柯复

建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条指出：“拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。”但是由于旧屋区的拟拆迁房多为自建住房，往往不具备采用市场法和收益法的条件，只好采用成本法。房屋建筑物的成新率如何求取和表达，是值得探讨的。

一、能够入户的拟拆迁房成新率的评定

对于能够入户的拟拆迁房，成新率采用现场勘查打分法结合考虑使用年限来评定、估算成新率是不成问题的。这也符合中国房地产估价师执业资格考试辅导教材《房地产估价案例与分析》一书的表述。该教材在第四节“城市房屋拆迁估价”介绍“区位指导价市场价格评估技术路线”中指出：“建筑物的折旧，应综合考虑使用年限和成新率，以实际观测的成新率为主计算折旧。”

采用现场勘查打分法评定拟拆迁房的成新率，一般将其分成结构、装修、设备三个部分分别进行评定、打分。各部分标准分（最高评分）及评定情况如下表：

		标准分	评定情况	评分	累计评分
结 构 部 分	基础	25
	承重构件	25
	非承重墙	15
	屋面	20
	楼地面	15
装 修 部 分	门窗	25
	外粉饰	20
	内粉饰	20
	顶棚	20
	细木装修	15
设 备 部 分	水卫	40
	电照	25
	其他设备设施	35

 

上表根据《资产评估常用数据与参数手册》进行整理修改。原手册设备部分中有一项“暖气”，由于我们地处南方地区无此项，笔者将其改成“其他设备设施”，意指电梯、空调、厨房设备设施等。如果无此项内容，可将其分数分别并入“水卫”、“电照”中亦可。

然后根据拟拆迁房的不同结构、不同楼层数，各部分取不同的权重，经综合计算后确定拟拆迁房的成新率。不同结构、不同楼层数取不同的权重一般按下表确定：

拟拆迁房的成新率=结构部分得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B

以上资料摘至《资产评估常用数据与参数手册》。

一般情况下，结构部分的耐用年限比装修部分的耐用年限长，装修部分的耐用年限又比设备部分的耐用年限长。因此我们对结构、装修、设备三部分分别打分时，一般情况下，结构部分的分数比装修部分的分数高，装修部分的分数比设备部分的分数高。特殊情况下，装修部分或设备部分之中的某一部分刚刚进行了改造，则这一部分的打分可能会高些。

二、无法入户的拟拆迁房成新率的评定

对于无法入户的拟拆迁房，如果仍采用现场勘查打分法评定成新率。笔者认为不妥。因为无法入户，现场勘查评定的打分就是无的放矢。如果说外墙如何及门窗是否陈旧还可以从外面看到，但对于房间内的内墙、地板甚至水电设施如何也进行评定，就显得有些牵强附会了。如果我们描述的现场情况与实际有出入，就容易被被拆迁人指责估价人员进行了不实的估价。对于无法入户拟拆迁房成新率的评定，笔者认为不宜直接采用现场勘查打分法进行评定。笔者建议采用如下三个方法之一进行评定、估算。

第一，直接采用耐用年限法进行评定、估算。采用这个方法是有文件依据的。《福建省城市房屋拆迁估价技术规范》第十三条第三款指出：“房屋折旧以直线折旧法计算。不适用的，可以使用成新折扣法计算。”《福州市城市房屋拆迁估价技术指导意见》第十七条第三款也同样指出：“房屋折旧以直线折旧法计算。不适用的，可以使用成新折扣法计算。”因此，对于无法入户的拟拆迁房直接使用耐用年限法（直线折旧法）是符合相关文件规定的。

第二，有些拟拆迁房建成年代较久远或不清楚建成年份，难以采用耐用年限法。建议按上海市房屋土地资源管理局沪房地资权[2004]114号《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》第十一条（拒绝估价的处理）的规定：“被拆迁人不提供资料、拒绝估价人员实地查勘，致使房屋估价无法进行的，估价机构可参照被拆除房屋同区域、同建筑类型的房屋进行估价。”也就是说，对无法入户的拟拆迁房，估价机构可以参照被拆除房屋同区域、同建筑类型的成新率来确定无法入户的拟拆迁房的成新率。

第三，对于都不适宜采用以上两种方法的，笔者建议采用1984年11月8日原城乡建设环境保护部发布的《房屋完损等级评定标准（试行）》等相关规定进行粗略判断后确定拟拆迁房的成新率。

（一）房屋完损等级的分类

原城乡建设环境保护部发布的《房屋完损等级评定标准（试行）》，房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度划分为下列5类：

完好房。

基本完好房。

一般损坏房。

严重损坏房。

危险房。

（二）房屋完损等级的判定依据是：

1、完好房：结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。

2、基本完好房：结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。

3、一般损坏房：结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的。

4、严重损坏房：房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的。

5、危险房：承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的。

（三）房屋新旧程度的判定标准是：

完好房：十、九、八成。（即成新率为80%~100%）

基本完好房：七、六成。（即成新率为60%~79%）

一般损坏房：五、四成。（即成新率为40%~59%）

严重损坏房及危险房：三成以下。（即成新率在39%以下）

按照上述规定，我们对无法入户的拟拆迁房，可以对外观进行观察，并对大门、外墙、窗户、屋檐等进行描述，然后根据外观的状况粗略判断拟拆迁房属于五类房中的那一类房（即：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房及危险房）中的中等状况、或比中等状况更好一些的状况、或比中等状况更差一些的状况，最后判断拟拆迁房的成新率。

例如，我们对某无法入户的拟拆迁房，从外观观察：该房屋稍有不均匀下沉，但已稳定；大门基本完好但油漆已失光；外墙粉刷稍有空鼓、裂缝、风化、剥落、勾缝砂浆少量疏松脱落；窗户玻璃完好但油漆稍有起皮、剥落等等。我们从外观判断该拟拆迁房属于基本完好房中状况较好的。基本完好房成新率为60%-79%，经外观观察认为该拟拆迁房属于基本完好房中状况较好的，基本完好房中中等状况的成新率为70%，估价对象拟拆迁房新旧程度比中状况更好，则判定其成新率为75%（或78%、79%）。当然根据拟拆迁房的具体情况，也有可能属于完好房、一般损坏房、严重损坏房及危险房等状况。观察的描述也要相应与房屋的完损等级相吻合。

采用从外观粗略判断拟拆迁房的完损等级进而评定成新率的方法，尽管很粗略，这是由于我们无法入户造成的。但是如果我们无法入户，却又能对室内的完损情况进行描述并评定打分，这才不合常理，才是不实的评定。

以上拟拆迁房成新率的评定方法及表述方式是否合理，请同行批评指正。

 

（作者单位：福建华茂资产评估有限责任公司）

来源：福州市房地产估价协会