拆迁预评报告摸板

依照国家和省市关于房地产评估的有关法律、法规和政策要求，遵循科学、客观、公正、实事求是的原则，根据《##市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》的要求开展本次委托的评估工作。评估人员在认真分析贵方提交的查产资料基础上，进行了拆迁评估前期调查和现场勘察工作，按照房地产评估程序和规范，应用市场化拆迁评估模式，认真完成拆迁评估工作。现按与贵方签定的委托评估协议要求，将我方本次评估结果《##市***区***路**号***房地产拆迁补偿价格咨询报告》（***房地估字[200 ]第 **号）交付贵方。经本所评估确认，贵方委托估价的待拆迁房地产在2007年11月26日的补偿金额总值为10009.96万元，大写人民币为壹

亿零玖万玖仟陆佰元整。

需要声明的是，本报告书所确认的评估结果反映在给定估价时点状态的评估对象，在本次评估目的下，根据政府现行政策规定，按通行的房地产评估惯例和拆迁评估技术规范要求的评估方法确定的现行价格。我方承诺本报告所选用的估价方法及其应用是正确的，对按贵方所提供的基础资料条件下计算推断的评估结果，在其有效期内的合理性和保密性承担义务。本报告书供贵方及所涉被拆迁人按报告确定的评估目的正常使用，并报送上级政府主管部门、房屋拆迁管理部门及评估行业管理机构审查。未经本评估机构许可，不得将本报告的全部或部分内容提供给上述部门外的其他单位和个人，也不得见诸于公开媒体。

**房地产估价师事务所有限责任公司

二00八年一月八日

估价师声明

1.本报告撰写的主要技术依据为《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》和《##市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》；

2.本报告评估人员主要按照上述规范的要求开展评估工作。按公认的房地产评估程序进行了完整而具体的现场勘察、资料收集整理及分析测算工作，本报告是遵循该程序工作的成果的客观总结和反映；

3.估价师所在的评估机构坚持公正、公平原则，站在中立的立场上实事求是地开展本次委托的评估工作，参加本次评估人员所在评估机构与待评估资产及委托方无除本次委托外的任何利害关系或重要经济关系；

4.按照市场化的拆迁补偿模式进行评估计算，我们对本报告所选用的估价方法及其应用测算过程的规范性负责，对按委托方所提供的资料等基础资料条件下，计算推断的评估结果在其有效期内的技术合理性和保密性承担义务；

5.本报告书供委托方及所涉被拆迁人按报告确定的评估目的正常使用，并报送上级政府主管部门、房屋拆迁管理部门及评估行业管理机构审查；

6.未经估价师所在机构许可，不得将本报告的全部或部分内容提供给上述部门外的其他单位和个人，也不得见诸与公开媒体；估价师及其所在评估机构同时承诺，未经与委托方协调一致，概不将本报告提供给与本次评估无重要关系的单位和个人；

7.本报告附件系本报告的必要组成部分。附件中列出的补偿金额结果是本评估结果的必要组成部分；

8.估价师及其所在评估机构保留对本报告的答疑权和解释权。

估价的假设和限制条件

（一）估价假设条件

1.房屋拆迁评估采用的价值标准为：不考虑被拆迁房屋在估价时点所受抵押、租赁等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值；

2.由于拆迁人和被拆迁人提供的资料不全，故本次评估中涉及的房屋均视为已领取合法产权的房屋；本次评估中所采用的资料数据为评估人员现场丈量数据和委托方提供的资料数据，未向政府有关部门核实，故对其真实性不负任何责任，如与登记面积有出入，应以登记面积为准；

3.从估价时点起至估价结果有效期结束时止，设定评估对象房屋状态和房地产市场情况是基本保持稳定的。

（二）估价限制条件

1.本评估结果的有效性受到本报告规定的估价时点、估价结果有效期、估价对象内容和范围，以及估价假设条件等估价要素的约束和限制；本评估结果的使用也受到本报告及附件中的相关解释、说明的约束和限制；

2、因本次估价为拆迁预评，如正式拆迁时房地产市场或实际拆迁范围与面积发生较大变化，应作相应调整；

3.本报告包含被拆迁房屋内装饰装修补偿价格；

4.本评估结果反映评估对象在本次评估目的下，根据国家、地方现行政策规定，按拆迁补偿评估程序和相关规范规定的评估方法确认的现行公开市场价格，没有考虑特殊交易方可能追加付出的价格等对本评估结果的影响；不考虑假定该批房地产到市场变现时因特殊的变现方式和价格折扣而引致的价格变化；也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对资产价格的影响；

5.本评估结果包括被拆迁房屋建筑物价值及其占用范围内合法的国有土地使用权价值（评估中的土地使用权面积、土地剩余出让年限、土地用途等以委托方提供的《国有土地使用证》复印件登记的情况为准。

6.本次评估中房屋拆迁补偿价格以该房屋的现状使用用途为评估依据。

7.本次估价结果仅作为拆迁前的费用估算，不能作为正式拆迁补偿的依据。

##市***区***路**号 ***房地产拆迁补偿评估结果（***房地估字[200 ]第 **号）

一、拆迁评估项目名称

##市**区***路**号***房地产拆迁补偿价格预评估报告

二、委托估价方

名称：******

三、房地产评估机构

估价单位：**房地产估价师事务所有限责任公司

法人代表：

联系人：

房地产评估资质：二级

联系电话：******

四、评估对象和范围

（一）评估范围情况

本次评估范围为位于##市***区***路**号、经委托方认定的***房地产（范围见红线）。

（二）评估对象情况

1.评估对象为##市***区***路**号的拟拆迁房地产及其装饰装修的补偿价格。

2.拟拆迁房屋情况一览

总面积

已见证面积

未见证面积

5965.5

0

5965.5

3.拟拆迁房屋建筑物情况简述

根据委托方提供的资料及评估人员现场勘察，评估范围内土地使用权人为******，被拆迁房屋为******所有，现为******生产经营用，均为正常使用中的***房地产，共有21处，总建筑面积为5965.5平方米。详细情况如下：

4.拆迁范围内用地情况

拆迁范围内坐落在*******，地块四至为：**************************。按《##市城市房屋拆迁区位图》的规定，该地块属***分区，为市区**级拆迁区位；地块按2004年##市最新的土地级别分级标准属四级****地，****综合用地；根据委托方提供的资料，该地块国有土地使用证证号为*******，土地使用权人为*******，土地使用者为******，土地总面积为******平方米，地号为******号，土地用途为******，土地权类型为出让，出让终止日期为2056年09月26日。拆迁地块形状较规则，地势较平坦。地块附近工业企业数量一般，且将逐步搬迁，工业聚集度一般。

区域内有*******等主次干道，周围有******路等公交经过，##地铁1号线****站也在附近，该区域交通较为便捷，道路通达度较高。待估地块内供电、供水、排水、电讯等基础设施齐全，能满足现状需要。

（三）##工业发展概述

##是全国生产力布局区域性中心之一。工业门类较为齐全，拥有30多个工业行业、200多个工业门类的生产体系。重化工业比重较大，石油化工、电子信息、车辆制造等支柱产业优势突出。随着##城市建设的不断发展，##市工业布局也更加趋于合理，开发区已成为全市工业经济发展的重要基地。全市现有##高新技术产业开发区、##经济技术开发区、##江宁经济开发区、##化学工业园区等4个国家级开发区和5个省级开发区，吸引和聚集了一大批包括世界著名大公司在内的，产品涵盖电子信息、汽车、生物制药、新材料、精密机械等新兴产业的，高技术含量、高附加价值的企业，逐步成为全市高新技术产业和跨国公司全球生产加工的基地。

2007年是加快推进“跨江发展”、加快建设“五个中心”、##市经济社会发展切实转入科学发展轨道的重要一年，也是进一步实施“十一五”规划的关键一年。上半年##市工业继续演绎总体经济大势良好，运行质量和效益不断改善的局面。上半年全部工业完成增加值651.33亿元，按可比价格计算，比上年同期增长18.1%，对##市经济增长的贡献率为46.8%。规模以上工业完成总产值2706.78亿元，增长23.4%；实现主营业务收入2693.26亿元，增长20.6%；实现利税316.39亿元，增长93.3%；实现利润198.26亿元，增长154.7%。

1、生产增速仍保持高位运行

上半年，规模以上工业总产值增长23.4%，增幅高于上年同期5.0个百分点，比一季度的21.2%提高了2.2个百分点，除2月春节因素产值增长18.2%外，各月均保持20%以上高位增长，6月份更是达到增长33.2%，创下2007年新高。

2、产销衔接良好，内销步伐加快，出口增长平稳

2007年以来，##市产销衔接一直保持较高水平，在全省13市中名列前茅。上半年工业产品产销率为98.3%，高于全省平均水平0.5个百分点，产销两旺的运行态势促进了我市工业经济的良性发展。2007年以来，##市内销产品的增速一直高于出口交货值，上半年，内销产品销售增速比出口交货值高出了1.0个百分点，增幅也从去年同期的18.3%上升至23.1%。

3、经济效益猛增，实现利润翻番。

上半年，在工业生产保持高增长态势的同时，工业“快”中有“好”：工业经济效益取得了令人振奋的业绩，利润指标的增长尤其引人瞩目，连续6个月实现利润保持“倍增”的喜人态势，创造了历史最好水平。上半年，##市规模以上工业企业实现利润198.26亿元，比去年同期增加120亿元，增幅由去年同期下降26.7%变为增长154.7%，一举扭转了2006年##市实现利润全线下滑的不利局面。

上半年，##市规模以上工业亏损企业累计亏损12.19亿元，比去年同期减亏11.99亿元，下降49.6%，降幅比一季度又增加1.7个百分点。其中国有控股企业扭亏最为显著，比同期减亏12.89亿元，下降78.8%，随着“五个中心“建设，“跨江发展”的推进，##市几大重点板块的发展也非常引人关注：工业十大产业链快速发展，新兴产业加速壮大。2006年##市提出建设工业十大产业链，以产业链带动##市工业快速发展的重要举措，2007年上半年，十大产业链顺势而上，快速发展，规模日益壮大，对##市贡献与日俱增。上半年，十大产业链共完成总产值1839.18亿元，同比增长22.4%；实现主营业务收入1864.64亿元，增长17.0%；实现利税219.14亿元，增长189.4%；吸纳就业人员25.4万人，增长4.8%。其中光伏、城轨交通两大新兴产业链增势强劲，完成的总产值，光伏产业链增长84.5%，城轨交通增长73.4%；主营收入，光伏增长100.8%，城轨交通增长43.8%，均大大高于##市平均水平。另外，光伏链完成的新产品产值增长9.3倍，以及城轨交通实现的出口交货值增长1.7倍，从一个侧面充分显示了产业链的优势所在。

高新技术产业保持快速增长。2007年##市加快推进高新技术产业化，力求优先在航天航空制造业、计算机及办公室设备制造业、电子及通信设备制造业、医药制造业、专用科学仪器设备制造业、电器机械及设备制造业、新材料产业7个优势领域取得更大突破，进而带领相关产业和区域实现跨越式发展。上半年，##市高技术产业实现工业总产值1079.95亿元，比上年同期增长26.7%，快于##市3.3个百分点；实现主营业务收入1102.73亿元，增长18.3%，分别比一季度快了10.2和1.1个百分点。

江北工业发展迅猛，“跨江发展”取得成效。得益于“跨江发展”战略的实施，地处江北的工业经济迅速崛起，取得突飞猛进的发展。上半年，单位数及总量占##市近三成的江北工业主要经济指标均领先于单位数及总量占七成的江南工业，并高于##市平均水平。数据显示，上半年江北工业产值增长25.8%，江南增长22.3%；主营收入江北增长25.7%，江南增长18.3%；利税江北增长201.2%，江南增长47.0%。

从综合反映工业生产经营状况的企业景气指数看，上半年为169.78，比上年同期提高65.92，其中工业企业盈利变化指数为144.81%，与上年同期的147.17相比，虽略有回调，但企业预期发展状况还是比较理想，实现全年的工业目标还是可期的。

五、估价目的

城市房屋拆迁补偿预评估，为委托方拆除指定范围内的房地产预留资金提供所需价值量的参考。

六、估价时点

二00七年十一月二十六日

七、价值定义

遵循等价有偿的拆迁补偿原则，按市场化拆迁评估模式，确定本报告给出的拟被拆迁房屋的拆迁补偿价格为估价时点及其在##市房地产市场正常公开交易所可能达成的价格。该价格未考虑被拆迁房屋所受抵押，租赁等权利限制情形的影响。

八、估价依据

1. 国务院第305号令《城市房屋拆迁管理条例》

2. ***省人民政府《**省城市房屋拆迁管理条例》

3. **市人民政府《**市城市房屋拆迁管理办法》

4. 建设部《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》

5.**市房管局《**市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》

6.**市人民政府《**市城市房屋拆迁区位图》

7.**市房管局《**市房屋拆迁评估管理规定》

8.最新的**市土地级别

9.委托方提供的资料和其他与本拆迁项目相关批文、规划、工程资料

10评估人员前期调查资料和现场勘察记录资料

11.评估人员收集的与估价对象相关的房地产市场资料和其他相关资料

九、估价原则

本报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。具体依据如下估价原则：合法原则、替代原则、估价时点原则、公平原则。

十、估价方法及其技术路线

（一）估价方法的选用

根据《**市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》的有关规定，结合评估人员对估价对象的认识，确定拟对被拆迁房屋中的住宅房地产应用市场比较法评估，营业用房地产采用收益法评估，非住宅非营业用房地产采用成本法评估。

（二）评估房屋技术路线

A.住宅

经现场勘察确认评估对象住宅房屋均为砖混、砖木结构房屋，因此适用市场比较法中的基准价格修正方式。其技术路线为：

1.确立评估基准；

2.测算基准价格；

3. 确定评估价格；

其中基准价格的测算公式为：

基准价格V0 =比较实例价格Vs× × × × ×

被拆迁房屋评估价格测算公式为：

被拆迁房屋评估价格Vi=标准样本房屋基准价格V0×

P1、P2、P31、P32、P4、Pi31分别是交易情况修正系数、交易日期修正系数、可比实例修正为标准样本样本实体情况修正系数、可比实例修正为标准样本房屋区位状况修正系数、项目所在区位的标准化修正系数、标准样本房屋修正为被拆迁房屋实体因素修正系数。

B．营业用房屋评估方法应用

营业用房屋经对照查产资料，经评估人员现场勘察确认，结合收集的市场资料情况确定营业用房采用收益法评估。

其技术路线为：1.确定房屋类别；2.选择评估方法；3.测算评估价格。

采用的测算公式为：

V为评估价格，a为评估对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期。

（1）求取租金年纯收益a；

根据现场勘察了解的评估对象的房屋和经营情况，充分考虑各拟拆迁的营业用房的临街状态、规模、用途功能、内部布局等因素，考虑空置率等情况，结合估价师经验得出评估对象的租金纯收益。

（2）确定资本化率r；

按试行规范采用安全利率法确定，资本化率=安全利率+风险调整值；

（3）确定收益年期n；

根据拆迁的实际情况，主要以房屋的经济寿命年限为依据来考虑拟拆迁营业性用房的收益年期。对照现场勘察情况，考虑房屋建造年期、现行状态等情况，将待估房屋的收益年期列入表中。

C．非住宅非营业用房屋

1、基本公式

拆迁补偿评估价格=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧

2、土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税费、土地开发利润；

3、因本次评估中涉及的房屋按已领取合法产权的房屋计算，建筑物重置价考虑了建安费用、专业费用、前期费用、规费、管理及不可预见费、投资利息、投资利润等费用；

4、建筑物折旧应根据实地查勘结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。

5、土地测算

根据《**市城市房屋拆迁评估技术规范》补充规定（三）：对于工企单位非营业用房采用成本法评估时，多采用基准地价修正法进行。

土地重新取得价格=基准地价×（1+综合费用调增系数）×调整修正系数

十一、估价结果

（一）估价总结论

按照市场化拆迁评估模式，经本所评估确认：位于**市***区***路**号的拟被拆迁***房地产的拆迁补偿金额为10009.9684元，取整为10009.96万元，大写人民币为壹亿零玖万玖仟陆佰元整。

（二）估价结果确定理由

1.按照规定的房屋拆迁补偿评估程序开展评估工作，遵循估价原则，按规定的要求选择估价方法；

2.按规定的要求结合估价人员经验选择可比实例和相关案例；

3.细致开展前期调查和现场勘察，认真分析相关数据和资料；

4.按规范的估价方法应用要求进行参数确定和评估计算工作；

5.本评估结果经过了内部审核评议。

十二、备注

1.如本报告与实际拆迁时点相距三个月以上，应根据当时的房地产市场行情适当调整；

2. 由于拆迁人和被拆迁人提供的资料不全，故本次评估中涉及的房屋均视为已领取合法产权的房屋；本次评估中所采用的资料数据为评估人员现场丈量数据和委托方提供的资料数据，未向政府有关部门核实，故对其真实性不负任何责任，如与登记面积有出入，应以登记面积为准；

3、评估中的土地使用权面积、土地剩余出让年限、土地用途等以委托方提供的《国有土地使用证》复印件登记的情况为准。

十四、估价人员

************

十五、估价师盖章签名

*********

十六、估价作业日期

2007年11月26日至2008年1月8日。

十七、估价报告有效期

自2008年1月8日起至2008年7月7日。