资讯中心 - 房产评估 - 楼市陷入“量跌价挺” 房价向上还是向下?

    “量跌价挺”能维持多久?

    春节期间全国各大城市成交的低迷有目共睹。数据显示,2月第一周,34个重点城市中成交量环比下跌的城市达21个。尤其是北京、上海等一线城市集体滞胀。春节期间,北京新房共成交42套,深杭宁苏四城市成交量甚至未达两位数,广州日均网签量也只有5套。2009年喧闹了一整年的楼市终于开始显得有些冷静,但房价依然未见明显松动。国家统计局最新数据显示,1月份,全国70个大中城市房屋销售价格环比仍上涨了1.3%。

    “量跌价挺”背后的因素其实很简单,虽然去年12月起一系列关于楼市的调控政策密集出台,但总的来看,这些调控并未触及楼市的根本,总体较为温和,中央也保留了一些“杀招”。因此不少业内人士纷纷预测,只要楼市调控效果不理想,中央仍将继续出台政策。于是,调控继续出台的预期,导致了开发商与购房者都在观望。购房者面对高房价望而却步,希望国家能痛下杀招调低房价；而开发商则手握重金观望等待,希望等政策明确后再行部署。

    合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,春节期间成交低迷主要原因还是新增货量很少,以广州为例,近期几乎没有新开楼盘,也就刺激不了购房者买房的欲望。另外,由于一手房价还是太高,不少首置需求逐渐分流到了二手市场。从1月的数据来看,广州二手房成交量是一手的2倍,正好说明的了这种现状。

    在黎文江看来,供应量的不足还是导致“量跌价挺”的关键因素之一。“开发商的存货基本在去年都消化完了,都‘不缺钱’,因此也就没有脱销的动力,更不可能降价促销了。”因此,“量跌价挺”的局面还将维持多久,相当程度上仍取决于供应量能否增加。

    房价向上还是向下?

    在不少购房者看来,历史仿佛又进入了轮回,2008年下半年,在经历过一轮的暴涨后,楼市也进入了如此一番“量跌价挺”的博弈期,此后受国际金融危机等诸多因素的影响,房价进入了下调周期。因此目前不少购房者翘首企盼着,当前的观望和僵持能够最终导致房价的回调。

    富力地产联席董事长张力日前预测,今年房价将至少下跌10%,让不少购房者欢欣鼓舞。不过住建部研究室主任冯俊近日在接受媒体采访时指出,总体上看,受供求关系以及土地等因素影响,未来一定时期内城镇房价上涨的压力依然很大。

    首先来看支持房价上涨的因素。从土地市场来看,交投依然活跃,地王“前仆”而“后继”的大戏仍在上演。按照面粉价格决定面包价格的道理,今年的房价仍有冲高因素。此外,2009年全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米,比上年下降18.9%,降幅较2008年扩大10.3个百分点。也就是说,在地价高涨,地王频出的同时,土地购置面积反而缩小,这似乎又成了一个房价上涨的理由。 
 但是,房价下降的理由似乎也不少。虽然中央政治局会议昨日再次表态,今年要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。但从银行放贷的情况来看,由于连续两次上调了存款准备金率,目前不少银行面临着无贷可放的尴尬局面。此外,房贷优惠的陆续取消,对购房者来说也形成了一大压力。而今年内3到4次的加息的预期,更可能导致房价下调的可能。

    一位开发商指出,目前的观望和僵持不可能再像2008年那样最终导致房价大跌,“当时有国际金融危机的大背景,而现在经济形势总体向好,不可相提并论”。

    楼市还在等什么?

    不过客观来看,2010年楼市突然降温,最关键因素还是受到政府调控的影响。继去年年底政府出台“国11条”等调控政策后,今年央行已经两次上调准备金率,虽然还不足以牵动购房者的实际利益,但所造成的心理影响已经加深了市场观望情绪。

    春节前展开的一次被称为中国有史以来规模最大、覆盖最广的针对房地产调控政策落实情况的九部委联合督察已经放出信号,这次督察的最终情况将成为有关部门考虑未来的楼市调控政策的重要依据。中原地产胡广东就指出,两会后楼市政策还很可能面临调整。等两会定了今年楼市的基本调子,开发商和买家也才会相应动作。

    上海易居房地产研究院高级研究员回建强则认为,房地产调控政策在经历了2009年末、2010年初这轮“冲击波”后,会有一个观察期,如果接下来3至5个月市场出现调整,则不会再有明显打压政策。

    黎文江还指出,开发商被动地等待政策的靴子落定其实并不是最理想的办法。即使房价不跌,但成交量持续低迷的话,还有可能影响到股市地产股的表现。因此,开发商应该积极地增加供应。只要供应量增加了,势必将激活整个楼市。

    此外,黎文江还建议开发商提高产品的性价比,“如果只是单纯的房价上涨,房子的品质却没有提高,那购房者势必买的心不甘情不愿的。但如果房子的品质提高了,在当前以改善型需求为主力的楼市,购房动力将大大增加。”