编号：沪xx估（2006）第049号
房地产估价技术报告
一、 个别因素分析
本次估价对象为徐汇区xxx路xxx号首层商场2房地产，建筑面积为208.33平方米，土地分摊面积21.87平方米。
根据估价对象相应《上海市房地产权证》[沪房地市字（1999）第xxx号]记载，估价对象权利人为上海xx有限公司，土地权属性质为国有，使用权来源为出让、转让，土地使用期限为1999年7月5日至2042年11月8日。
本次估价对象为现为老凤祥银楼徐家汇分号，坐落于徐汇区xx路xxx号首层内，建筑面积为208.33平方米。估价对象所在房屋建筑物为28层钢混结构，底层层高5米左右。外墙部分金属塑板，部分玻璃幕墙，玻璃门窗饰钛金。内墙木制贴面，地面铺设地砖，吊顶，安有大金中央空调。经评估人员现场勘察，房屋结构较完整，维修保养状况较好。
二、 区域因素分析
估价对象坐落于xx区xx路xxx号xx广场首层内，土地地号为：徐汇区xx路街道xx街坊xx丘（581），土地登记用途为综合，实际用途为商业。估价对象所在地理位置：东临xx路，南临xxx路，西近xx路，北近xx路。
估价对象地处徐家汇商圈内，徐家汇是上海市的商业中心和重要的公共活动中心，是上海市西南地区的辐射中心，成为体现上海市繁荣的标志性区域之一，商服条件较好，基础设施完备。估价对象附近有港汇广场、东方商厦、太平洋百货、上海市第六百货商店、美罗城等、汇金百货、美罗城、东方商厦、上海银行、中国银行、招商银行、建设银行、交通银行、上海移动营业厅、邮电局、国际和平妇婴保健医院、联华超市、徐汇中学、上海交通大学、KFC、麦当劳、必胜客、味千拉面等，商业、生活设施齐全。估价对象附近有地铁1号线、公交44、864、15、926、927、572、770、徐闵线、大桥六线等路多条交通线路，交通较为便捷。
三、市场背景分析
2004年，上海房地产市场继续保持量价齐升的态势，特别是住宅市场，商品住宅价格涨幅大幅度攀升，市场保持了购销两旺的局面，商业用途房地产亦随经济形势呈稳步上扬趋势。去年下半年以来，上海的商铺交易价格基本上仍保持在高位运行，近期政府有关部门近期陆续出台一些规范房地产市场发展的措施，房地产市场价格逐步调整。
总体分析来看，上海商铺虽然在近年已有很大升幅，但作为一个国际大都市，上海商业中心的地位迅速提升；加之政府部门在城市规划、商业布局上的理性和慎重，因此，上海商铺的价值还具有一定的上升空间，不排除会出现阶段性涨跌交错的局面。商铺、酒店公寓市场将出现分化，投资价值高的商铺、酒店公寓价格会继续保持坚挺，而过度炒作的概念商铺将会渐渐失去光环，甚至一些招商不力的商场和店中店商铺将会出现投资价值下降的趋势。
四、最高最佳使用分析
根据估价对象相应《上海市房地产权证》所载的土地用途及现场勘察情况，估价对象所处建筑物底层的建筑设计按商业用途考虑，且估价对象周围店铺较多，改变其设计用途的技术可能性较小、经济合理性很差，所以我们认为维持其现时商业用途是最高、最佳使用。
五、估价方法：
估价对象为商业用途，附近区域该类物业的近期买卖交易较少但租赁交易较为活跃，因而适宜用收益法进行评估。
所谓收益法，即预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
六、估价测算过程：
假设估价对象的出租收益及收益还原利率每年不变，用收益法的基本公式计算：
V=（ a/ r）× [1-1/(1+r)n] ；
其中，a-----年纯收益；
n-----收益年期；
r ---- 还原利率。
参数选定：
1、参数选定：
（1）收益年限：估价对象土地是以出让、转让方式取得，实际用途为商业，估价对象从估价时点至2042年11月8日，尚余36.7年，故估价对象收益年限设为36.7年。
（2）建筑物重置单价：类似估价对象建筑物重置单价一般约为3000-4000元/平方米，本次估价取3000元/平方米。
（3）收益面积：估价对象建筑面积为208.33平方米。
（4）还原利率： 收益还原率按租售比计算，目前租售比普遍较低，估价对象近期类似房地产租售比约为5-7%左右，本次评估取收益还原率6.5%。
（5）租金和空置率：评估人员根据市场调查得知，徐家汇附近商业用房底层租金一般为28-45元/（平方米.天）左右，考虑到估价对象所处位置、临街状况、房屋结构、层高、新旧程度等具体情况，租金收益取人民币30元/（平方米.天）、出租率按90％计。
2、收益价格计算：
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30
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(元/天.M2)
|
出租率
|
90
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%
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全年计算天数
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365
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|
建筑物重置价取
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3000
|
(元/M2)
|
|
|
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年毛收益=租金×全年计算天数×出租率
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=
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9855.00
|
(元/M2)
|
|
年总费用
|
管理费
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取年毛收益的
|
3%
|
=
|
295.65
|
(元/M2)
|
|
维修费
|
取建筑物重置价的
|
2%
|
=
|
60.00
|
(元/M2)
|
|
保险费
|
取建筑物重置价的
|
2‰
|
=
|
6.00
|
(元/M2)
|
|
税 金
|
取年毛收益的
|
17.55%
|
=
|
1729.55
|
(元/M2)
|
|
小 计
|
|
2091.20
|
(元/M2)
|
|
年纯收益 a =
|
9855-2091.2
|
=
|
7763.80
|
`
|
|
还原利率 r=
|
一年定期存款利率
|
0.025
|
+ 风险系数
|
0.04
|
=
|
6.50%
|
|
收益年期n=
|
36.7
|
，
|
收益面积S=
|
208.33
|
（M2）
|
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单价V：
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a/r ×[1-(1+r)-n]=
|
107601
|
（元/平方米）
|
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总价V：
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107601×208.33=
|
22416516
|
（元）
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七、估价结果确定：
经评估，估价对象底层房地产于估价时点的评估单价为107601元/平方米，评估总价为2241.7万元（取整）
大写人民币金额：贰仟贰佰肆拾壹万柒仟元整。
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