伟星股份：房地产估价报告
时间：2010年12月15日 15:43:48 中财网
房地产估价报告
估价项目名称：临海市良生包装装潢有限公司拥有的位于临海市
古城街道青柏路15号的工业房地产转让价格咨询
评估
委托方：浙江伟星实业发展股份有限公司
估价方：台州市银合房地产评估有限公司
估价人员：注册房地产估价师：曾国栋
注册房地产估价师：戴恭俭
估价报告出具日期：二O一O年十二月十日
估价报告编号：台银合评字（2010）5029号
目 录
第一部分 致委托人函---------------------------------------------------- 1
第二部分 估价师声明---------------------------------------------------- 2
第三部分 估价的假设和限制条件 ----------------------------------------- 4
一、估价的假设条件------------------------------------------------------- 4
二、估价的限制条件------------------------------------------------------- 5
第四部分 房地产估价结果报告-------------------------------------------- 6
一、估价委托人----------------------------------------------------------- 6
二、估价机构------------------------------------------------------------- 6
三、估价对象------------------------------------------------------------- 6
四、估价目的------------------------------------------------------------- 10
五、估价时点------------------------------------------------------------- 10
六、价值类型------------------------------------------------------------- 10
七、估价依据------------------------------------------------------------- 10
八、估价原则------------------------------------------------------------- 10
九、估价方法------------------------------------------------------------- 11
十、估价结果------------------------------------------------------------- 12
十一、估价人员----------------------------------------------------------- 13
十二、估价作业日期------------------------------------------------------- 13
十三、估价报告应用有效期------------------------------------------------- 13
第五部分 估价技术报告-----------------------------------（估价机构存档）14
一、实物状况分析--------------------------------------------------------- 14
二、权益状况分析--------------------------------------------------------- 16
三、区位状况分析--------------------------------------------------------- 16
四、市场背景分析--------------------------------------------------------- 17
五、最高最佳使用分析----------------------------------------------------- 19
六、估价方法选用--------------------------------------------------------- 20
七、估价测算过程--------------------------------------------------------- 21
八、估价结果确定---------------------------------------------------------27
第六部分 附件目录------------------------------------------------------29
1、《房地产评估委托书》复印件
2、委托方《企业法人营业执照》复印件
3、估价对象《房屋所有权证》复印件
4、估价对象《国有土地使用证》复印件
5、估价对象《位臵图》、照片复印件
6、评估人员资格证书复印件
7、估价机构营业执照复印件
8、估价机构执业资格证书复印件
第一部分 致估价委托人函
【台银合评字（2010）5029号】
浙江伟星实业发展股份有限公司：
受贵方的委托，我公司估价人员对临海市良生包装装潢有限公司拥有的
位于临海市古城街道青柏路15号的工业房地产（以下简称“估价对象”）进
行了现场查勘，收集了估价相关资料，并对估价对象市场价值进行了评估，
为委托方受让估价对象价格咨询提供参考依据，本估价报告不得作其他用
途。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学
的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合
估价人员的经验，综合考虑影响房地产的各项因素，运用基准地价法、重臵
成本法，最终确定估价对象建筑总面积21495.91平方米，土地使用权面积
42030.65平方米，于估价时点2010年12月6日，土地使用权类型为出让,
用途为工业用地, 土地开发程度设定为五通一平,在满足估价对象各项假设
限制条件下的房地产价值为：人民币6006.3万元，大写金额：陆仟零陆万
叁仟元整，其中土地使用权总价值为4215.6万元，土地单价人民币1002.98
元/平方米，房屋总价值1790.7万元，平均单价为833.03元/平方米。
注：报告使用期限2010年12月10日至2011年12月9日。估价的有
关情况和相关专业意见，请见附后的估价报告。另请特别关注本估价报告中
的价值内涵和估价假设
台州市银合房地产评估有限公司
二Ｏ一Ｏ年十二月十日
第二部分 估 价 师 声 明
我们郑重声明：
（1）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
（2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意
见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
（3）我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没
有个人利害关系或偏见。
（4）我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，
形成意见和结论，撰写本估价报告。
（5）估价人员中国注册房地产估价师曾国栋、戴恭俭于2010年12月6
日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。估价人员对估价对象的查勘
限于估价对象的外观和使用状况，不承担对估价对象建筑质量进行调查的责
任，也不承担其他被遮盖未暴露及难以接触到的部分进行查看的责任。
（6）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
（7）本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他
用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托
方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式
公开发表。
（8）本估价报告由本公司负责解释。
（9）委托方对其提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责，若
因委托方提供情况和资料的虚假而造成结果的偏失由委托方承担全部法律
责任。
（10）本报告为估价对象整体厂房价值，对食堂、职工宿舍、配电房等未确
权建筑物，在估价对象合法使用过程中，可以做为确权附作物使用，根据估
价目的、本报告将此类部分作为地类附着物考虑了其价值。
（11）估价对象法定优先受偿权款3476656.00元，根据估价目的询问
委托方，土地出让金由临海市良生包装装潢有限公司支付，缓交的出让金应
包含在本宗房地产转让款中，故本报告最终结果不扣除该款项。
（12）按国家银行现时政策，2010年10月20日存贷款利率上调0.25%
（一年期贷款利率由5.31%上调至5.56%），本报告所用的土地还原利率理应
作相应修正，但报告中使用的土地还原率源于政府所公布基准地价，政府基
准地价未作相应调整，本报告暂不修正。
（13）参与本次估价的工作人员：
姓 名 估价资格或职称 证书号码 签名
戴恭俭 注册房地产估价师 3320060037
曾国栋 注册房地产估价师 3319960028
第三部分 估价的假设和限制条件
一、估价的假设条件
1、本次估价采用了委托方提供的《评估委托书》、《国有土地使用证》、
《房屋所有权证》等复印件资料，估价人员对委托方提供的有关情况和资料
进行了必要的检查、核实，其真实合法权利状况应以房地产权属管理部门档
案记载为准，本次估价假设委托方提供的以上资料客观、真实、合法，本估
价报告书不对因该资料全部或部分内容产生的或因依赖该资料测算的评估
结果而引致的失误承担责任。
2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，
它依据了以下假设：
⑴、存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者；
⑵、买卖双方的交易行为都是精明和谨慎的；
⑶、该物业可以在公开市场上自由转让；
⑷、在估价时点前，相对于物业的特性和房地产市场状况而言，有一段
合理的谈判周期；在此周期内，市场状态和价格水平是静止不变的；
⑸、不考虑特殊买者的附加出价。
3、本次假设实地查看之日估价对象房地产实物状况与估价时点的估价
对象实物状况一致。
4、根据房屋所有权证《临房权证古城街道字第159722、159723、159724、
159725号》记载估价对象共四幢，面积合计为21495.91平方米。土地使用
证《临城国用（2010）第4503号》记载出让土地使用权面积为45098.95平
方米，扣除转让方（卖方）予留的土地面积3068.30平方米，本次评估土地
面积42030.65平方米。
5、本评估报告未考虑估价对象抵押、租赁等他项权利对本次评估结果影
响,估价结果为估价对象完整权利状况下的市场价值。
6、 本次估价是以估价对象能保持现状用途及相关配套设施等能持续使
用为假设前提。
7、估价对象房地产价值结论的提出，是基于现时房地产市场状况及估价
对象状况确定的。如房地产市场状况因时间变化及估价对象实体状况遇不可
抗力或其他原因造成损坏，将对评估价值造成影响，本估价结果不再适用。
如有必要，应对估价结果进行重新评估。
8、在报告有效期内，如果房地产的作价标准发生重大变化、不利因素的
发生并对估价对象房地产价值产生明显影响时，应重新进行估价。
二、估价的限制条件
（1）本次评估报告仅适用于本估价报告所列明的估价目的，完整使用
才能有效，如果用于其他估价目的、引用其中的部分数据引起不当后果，本
公司概不负责。
（2）本估价报告须待估价机构及估价人员签字后方为有效，估价报告
的全部或部分复印件均无效。
（3）本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差
时，请委托方通知本估价机构更正，否则误差部分无效。
（4）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估
价报告审查部门之外的单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得发表于
任何公开媒体上。
（5）本评估报告估价结果有效期为估价报告出具之日起一年内使用
有效。
第四部分 估价结果报告
一、估价委托人：
名 称：浙江伟星实业发展股份有限公司
住 所：浙江省临海市花园工业区
法定代表人：章卡鹏
联系电话：13819675612
二、估价机构
名称：台州市银合房地产评估有限公司
法人代表:曾国栋
地址：临海市靖江中路20号
资质等级：叁级
证书编号：浙建房估证字（2007）015号
电话：0576-85286888
三、估价对象
1、估价对象界定
依据委托方提供的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》等复印件资
料，结合估价人员现场查看，本次估价对象为临海市良生包装装潢有限公司
拥有的位于临海市古城街道青柏路15号的工业房地产。估价对象为一宗土
地及相应地上建筑物，建筑物共四幢，建筑面积合计为21495.91平方米。
土地使用权评估面积42030.65平方米，使用权类型为出让，用途为工业用
地。估价对象土地四至：东：北143.7m至规划道路，南49.5m至临海市良
生包装装潢有限公司，南：东63.01m至临海市良生包装装潢有限公司，西
至青柏路，西：聚景路；北：浙江万盛科技有限公司围墙；本次估价对象即
为以上拥有合法产权的建筑物的所有权及土地的使用权（详见以下房地产权
利状况）
2、估价对象权利状况
①土地权利状况
依据委托方提供的估价对象《国有土地使用证》[临城国用（2010）第
4503号]复印件，土地使用权人为临海市良生包装装潢有限公司，坐落于临
海市古城街道青柏路15号,地号（331081-001-027000-1617），用途为工业
用地，使用权类型为出让，终止日期至2053年11月29日，至估价时点土
地剩余使用年限为42.96年，记载出让土地使用权面积为45098.95平方米，
扣除转让方（卖方）予留的土地面积3068.30平方米，本次评估土地面积
42030.65平方米，估价宗地土地级别为临海市区三级工业用地。
②房屋权利状况：
依据委托方提供的《房屋所有权证》复印件及估价人员现场查看估价
对象房屋权利状况如下表：
估价对象房屋权利登记状况一览表: 略
③他项权利
依据委托方提供的《国有土地使用证》[临城国用（2010）第4503号]，
经估价人员对委托人征询及调查,至估价时点,估价人员发现估价对象法定
优先受偿权款3476656.00元，土地出让金由临海市良生包装装潢有限公司
支付，缓交的出让金应包含在本宗房地产转让款中，故本报告最终结果不扣
除该款项。
3、实体状况
○1土地实体状况
宗地 ： 地号（331081-001-027000-1617）
土地使用权评估面积：土地面积为42030.65㎡。
土地用途：工业用地。
土地使用权类型：出让，终止日期2053年11月29日止，至估价时点
土地剩余使用年限为42.96年。
临路条件：临近青柏路。
基础设施情况：通路、通电、通讯、供水、排水及红线内场地平整。
土地平整程度：一般。
地势、地质、水文状况：地势起伏、坡度较大；地质，水文条件一般。
土地形状：规则呈矩形。
土地四至：东：北143.7m至规划道路，南49.5m至临海市良生包装装
潢有限公司，南：东63.01m至临海市良生包装装潢有限公司，西至青
柏路，西：聚景路；北：浙江万盛科技有限公司围墙；
②地上房屋实体状况
依据委托方提供的《房屋所有权证》复印件等相关资料及估价人员现
场查看，估价对象房屋实体状况如下表： 略
房屋实体基本情况
临房权证古城街道第1
钢混
地梁基础；H型钢屋架承重；水泥地面，彩钢荚心板屋面。外墙型钢墙架、彩钢墙面、局部外墙为铝塑板，铝合金窗，层高9.0米左右。该房一层 159725号 2 钢混 1-1/1 2004 6198.45
厂房 地梁基础；H型钢屋架承重；水泥地面，彩钢荚心板屋面。外墙型钢墙架、彩钢墙面、局部外墙为铝塑板，铝合金窗，层高9.0米左右。该房一层 3 钢混
综合楼 条形基础，砖墙、梁、柱承重，外、内墙涂料、下部0.8*0.8地面瓷砖，铝合金窗，包门，平吊，坡顶洋瓦屋面，玻璃推拉门，有水电设施，卫生设施。 4 钢混 1-1/1 2004 10357.4 厂房 地梁基础；H型钢屋架承重；水泥地面，彩钢荚心板屋面。外墙型钢墙架、彩钢墙面、局部外墙为铝塑板，铝合金窗，层高9.0米左右。该房一层
合计 21495.91
3、区位状况
道路通达度及对外交通条件
估价对象位于临海市古城街道青柏路15号，临近青柏路，通达度较好，交通条件便捷。 基础设施条件及土地基本情况 所在区域基础设施较完整，通路、通电、通讯、供水、排水及红线内场地平整。
环境条件 所在区域临近青柏路，周围以工业企业为主，无明显污染，环境条件一般。
集聚度 估价对象处于临海市古城街道青柏路15号，周边有临海市浙江万盛科技、永强电渡等企业，工业企业聚集度较好。
四、估价目的
评估估价对象房产市场价值，为委托方受让估价对象价格咨询提供参考
依据。
五、估价时点
2010年12月6日（进行实地查看之日）
六、价值定义
本报告书提供的房地产价值是在本次估价目的满足估价对象全部假设
限制条件下于估价时点2010年12月6日，土地使用权类型为出让,用途为
工业用地, 土地开发程度设定为五通一平,土地剩余使用年限42.96年土地
使用权连同地上建筑物房地产市场价值。
七、估价依据
1 、委托方提供的《房地产评估委托书》、《房屋所有权证》、《国有
土地使用证》等相关资料复印件；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、《中华人民共和国土地管理法》
4、国家标准GM/T50921-1999《房地产估价规范》
5、《城镇土地估价规程》[中华人民共和国国家标准GB/18508-2001]
6、《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》（国务院55
号令）
7、（临政发[2008]17号）《临海市人民政府关于调整临海市基准地价
的通知》、《临海市2007年度基准地价更新研究成果报告》
8、(临政发[2008]23号)《房屋重臵价等级标准>及台州市造价信息相
关文件资料
9、评估人员现场勘察资料及我公司收集掌握的现行房地产市场价格等
资料
10、现行国家和地方颁布的房地产相关法律、法规、规章等
八、估价原则
在估价过程中，估价人员按照有关估价规范的规定，遵循估价行业公认
的估价原则，对估价对象进行独立、客观、科学的估价，同时在本次估价过
程中，我们特别遵循以下几条估价原则：
⑴合法原则：该原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进
行，合法权益包括合法产权、合法使用权、合法处分权等方面。本次估价对
象中的土地以合法取得使用权为前提；房地产以合法取得的相关权证为前
提。
⑵最高最佳使用原则：该原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳
使用为前提进行，最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，
经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
⑶估价时点原则：该原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价进点
的客观合理价格。
⑷独立、客观、公正原则：该原则要求房地产估价人员应站在中立的立
场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
（5）替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的
正常价格。
九、估价方法：
根据《房地产估价规范》要求，对于已明确估价目的的估价，若估价对
象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不
得随意取舍；若必须取舍，应在估价报中予以说明并陈述理由。
本次估价对象房地产为工业房地产，由于缺少近期类似房地产成交案
例，本次未采用比较法，对于收益法、假设开发法等其它主要的房地产估价
方法因资料所限本次也不宜采用。估价人员在综合分析所掌握的资料并对估
价对象及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点和本
次估价目的，并遵循房地产市场价格评估的确定原则，本次估价采用成本法，
具体为房地分别估价,其中对土地的重新取得成本（或价格），采用基准地
价系数修正法，建筑物部分因为工业用房地产，租赁和买卖成交案例较少，
不适宜用市场比较法与收益法对估价对象的地上建筑物部分进行测算，因此
对估价对象中的建筑物部分只选用成本法（重臵成本法或重臵价格折旧法）
进行测算，对两种方法测算的结果相加确定估价对象房地产现时市场价值。
成本法是求取估价对象在估价时点时的重臵价格或重建价格，然后扣除
折旧或乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。是以
房地产价格各构成部分累加为基础来估算房地产价格的方法。成本法的理论
依据是生产费用价值论和替代原理 。
基准地价系数修正法是依据（临政发[2008]17号）《临海市人民政府
关于调整临海市基准地价的通知》、《临海市2007年度基准地价更新研究
成果报告》公布的估价对象所在级别基准地价及基准地价修正体系，通过对
其进行日期修正、个别因素修正、区域因素修正等求取估价对象土地于估价
时点客观合理的价格。
十、最终结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学
的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合
估价人员的经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象建筑
总面积21495.91平方米，土地使用权面积42030.65平方米，于估价时点2010
年12月6日，土地使用权类型为出让,用途为工业用地, 土地开发程度设定
为五通一平,在满足估价对象各项假设限制条件下的房地产价值为：人民币
6006.3万元，大写金额：陆仟零陆万叁仟元整，其中土地使用权总价值为
4215.6万元，土地单价人民币1002.98元/平方米，房屋总价值1790.7万元，
平均单价为833.03元/平方米。
十一、估价人员
姓 名 估价资格或职称 证书号码 签名
戴恭俭 注册房地产估价师 3320060037
曾国栋 注册房地产估价师 3319960028
十二、估价作业日期
2010年12月6日至2010年12月10日
十三、估价报告应用的有效期
在房地产市场无重大波动条件下，本估价报告结果有效期自估价报告出具
之日起壹年内有效。
台州市银合房地产评估有限公司
二〇一〇年十二月十日
第五部分 估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析
○1土地实体状况
宗地 ： 地号（331081-001-027000-1617）
土地使用权评估面积：土地面积为42030.65㎡。
土地用途：工业用地。
土地使用权类型：出让，终止日期2053年11月29日止，至估价时点
土地剩余使用年限为42.96年。
临路条件：临近青柏路。
基础设施情况：通路、通电、通讯、供水、排水及红线内场地平整。
土地平整程度：一般。
地势、地质、水文状况：地势起伏、坡度较大；地质，水文条件一般。
土地形状：规则呈矩形。
土地四至：东：北143.7m至规划道路，南49.5m至临海市良生包装装
潢有限公司，南：东63.01m至临海市良生包装装潢有限公司，西至青
柏路，西：聚景路；北：浙江万盛科技有限公司围墙；
②地上房屋实体状况
依据委托方提供的《房屋所有权证》复印件等相关资料及估价人员现
场查看，估价对象房屋实体状况如下表： 略
①土地权利状况
依据委托方提供的估价对象《国有土地使用证》[临城国用（2010）第
4503号]复印件，土地使用权人为临海市良生包装装潢有限公司，坐落于临
海市古城街道青柏路15号,地号（331081-001-027000-1617），用途为工业
用地，使用权类型为出让，终止日期至2053年11月29日，至估价时点土
地剩余使用年限为42.96年，记载出让土地使用权面积为45098.95平方米，
扣除转让方（卖方）予留的土地面积3068.30平方米，本次评估土地面积
42030.65平方米。估价宗地土地级别为临海市区三级工业用地。
②房屋权利状况：
依据委托方提供的《房屋所有权证》复印件及估价人员现场查看估价
对象房屋权利状况如下表：
估价对象房屋权利登记状况一览表: 略
③他项权利
依据委托方提供的《国有土地使用证》[临城国用（2010）第4503号]，
经估价人员对委托人征询及调查,至估价时点, 估价人员发现估价对象法定
优先受偿权款3476656.00元，土地出让金由临海市良生包装装潢有限公司
支付，缓交的出让金应包含在本宗房地产转让款中，故本报告最终结果不扣
除该款项。
二、估价对象区位状况描述与分析
区位状况
道路通达度及对外交通条件
估价对象位于临海市古城街道青柏路15号，临近青柏路，通达度较好，
交通条件便捷。
基础设施条件及土地基本情况
所在区域基础设施较完整，通路、通电、通讯、供水、排水及红线内场
地平整。
环境条件
所在区域临近青柏路，周围以工业企业为主，无明显污染，环境条件一
般。
集聚度
估价对象处于临海市古城街道青柏路15号，周边有临海市浙江万盛科技、永
强电渡等企业，工业企业聚集度较好
四、市场背景分析
（1）、地理区位
临海市位于浙江省东南沿海，台州市中北部，地理位臵介于北纬28°
40'-29°04'、东经120°49'-121°41'之间。市域东临东海，南接台州市
区，西连仙居县，北毗天台县，东北邻三门县，区域位臵优越。全市陆地总
面积2206平方公里，海域面积1819平方公里，辖5个街道14个镇，2007
年末全市户籍总人口113万人。
⑵ 、交通条件
临海市南北处在温州与宁波的连线上，东连大海、西接金华，区域位
臵优越，水路交通便捷，不仅是台州市的公路交通枢纽，也是浙江省东南沿
海陆上交通枢纽。目前临海市已基本形成一个包括公路水运两种运输方式在
内的综合运输网。境内甬台温高速、台金高速、104国道、34省道、83省
道和75省道等交通干线形成了以市区为中心的内接外联、四通八达的公路
网，是目前临海市对外联系的主要通道。而灵江、永安溪、大田港、义呈港
等众多航道则构成了贯穿全境的纵横交叉的内河航道网，成为市域内大宗货
物必不可少的运输载体。而随着甬台温铁路、金台温铁路，以及头门深水港
的相继建成，更极大地改善临海市的对外交通条件，强化其与省内及省际城
市间地联系，为临海市对外经济的发展提供强有力的保证。
（3）经济、社会条件
临海市是国家历史文化名城、优秀旅游城市和中国休闲用品礼品生产
基地，是浙江省小康县市和全国股份合作制经济的发祥地，随着近年来改革
开放的深入，临海市社会经济发展成绩显著， 国民经济保持平稳健康发展态势。
据初步测算，2009年全市实现生产总值（GDP）275.62亿元，其中第一产业
增加值23.59亿元，增长5.1%；第二产业增加值145.21亿元，增长12.2%；
第三产业增加值106.83亿元，增长10.0%。第三产业增加值占生产总值的
比重比上年提高0.2个百分点，达到38.8%，三次产业结构由上年的8.2：
53.2：38.6调整为8.6：52.7：38.8。按户籍人口计算的人均生产总值达到
23953元，比上年增长10.0%，人民生活水平不断提高。
首先，农业经济日益优化，成为国民经济的稳定基础。农业生产平稳
发展。全市实现农林牧渔业总产值38.16亿元，比上年增长11.4%。其中农
业产值19.81亿元，增长16.7%，林业产值1.26亿元，增长8.7%，牧业产
值4.91亿元，下降3.2%，渔业产值12.02亿元，增长10.2%。
其次，工业经济总量快速扩张，成为了国民经济的主导力量。近年来，
临海市在“工业立市”理念的引导下，逐步形成了企业结构合理、产业门内
齐全、块状特色明显、园区设施良好的工业格局，发展形成了机车、建筑材
料、医药化工、休闲用品礼品、船舶修造等五大工业主导产业，涌现出了华
海制药、伟星实业、吉利豪情等一批龙头企业，杜桥眼镜、东塍彩灯、尤溪
钮扣等特色块状经济也不断壮大。2009年全市完成工业增加值126.79亿元，
比上年增长9.6%。全市主营业务收入500万元及以上工业法人企业（以下
简称规模以上工业企业）完成工业总产值481.50亿元，增长9.0%，完成工
业销售产值459.16亿元，增长8.0%。分经济类型看，私营企业和有限责任
公司构成我市工业经济的主体，占规模以上工业总产值的比重为63.9%，其
中私营企业增长12.1%，增速高于全市平均水平3.1个百分点，对工业经济
拉动作用明显。制造业的主体地位得到进一步巩固。全市规模以上工业企业
中制造业完成工业总产值389.84亿元，占全部规模以上工业总产值的比重
为81.0%。建筑业稳步增长。全年实现建筑业增加值18.42亿元。全市58
家建筑企业全年完成建筑业总产值103.95亿元，增长1.0%，其中竣工产值
79.37亿元，增长1.1%。
第三，第三产业增势明显，成为国民经济新的增长点。临海市在积极
改造提升传统服务业的同时，充分挖掘新的三产热点，逐步形成了以商贸流
通业、旅游业和房地产服务业为重点的第三产业发展格局。其中，旅游业发
展势头良好。成功举办“2009年中国·临海江南长城节暨无核蜜桔节”和
第三届括苍山全国山地车爬坡赛。完成省级风景名胜区《桃江十三渚景区修
建性详细规划》编制并开工建设，江南大峡谷成功完成3A旅游区创建，“江
南长城――江南大峡谷”入选长三角世博主题体验之旅示范点。旅游营销创
新“圈圈理论”，得到了业内和媒体的关注和肯定。以“一镇一品，一月一
节”为抓手，积极发展农家乐和乡村休闲游。
(4)房地产市场发展状况:
由于临海市房地产历史价格在台州一直处于下游地位，较低的起点带来
较大的升值空间，二、三级市场继2005年的冷淡观望后，在市政府着力打
造人居佳市的宏观政策以及经济发展带动城乡居民收入提高的推动下，2006
年全市房地产价格稳中有升，其中多层商品房住宅均价与2004年相比，上
涨了39%。2007年以来随着国家康居示范工程----云水山庄主体建筑的初步
完成、中国人居金牌示范小区---湖畔尚城的动工，及体现品位与档次的环
灵湖高尚居住区的形成，使得临海市住宅房价再攀新高。至2007年7月，
市区多层住宅商品房均价己上涨至5000元/平方米，与2006年相比上涨28%，
较之2004年上涨80%。2008年，在全国性的经济与房地产市场的动荡中，
我市房地产业发展总体情况平稳，主要呈现以下几方面特征：房地产开发总
量维持高位、市场可供应的房地产总量己位于历史高位、房地产市场稳中有
降 、实际需求受多方抑制与有效需求得不到激发。2009年房地产投资平稳
增长。国家有关部门连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产的政策以来，
临海市房地产市场由稳趋暖，不断升温，呈现了稳而后升的发展态势。特别
是下半年以来，房地产市场的成交量和成交金额都有了一定程度的放大，市
场回升速度很快。
工业用地政府狠抓供地及挂牌出让。近几年来随着经济的不断发展、
基础设施条件不断完善、工业性项目建设加快，工业用地采取招、拍、挂形
式出让，增加土地出让透明度，工业用地供需呈现健康、稳定发展态势。
五、最高最佳使用分析
最高最佳使用主要包括在三个方面的内容，就是指最佳用途、最佳规模
和最佳集约度，其衡量标准必须符合以下4点：
⑴、法律上许可：即不受现时使用状况的限制，而依据法律规章、规划
发展方向，按照其可能的最优用途估价。
⑵、技术上可能：即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。
要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。
⑶、经济上可行：即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有
限的投入而获得最大收益的使用方式的估价结果。
⑷、价值最大化。即在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对
象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳使用方式。
依据委托方提供的估价对象房地产权证记载，本次估价对象为出让工业
用地，现为工业房地产使用，且周边土地利用多为山地、林地，工业及居民
点用地，依据本次估价目的，结合估价对象实际情况，估价人员认为估价对
象作为现状工业用途使用更为合理，根据以上判定标准及本次估价目的结合
估价对象所在区域类似房地产与估价对象的实际利用情况，经过充分论证，
估价人员认为估价对象以保持现状用途使用最为有利，是估价对象的最高最
佳使用。因此本次估价以估价对象保持现状用途继续使用为前提进行估价。
六、估价方法：
估价方法适用性分析：
根据《房地产估价规范》要求，对于已明确估价目的的估价，若估价对
象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不
得随意取舍；若必须取舍，应在估价报中予以说明并陈述理由。
本次估价对象房地产为工业房地产，由于缺少近期类似房地产成交案
例，本次未采用比较法，对于收益法、假设开发法等其它主要的房地产估价
方法因资料所限本次也不宜采用。估价人员在综合分析所掌握的资料并对估
价对象及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点和本
次估价目的，并遵循房地产市场价格评估的确定原则，本次估价采用成本法，
具体为房地分别估价,其中对土地的重新取得成本（或价格），采用基准地
价系数修正法，建筑物部分因为工业用房地产，租赁和买卖成交案例较少，
不适宜用市场比较法与收益法对估价对象的地上建筑物部分进行测算，因此
对估价对象中的建筑物部分只选用成本法（重臵成本法或重臵价格折旧法）
进行测算，对两种方法测算的结果相加确定估价对象房地产现时市场价值。
成本法是求取估价对象在估价时点时的重臵价格或重建价格，然后扣除
折旧或乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。是以
房地产价格各构成部分累加为基础来估算房地产价格的方法。成本法的理论
依据是生产费用价值论和替代原理 。
基准地价系数修正法是依据（临政发[2008]17号）《临海市人民政府
关于调整临海市基准地价的通知》、《临海市2007年度基准地价更新研究
成果报告》公布的估价对象所在级别基准地价及基准地价修正体系，通过对
其进行日期修正、个别因素修正、区域因素修正等求取估价对象土地于估价
时点客观合理的价格。
七、估价测算过程：
利用成本法对估价对象房地产价值进行测算
成本法计算公式:土地重新取得成本或价格+建筑物重臵价X成新率
（一）土地使用权价值测算:
（1）采用基准地价系数修正法对估价对象土地部分重新取得成本或价
格进行测算:
基准地价内涵：基准地价评估期日为2007年12月1日。土地开发程
度按熟地设定，即达到大市政基础设施配套的“五通一平”（即宗地红线外
通路、通电、通上、下水、通通讯，宗地红线内场地平整）；地价内涵构成
包含国家土地所有权收益、土地取得费用和开发费用。土地使用年期为国家
规定的最高出让年期（即商业40年、住宅70年、工业50年）。
工业基准地价“基准条件”界定:
区域
用地类型
容积率
建筑密度
宗地进深
交易年限
其余建制镇
工业
1.0
/
/
50
根据《城镇土地估价规程》与《临海市区2007年度基准地价更新研究
成果报告》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
P＝（SP+ K）×A×B×C×D×F×Q
式中：P——待估工业用地的宗地地价
SP基——工业级别基准地价
K——土地开发程度修正值
A——期日修正系数
B——使用年限修正系数
C——区域因素修正系数
D——个别因素修正系数
F——其他因素修正系数
Q——需求修正系数
SP基 确定待估宗地的土地级别及基准地价
本次估价宗地位于临海市区，根据《临海市人民政府关于调整临海市
基准地价的通知》（临政发[2008]17号）、《临海市2007年度基准地价更新
研究成果图集》，至估价基准日，待估宗地所在区域为临海市区三级用地范
围，土地用途为工业用地，确定估价对象所处临海市区三级工业用地基准地
价为355元/平方米。
K、确定待估宗地开发程度修正值
根据《临海市人民政府关于调整临海市基准地价的通知》（临政发
[2004]26号）相关规定及估价人员所搜集的有关资料，其工业用途基准地
价包含国家土地所有权收益、土地取得成本、相关报批税费和开发配套费，
不包括红线内土地平整和红线内土地开发费。依据临海市土地开发成本有关
资料并结合估价对象实际开发程度，本次评估开发程度修正值K＝100元/
㎡，该修正值包括红线内场地平整和红线内土地开发成本即道路、水泥场地、
围墙、庭院绿化、上下水管道、电缆线路等。
A 确定期日修正系数
根据《临海市人民政府关于调整临海市基准地价的通知》（临政发
[2008]17号）与《临海市2007年度基准地价更新研究成果报告》，其基准
地价实施日期为2008年4月1日，基准地价评估期日为2007年12月1日，
本次评估的基准日为2010年12月6日，以基准地价评估期日的地价指数为
100,依据估价人员对估价对象所在区域地价变动情况调查分析,确定估价基
准日的地价指数为110，即期日修正系数A＝1.10。
B 确定使用年限修正系数
根据委托方提供的《国有土地使用证》复印件等资料，估价对象使用权
类型均为出让，终止日期至2053年11月29日，至估价时点剩余年限为42.96
年。依据《临海市2007年度基准地价更新研究成果报告》及《临海市人民
政府关于调整临海市基准地价的通知》（临政发[2008]17号）,基准地价内
涵定义工业用地土地使用年期为国家规定的最高出让年期50年,故需进行
土地使用年限修正。
公式：Y=[1-1/（1+R）M]/[1-1/（1+R）N]
式中：R—土地资本化率，取7.5％；
M—待估土地剩余使用年限42.96年；
N—法定最高使用年限50年；
则：Y=0.98426
式中土地资本化率的确定：根据《城镇土地估价规程》相关规定，土地
资本化率的确定主要有三种方法：第一种为土地纯收益与价格比率法；第二
种为安全利率加风险调整值法；第三种为投资风险与投资收益率综合排序插
入法。
本次评估依据《临海市2007年度基准地价更新研究成果报告》及《临
海市人民政府关于调整临海市基准地价的通知》（临政发[2008]17号）公布
的土地资本化率为7.5％，本次土地资本化率按7.5％计。
C 、D 确定影响地价区域因素及个别因素修正系数
基准地价反映的是级别内的平均地价水平。级别内各宗地在微观区域
条件、个别条件等诸方面与基准地价存在一定的差距，故须进行影响因素修
正。依据《城镇土地估价规程》、《临海市区二00七年度基准地价更新研究
成果报告》，结合工业用地对各影响因素的敏感度，经调查分析选择确定工
业用地主要影响因素，编制其对应的影响因素说明、优劣度及修正系数表如
下:
工业用地地价因素说明表
表3—1
优
较优
一般
较劣
劣
临路类型
主干道
次干道
支路
其它
产业集聚规模
宗地所在区域基
础设施共用及企
业相关协作程度
比平均状况提高
20%以上
宗地所在区域基
础设施共用及企
业相关协作程度
比平均状况提高
10%以上
级别平均状况
宗地所在区域基
础设施共用及企
业相关协作程度
比平均状况减少
10%
宗地所在区域基础设
施共用及企业相关协
作程度比平均状况减
少20%以上
对外交通条件
评估宗地所在
区域利用汽车
站或火车站方
便程度比级别
平均方便程度
提高10%以上
评估宗地所在
区域利用汽车
站或火车站方
便程度比级别
平均方便程度
提高5%以上
级别范围内利
用汽车站或火
车站的平均方
便程度
评估宗地所在
区域利用汽车
站或火车站方
便程度比级别
平均方便程度
降低5%
其它
基础设施条件
评估宗地基础设
施保证率比级别
平均保证率提高
10%以上
评估宗地基础设
施保证率比级别
平均保证率提高
5%
级别范围内基础
设施平均保证率
评估宗地基础设
施保证率比级别
平均保证率降低
5%
评估宗地基础设施保
证率比级别平均保证
率降低10%以上
地基承压力修正
评估宗地地基承
压力比级别平均
状况提高10%以
上
评估宗地地基承
压力比级别平均
状况提高5%
级别范围内地基
承压力平均状况
评估宗地地基承
压力比级别平均
状况降低5%
其它
洪水淹没状况
比平均概率低4
倍
比平均概率低2
倍
级别平均淹没概
率
比平均概率高2
倍
其它
地形坡度
评估宗地坡度比
级别平均坡度小
20%
评估宗地坡度比
级别平均坡度小
10%
级别范围内平均
坡度
评估宗地坡度比
级别平均坡度大
10%
评估宗地坡度比级别
平均坡度大20%
宗地形状
形状呈规则矩
形,面积适中,
地面平坦,地面
高差0.2米以
内
形状呈不规则
矩形,面积适
中,地面高差
0.2-0.8米
呈很不规则形状,面
积偏大或偏小,地面
高差大于0.8米
规划限制
近期开发潜力
大，用途不会改
变，无规划限制
近期开发潜力较
大，用途长时期
不会改变，无规
划限制
近期开发潜力一
般，用途短时间
不会改变，无规
划限制
有可能受规划限
制，用途有可能
改变
受严重规划限制，用
途要改变
工业用地地价因素修正系数表
表3—2
评价等级
优
较优
一般
较劣
劣
临路类型
1.12
1.00
0.92
0.86
产业集聚规模
1.06
1.03
1.00
0.97
0.94
对外交通条件
1.08
1.04
1.00
0.96
0.92
基础设施完善程度修正
1.10
1.04
1.00
0.95
0.90
地基承压力修正
1.06
1.03
1.00
0.97
0.94
洪水淹没状况
1.06
1.03
1.00
0.98
0.94
地形坡度
1.06
1.03
1.00
0.97
0.94
宗地形状
-
-
1.00
0.98
0.96
规划限制
1.06
1.03
1.00
0.97
0.94
待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
表3—3
条件说明
优劣度
修正系数
临路类型
邻近青柏大道
优
1.12
产业集聚规模
所在区域多为工业企业
较优
1.03
对外交通条件
评估宗地所在区域利用汽车站或火车站方便程
度比级别平均方便程度提高5%
较优
1.04
基础设施完善程度修正
评估宗地基础设施保证率比级别平均保证率提高5%
较优
1.04
地基承压力修正
级别范围内地基承压力平均状况
较优
1.00
洪水淹没状况
级别平均淹没概率
一般
1.00
地形坡度
地势起伏、坡度较大
较劣
1.03
宗地形状
规则
一般
1.00
规划限制
近期开发潜力一般，用途短时间不会改变，无规划限制
一般
1.00
F 其它因素修正系数
依据本次估价目的，结合估价对象实际情况及估价对象所在区域的未来
预期,本次评估对其它因素修正系数确定为1.23。
Q 确定待估宗地需求修正系数
依据《临海市区二00七年度基准地价更新研究成果报告》,需求系数的
一般取值在0.70-1.30之间,本次依据待估宗地面积大小、行业类型及类似
地块特征的市场竞争性状况等综合确定需求修正系数为Q =1.3
综上所述 计算基准地价设定开发程度条件下的宗地重新取得成本或
价格：
P＝（SP+ K）×A×B×C×D×F×Q
式中：P——待估工业用地的宗地地价
SP基——工业级别基准地价
K——土地开发程度修正值
A——期日修正系数
B——使用年限修正系数
C——区域因素修正系数
D——个别因素修正系数
F——其他因素修正系数
Q——需求修正系数
P=（355+100）Х1.10Х0.98426Х(1+3%+4%)Х (1+12%+4%+3%)Х1.23Х1.3
=1002.98元/平方米(取整)
待估宗地总价格=土地单价×土地面积
=1002.98.00Х42030.65
=4215.6万元 （取整）
（二）采用成本法对估价对象中的建筑物部分进行估价:
计算公式：估价对象房屋价值=估价对象房屋重臵单价×成新率×建筑面积
建筑物重臵价格是在估价时点建造与估价对象相同或具有同等效用新
建建筑物所必需各项成本费用以及正常利税。主要包括：勘查设计和前期工
程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、专业人员费用、销售费用、
管理费、投资利息、开发利润、销售税费等。
估价对象建筑物重臵价确定：本次估价对象重臵价格的确定依据 (临政
发[2008]23号)《房屋重臵价等级标准》、台州市造价信息相关文件资料，
以及调查开发与估价对象类似建筑物所需各项成本费用并结合估价人员经
验最终确定。
估价对象成新率确定：估价对象成新率本次依据估价对象的结构、设备、
装修等情况，采用年限法和实际观察法综合确定。
①综合折旧法
评估对象估价时点为2010年12月6日，本次估价对象房屋为混合结构，
按照国家有关规定，混合结构的生产用房耐用年限为60年（土地剩余使用
年限为42.96年），残值率为2％；根据估价人员到实地观察，考虑估价对
象成新度，结合估价对象土地使用权剩余年限，确定估价对象1、2、4栋综
合成新率为90%；3栋综合成新率为92%。
.经上所述估价房屋价值测算如下表:
房权
证号
幢
号
结构
层次
建成
年份
面积
（㎡）
现状
用途
重置价
(元/㎡)
成新率
(%)
评估总价
(元)
临房权证古
城街道字第
159722号
1
钢混
1-1/1
2004
3470.74
厂房
920
90
2873773
临房权证古
城街道字第
159723号
2
钢混
1-1/1
2004
6198.45
厂房
920
90
5132317
临房权证古
城街道字第
159724号
3
钢混
1-2/2
2004
1469.32
综合楼
980
92
1324739
临房权证古
城街道字第
159725号
4
钢混
1-1/1
2004
10357.4
厂房
920
90
8575927
合计（取整）
21495.91
17907000
（三）估价对象房地产总价值＝(一)+(二)
＝土地价值+房屋总价值
＝4215.6 +1790.7
＝6006.3（万元）
八、最终结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学
的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合
估价人员的经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象建筑
总面积21495.91平方米，土地使用权面积42030.65平方米，于估价时点
2010年12月6日，土地使用权类型为出让,用途为工业用地, 土地开发程
度设定为五通一平,在满足估价对象各项假设限制条件下的房地产价值为：
人民币6006.3万元，大写金额：陆仟零陆万叁仟元整，其中土地使用权总
价值为4215.6万元，土地单价人民币1002.98元/平方米，房屋总价值1790.7
万元，平均单价为833.03元/平方米。
附 件
1、《房地产评估委托书》复印件
2、委托方《企业法人营业执照》复印件
3、估价对象《房屋所有权证》复印件
4、估价对象《国有土地使用证》复印件
5、估价对象《位臵图》、照片复印件
6、评估人员资格证书复印件
7、估价机构营业执照复印件
8、估价机构执业资格证书复印件 |