今年的房地产市场有点“流年不利”，先是传统的“金九银十”变成了“铜九铁十”，接着年末临近，佛山限购放松被叫停、上海降价旧业主砸售楼部，各方利益冲突显现；银行提高首套房贷利率，珠海突然提出“双限”，在有意无意之间加重了观望气氛，让楼市拐点论甚嚣尘上。
与此同时，国际形势不稳，国内通胀压力依旧，中央提出适度调整宏观政策，却明确要求坚定不移地调控房地产，楼市调控已步入深度博弈阶段。
本期，信息时报记者采访了广州六大代理行高层，他们大多认为，广州楼市已进入下行通道，成交量下跌已在所难免。
黎文江（合富辉煌集团首席市场分析师）：楼价将略降 幅度不会超20%
●价格：预计将平稳中下行。广州年底楼价应该总体保持平稳，但呈下行趋势，幅度应该在10%~20%之间，因为超过20%就算是不正当竞争了，我们国家有《反不正当竞争法》。广州楼市相对于北京、上海等城市来说，一直都是相对理性，所以即便楼市开始步入熊市，也不会出现太大震荡。
●成交：每月40万平米左右。年底广州楼市的月均成交量估计在40万平方米左右，全年成交量应该不会超过600万平方米，与2008年全年的成交量差不多。2008年广州全年成交量是553万平方米，但那个时候导致成交量低的原因是大家对经济大环境不看好，不敢冒险投资，市场需求比较小。但今年不同，不是因为市场需求比较小，而是因为限购、限贷的政策影响。需求还是比较大的，只是被政策限制住了，很多人入不了市。
●房企：就算降价作用也不大。进入年底，开发商都想要完成全年计划，至少成交金额要达到预期目标，而最直接的手段就是刺激成交量。通常来说，最有效的办法就是降价，但在目前这种限购、限贷政策的影响下，很多有能力入市的买家入不了市，所以降价的作用应该不会很大。
●建议：年底买房比较合适。应该来说，进入年底，刚性需求买家还是比较多的，比如结婚、添丁的家庭等等。对于刚性需求家庭来说，年底是一个较好的入市时机。因为我认为未来楼市大幅降价的可能性是比较小的，而年底开发商为了跑量，可能会推出更大力度的促销计划，因此刚性需求买家在此时购房是比较合适的。
黄韬（中原地产项目总经理）：楼价不可能降回2009年水平
●价格：楼价会跌但不会大跌。首先，年底楼价总体肯定是走低的，环比今年7~8月应该会下跌10%左右。但又不会呈现大跌，因为开发商经历了2008年的困难时期，对未来前景是有一定的信心的。同时,很多企业在年终来临前已采取了一些自救措施，比如减少拿地、打折促销等等。现在开发商的资金链的确比较紧张，但绝大多数还没有真正到了生死存亡的关头。就连前段时间被传将“倒闭”的绿城，现在也没有说面临生死关头。同时，许多楼盘的确具有其本身的稀缺性和独特性，因此，想要价格降回到2009年的水平是不可能的。
●成交：前景仍不容乐观。年底广州楼市成交量应该维持在月均60万平方米的水平，全年应该是在600万平方米左右。广州全年成交量的高峰维持在800万~1000万平方米左右。因此相比起来，今年的成交量的确是比较低的。尤其是一些开发商质素不高的楼盘成交严重萎缩，可以说，现在正在进入楼市低谷，前景不容乐观。
●房企：尽快降价回笼资金。开发商在年底应该采取更积极的策略和更优惠的政策来吸引客户，以尽快回笼资金。不要对未来的前景太乐观，因为就目前的情况来看，国家调控政策短时间内是不会松动的，政府调控楼价的决心也前所未有地坚决，即使有也不会出现大松动。因此，现在能够先收回资金就先收回资金，等明年的销售计划调整之后，销售压力才会减轻。
●建议：降价一成就可入市。目前大多买家还是持观望的心态，对降价的期望仍比较大。只不过期望值不一样，有些买家期望能够降价20%~30%甚至50%，而有些买家则只期望降10%左右。我个人认为，降价幅度在达到10%左右时就可以入市购买了。当然这也要分区域，广州市区和郊区的降价幅度又不一样。比如市区的一些楼盘因为地理位置和周边设施的原因，降到10%就已经是最低了；而郊区的有些楼盘可能降价幅度会达到15%左右。但总的来说，年底是一个买家入市的好机会。
郑隽宸（中地行副总经理）：市场继续僵持 不太可能大跌
●价格：合理回调，不会大降。其实房地产市场的变化在今年十一前后已较为明显，从成交量和成交价格来看都不如今年上半年坚挺。今年3~9月的变化还不太明显，但从9月开始，整个楼市就显得十分疲软，随之而来如果没有大的刺激利好，价格上未必守得住，这是市场供需规律很显性的反映。不过，虽然开发商资金链普遍趋紧，但需要以价换量的毕竟还是少数，大部分开发企业已做好“储粮过冬”的准备，延迟开发延迟推货，在等待中寻觅市场转机。因此，在供求双方并无太大的心理突破的情况下，市场仍将保持僵持，出现大幅降价的可能性不大。
●成交：买卖双方继续疲软。今年的成交量肯定会萎缩，一方面是买家原因，很多有购房需求的买家直接被拦在购房大门外，导致了楼市成交量下跌；另一方面是开发商层面，考虑到限购政策预期会持续一年甚至两年的时间，很多开发商早已有所部署，纷纷放缓推货和销售的进度。现在发展商已做好了打持久战的准备，因此拿预售证或开发工程的速度基本上已经放缓，明年市场的推货量会减少，将以消化存货为主，供应量的减少也会导致成交量降低。
●房企：调整策略，以守为主。中央已一再强调调控力度不放松，佛山限购放松政策被叫停就进一步确认了调控的坚定不移。在目前银行贷款收紧、销售受到考验的市场环境下，如何保证手中有充足的现金流成为开发商能否平安过冬的关键。无论土地投资还是开发投资，开发商都需要谨慎考虑，保证在具有充足现金流的前提下进行，做好长期抗战的准备。而在销售层面，房地产市场逐步回归刚需，刚需素来具有追求性价比的特点；同时，目前存货量累积到一定高点，竞争压力增加，开发商需转变销售心态，以高品质营造产品竞争力，同时打好营销牌，维持自身平稳发展。资金相对充裕的会紧盯市场变化，调整自身的开发策略，以守为主，适时出击，拦截急切的刚需客户；资金稍微紧张的，则只能以价换量稍作缓冲。
●建议：按需淘房，合则出手。对于购房者而言，目前楼市调控效果已经显现，价格下调的趋势也逐渐明显。但在广州城市总体快速发展增值的背景下，优质地段、品质良好的产品所具备的市场竞争力将使其价格降幅十分有限。因此，购房者既要避免盲目投资，也不要寄望在楼市拐点到来后再抄底，而应从需求出发，合则出手。
高原（易居华南区总经理）：年底贷款发放将缓解房企压力
●价格：估计降幅在5%~10%。年底广州房价肯定会呈下降趋势，但下降的幅度应该不会太大，估计在5%~10%左右，最高不会超过10%。造成这种现象的原因主要有两个，一是广州本地的房地产企业已完成了今年的销售目标，特别是一些大型房地产企业，销售计划已经完成，所以年底其实没有什么销售压力。二是因为虽然现在银行对房企的信贷政策紧缩，但之前已达成协议的一些贷款在年底仍会放出来。据我们了解，应该有约2000亿元左右的贷款会在年底发放出来，因此会缓解一些房企的资金压力。总的来说，房价会在相对长的一个时间段里保持稳定的态势，不会有太大的起伏。
●成交：受制限购，肯定会降。广州楼市成交量是肯定会下降的，至于会下降多少则不好预测。今年的情况与2008年有所不同，2008年成交量下降，市场的影响因素占绝大部分；而今年可能是政策层面的影响占的比重较大，现在不是没有需求，而是很多有能力买房的人入不了市。门槛提高了，能买房的人少了，成交量自然也就下去了。
●房企：控制成本上下功夫。就目前情况而言，开发商降价抛货套现、回笼资金才是王道，应该想尽办法卖楼换取现金。另外，开发商还可以在控制成本上下功夫，比如减少工程上马，延缓新增项目，或者减少拿地等等，通过控制成本来节约资金。
●建议：继续观望延迟入市。现阶段很多买家都还有着很大的观望情绪，因为他们也不清楚房价会怎么降，降到什么程度，所以就只能一直观望，延缓入市。
崔登科（广州世联市场部经理）：存货多成交少 探底概率很大
●价格：目前未现真正降价。总体上说，广州年底的一手楼市价格不会有太大变动，但一些“一口价”或可议价楼盘会增多。因为相较其它一线城市，广州的房地产市场要健康得多，因此对市场和政策的反应也基本会延后1~2个月，这是一个规律。现在广州房地产市场其实还没有进入真正降价阶段，只是在促销。而这种促销首先肯定是从外围区域开始的，中心城区也在进行促销，比如说金沙洲也拿出一些楼盘来做促销吸引买家，但其幅度是不及外围区域的。总体看来，现在的这种促销手段是没有起到作用的，一是因为买家本身就看跌房价，二是现在拿出来做促销的一些楼盘本身品质也不是特别好。
●成交：外围下降比较明显。据我们的数据统计显示，从今年的第43周到45周，三周之内广州十区二市的成交量下降了44%，第45周十区二市的签约量只有990套左右。照目前这种情况来来，广州楼市探底的概率非常大，因为现在的存货量已达到差不多8000套，而出货量又非常小。同时，因为本来广州楼市的成交量很大一部分是来自于外围区域，其中15%左右来自增城，从化也占了10%以上，所以现在看来，这些外围区域成交量的下降比较明显。
●房企：年底或全面促销。很多开发商其实现在还是在等待时机，想等到明年看政策是否有所松动。但我认为现在一步到位，快打快销回笼资金才是真正的出路。据我们预测，现行的房地产调控政策至少会持续一年左右时间，因为温家宝总理仅是最近就已多次强调要坚持调控政策，所以暂时还看不到政策松动的迹象。其次，如果继续等下去，很有可能楼市会出现二次探底的现象。目前广州楼市仍处于局部促销阶段，年底开发商们可能会进入全面促销阶段，要注意的是，全面促销不是全面降价，要想现在开发商就全面降价是绝对不可能的。个人认为，这种促销力度至少应该在15%以上，才能被市场认可接收，否则是不会有什么明显作用的。
●建议：无需过度看淡楼市。世联第三季度的研究数据显示，广州买家一二季度看跌楼市价格的人数仍比较少；而进入三季度后，看跌的人数便快速上升，大部分人都认为政策调控已起到作用。如果现在开发商仍坚持这种小幅度的促销，那么势必会拉长买家的观望期持续时间。对于自住型买家来说，我认为，进入第四季度买家无需对市场过度担心，只要有适合自己的单位，就可以出手购买。
朱欣苑（经纬行研究中心经理）：形势严峻 但成交仍比2008年好
●价格：中心城区估计降5%。目前，广州楼市的库存已开始增加，开发商为了增加业绩，在价格上肯定会有所下调。但具体也要分区域、分项目而言，在广州中心城区，一些楼盘本身供货量就少，再加上产品自身的品质较高，比如像富力唐宁花园这种楼盘，价格可能就不会出现太大的降幅。我认为，广州中心城区的总体降价幅度应该在5%~10%，5%左右比较现实；而周边区域的降价幅度应该也不会超过10%。
●成交：年底肯定有所上升。进入年底，广州楼市成交量肯定是会有所上升的。因为发展商加紧推货、降价促销等等，一些刚性需求买家还是会在年底入市。今年全年的成交数据估计会在600多万平方米，虽然今年的市场形势比2008年更严峻，但在成交量上肯定会比2008年好，2008年广州十区加起来全年也才500多万平方米。
●房企：不同群体不同策略。开发商的策略也需要分项目、分客户。对于刚需要求、首次置业客户，可能提升楼盘本身的性价比是最重要的，比如降价促销等等，让楼盘性价比达到刚需客户的要求；而对于高端买家、豪宅别墅买家，那么打造产品品质、提高自身的核心竞争力是最主要的。因为购买高端产品的客户在资金上都不存在太大问题，最看重的还是品质问题，高端产品就应做到精准定位，提升品质。
●建议：年底入市时机不错。进入年底，可能一些改善型买家持观望态度的会比较多，而刚性需求买家该买的还是会出手购买，至于豪宅买家则可能会延缓入市。对于刚性需求买家来说，我认为年底是一个不错的入市时机。刚性需求买家当然是希望价格降得越多越好，但我觉得期望值也不要超过市场能够承担的范围，降到买家可以接受的范围也就可以买了，关键是要找到合适自己的楼盘，适时出手。
记者观察
政策造成的价格逐步理性回归
出于对开发商资金链紧张的考虑，目前市场上对楼市拐点甚为关注。据相关统计，本年上半年124家房地产上市公司实现营业收入1454亿元，同比增长8.4%。与去年同期相比，万科、恒大、中海、保利等一线房地产开发企业不论在销售面积还是销售金额上都实现了大幅度增长。
在目前的调控形势下，开发商仍能实现盈利，主要得益于二三线城市的提前布局以及高周转策略的成功运用。显然，开发商渐趋理性的投资策略以及针对调控的预先布局，使其保证资金链运转，面对调控更有底气。
除了开发商方面有所调整外，楼市拐点难以出现还有一个颇为无奈的原因：目前所显示的市场疲软是中央强硬的行政手段造成的，购买力不仅受购买能力限制，还受购买资格限制，因而纵然开发商大幅降价让步，都难以挽回颓势。有鉴于此，降价就成为“弃之可惜，吃之无味”的鸡肋。因此，开发商虽然为了回笼资金会适当在价格上做出让步，但整个价格的回归将会是一个稳步回调至理性的过程。
当然，不排除个别企业可能会由于自身运营思路和手法上的失误而出现资金链断裂，从而降价跑量以实现资金回笼，但仅此便认为楼市拐点将至便有失偏颇了。
