房地产估价的艺术
房地产估价师教材的开篇对房地产估价有着一句精辟的话：房地产估价是科学、艺术加经验。自从十年前一次偶然的机遇使我踏入房地产估价行业，随着经历和阅历的增加，对这句话的理解也就越发深刻起来。
房地产估价艺术，就是要求估价人员运用富有创造性的方法，发挥自己的估价技能。
合理的房地产估价结果，是估价人员科学与艺术相结合的结晶。这已是毋庸置疑的被人们广为人同的观点。
房地产由于受区位和周围环境的影响，房地产市场上的产品不可能做到标准化即使在同一地块、同时建设、设计相同的两处房地产也会因临街状况、周围环境、物业管理情况等因素的影响而有所不同。因此，每一宗房地产在市场中的地位和价值业不会与其他房地产完全一致。
各宗房地产所客观存在的差异，一方面，“世界上没有相同价值的房地产” 已成为估价人员对房地长价值评估精度的自律要求。另一方面，对经济活动当事人而言，房地产价值或价格的评估结果正确与否，影响着他们的合法权益，维系着他们的切身利益。因此，房地产估价及其估价艺术的重要性也就不言而喻了。
房地产估价人员的房地产估价艺术，是估价人员在估价时的心理活动过程。
房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价——似乎估价人员认为值多少钱就值多少钱。而事实上，房地产由于具有独一无二，其价格从某种意义上讲是客观存在的，而不以个别人的主观意志为转移，是有市场力量决定的，即是由市场参与者集体的价值判断而非个别人的价值判断所形成。房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、表达出来。
因此，房地产价格的评估过程并不是简单的套用几个公式进行计算的过程，至少这还不是它的全部过程。房地产估价人员不仅需要掌握一套科学的房地产估价方法和技巧，通晓房地产估价理论，还需要具备房地产制度政策、开发经营、以及经济、建筑、城市规划、法律等多反面的知识，而房地产估价人员的（包括成功的和失败的）经验的积累程度，对影响房地产价格的因素的理解分析或对各类系数、标准的调整、质疑、确定、正确运用能力等，更能直接体现出房地产估价人员对房地产估价“艺术”水平的高低。
例如由一块商业用地，在分析开发项目可行性时，不能光凭当前的“热度”来衡量它的升值潜力，而是要综合分析它的地理位置、人口密度及发展程度、该类房屋的饱和度以及周边状况等。否则的话，则可能造成“粥多僧少”的不利局面。毕竟房地产的产品要进入市场，要由买家来认可它的价格或价值，才能使开发商有利可图。
其实，房地产估价艺术主要看房地产估价人员在一些影响房地产价格的“活因素”方面的注意力、判断力、分析能力和处理能力，除了评估人员的经验以外，还要看估价人员对其他门类知识的了解、掌握程度，并且与这些知识息息相关。所以说，房地产估价艺术也是一门综合性的艺术。影响房地产价格的活动因素，主要表现在以下几个方面：
一、城市发展因素。就一宗房地产而言，该房地产所在城市的区域优质上似乎已被划定，但由于城市化进程和城市建设的不断加快和发展，其区域等级在一定的时段内也不是及时调整的，但对地讲是死的。随着新区基础设施品味的提高和城市的扩展，往往被人们习惯看好的区域优势越来越不明显，而有些原先认为较差区域的优势却逐渐上升。这就要求估价人员对估价时点的估价对象给予准确的定位。
二、规划因素。要判断一处房地产价值，了解周边一定范围内的规划情况十分重要。在规划未实施以前，不一定能直接体现该处房地产的真实价格，这就要看规划人员对规划的了解程度。做了什么样的规划，实施时间表和规划调整的可能性，对房地产的价值影响很大。有的业主或是投机商位正是用了这点占了先机，得到与银行存款利率收益无法相比的实惠。难怪有人感叹：当时因为周围条件看不中没买，现在看中了又买不起了。可见规划因素对估价的重要性。
三、政策因素。就是研究政策，利用政策及其变化来作为确定房地产价格的因素之一。近两年来，由于房屋拆迁政策的变化，不能不说与房地产价格的上升有一定的关系。至少在一定程度上新的拆迁政策为房地产价格的上涨推了一把。当然，其他产业的政策也是估价人员应该了解的活因素，这对研究房地产的价格走势和项目的可行性是大有益处的。
房地产估价艺术水平的高低，取决于房地产估价人员发挥估价技能的熟练程度和运用估价方法的灵活性、创造性程度。以教材为例：房地产估价中的最高最佳使用原则，就是打破常规，体现房地产最高价值或最佳用途的一个原则。例如：一处临街“住该非”房屋，尽管是由住宅改为非住宅的，应当在合法的前提下确认他的非住宅价格，使它能在客观的房地产市场中得到认可。这就是房地产估价艺术的具体体现。
当今是社会经济飞速发展的时期，各行各业都在创造名牌、创精品。在房地产估价方面也要有名牌、精品意识。好的产品之所以能“鹤立鸡群”，是因为它是精品，是科学和艺术创造了它，它同样也是一件艺术品。同理，一份高质量的、经得起客观市场检验的房地产估价报告也是一件光彩照人的艺术品，是房地产估价“艺术”人员科学与艺术的结晶。
房地产估价人员只有不断学习，深入研究房地产估价理论，努力提高房地产估价的科学、艺术水平和业务技能，才能生产出更多更好产品服务于社会。
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