房地产市场调整进程可分为两个阶段。2月即开始，第一个阶段：量缩价平。全国大部分城市成交量快速下滑，然后保持低位运行，但价格保持坚挺，甚至部分三四线城市价格快速上涨，而多数一二线城市总体平稳，70个城市的房价指数环比涨幅，由年初的0.8%，持续回落至8-9月份的不足0.1%。之所以如此，多数开发商不愿促销，认为市场不会持续低迷，尤其对于“金九银十”抱有期待。
10月以来，第二个阶段：价跌量平。随着“金九”梦想破灭，很多房企不再观望，打折促销项目越来越多，尤其是上海惹全国之关注。龙湖、绿地、中海等几个大牌开发商的几个项目，出现了三成左右的价格下调，结果出现一种奇观：一边老业主讨要补偿或退房，甚至打砸售楼处，另一边新客户连夜排队抢房子。其结果体现在统计局的数据上，即10月份全国70个大中城市房价终于迎来“拐点”。
至于成交量，10月以来，很多一二线城市的商品住宅成交量，保持在近几年来的历史性低位，已跌无可跌，因为毕竟不管如何，仍有部分自住需求继续入市，购房者从来就是意见不统一的。
房价拐了之后，将会如何？这是很多业内外人士所关心的。笔者的判断是：未来半年，市场将继续探底。也就是说，房价拐了之后，还将继续下跌，二三个月内，是不可能止跌的。不妨比较历史。2008年8月，70个城市房价下拐，直至2009年3月才止跌上行，调整结束，步入上涨周期。由于2008年10月中央救市，“解放军”来得快，刺激力度大，而本轮楼市调整，至今未见“解放军”的身影，10月29日国务院会议提出调控丝毫不放松；甚至连“游击队”也不敢露脸，10月11日佛山放松限购令的举动当日被迫上级打回原形。
在可以看得到的半年内，虽然不排除会有地方政府暗地里放松，但整个房地产政策难以出现明显放松。那么，两大因素将持续压迫市场。一是，企业资金链告急。近两个月，绿城是个典型，不断有新闻炒作其资金危局。实际上，国内很多房企，比绿城的情况好不了多少。比如，绿城负债率为87%左右，
万科也高达80%。一方面销售不畅，另一方面外部融资环境仍然糟糕，信贷定向宽松的春雨落不到房企头上。不过，相较2008年底，开发行业的资金情况仍逊胜一筹。今年1-10月，全国房地产开发企业本年资金来源同比增长20%，而2008年同比增幅只有5%。
二是，存货压力巨大。2010年全国商品房新开工面积大，导致今年可售的商品房项目多，但成交萎缩，自然就使可售房源越积越多。截至10月底，8个典型城市（四个一线，四个二线）新建商品住宅存销比（可售新建商品住宅量，除以过去6月的月均销售量）为11.8，刷新了今年9月份住宅存销比的最高点11.5，继续以增长的态势保持存销比的高位运行。进入2011年以来，新建商品住宅存销比已连续8个月呈上升趋势，预计今年底，开发商为了快速回落资金会加速推盘，但更多购房者还是会选择持币观望。因此，年底的住宅存销比还将会小幅上涨。
政策从严、资金告急、存货高企，如同“三座大山”，将很多开发商压得喘不过气来，其结果自然是越来越多的房企促销出货，甚至不惜以接近或低于成本价的惨烈方式跑量。那么，价格也必然还将持续下跌多个月份。然而，楼市季节轮回，春天早晚会来的，随着政策的松动、价格下调、需求入市，预期明年房价将出现探底、筑底、爬升的“三步走”。
作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长
