资讯中心 - 精选报告 - 北京市第二中级人民法院委托房地产估价报告

北京市第二中级人民法院

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案件号：（2009）二中执字第726号

2009年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。

2009年1-9月，全市商品房销售面积为1593.6万平方米，比上年同期增长1.3倍，比2007年同期增长13.4%。全市住宅销售面积为1301.4万平方米，同比增长1.6倍，比2007年增长14%。

2009年9月份住宅销量大幅下滑。1-9月，全市销售商品住宅11.2万套，已经超过上年全年住宅销售套数（9.4万套）的19.1%。其中，9月份全市住宅销售面积为118.6万平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。当月住宅销售套数为0.9万套，比8月份减少37.4%，成交量达到今年3月以来的最低值。

新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。调查显示，9月份，我市新建住宅销售价格指数同比上涨3.6%，涨幅比上月提高1.5个百分点，环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点，环比涨幅已连续两个月缩小。

二手住宅价格环比涨幅略有回落。9月份，我市二手住宅价格指数同比下降1.8%，降幅比上月缩小0.4个百分点，环比上涨0.1%，价格环比在连续3个月上涨0.2%之后，本月涨幅比上月回落0.1个百分点。

各环路商品住宅期房价格全面上涨。一至三季度，四环路以内商品住宅期房均价为19109元/平方米，四至五环路为17205元/平方米，五至六环路为9980元/平方米，六环路以外为7878元/平方米，分别比上半年上涨2226元/平方米、1457元/平方米、684元/平方米和275元/平方米。

受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影响，5月份以来房地产开发企业项目到位资金呈全面回升态势。前三季度，房地产开发企业项目本年到位资金3944.1亿元，比上年同期增长82.8%，增幅比1-8月扩大1.5个百分点。其中金融贷款增长最快，为1602.2亿元，同比增长1.5倍。自筹资金和定金及预收款分别为600.9亿元和1074.5亿元，同比分别增长25.9%和65.9%。

总之，北京房地产市场经济的发展现状及未来趋势对估价对象房地产市场价格产生一定的影响。

2009年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。

2009年1-9月，全市商品房销售面积为1593.6万平方米，比上年同期增长1.3倍，比2007年同期增长13.4%。全市住宅销售面积为1301.4万平方米，同比增长1.6倍，比2007年增长14%。

2009年9月份住宅销量大幅下滑。1-9月，全市销售商品住宅11.2万套，已经超过上年全年住宅销售套数（9.4万套）的19.1%。其中，9月份全市住宅销售面积为118.6万平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。当月住宅销售套数为0.9万套，比8月份减少37.4%，成交量达到今年3月以来的最低值。

新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。调查显示，9月份，我市新建住宅销售价格指数同比上涨3.6%，涨幅比上月提高1.5个百分点，环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点，环比涨幅已连续两个月缩小。

二手住宅价格环比涨幅略有回落。9月份，我市二手住宅价格指数同比下降1.8%，降幅比上月缩小0.4个百分点，环比上涨0.1%，价格环比在连续3个月上涨0.2%之后，本月涨幅比上月回落0.1个百分点。

各环路商品住宅期房价格全面上涨。一至三季度，四环路以内商品住宅期房均价为19109元/平方米，四至五环路为17205元/平方米，五至六环路为9980元/平方米，六环路以外为7878元/平方米，分别比上半年上涨2226元/平方米、1457元/平方米、684元/平方米和275元/平方米。

受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影响，5月份以来房地产开发企业项目到位资金呈全面回升态势。前三季度，房地产开发企业项目本年到位资金3944.1亿元，比上年同期增长82.8%，增幅比1-8月扩大1.5个百分点。其中金融贷款增长最快，为4002.2亿元，同比增长1.5倍。自筹资金和定金及预收款分别为600.9亿元和1074.5亿元，同比分别增长25.9%和65.9%。

总之，北京房地产市场经济的发展现状及未来趋势对估价对象房地产市场价格产生一定的影响。

最高最佳使用原则，是要说明房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。

    最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：

    1.法律上允许(规划及相关政策法规许可)。即不受现时使用状况的限制,而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。

    2.技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。

    3.经济上可行。即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。

    4.土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。

    5.房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否平衡或协调的问题。也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。

6.可持续发展性。即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。

根据估价对象权属状况、地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源，按照估价对象目前状况继续使用为最高最佳使用途径。

（1）           基准地价内涵：

基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。

（2）           基准地价说明：

2002年12月4日，北京市人民政府颁发了京政发〔2002〕32号文件《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》；2002年12月27日，北京市国土资源和房屋管理局以京国土房管出〔2002〕1121号文件颁发了《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》，本报告以上述两个文件为依据估算土地使用权价格。

（3）           宗地价格计算公式的说明

估价对象位于北京市基准地价居住用途4级地价区，容积率为2.95，本次估价测算的宗地价格是估价对象土地开发程度为宗地外七通，宗地内场地平整的价格，即熟地价格。用基准地价修正法测算熟地楼面地价的公式为：

宗地楼面熟地价＝适用的楼面熟地价×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数×其他情况修正系数

（4）           具体测算过程：

A、适用的基准地价（楼面熟地价）的确定

根据北京市基准地价级别范围，估价对象所在区域的土地级别属于居住用途4级地价区，楼面熟地价为2090-3600元/建筑平方米。按照有关规定适用的楼面熟地价取平均值，即2845元/建筑平方米。

B、相关系数的求取

①期日修正

期日修正系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数，京政发（2002）32号文件《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》基准地价基准日为2002年1月1日，根据中国城市地价监测指数系统有关数据的统计及分析，2002年1季度为价格指数为105，估价时点价格指数约为169。经计算，估价对象宗地的期日修正系数约为1.61。

    ②年期修正

年期修正系数=［1-1/（1+r）n］/［1-1/（1+r）m］

其中，r：土地还原利率7.5%

n：宗地剩余使用年限56.43年

m: 法定最高出让年限70年

根据上述公式测算出估价对象年期修正系数为0.9915。

③容积率修正：按照城市规划管理部门给定的宗地容积率（R），查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。

根据估价人员掌握的资料，估价对象用地容积率为2.95，查《容积率修正系数表》，用公式计算得出容积率修正系数为0.9200。

④因素修正

因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公式测算宗地因素修正系数：

        因素修正系数=1+∑ki

其中ki：第i种因素的修正系数。       

参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》，考虑估价对象的具体情况，各项影响因素的修正系数如下：

居住用地因素修正系数（居住4级）

影响因素

修正范围

影响因素情况说明

取值（%）

居住集聚程度

-1.7～2.6

成熟

2.6

交通便捷度

-3.4～5.2

好

5.2

区域土地利用方向

-1.7～2.6

一致

2.6

临路状况

-1.7～2.6

好

2.6

宗地形状及可利用程度

-1.36～2.08

规则

2.08

公共服务设施和基础设施状况

-2.04～3.12

齐全

3.12

自然和人文环境状况

-3.4～5.2

好

5.2

与商业中心的接近程度

-1.7～2.6

近

2.6

以上各项合计

/

即估价对象宗地居住用地因素修正系数为1.2600。

⑤其他情况修正

考虑估价对象的区位及具体情况，本次评估其他情况修正系数取1。

（5）           宗地价格的计算

楼面熟地价=2845×1.61×0.9915×0.9200×1.2600×1

=5264.53（元/建筑平方米）

（6）           土地开发的管理费用取土地成本的5%，即：

5264.53×5%=263.23（元/建筑平方米）

（7）           土地开发利息：

根据1998年“北京市建筑安装工程工期定额”及同类项目开发难易程度，确定估价对象正常的开发建设期为2年，假定土地取得成本在计息期初一次性投入，一至三年期贷款利率为5.40%，采用复利计算，利息费用为

(5264.53+263.23)×((1+5.40%)2-1)=613.12（元/建筑平方米）

（8）           土地开发成本利润率取35%，则

    (5264.53+263.23)×35%=1934.72（元/建筑平方米）

（9）           销售税费：

销售税费主要包括营业税、城市建设维护费、教育费附加、土地增值税和销售代理、市场推广费等。其中营业税、城市建设维护费、教育费附加及土地增值税为销售收入的6%，销售代理、市场推广费等取销售收入的1.5%。

（10） 土地使用权价格:

=（5264.53+263.23+613.12+1934.72）÷（1-0.075）

= 8730.38（元/建筑平方米）

2.建筑物价格

（1）建造成本

a.建安费用

依据目前建安工程定额标准，结合估价对象的具体情况及估价人员现场勘察，估价对象为现状情况下的建安费用取4000元/建筑平方米。

b.红线内市政费用

一般取建安费用的10%-15%，考虑估价对象的具体情况，本次估价取费10%，即：

4000×10%=400（元/建筑平方米）

建造成本为以上两项相加之和，即

4000+400=4400（元/建筑平方米）

c.专业人士费

此项费用一般取建造成本的5%-10%,本次估价取费8%，为

4400×8%=352.00（元/建筑平方米）

d.不可预见费

不可预见费的求取主要考虑建筑物工程规模大小，施工难易程度、不可预见因素多少等因素，一般取建安费用的5%-10%，本次评估取建安费用的8%。

4000×8%=320.00（元/建筑平方米）

（2）管理费

包括开办费、管理人员工资、福利等，一般取建造成本的2%-5%，本次评估取建造成本的5%。

4400×5%=220.00（元/建筑平方米）

（3）投资利息

根据1998年“北京市建筑安装工程工期定额”及同类项目开发难易程度，确定估价对象正常的开发建设期为2年，假定建设费用在建设期内均匀投入，估价时点一至三年期贷款利率为5.40%，采用复利计算，投资利息为：

(4400+352.00+320.00+220.00)×[(1+5.40%)2/2-1]

＝285.77（元/建筑平方米）

（4）利润

以上述建造成本、专业人士费、不可预见费、及管理费之和为基数，考虑住宅项目开发的一般利润水平,开发利润率取成本利润率35%,则

(4400+352.00+320.00+220.00)×35%=1852.20（元/建筑平方米）

（5）销售税费

销售税费主要包括营业税、城市建设维护费、教育费附加、土地增值税和销售代理、市场推广费等。其中营业税、城市建设维护费、教育费附加及土地增值税为销售收入的6%，销售代理、市场推广费等取销售收入的1.5%。

（6）建筑物重置成本

建筑物重置成本=（4400+352.00+320.00+220.00+285.77+1852.20）

÷（1-0.075）

=8032.40（元/建筑平方米）

（7）成新率

依据估价规范，应采用耐用年限法和实际观察法综合确定建筑物成新率。估价对象建成于2001年，装修保养情况较好，依据观察法和成新法综合确定其成新率为95%。

（8）建筑物价格

建筑物价格=8032.40×95%=7630.78（元/建筑平方米）

3.采用成本法确定估价对象房地产单价

将土地价格和建筑物价格相加，得到估价对象房地产单价为

8730.38+7630.78＝16361.16（元/建筑平方米）

 (二) 采用市场比较法测算估价对象房地产价格