估价报告使用的限制条件
 
1.根据委托方的房地产评估委托书,本报告的估价结果将每户房屋和区域平均地价分开评估并单独列示。其中,房屋估价结果不包括简易房、围墙、院坝以及附属设施设备的价格,土地使用权估价结果为该拆迁区域的出让住宅用地使用权平均价格,并根据西藏甲县政府规定按出让住宅用地基准地价的20%扣除了国家收益。每户房屋占用范围内的土地使用权的补偿价格可根据本报告的“价格定义”结合具体的容积率和土地开发程度修正。
 
2.应用本估价报告时,本估价报告应用人应明确本次评估的价格定义,以及本估价报告中的“估价的假设和限制条件”。本报告估价结果是在满足全部假设与限制条件下的房屋和土地使用权公开市场价格。若国家政策、经济环境、房地产本身的状况等因素及本报告假设条件发生重大变化,并对估价结果产生重大影响时,本估价结果无效,须重新估价。
 
3.本报告所采用的房屋各部分建筑面积、用途以及房屋所占土地面积、用途以委托方提供的有关资料为依据,在运用本报告时,应以相关登记机关核实或由拆迁当事人双方确认的房屋建筑面积、用途和土地使用权面积、用途为准。
 
4.本估价报告的全部或部分内容只能表述在与本次拆迁有关的资料、公告中,未经本所书面许可,不得向委托方及相关方以外的单位或个人提供。
 
5.本估价报告的估价结果,需经四川恒通评估师事务所盖章及在该所注册的四名房地产估价师签字,并作为一个整体完整使用时有效。本事务所对本次估价结果拥有最终解释权。
 
6.如在二○○三年六月六日起未来壹年中估价对象所在区域类似房屋、住宅用地使用权市场行情无大的变化、并满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”时,本估价报告有效期为壹年,从二○○三年六月六日至二○○四年六月五日。
 
三、需要特殊说明的事项
 
(一)资料来源说明
 
1.本报告所采用的房屋各部分建筑面积、用途以及房屋所占土地面积、用途、土地开发程度等估价资料由委托方提供。
 
2.估价对象区位条件、房地产租售价格、地价水平、房屋成新率、房屋造价水平等估价资料由估价人员实地调查得出。
 
3.住宅用地使用权的国家收益由西藏自治区甲县国土资源局提供。
 
(二)估价人员根据国家有关法律、法规、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》、国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》、甲县人民政府甲县政[××] ×号《甲县城镇房屋拆迁管理暂行办法》、甲县政[××] ×号《甲县城镇房屋拆迁补偿估价操作实施意见》、甲县政[××]×号《甲县城镇房屋拆迁补偿评估管理实施办法》、《西藏甲县乙镇土地定级估价》、估价对象具体状况以及有利于旧城改造的原则来确定估价原则、方法及参数的选取。
 
(三)其它需要特殊说明的问题
 
1.本报告估价结果仅供委托方进行城市房屋拆迁时确定房屋价格和区域内已扣除国家收益的出让住宅用地使用权平均价格作参考,不适于采用其他处置方式(如强制处分等)和其它经济目的,不能理所当然地成为进行城市房屋拆迁的执行价格,其每户房屋占用范围内的土地使用权的具体拆迁补偿价格可根据本报告的价格定义结合具体的容积率和土地开发程度由拆迁当事人双方确定。
 
2.本估价机构仅对在委托方提供的资料及相关单位出具的有关证明真实、合法、完整、有效等情况下形成的估价结果承担责任,并对本次估价结果有解释权。
 
 
 
           估价结果报告
 
 
一、委托方:西藏甲县拆迁服务中心
 
法定代表人:××
 
联系人:××
 
联系电话:××
 
二、估价方:四川恒通评估师事务所
 
执行合伙企业事务的合伙人:××
 
    所:××
 
估价资格等级:壹级
 
证书编号:建房估证字[2002]018号
 
联系电话:××
 
三、评估程序及估价对象
 
(一)评估程序
 
1.与委托方洽谈,了解估价目的、估价对象及其范围;
 
2.到估价对象现场进行初勘,增加对估价对象的感性认识;
 
3.制定初步评估作业计划,向委托方列示本次评估所需资料,并对委托方提供的资料进行审查;
 
4.与委托方签定评估合同,制定详细的评估作业计划;
 
5.以注册房地产估价师××、××、××、××和评估助理××、××等六人组成的评估工作组分成三个小组在委托方以及相关方的配合下对现场进行详细勘察,最后三个小组统一对现场进行了复查;在评估过程,估价人员虚心向当地居委会、公安局、房管局和建设局等政府相关部门的工作人员和居民请教,学习、了解当地少数民族住宅的建造风格特色、建筑用料、建筑结构、装饰装修、成新状况、局部更新改造等因素形成的造价差异,以及成新状况的鉴别等;
 
6.评估组在甲县乙镇进行了市场调查,并到有关部门查阅了评估所需资料;
 
7.评估组回事务所对现场记录、市场资料和委托方提供的其它评估资料进行分析,根据公允的评估原则(包括有利于旧城改造的原则)和评估方法进行评定测算,得出评估结论;
 
8.根据评估资料和测算结果,撰写评估报告,最后出具评估报告书。
 
(二)估价对象界定
 
位于西藏自治区甲县乙镇丙、丁、戎三条街拆迁区域A、B段范围内的被拆迁房屋价格及该拆迁区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权平均价格。《房屋拆迁许可证》证号:甲县建拆许字[××]第××号。被拆迁房屋共××户[含公建房屋],总建筑面积44040.543㎡,总占地面积30608.09㎡。详见表一“现场查勘情况表”(略)。
 
(三)估价对象概况
 
1.现场查勘状况
 
我所于2003年1月12日~2003年1月24日派出注册房地产估价师××、××、××、××和评估助理××、××在委托方以及相关方和丙、丁、戎三条街居委会代表陪同下对估价对象进行了逐一现场查勘。共查勘了甲县乙镇丙、丁、戎三条街拆迁区域A、B段范围内××户,估价对象在现场查勘期的状况如下表二。
 
2.委托方确认事项
 
估价对象的用途、建筑面积、占地面积、房屋结构、土地使用权性质均得到委托方的确认。估价对象的现状,包括土地开发程度均得到委托方代表以及相关方、估价对象所在的居委会代表的认可。
 
(三)区域因素分析
 
估价对象所在的甲县乙镇位于西藏自治区东部,紧邻四川省西部,××、××两条河流在此汇合为××江,距拉萨市约1000公里,距四川省成都市约1000公里。乙镇系西藏与四川之间的交通重镇和西藏东部政治、经济文化中心。
 
乙镇是甲县首府,海拔约3200米。人口约8万人,主要民族为藏族。估价对象所在的丙、丁、戎三条街位于乙镇中心,紧邻县政府大院、县医院和天津广场。周围有××街、××街、××街、××街环绕,其中××街获联合国最佳居住环境奖,××街、××街两侧系乙镇商业中心。该区域交通方便,购物便利,是甲县人民居家置业的首选之地。
 
 
 
表二 现场查勘情况表
 
序号 被拆迁人 身份证号码 房屋坐落 层数 用途 建筑面积(㎡) 占地面积(㎡) 简易房面积(㎡) 修建/翻建时间 简 述
 
1 S 略 略 二层 住宅 243.42 163.79 42.08 1990年修建 一层为石头、土勾缝,二层为砖混结构。木门窗,外墙、内墙刷涂料,木板顶棚,室内木地板,院落为土地面,户内通电、通讯、通光纤电视
 
2 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略
 
3 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略
 
4 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略
 
5 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略
 
6 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略
 
7 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略
 
8 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略
 
9 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略
 
10 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略
 
11 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略
 
×× 略 略 略 1#住宿楼三层 住宅 798.66 1381.27 七十年代修建 砖混结构,预制楼板。木门,木玻窗。外墙为砖,内墙涂料,木板吊顶,木屋架,盖瓦,水泥地坪,通水、通电、通讯、通光纤电视
 
2#住宿楼一层 179.74 五十年代修建 砖木结构,木门,木玻窗,外墙为砖,内墙水泥砂浆、涂料,木板顶棚,木地板。通水、通电、通讯、通光纤电视
 
3#住宿楼一层 156.00 1996年修建 砖木结构,木门窗,外墙水泥砂浆,内墙水泥砂浆、涂料,木板顶棚,木、铁皮屋面,木地板。通水、通电、通讯、通光纤电视
 
 
 
四、估价目的:为城市房屋拆迁补偿提供参考。
 
五、估价时点:二○○三年一月十日。
 
六、价值定义
 
1.本报告估价结果是反映估价对象在估价时点的房屋和住宅用地使用权公开市场价格(该价格不含交易双方应缴纳的税费)。该估价结果基于以下假设条件:估价对象以委托方确定并经政府确认的用途(详见表一)持续使用,估价对象无他项权利限制和其它限制按估价目的使用的情形;未考虑未来市场变化风险、自然灾害和强制处分等非正常因素对估价对象的影响;
 
2.土地使用权价格定义:土地使用权作为出让住宅用地在该拆迁区域的扣除国家收益后的平均地价(扣除的国家收益根据西藏甲县政府规定按出让住宅用地基准地价的20%计算),自估价时点起尚可使用年限为70年,容积率为1.5~1.9,开发程度为二通一平(通电、通路,场地平整);
 
3.估价对象房屋的用途均为住宅,其分户建筑面积、房屋结构、装修等状况详见“现场查勘情况表”。
 
因此,本估价结果为估价对象在估价时点时满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下的房屋所有权、住宅用地使用权的公开市场价格。
 
货币单位:人民币元。
 
七、估价依据
 
1.房地产评估委托书;
 
2.甲县政府及其有关部门出具的权属说明等;
 
4.《房屋拆迁许可证》证号:甲县建拆许字[××]第××号;
 
5.现场查勘记录、估价人员了解的有关估价对象现场资料和市场交易资料;
 
7.《分户评估现场查勘情况表》;
 
8.《城镇土地估价规程》、国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、GB/T 50291—1999《房地产估价规范》、甲县人民政府甲县政[××]×× 号《甲县城镇房屋拆迁管理暂行办法》、甲县政[××] ××号《甲县城镇房屋拆迁补偿估价操作实施意见》、甲县政[××] ××号《甲县城镇房屋拆迁补偿评估管理实施办法》、《西藏甲县乙镇土地定级估价》等国家、自治区、地区、县有关法律、法规和技术参数。
 
八、估价原则
 
本次估价遵循的房地产估价原则有:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
 
合法原则 应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
 
最高最佳使用原则 经过对估价对象的充分合理的论证,在法律上允许、技术上可能、经济上可行的情况下,选取能使估价对象达到用途最佳、价值最高的利用形式作为估价的前提。
 
替代原则 根据经济学原理,具有相同使用价值和质量的物品,如具有相同的运输费用,则其价格应趋于一致。同样地,具有相同或相似区域、位置和相同用途、容积率的房地产,其价值也应趋于一致。
 
估价时点原则 估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
 
总之,在估价过程中,严格按照国家、地方和行业的有关规定,恪守独立、客观、公正的总原则进行估价,做到估价结果客观、公正、合理,严格保守执业悉知的委托方商业秘密。
 
九、估价方法
 
房地产估价的常用方法有市场比较法、收益法、假设开发法、重置成本法,估价方法的选择应按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、甲县人民政府甲县政[××] ×号《甲县城镇房屋拆迁管理暂行办法》、甲县政[××] ×× 号《甲县城镇房屋拆迁补偿估价操作实施意见》执行,根据当地该类资产市场发育状况,并结合该项目的估价目的等具体特点及房地分别估价的技术路线等,选择适当的估价方法。
 
(一)房屋估价方法
 
收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的资本化率将其折现到估价时点的现值的一种方法。因收益法的许多重要参数难以准确把握,测算的结果误差较大,所以本次估价不宜采用收益法。
 
市场比较法是指根据替代原则,将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与待估房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素进行比较修正,得出估价对象的估价时点时市场价值。由于估价对象所在区域内与其用途和现状相同或相似的房地产交易资料较少,所以本次估价不宜采用市场比较法。
 
假设开发法是指将估价对象所在的房地产未来预期开发价值的现值扣除其未完工部分价值的现值后的余值作为委估房地产的现值的估价方法。该方法适于对在建工程估价,而估价对象为已完工工程,因此本次估价不宜采用假设开发法。
 
重置成本法就是以重建该房地产所需的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定估价对象价格的估价方法。由于估价对象房屋的建设成本较易获取,故本次估价可采用重置成本法对房屋所有权价格进行测算。
 
(二)土地估价方法
 
成本逼近法就是以重新开发该宗地所需的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定委估宗地价格的估价方法。估价对象为西藏甲县乙镇中心用地,其地价与未来的收益关系密切,不能采用成本累加方式得出的计算价格来代替住宅用地的价格水平,故此次评估不采用成本逼近法。
 
收益法是将委估对象未来若干年的纯收益通过一定的还原利率将其还原成估价基准日的现值的一种方法。由于土地纯收益很难准确预测,评估难度较大,不易把握,其可操作性差,故本次评估不采用收益还原法。
 
市场比较法是指根据替代原则,将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、期日、区域以及个别因素进行比较修正,得出估价对象在估价基准日的市场价值。西藏甲县乙镇的土地市场发育较慢,且甲县国土资源局未能提供与估价对象同类同开发程度的交易实例,故本次评估不采用市场比较法。
 
假设开发法是指将委估对象所在的房地产综合价值扣除其房屋部分价值后的余值作为委估地产的现值的估价方法。由于委托方要求房地分别估价,因此本次估价不采用剩余法。
 
基准地价修正法是根据替代原理,将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。乙镇建立了较为完善的基准地价体系。估价对象土地使用权属于基准地价范围,因此本次评估可采用基准地价系数修正法对住宅用地使用权进行评估。
 
经上述分析,本次估价采用重置成本法对房屋所有权价格进行测算,采用基准地价修正法对土地使用权价格进行测算。
 
十、估价结果
 
依照本次评估目的,根据委托方提供的资料、估价人员现场勘查情况和市场调查资料,结合估价对象的实际情况,采用重置成本法对委估的被拆迁房屋所有权价格进行了评估,采用基准地价系数修正法对委估的被拆迁区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算,结合估价师的经验,该房地产在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下,估价对象(即被拆迁房屋及该拆迁区域内的住宅用地使用权)在估价时点为二○○三年一月十日的公开市场价格分别为:
 
被拆迁房屋的综合评估单价:人民币446元/㎡,大写每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。
 
被拆迁房屋的评估总价:人民币1965.91万元,大写壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币(详见表一)。
 
被拆迁区域内的已扣除国家收益的出让住宅用地使用权平均价格为335.94元/㎡,大写每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。
 
十一、估价人员
 
项目负责人:××   注册房地产估价师 注册号××
 
估价人员:××   注册房地产估价师 注册号××
 
××   注册房地产估价师 注册号××
 
××   注册房地产估价师 注册号××
 
××   注册房地产估价师 注册号××
 
××   评估助理
 
××   评估助理
 
十二、估价作业日期
 
二○○二年八月九日至二○○三年六月六日(现场勘察日期为二○○三年一月十日至二○○三年一月二十日)。
 
十三、估价报告应用的有效期
 
如在二○○三年六月六日起未来壹年中估价对象所在区域类似房屋、住宅用地使用权市场行情无大的变化、并满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”时,本估价报告有效期为壹年,从二○○三年六月六日至二○○四年六月五日。
 
 
 
            估价技术报告
 
 
一、个别因素分析(见估价结果报告)
 
二、区域因素分析(见估价结果报告)
 
三、市场背景分析
 
甲县地处祖国边陲,房地产交易不活跃。但由于乙镇是甲县首府,系西藏与四川之间的交通重镇和西藏东部政治、经济文化中心,因此乙镇的住宅在甲县具有较强的聚集效应。再加乙镇地区工业欠发达,建材中只生产水泥、预制砖、木材等建筑材料,许多重要建筑材料需要从四川、云南引入,运输成本较高,且该地区劳动力成本较高,导致建筑成本较高,乙镇的房地产相对周围地区价格也较高。随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育,房地产价格有上涨的趋势。受本次评估的估价目的、估价时点的制约,未考虑该因素的影响。
 
四、最高最佳使用分析
 
本次评估假设估价对象样本点按《评估样本点现场查勘情况表》记载用途持续使用,并以此为估价对象的最高最佳使用用途。
 
五、估价方法的选用(见估价结果报告)
 
六、估价测算过程
 
由于委托方根据房屋所有权价格与地价分别补偿,同时基于上述原因,因此本次评估采用重置成本法评估房屋所有权价格,采用基准地价修正法评估土地使用权价格。
 
(一)住宅用地使用权平均价格测算过程
 
地价采用基准地价修正法。
 
基准地价修正法是通过对该区域的基准地价进行个别因素修正得出委估宗地的价格的方法。甲县乙镇早在1998年11月就完成了城镇土地定级估价。
 
根据《城镇土地估价规程》及《西藏甲县乙镇土地定级估价》成果,采用基准地价修正法的计算公式为:
 
土地价格=基准地价×(1±区位修正系数)×期日修正系数
 
×使用年期修正×容积率修正系数×开发程度修正系数
 
1. 基准地价
 
基准地价是城镇某一区域一定用途和条件下的土地使用权平均价格。甲县将乙镇的城镇土地分为四类四级。
 
根据甲县乙镇基准地价成果,估价对象占用宗地为一级住宅用地。一级住宅用地的基准地价为372.57元/㎡。
 
该基准地价的内涵为:
 
①基准期日:1998年11月1日。
 
②使用年期:无限年。
 
③土地开发程度:宗地外“四通”,即通电、通讯、通路、通光纤;宗地内“二通一平”(通电、通路,场地平整)。
 
④容积率:一级住宅用地的容积率为1.5~1.9。
 
⑤土地权利状况:出让取得,且无他项权利限制。
 
2. 区位修正系数 
 
根据地价修正体系,得出委估宗地的区位修正系数(见表三)。
 
 
 
 
表三 基准地价区位修正表
 
    目 条 件 优劣度 分值
 
区域因素(单元总分值) ≥86 优 0.0918
 
个别因素 公用设施分值 ≥60 优 0.0288
 
楼层数 2 较劣 -0.0033
 
距干道距离 <100米 优 0.0216
 
宗地面积 167~334㎡ 较劣 -0.0018
 
环境质量 一般 一般 0
 
   计 0.1371
 
估价对象区位修正系数=0.1371。
 
3.期日修正
 
由于该基准地价的基准期日是1998年11月1日,应进行期日修正。
 
根据甲县国土局提供的资料,乙镇住宅用地价格自1998年11月1日至估价时点的价格较稳定,基本无变化。期日修正系数为1。
 
4.使用年期修正系数
 
基准地价设定的使用年限为无限年。因委托方未能提供估价对象房屋所占土地的《国有土地使用证》,我们根据本次估价目的,本次评估设定住宅用地的使用年期为住宅用地的最高使用年限,即自估价时点起尚可使用年限为70年。
 
据《城镇土地估价规程》,使用年限修正系数公式为:
 
k=[1-1/(1+r)M]/[1-1/(1+r)n]
 
k—使用年限修正系数;r—土地还原利率;
 
M—估价对象使用年限;n—比较实例使用年限。
 
还原利率的选取可采用安全利率加风险调整值、行业年平均投资利润率等方法综合测定。
 
据调查,该区域该类商品住宅开发的行业年平均利润率为7%。
 
根据财政部关于发行国债的通知,2001年5月15日财政部发行的5年期凭证式(二期)国债利率3.14%,2001年5月15日财政部发行的15年期凭证式(二期)国债利率4.69%,2001年7月13日财政部发行的5年期记账式(六期)国债利率3.36%。本次评估假设估价对象的土地使用权剩余使用年限为70年,故其投资回报率应高于现实的最高安全利率。因此安全利率可选用15年期凭证式(二期)国债利率,即4.69%。从两次5年期国债利率看,利率呈上升趋势,风险调整值取2%,则其投资回报率测定为6.69%。
 
综合商品住宅开发的行业年平均利润率和社会平均投资回报率,本次估价的宗地还原利率取为7%。则:
 
年限修正系数=[1-(1+7%)-70]≈0.9912。
 
5.开发程度修正系数
 
由于本次评估的平均地价设定的开发程度为二通一平(通电、通路,场地平整),与基准地价设定的开发程度相同,开发程度修正系数为1。
 
6.容积率修正系数
 
由于本次评估的平均地价设定的容积率与基准地价设定的容积率相同,均为1.5~1.9,容积率修正系数为1。
 
7.区域平均地价
 
区域平均地价(含出让金)=基准地价×(1±区位修正系数)
 
×期日修正系数×使用年期修正系数×容积率修正系数
 
×开发程度修正系数
 
=372.57×(1+0.1371)×1×0.9912×1×1≈419.92元/㎡。
 
由于估价对象均未取得《国有土地使用证》,但有关部门均认可为划拨取得,故上述测算得出的区域平均地价应扣除国家收益。根据甲县国土资源局提供的资料,住宅用地的国家收益一般以土地使用权出让金代替,为基准地价的20%。则:
 
已扣除国家收益后的平均地价=419.92×(1-20%)
 
≈335.94元/㎡。
 
(二)房屋的估价
 
重置成本法是以重建该房屋所需的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息和应交纳的税费作为估价对象房屋的价值。公式为:房屋现值=房屋重置成本×成新率
 
其中,房屋重置成本=建筑工程费用+规费+专业费+利息+利润+不可预见费。
 
由于估价对象房屋一般均为房屋所有权人自建,一般不发生专业费和销售税费,有关部门也未征收规费,因此本次评估未计算专业费、规费和销售税费。
 
因估价对象的建造年代跨度较长,且部分房屋经过了多次更新改造或维修,难以通过年限法测定估价对象房屋的成新率,故估价人员只能通过观察法测算得出估价对象的成新率。所有权人为S的房屋建筑物新旧程度鉴定表详见表四。
 
表四 房屋建筑物新旧程度鉴定表(观察法)
 
房屋所有权人: S 评估基准日: 2003年1月10日
 
估价受理方: 四川恒通评估师事务所 项目编号: 川恒通评房字(2003)××号
 
结构部分 装修部分 设备部分
 
项目 基础 承重构件 非承重墙 屋面 地面 门窗 外墙粉饰 公共空间 地面 内墙粉饰 顶棚 水卫 电气照明 消防设施
 
标准分 25 25 10 20 20 10 15 15 20 20 20 40 25 35
 
勘察评分 20 20 5 11 10 6 6 7 12 12 12 30 15 0
 
评分小计 ×= 66 Y= 55 Z= 45
 
修正系数 G= 0.5 S= 0.45 B= 0.05
 
计算成新率(%) 成新率=××G+Y×S+Z×B= 60.0
 
项目负责人: ××× 评估人员: ×××、×××、×××等 勘查日期: 2003年1月12日
 
1.建筑工程费
 
估价师接受事务所指派后,曾在气候条件较恶劣的冬季先后两次进甲县对估价对象进行初勘、详勘和复勘,向当地居委会、公安局、房管局和建设局等政府相关部门的工作人员和居民进行了咨询,了解当地少数民族住宅的建造风格特色、建筑用料、建筑结构、装饰装修、成新状况、局部更新改造等因素形成的造价差异,以及成新状况的鉴别等,制定了甲县乙镇各类房屋的一般造价水平,即建安费基准单价(其中分主体结构费单价,水电安装费单价,初装修费单价)、结构修正系数和装修修正系数,然后根据各估价对象的实际情况测算得出各估价对象建筑工程费,详见表五。
 
2.专业人员费用(建筑师/结构/造价/机电/监理等费用)
 
由于估价对象均为数年以前自建,无专人设计,且修建随意性强。故本次评估未计算专业费。
 
3.规费
 
根据乙镇现行规定,自建房屋勿需缴纳税费,本次评估不计算规费。
 
4.不可预见费
 
因估价对象结构简单,工期短,不计不可预见费。
 
5.投资利息
 
根据甲县乙镇同类房屋修建的一般规律,达到估价对象现状的正常建设周期约为3个月,假设建设费在建设期内均匀投入。利率取中国人民银行公布的半年期贷款利率。中国人民银行2002年2月21日公布执行的半年期贷款利率为5.04%。则各户住宅的投资利息测算详见表五。
 
6.开发商利润
 
根据甲县人民政府的统计资料,甲县乙镇该类房地产开发平均利润率5%。则各户住宅的投资利润测算详见表五。
 
7.估价对象房屋现值
 
在此,以S住宅为例说明房屋估价的过程,即:
 
该住宅位于西藏甲县乙镇××街××号,建筑面积为243.42㎡,1990年修建,一层为石头、土勾缝,二层为砖混结构。木门窗,外墙、内墙刷涂料,木板顶棚,室内木地板,院落为土地面,户内通电、通讯、通光纤电视。估价人员根据上述影响因素和现场勘察资料的分析,测定的建安费基准单价为725元/㎡(其中,主体结构费420元/㎡,水电安装费5元/㎡,初装费300元/㎡),结构修正系数为0,装修修正系数为0;投资利息率取中国人民银行2002年2月21日公布执行的半年期贷款利率为5.04%,按全部投资计算;开发商利润率取为5%,按全部投资计算;通过观察法测算得出估价对象的成新率为60%(详见表四)。则:
 
S的住宅的评估总价
 
=725×(1+0+0)×243.42×{1+[(1+5.04%)(3/12/2)-1]+5%}/10,000×60%≈11.18万元。
 
S的住宅的评估单价
 
=11.18×10,000/243.42≈459元/㎡。
 
其他房屋的估价以此类推,则估价对象房屋的评估总价约为1,965.91万元,综合评估单价为446元/㎡,详见表五。
 
七、估价结果
 
依照本次评估目的,根据委托方提供的资料、估价人员现场勘查情况和市场调查资料,结合估价对象的实际情况,采用重置成本法对委估的被拆迁房屋所有权价格进行了评估,采用基准地价系数修正法对委估的被拆迁区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算,结合估价师的经验,该房地产在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下,估价对象(即被拆迁房屋及该拆迁区域内的住宅用地使用权)在估价时点为二○○三年一月十日的公开市场价格分别为:
 
房屋评估平均单价:人民币446元/㎡,大写每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。
 
被拆迁房屋的评估总价:人民币1965.91万元,大写壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币(详见表一)。
 
拆迁区域内出让住宅用地使用权平均价格(已扣除国家收益)为335.94元/㎡,大写每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。
 
附件(略)
 
 
表五 估价对象评估过程一览表
 
现场查勘核对表 建安费 利息 利润 重置价 成新率 房屋现值
 
序号 被拆迁人 身份证号码 房屋坐落 层数 用途 建筑面积(㎡) 占地面积(㎡) 建筑结构 修建/翻建时间 基准单价(元/㎡) 结构系数 装修系数 单价合计(元/㎡) 小计(万元) 5.04% 5% 单价(元/㎡) 合计(万元)
 
1 S 略 ××街××号 二层 住宅 243.42 163.79 一层石头、土勾缝,二层砖混 1990年修建 725 0.00 0 725 17.7 0.11 0.9 18.64 60% 459 11.18
 
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略 略 略 二层 住宅 178.65 116.03 土木 86年 500 0.1 0.02 560 10 0.06 0.5 10.56 55% 325 5.81
 
略 略 略 二层 住宅 138.62 95 石木 1983年 650 -0.05 618 8.56 0.05 0.4 9.04 53% 343 4.75
 
略 略 略 二层 住宅 255.45 204.25 砖混 1994年 800 0.01 808 20.6 0.13 1 21.8 90% 768 19.62
 
略 略 略 1#住宿楼三层 住宅 798.66 972.47 砖混,预制楼板 七十年代 800 0.1 880 70.3 0.43 3.5 74.22 75% 697 55.67
 
2#住宿楼一层 179.74 218.86 砖木 五十年代 700 -0.1 630 11.3 0.07 0.6 11.96 65% 432 7.77
 
3#住宿楼一层 156 189.95 砖木,木、铁皮屋面 1996年 700 -0.3 490 7.64 0.05 0.4 8.07 85% 440 6.86
 
  合计       44040.543 30608.09 2922 3086 446 1965.91
 
 
 
              估价师心得
 
 
1.本评估报告的估价对象为气候条件较差的少数民族地区的被拆迁房屋价格及该拆迁区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权。该被拆迁房屋均为自建,房屋装修风格各异、装修用料具有民族特色。
 
2.本次估价的难点在于估价对象的现场勘察,其次是如何客观、独立、公正地评估房屋的所有权价格。估价师接受事务所指派后,曾在气候条件较恶劣的冬季先后两次进甲县对估价对象进行初勘、详勘和复勘,虚心向当地居委会、公安局、房管局和建设局等政府相关部门的工作人员和居民请教,学习、了解当地少数民族住宅的建造风格特色、建筑用料、建筑结构、装饰装修、成新状况、局部更新改造等因素形成的造价差异,以及成新状况的鉴别等,在现场勘估过程中同时宣传了拆迁政策,取得了被拆迁人的理解和支持、充分配合,使得估价师真实客观地对每户的房屋进行分别评定估算得以按时顺利完成,并保证了拆迁人在一年一季的夏季才能实施的拆迁工作,减少拆迁当事人的协商难度。
 
3.不动产估价的实质是评估不动产的权益价值,因本次估价对象的特殊性,委托方未能提供估价对象房屋的《房屋所有权证》及其该房屋所占用范围内的国有土地使用权的《国有土地使用证》,估价人员只能根据委托方的要求视其指认或说明的评估基础资料为合法产权依据,无所有权、使用权异议;同时根据委托方要求和当地居民的习惯,将房地分开评估,其中对土地使用权的估价结果仅为被拆迁区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权平均价格。根据国家相关法律规定,估价师将上述估价对象存在的该权利瑕疵在报告中已进行了充分揭示、披露。
 
4.本次估价目的是为城市房屋拆迁补偿提供参考,不能直接成为进行城市房屋拆迁的执行价格,其具体拆迁补偿价格由拆迁当事人双方确定。该估价结果也不适于采用其他处置方式(如强制处分等)和其它经济目的。估价师还特别提示委托方:本报告估价结果是在满足全部假设与限制条件下的房屋和土地使用权公开市场价格,若国家政策、经济环境、房地产本身的状况等因素及本报告假设条件发生重大变化,并对估价结果产生重大影响时,本估价结果无效,须重新估价
 
5.因本评估报告的估价对象特殊且存在权利瑕疵,估价师在声明中将报告责任作了详细揭示:委托方提供的估价资料和陈述的情况直接影响我们的估价分析和结论,委托方对提供的估价资料的真实性、准确性、合法性、完整性以及陈述的情况承担法律责任,因该资料失实造成评估结果有误,未按本次估价目的完整使用,本评估机构和评估人员不承担相应责任。
 
6.因西藏甲县的气候恶劣,对身体素质要求较高;估价对象的现场勘察工作量大且详勘和复勘历时13天;拆迁补偿估价的估价时点为拆迁许可证颁发之日,以致估价时点与现场勘察日、报告出具日不一致,故估价师在报告中作出了相应假设和提示。
 
 
 
             评 析
 
 
1、估价技术路线及估价方法的选用依据阐述充分。
 
2、估价的假设和限制条件比较全面。
 
3、由于少数民族住宅建筑风格与装修上很有特色,在房屋评估求取建安费时考虑结构和装修修正系数,处理得当。
 
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