朱华清：各位网友各位来宾，大家下午好，欢迎来到搜房网大话经纪论坛，大话经纪论坛是搜房网致力打造的一个品牌栏目，主要是为了给业界和网友提供一个交流与沟通的平台而搭建，这一期已是第25期，首先我向各位隆重介绍今天论坛的嘉宾，他们有：满堂红置业姚伟亮先生、宋慧娟女士、双瑞房屋理财中心陈龙先生、吉源房屋管家彭青女士、晟达房屋管家张秀寒女士、置旺房屋理财张伟克先生、搜房二手房集团广州公司高级营销经理李锡玉女士。欢迎各位！
本期的主题是：走近“房屋管家”，每年这个季节都是个租赁的旺季，今年也不例外，不过在租赁市场上出现了个热词：房屋管家，"房屋管家"，究竟是何方神圣？它的出现意味着什么？今天我们就请来了各位专家和业内人士为市民和网友们一一揭开房屋管家的面纱，并就房屋管家这一新兴事物的发展进行探讨。
下面开始第一个话题讨论，什么是“房屋管家”。在2月份3月初，我对房屋管家有一个大概的了解，那次我参加了满堂会的新闻发布会，在会上听到一些介绍，这个话题请满堂红姚伟亮先生先谈一下，什么是“房屋管家”。
姚伟亮：什么是房屋管家，或是用一个比较简单的一句话去形容，大家就可以比较清晰了解了。如果说作为中介，像满堂红作为中介一分子，中介是房屋和客户之间的红娘，而房屋管家就是客户和房屋的管家婆。我们做房屋管家这个业务时，也做了很多的调查、调研，其实房屋管家在国内外都是非常流行的一个项目。在国内，大家都很清楚，吉源、双瑞或是我爱我爱一些比较大的房屋银行之类的房屋理财，或是房屋管家的形式都已经出现。
在国内，现行房屋管家工作的方式有一些不一样，在国外多数是以物管的形式在出现，现在满堂红公司要做的房屋管家其实也是跟国际接轨，或是为一些租客或是业主方提供一些物业管理方面的服务，是以我们的服务去服务我们的客户，所以可能跟国内房屋管家的公司或是房屋银行、房屋理财中心的业务会有一点不一样。
李锡玉：听说你们现在是以三种套餐来运作？
姚伟亮：是的，那只是收费的方式和时间有一些不一样，但围绕的核心就是我们向顾客提供服务。
朱华清：置旺理财，也是做这一行做得挺久的，或是张先生谈一下对房屋管家的理解。
张伟克：很简单，就是包租，就是一种服务，让业主省心、省时，省了时间就是省了成本。但我最担心就是房屋管家有一个风险，比如房屋火灾或是煤气中毒，这些都是值得关注的地方。我们一直以来都是很关注这一点，我希望国内有保险公司可以支持我们，我们这种服务是愿意付出一定保险金给保险公司的，因为毕竟房子不是我们理财公司去住的，是客人去住的。正因为是他们自己使用，如果他们用得不恰当，就会有安全隐患。如果他出了什么意外，虽然签定了合同，但还是会有关系的，我们想避免这种风险，也想让客人住得放心。今天这个会议要邀请保险公司过来谈，我们做这种服务，最关心就是安全，但要赚得让客人放心，对我们也有保障。希望搜房网到时可以引进一些保险公司，为我们提供服务，市场内的确需要这种服务。理财公司可以支付这笔费用，但我了解过，现在保险公司还没有这种恰当的产品出来，我想买，买不到。在外国可能会有这种产品，但我们并不了解，希望有这种保险产品存在。
朱华清：刚才你也说了，虽然这种服务做了很久，但还有很多人不了解，包括网民、市民。
张伟克：房东也会考虑到这一点，但我们帮不了他，如果有产品出来，很多理财公司可以放心、大胆去做。
朱华清：谢谢张先生。双瑞房屋理财的陈先生，谈一下。
陈龙：满堂红应该是做得最早的，但满堂红是从中介这一块做起来的，后来把这一块的业务放下来的。
李锡玉：早期做这一块，可能不是叫做满堂红。
张伟克：对，还不是叫做满堂红。
陈龙：现在更好了，现在满堂红也回来了，把行业做大了。
朱华清：那是九几年的时候？
李锡玉：双瑞是06年开始做的？
陈龙：是的。
李锡玉：从深圳开始？
陈龙：从广州。
李锡玉：你们的模式已经发展到全国？
陈龙：珠三角这一块。
李锡玉：你算是一个行业的领头羊。
陈龙：不敢说。
李锡玉：你对这一块业务延伸的过程是怎么样的一个过程？
陈龙：如果像满堂红现在这种服务公司，他们的方法更恰当一点，我们的经营模式跟满堂红不一样的，有一种很大的差别。
朱华清：向网友们和在座的同行说一下自己业务有什么特色。
李锡玉：因为很多人都知道这个名字，但不知道具体的含义和模式是怎么样的。
陈龙：刚才姚先生也讲了，基本上就是一种售后租赁的服务，我们跟中介公司最大的不同，就是我们是拿这个房子来经营，我们的特点就是稳定的收租。
朱华清：就是保证他的收租？
陈龙：是的，就是合同一签，无论有没有出租，我们都要给租金，签一年的合同，给的租金是10.5个月，我们的相关费用跟满堂红也是差不多，但这一段时间也会看一下，满堂红做得确实是不错。我也了解过，好象你们做的都是高端的房子。
姚伟亮：是的，我们现在做的是2500元/月租金以上的。
朱华清：低端的不做？
姚伟亮：我们也会看市场的需求，因为我们大多数接触的客户都是高端的客户，比如一些大业主，手头上有几套房子。那些小业主，一个月收租一千多块钱的，也不愿意多支出这个服务费。我们是根据市场的情况，只为每月租金2500元的业主服务。
朱华清：收费情况呢？满堂红专门成立一个部门来做这个事情。
宋慧娟：都是按照租金5%来收取。
彭青：三个套餐是哪三种套餐？宋慧娟：那三个套餐，就是以时间来区分，一年以上，和一年以内。5%套餐基本上都是通用的，就是一年以上的都可以用，一年以下每月最少要先支付50%的佣金，再支付每一个月5%的服务费。
彭青：等于一年以下，先要付半个月佣，再加5%？
宋慧娟：是的。
彭青：一年以上就不用支付佣金？
宋慧娟：也要支付佣金，我们有几种套餐，第一种就是先支付50%半月佣，每个月也是支付5%，按照这种模式来。另外一种就是每个月收他9%。
彭青：不用废佣金？
宋慧娟：不用付佣金。
陈龙：跟我们还是有蛮多不同。
李锡玉：因为满堂红本身是中介，还是会依托中介的来做。
陈龙：我们基本上都是不收佣。上次房管所问我们的收费标准怎么样，我们说不收费。
宋慧娟：就是有免租期45天？
陈龙：是的。
李锡玉：租给租客安全保障是怎么样的？
陈龙：这是非常突出的问题，有一个解决方法就是要备案。
李锡玉：有没有特定去保险公司买一些财产险。
张伟克：比如火灾、煤气中毒，意外这些。
陈龙：好象满堂红有一个财产险，你们是自己的吗？
姚伟亮：跟淘宝很类似，我们传统的方式是保险找人，但现在是帮人找合适德保县，这是比较大的不同。
李锡玉：根据人去设计。
彭青：保险那一块，我们了解过，像北方做得比较早的城市，就是自己帮业主买一份保险。因为我们这种类型的公司比较少，我们还没有形成一个很大的市场，还没有到为我们推出适合市场的产品，但是本身家庭财产险，还有你刚才说的火灾或是失窃本身都有的，北方的城市都是由房屋管家公司先去承保，再送给业主。
张秀寒：本身业主买房子，都有保险的。
张伟克：问题是保险的对象不一样的。现在的保险对象是客人。
张秀寒：保险的对象应该是这一套房子。
张伟克：我希望是对客人，如果客人在房子发现意外，怎么办？
彭青：买保险的标的只是针对房子，但受益人是谁，是由你去确认的。
张秀寒：保险公司可以做一些赔偿的。
张伟克：赔给谁，租给一个住户，是一家人，那到底保给谁？
张秀寒：看是谁造成的，是客人造成的，在法律上会划分一些责任的，他就要造成的。如果是房子造成的，就是业主，保险公司就会做这一块的赔偿。
张伟克：就怕上了法庭，就说不清楚。
朱华清：或是彭小姐说一下公司产品的特色，以及你们怎么开展业务的。
彭青：之前，我们公司着力做这一块的市场，我们也做了各方面的市场调查，也了解了国内、国外这个行业的动态，刚才姚先生也介绍了，在国外，像欧美城市，是以物管的形式来操作的，很多国家都是按月租10%，不需要中介费的。因为我有一些朋友是在澳洲的，在那边买了房子，但回到国内工作，自己本身的房子在澳洲，就通过他们那些机构管理，每个月扣除10%。
李锡玉：这是管家的费用？
彭青：是的。
李锡玉：你们公司是什么情况？
彭青：可能跟满堂红不一样，说到底，因为我们毕竟是做一种专业的房屋管家，跟满堂红为什么要做这个情况不一样，他们那边还是按照中介为底子来操作的。因为这种模式，在国内，开展得比较少的几个城市，都是比较成熟的，比较适合国内的市场。
李锡玉：两方有比较大的不同，就是空租期和没有空租期问题。
彭青：我们很严格控制在45天之内，46天开始，无论有没有租出去，我们都要打租金了，而满堂红不会存在空租期。一套房子，交给我们，按照一年365天左右来结算，大概是10%。而放在中介，每年下来，是达到20%以上。业主把房子交给我们，是比较稳定，一年铁定有10个半月。
李锡玉：你们接手的房子，有没有一个大概什么样区间的房子才做？
彭青：没有一个很严格的，只要我们去看过那个房子，那个房子是业主可以接受的，还有评估价可以接受的，都会接。
李锡玉：就是业主的价跟你们的价差不多。
彭青：我们给出来的评估价就是市场价，但有一些业主期望值比较高，就谈不成。
姚伟亮：之前有一家公司在01年做这个业务，但后来由于太多一些不良的客户，一些白住的客户，导致你们业务做不下来，在座那么多位前辈是怎么处理这个问题，或是有一些客户无赖起来，没有交租的，但也说交了，我已经打到你们的租金账户里面，你们怎么判断有没有交租或是真的有白租的客户，你们怎么做的？
彭青：严格按合同去执行，反正我们公司操作这么久，这种租客也碰上过，有恶意的，有的是提前打招呼，或是先隐瞒，我们合同都是规定超过交租日5天，还不交租，就去收房。拖租的风险，是由我们公司承担的。
朱华清：这个风险怎么去规避？
彭青：像我们接触的租客接触得多，知道哪一些客人是恶意拖欠的，有一些是确实有事情，不能按时给租，我们自己会甄别一下。
朱华清：凭经验去判断？
彭青：不是凭经验，反正超过5天，就按照合同去执行。因为你早一点制止恶意拖欠，可以按房子再重新招租，损失可以降到最低。
李锡玉：把房子接受过来之后，还要装修的，装修的费用是你们承担，还是业主承担的？就是粉刷一下或是水电？
彭青：那个时间是由业主空出来的。
李锡玉：费用呢？
彭青：一般来说，都是业主。因为必须是谈好条件，他要把房子怎么样整好之后才交给我们，有一些是业主自己提出来的，有一些业主很爱惜自己的房子，自己原来住在那里，墙花了，现在搬到别的地方住了，自己就想把房子粉刷好，再交。
朱华清：满堂红呢？
姚伟亮：房款，我们一直还没有怎么样很好去操作，因为做起来就是N家房款会存到你的账户里。
宋慧娟：我们是委托了银行去做这个事情。我们提供一个名单，银行那边就会帮我们核对，就会给我们回复。
张伟克：时间会不会很长？
宋慧娟：基本上控制一个工作日之内。
陈龙：其实整个房屋理财或是房屋管家，核心的问题，就是管理的问题。如果这个东西，搞得不好，就相当头疼。希望大家把这个市场管理好，包括姚先生提的收租问题，那只是一个问题，还有很多其他的问题。没有这个基础，做这个东西会很辛苦。
李锡玉：陈先生，对这一块有没有很多方法？
陈龙：这是做出来的。要时间、要耐心，一定要慢慢做起来。怎么样大的市场，但管理做不起来，还是做不好的。特别是广州这边有回单的，即使是代扣了，但还有一个转账期。我们要求是三天，但有的三个月才回单。这是挺麻烦的事情。
朱华清：或是晟达房屋管家的张秀寒女士跟大家讲一下情况。
张秀寒：在座各位都是经营时间比较长的，也就是我的前辈了，我希望他们多谈一点经验，我也会向他们学习的。
朱华清：你们公司是什么时候开始的？
张秀寒：07年上半年。我们公司跟别的公司大同小异，但我们给予业主是更诚信、更安全的保障，仅此而已。
朱华清：也会兼做房屋买卖吗？
张秀寒：都还在探讨、尝试。朱华清：当时为什么会想到做这一块，是因为特别看好这一块的市场还是？
张秀寒：因为我自己也有几套房子，自己也经常出差，出租很麻烦，那时看到这个新的服务，就尝试了。
朱华清：其他的城市情况怎么样？
张伟克：我对北京比较感兴趣，北京的我爱我爱和恋家都是比较成熟的，但我们这边不知道跟他们是不是一致，估计北方和南方有一点不同。
李锡玉：这几年是不是发展很好的时间？
陈龙：广州应该是2002年才开始的。
张秀寒：其实房屋管家是一个很罗嗦的事情，如果你没有极好的耐性，不要在这一行做了。因为会遇到租客逃租，有很多的问题。满堂红在这个行业去尝试，因为我们赚不到大钱，就要赚一点小钱，满堂红是赚大钱的，所以形式不一样。你们做入我们这个行业，就太罗嗦了。
姚伟亮：我们都是要考虑利与弊的。
张秀寒：如果我们可以发展到成满堂红那样，就会放弃管家这一块了。其实北京那边比广州还好一点，但我想把广州这一块做好就算了。
朱华清：现在是当成做一个多样化的服务项目？
姚伟亮：是的，增值的服务。在广州的离岸业主会越来越多，我本来也是一个在上海工作的，但是家在广州，没有时间管理房产。还有现在越赶时间，时间成本对一个生活在大城市的人是非常重要的。如果开会的期间，打电话说热水器坏了来修吧，他们不会找管理公司的，作为业主方，不可能去管这些琐碎的事情，所以我们就服务这些离岸或是时间成本很高的客户。所以我们也只是向他们提供服务，而不是一种包租的服务。
张伟克：现在已经涉及到那些细节吗？比如客人的水龙头坏了，怎么办？
宋慧娟：我们有一个部门，专门提供这个服务的部门。好象我们的喜临门装修公司，他们就有这一方面的收费，我们做一些报价，看一下业主是否有这个需要。因为我们只是负责一个联系，给你一个报价，因为我们不可能去修的。
张伟克：但客人很急，马上要修好，比如停电怎么办？你们还要找相熟的公司，问一下价，再打电话给业主，那个晚上都不用电了吗？
宋慧娟：看情况。如果是那么急的情况下，我们第一时间会有管家部的同事去到他家，先帮他处理一些比较急的。
朱华清：管家就是要操心这些事情。
张秀寒：你们有没有看过一个电视《新上海滩》，管家为了帮老板管好家，连婚都没有结。所以管家是很费心、费力的工作。
朱华清：我们陈总也去参加了满堂红房屋管家的新闻发布会，陈总谈一下房屋管家是怎么样的一个概念？
陈大椿：我以前也在澳洲也租过房子，国外基本上都是中介帮他们做的，包括水电费、拖欠费用等杂七杂八的事情，都是由中介去管理。如果你没有电，会打一个电话给他们固定的维修工，然后先给你修好，然后这张单就留下来，跟业主收钱然后抵掉那一部分的租金，这已经是成熟的方法，所以业主已经知道了。可能这个月收租的时候怎么少了两百块钱，就给你一张帐单，原来是这样的情况。
目前，国内中介都没有这个业务，但是满堂红他们开始做这个业务，还有双瑞、吉源也开始做，但是否跟那个有一些类似，估计慢慢都会有类似的，但最终都是解决业主们劳心劳力的做法。大家都说这个行业都不能赚到钱，这是麻烦事，希望大家在这个行业赚到钱，这个行业就可以正当去发展。像国外，大概是7%租金的管理费，如果数量比较多，也是不错的。
张伟克：满堂红的模式跟国外有一些相似。
陈龙：陈总要多一点去体察一下下面的民情，水电费都是我们负责的。
陈大椿：要良性的循环，不可能给业主做赔本的生意。
陈龙：我们之前是划分责任的，我们管这个东西，包括合同里面，做这个事情之外，其他的都是我们负责，除了团体的维修、结构性的维修，其他的问题，都是我们给的。
朱华清：签合同时，已经说了包括小的维修？
陈龙：比如结构性的东西是由业主负责。如果是一些小的维修，就是由我们负责。
陈大椿：我感觉，大家坐在这里，都是提供这种服务，而加入这个行业的业主会越来越多。问题是希望不要在途中有什么大的事情出，然后就把一个新生的行业给杀了。来到这里，是说这个行业的好处、风险。今天大家来了，也希望可以把风险告诉业主和消费者，做这件事，有什么风险性的东西，或是遇到一些用心不良的中介也好，什么也好，会有什么样不好的结果，这些也是为了这个行业良性发展。
张秀寒：做事都是要诚信的，有了诚信，才给人家安全感。
彭青：这个行业前期肯定是赚不到钱的，因为有一个积累的过程，要达到一个规模，要一个量，才有钱赚，可能前期投入比较大，但后期，我相信积累到一定的程度，是一定可以赚到钱的。
陈龙：我们是想怎么样让银行来参与，上一次中介所要求房产交易要托管，我们想把这一块考虑进去。
陈大椿：刚才张总说诚信，诚信是因人而异的。彭总说要积累要一定程度才能够赚钱，但问题是如果我们出现不良的东西，这棵树还没有长出来，就扼杀掉了，大家就都赚不到钱。我刚才说的，就是大家有一些方法，教消费者去鉴别你的风险在哪里，要找什么样的公司，要怎么样去做，才能规避那种风险，风险点在哪？
陈龙：大家都可以交流经常会遇到什么问题，怎么解决。
陈大椿：担心有人会把房子卖掉了。
陈龙：这还不怕，因为房子过户要登记的。
陈大椿：这是打一个比方，就是会不会有这种事情发生。
陈龙：是的，还有前面一部分，包括租金这一块，业主能不能收到租金这一部分，大家应该都有一个制度。
陈大椿：还有租客的押金问题。
陈龙：都希望这些可以管理起来，我们都是放在银行的。
宋慧娟：那银行的账户是公司的还是业主？
陈龙：我们公司的。
陈大椿：那费用要进业主的账户，怎么解决？
陈龙：这不成问题的。
姚伟亮：有没有租客黑名单？
彭青：因为租客的流动性比较大，黑名单防不胜防的。
姚伟亮：因为这些租客都是比较聪明的，选一些房屋理财或是房屋管家去钻这些空子，所以会不会有一些惯性，不会直接找一些业主或是中介公司做租赁的事情，会直接找房屋管家公司去做。因为觉得这个管家公司可能钻到这个空子。
彭青：我们觉得更难，因此我们选择租客会更加谨慎。中介只是促成双方的成交，你们还不会太去审核租客。但是作为我们，我们就不一样了，如果这个租客真的碰到像你说的，恶意钻空子，我们没有控制，这些后果要我们公司承担的，所以我们会更加慎重去挑选租客。
姚伟亮：挑选租客有没有一些标准，因为坏人两个字没有在额头上的。
彭青：这是很难去甄别的，对于我们来说，第一要考虑的保证我们公司可以顺利收租，你说恶意拖欠的客户是有碰到个别的，可能因为工作的调动，老是说他要出差，回不来，租金迟一点打，他也是想减少一点个人损失，就是想把住房押金耗得差不多了。你说很刻意的，除非是杀人放火那些，那是无法控制的。
朱华清：从一开始，成心找房屋管家做这个事情。
彭青：可能性更少，因为我们会更加慎重，我们接触的租客比单个业主接触的类型更多，我们可以凭经验来鉴别这个租客是怎么样的租客，但业主不一样，业主房子放下去，一年可能就是接触的三四个租客。
姚伟亮：欧洲的房屋管家是做得比较诚信一点，现在中介有炒家名单或是不良经纪人名单已经在了。
陈龙：你刚才提到中介黑名单，在广州有吗？
姚伟亮：我们有的，有过不良记录的经纪人，我们会有黑名单的记录。其他行就不清楚了，但我们满堂红招聘一个人，会看这些东西。
陈龙：那要共享给大家。
陈大椿：其实这也不是可以共享的，因为黑名单不能说人家怎么黑的，只是大家共识的东西，不能公开去说的，不然人家会告你的。
陈龙：或是相互交流一下。
陈大椿：大行里面，行业内有通气的，但黑名单不是真正政府公布的罪犯的黑名单。宋小姐，说一下推广这个业务比较大的困难，比较难推进的，感触比较深的。
宋慧娟：这个部门比较新的，基本上难度不是很大，但真的说难度大，真的是有一些不太了解的，而且有一些不再我们范围以内的业主，有一些是2500元以下业主，对我们这个服务，暂时不是很有兴趣。
张伟克：你们业主来源是通过广告还是地铺推荐的？
宋慧娟：都有。
张伟克：地铺也会推荐吗？
宋慧娟：是的。
彭青：有一些业主房屋出租过程中，碰过什么东西，有我们这种公司，他们一发现，就会把房子交给我们，房价是在哪，他们也是很清楚，像这种客户，就很容易促成。但是有一种客户，是一些比较小的业主，可能刚新买了一套，把旧的拿出来出租，也没有租过，也比较爱惜自己的房子，认为自己这一套房子是世界上最漂亮的房子，价钱应该值多少，咬死那个价，一般是谈不成的，因为偏离市场两三百块钱。所以大多数谈不成的，都是因为价格的问题。
陈大椿：这种服务，人家基本上都愿意接受的价钱，那天数有没有问题？
陈龙：刚才听了大家说了一下，大家都谈了离岸的或是其他的，有哪几类人没有时间或是不在这边的，但后来有一点改变，不仅是离岸的，即使很近的，对面就是他的房子的，也愿意交给我们来做。
彭青：还有一些投资客，他有好几套房子，他自己管过那些房子，经历过，他自己很烦。
陈龙：整一个市场的推广，还是欠缺的。所以我觉得满堂红加入这个行业，真的是非常高兴，有一个很明显的例子，满堂红的号召力还是比较大的，大家一起做这个市场，就是好做了，这不是我来要求的，而是陈总来安排这个事情，要求来做这个事情，我觉得这个是好事，大家一起把这个事情搞定，做好，然后做大，因为每个人都不一样，或是每个人做事的方式不一样，主要是健康的、稳定的发展，对这个事情是有利的。我也跟一些媒体沟通过，跟他们讲这个事情，我觉得搜房也是做得不错，特别是今天搭建了这样的平台。
陈大椿：国外70、80%以上的房子都是由管家去做，有一些租了好几年，都不认识业主的。估计中国到这种境界，也要靠各位去努力的。
彭青：国外的经纪人有一点像律师一样的，他们代表的是单方的利益，不像满堂红，这边又帮业主说话，那边又帮租客说话，促成生意，那边业主有自己的经纪人，租客有自己的经纪人，他们为自己的雇主争取利益，而且都是独立操作的。
张伟克：而且外国，有一些房子是郊区的，打理起来也不方便。
李锡玉：可能大家还没有接触这种事物。
陈龙：算起来，比自己打理省心。
陈大椿：国外不觉得会有业主自己成交，不给佣金，但中国就有这样的事情发生，因为这种模式还没有形成，如果今年的意念买卖房子都要给佣金的，那就好办的，但广州现在就好一些了，在内陆城市就麻烦的，一千的也有，五百也有，就是给这么多。
彭青：看房，还要收看房费，我们上次在贵州，就发生过这样的事情。
陈大椿：服务意识很重要，像律师，在香港买房子，给了律师几千块钱，都不知道干嘛去了，突然间插进来，人家是不理解，但资本主义制度都是这样的，这么走，就有它的必要性，他们都习惯了，买楼就要付律师费。
张秀寒：这是一个制度的问题，在香港买房，中介根本就不盖任何章的，只是起到一个介绍的作用，有律师说话的。买房合同，上面都没有中介的，都是买家、卖家、律师行。
陈大椿：有了这种理念之后，大家都好做了。
李锡玉：这是要靠媒体和大家一起做的。
陈大椿：像佛山，前两年看楼都要十块、二十块的，现在大行进去之后，都没有这种观念，看楼都不成钱了。
彭青：一开始都是这样的模式。96年去深圳的时候，100块钱好象规定看十套还是多少套。如果没有看中，那个钱也不会推你。
李锡玉：现在房屋管家这个业务，大家也在做，慢慢就会形成一个氛围。
陈龙：这跟中介不一样，这是要经营的，而不只是介绍，风险会很大。陈大椿：在中国，还是比较难，如果顾客赖租，有什么招数？
张秀寒：就赔钱了，没有招的。
陈龙：合同里有定金、押金，合同里面要写什么时候交租的，要有执行力。
张秀寒：按法律上讲，一定要走法律程序，然后再看法院怎么判决，不然就什么事自己背。
张伟克：中国对租房的法律还不够具体的，在国外就比较细节一点。
陈龙：可以适用经济合同法。
陈大椿：在澳洲，这个问题是相当容易的，第一是个人财产不能侵犯，第二就是有快速法庭，这种法庭是很快的，基本上件递过去，合同明显违约的，法官一天就可以判一百几十宗。
张秀寒：中国的法律要两年。
陈大椿：不过目前中国比香港还好，你断他水和电，也不保障租客的利益。但是香港警察还会替租客说话。
张秀寒：但如果按照法律上讲，我上次遇到一个租客，法律顾问也出面了，停水、停电一定要走法律途径。
陈大椿：在国内，租客去告你的机会基本上为零的。
张秀寒：也有租客去起诉你的，按照正常走是要这么走的。
陈大椿：没水没电在那里等。
张秀寒：可以不交楼给你，你奈他如何？把门锁上，搬到其他的地方住，我遇到过一回。
彭青：我们公司上一次碰到一个租客，是伊朗人，他回国了，那个租金是月中打过来的，但后来我们跟他联系，他的翻译说这个人回国了，我们就让翻译说不交租了，我们就要干嘛了。他是一个公司的高层，他们可以让别人先垫钱，但他们觉得不可能这么做，一定要他回到国内，再把租给我们。当时这个伊朗人在国外打了一个电话回来给我们公司，当时看到确实是国外的号码，证实这个人是在国外，就等到他回来之后才打租金。就像我刚才说的，还有一些原因，突然的临时工作调动，不能在这里租了，可能会跟你说，我在外出差。我们就告诉你，今天是最后一天，你不打入租金，我们就收楼，一般来说，都可以解决。而且我们去解决，该欠的任何费用，还是签了之后，才给房租。
陈大椿：比如合约中写如果不交租，我们可以做什么。可以开门进去，请你怎么样之类的，这种有没有法律效果的？
陈龙：即使这个合同签下来的，你肯定认为是合法的才签，但具体合不合法，不是我们谈得了的，要请一些律师来谈好一点。
陈大椿：条文上有没有体现？
陈龙：合同里面会约定一些细节方面的东西，比如滞纳金或是其他各方面的，比如赔偿金也会写上。
朱华清：这些写进去，你得具有法律效力。
陈龙：这是一个经济合同，比如滞纳金、赔偿金这方面，如果你不是按合同执行，我们完全可以按合同来执行。
朱华清：如果有客户租了房子，到期不交租，不搬走，你们怎么样保障业主那一块的利益？
姚伟亮：我们会按照法律途径去做，会代发律师信。但暂时还没有遇到过。
彭青：中国法律意识比较薄，还是按照中国人平时处事的方法，首先他拖欠租金，已经说了自己是理亏的，你要怎么样去做，还没有碰到意外拿合同条款跟你较真的。
姚伟亮：追收佣金或是坏账，一旦发律师心，90%都会马上过来交租金的，会觉得这是挺严重的事情了。
彭青：我之前碰到一个情况，那一套房子的业主在国外，但是那一套房子原来是通过按揭买下来的，那个人去了国外之后，银行的按揭一直拖欠，当时法院那边贴了一张告示在房子那里，如果这个业主再不来清偿按揭，房子就会被拍卖。当时房子已经租出去给租客了，中国的现行法律就不管房子的买卖，但保障承租人的利益，只要承租是有效的，虽然房子是拍卖或是换了业主，还是可以住到租期满，但租客很着急，说到时法院来收房子，我们去哪里住，可能说不定出差回来，房子没了。我说你放心，你们的租赁合同，法律是第一时间要保护的，没事的，但他们不理解，吵着、闹着要搬。你说刻意按照合同去拖着住，那真的是专业人士了。
陈大椿：刚才也说到一点，就是你们租的时候，业主的身份有没有去核实？
彭青：他的有效证件、房产证，我们都要核实的。如果你不核实，那个房子不是他的，就麻烦的，都要业主的房产证和身份证。
朱华清：有没有去查册，或是你们公司房屋管家服务的流程？
彭青：首先他有这个意向了，先过去看业主的房子，我们会报一个评估价给他，如果接受，就按那个价钱来签合同。签了合同之后，第46天开始，无论房子有没有租出去，每个月按时给他打租。房子交给我们以后，我们会通过多种渠道尽快把房子招租信息公布出去，找到租客，就跟租客那边签合同。多多少少每一套房子都有一点事，可能是电灯坏了这种情况，一般业主交给我们的时候，我们都会验收房子的，该哪一些由他在交房之前搞好的，我们都有清单的，把房子交给租客的时候，租客也是验收一遍的，比如现在交给他的电器都是好的，在他租售的过程中有什么损坏，这个是要租客承担的，我们这边可以协助他找师傅来维修，但费用是他要承担的。但房屋固定设施的损坏，比如水喉这种，就是业主承担，因为那不是人为损坏的，那不是很容易鉴别的。
陈大椿：那也不是很复杂的事情。
彭青：不是很复杂的事情，你在租的过程中，灯坏了，就是你使用的问题，该怎么维修，你自己解决，你解决不了，我可以叫师傅过来，但你自己付费。
陈龙：第一步就是看房子，第二步就是签合同，第三步就是交钱，第四步就是交房子。
陈大椿：目前你们的空置率大概是多少？
陈龙：会控制得很好，做这一块，空置率一定要控制好。经营的风险就是空置率。
陈大椿：有没有跟中介合作，去哪一些要收半个月佣金的中介合作。
陈龙：普遍合作的。
张秀寒：有合作的。你们收你们的中介费佣金，我们赚我们的钱。
朱华清：还经常到他们那边放盘？
张秀寒：是的，有合作的。
朱华清：满堂红也有一个清晰的流程吗？你介绍一下你们公司房屋管家的服务流程。
宋慧娟：现在都是以前线为主导，前线接了租单回来，然后我们这边做一个后勤的跟进服务，主要管家还是以跟踪服务为主体。现在有租客或是没有租客的，就是新租约加管家合同，或是已有租约的，加管家合同。
陈大椿：放盘时，会不会有介入？
宋慧娟：放盘时，会介绍有这样的服务。
李锡玉：但你们对盘的要求很高。
宋慧娟：也不是很高，就是2500元以上是我们的目标客户。
李锡玉：低于2500元呢？
宋慧娟：暂时不做。
彭青：可能是算了一下成本，不合算。
张秀寒：我们就是1000元以下就不做。如果中间租客走了，控制这一块的租金，是你们公司垫付还是由业主承担？
宋慧娟：我们不承担，那肯定是业主承担。
朱华清：跟你们的业务形式不一样。
张秀寒：我们承担很大的风险，你们公司就不承担什么风险了。
朱华清：所以像陈先生说的空置率的控制非常关键。
宋慧娟：但我们的收入是微薄一些。
张秀寒：各有千秋，你们的优势大过于我们，你们做了这么年，有了铺垫。
陈龙：最大的卖点就是管理。为什么这么说，以前我们打广告，也是把稳定的收租放在前面，现在就是管理第一。你管理不好，人家不会再找你，如果你管理得好，每个月都会找你，特别从去年中旬到现在，99%都是回头客，也有一些业主推荐的朋友，相互之间的传播。现在没有打广告和信息的情况下，客源还是不错的。
陈大椿：商业物业有没有做这种管家服务？
陈龙：有的，包括商铺、写字楼都做。
陈大椿：现在目前在国内，我感觉买住宅物业来收租的投资人选不会太多，那些人主要是想房子升值的，所以刚才陈先生说的，他们不会很着重看回报率，因为他本身就是希望整栋房子在升值，而不是收租金的，所以管理很重要，他们不用费心的。如果是买商业物业，对回报率就会看得比较重一点。
陈龙：住宅这一部分，回报率也是很看重的，买房就会算是十年回报期还是二十年回报期。但商业物业回报率比住宅高，特别是早两年，商业物业比住宅的回报期还是合适的。我们还有一些旧家私的，价格很优惠，都储存了很多。
朱华清：你们还会提供有偿家政服务。
宋慧娟：满堂红有这么多的店铺，跟很多家清洁公司签的协议，看业主的需求，我们会有一个报价。
彭青：直接拿给家政公司，自己去谈价还是？
宋慧娟：都无所谓，我们提供一个服务的渠道，看他的需求，如果他想通过我们公司给客人，或是直接找，我们提供电话也可以。
彭青：有没有从中赚一点？
宋慧娟：看他的需求，我们这边是无所谓，已经有签订协议家政公司，因为我们有200多家店，每一天都有一些家政公司去搞卫生，这也是顺带的。
陈龙：刚才说我们这一行，叫做“房屋管家”，但其实做我们这一行，包括满堂红现在已经做到了，这是一个一体化的服务，包括现在跟银行谈的章程，包括延伸的服务，家政之类的。这是一个以后纵深方向的发展，应该是提供一体化的房屋出租相关的服务。
陈大椿：因为需要一个简单容易了解的名字。
陈龙：那就叫做“房屋银行”。
张伟克：银行两个字不给用的。
彭青：会给消费者一个错觉，是国家的机构，其实这种机构本来是用房屋银行的，后来国家不给用，才换了房屋理财。
陈大椿：大家觉得这一类公司怎么样表达好，慢慢就形成一个概念。
陈龙：理财比较有广度和深度。我现在做的事情，就是财产保险的公司，我非常感兴趣。怎么样把这一块做起来。我们要有正确的引导，把它传播开来，让大家有一个正确的理解，而且在广州、深圳，房屋理财，大家都是很接受的，但房屋管家，内涵就不一样了。
陈大椿：满堂红是以什么名字出现的？
姚伟亮：房屋管家。
张秀寒：在国外，像欧美那边，都是用什么名名称呢？
陈大椿：应该是代理、代管、托管之类的。
陈龙：也就是一个经纪人的制度。
陈大椿：他们的管理不像你们细致的，就是租了房子，租约也签了，有什么事情，不找业主，找他就是了。就好象是独家代理给了你，我也不知道业主是谁。
张秀寒：就是类似我们现在做这些事，可能我们更细化一些。因为很多法制都不健全，中国还在完善，慢慢会走向完善的。
李锡玉：这个市场肯定会越做越大的。
张伟克：业主不担心你们把价钱压低吗？
宋慧娟：我们是签三方约的。
张秀寒：他们比较简便一些，没有那么罗嗦。
彭青：他们的主营业务还是以中介为主。
陈大椿：你们这种公司多了、大了，跟他们也慢慢融合在一起。
陈龙：应该是两种不同的方式，满堂红独立起来，他们做不了这个业务的。我们也做不了中介业务的。两种经营方式完全不一样。
陈大椿：你们需不需要中介牌照的？
张秀寒：就是有经营范围，我只是用这种方式去经营。
陈大椿：比如这个房子要卖了，你说我帮你，还是你帮中介去？
张秀寒：比如满堂红有熟悉的人脉关系，我们会帮助找熟悉的中介一起做，有钱大家赚。
彭青：第一时间知道这个信息，会跟业主谈，签了独家放给我们，再来做。
陈龙：以前在深圳，中原地产做过这个事情，做了两年多。虽然都是房子，都是出租，但是经营方式相差很远，一个是以中间介绍为主的，不可能放掉这个。另外就是以经营房子为主的，这两种是完全不同的盈利模式，你说一定要做，可以，你重新成立一个来做。
陈大椿：部门不同，比如他们现在是管家部，将来慢慢也划为像亿达公司那种另外的公司。
彭青：等于他们是多元化发展。
张伟克：有存在的必要性。
陈大椿：中介慢慢就介入了这一行业。
陈龙：现在是一个细分市场，什么都做了，还不如做专。要统，很多行业都可以统，但有一些就是专门做精的，像你们专门做房产这一块，做得很好。
朱华清：可能经营理念有一定的区别，像满堂红现在是作为一个增值服务去做，在交易这一块，就多了一种很好的服务。假如以后你们要给房屋管家增加一项业务，比如这个客户有卖掉的意图，我要做独家代理，又成了你们一个增值的服务了。
陈龙：只能是增值服务，但不能成为一个主要的业务，如果成为主要业务，要不就是转型，要不就是另外成立一个公司，但满堂红是多元化发展。
朱华清：因为时间的关系，我们今天的论坛到此结束，感谢各位老总和各位嘉宾的参与，谢谢大家。
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