广州日报  房屋管家是广州近两年出现的新兴行业，拥有一定的市场客户需求。
此“管家”非彼“管家”
“房屋管家”是广州近两年才出现的新兴产业，作为中介行业的细分市场，其发展较快。正如其他新兴产业一样，这个行业也正经历成长的阵痛。今年初，一家“房屋管家”突然停业，惹来老板卷款潜逃的传言。最近，广州市国土房管局发布《关于加强房屋租赁中介服务管理的通知》，部分媒体将此通知理解为“房管局‘叫停’房屋管家”。对此记者采访了行内人士，了解个中因由。 文/图 记者李凤荷
市场有两种“房屋管家”
据了解，“房屋管家”是从北方传过来。记者向北京市中介人士寻找“词源”，该人士表示，“房屋管家”前身即“房屋银行”，此业务模式就是房屋所有者将房屋使用权交中介公司代为处置，从中获得约定的收益，该房屋的出租、租后服务、租金收取全部由中介公司负责。目前市场上有两种“房屋管家”，一是包租型的“房屋管家”，业主与中介公司签订两方合约，收取固定月租；二是管理型的“房屋管家”，业主与中介公司、租客签订三方约，中介公司提供房屋出租后的管理服务。
满堂红广州公司副总经理何皓雯表示，满堂红并没有从事存房、包租一类房屋管家业务，他们提供的是名副其实的管家业务，只管家不管钱。所有承接管理的房屋全部是已出租的房子，他们只负责房屋维护与管理，如管理费、水电费清算，租约到期，房屋验收，代催租金等，收费按照月租5%收取。
置旺地产与双瑞房屋理财经营的业务类似于北京房屋管家。他们以某一租金签下一定时期的房屋出租权，再另行转租。置旺地产张伟克说，市场上有一批工作时间不固定、行动不方便的业主，他们管理房屋出租时间不多，故此也愿意固定收取租金，把出租的麻烦甩给中介，以求“旱涝保收”。张伟克表示，业主对市场租金很了解，签下的租金也在市场价之内。
双瑞房屋理财陈小龙表示，房屋管家承担的风险不小，45天免租期一眨眼就过，而市场租金有可能升跌，真是有苦自己知。
房管局并没有叫停“房屋管家”
市房地产中介服务管理所所长史小明日前接受本报专访时表示，房管局并没有叫停“房屋管家”，只是重申中介居间代理出租房屋时，不得代收租金和吃“差价”。他认为，中介以存房、包租等方式付给业主固定租金，业主转让了房屋空租的风险给中介公司，房屋中介利用自身网络优势以稍高的价钱出租房屋并负担房屋的维护，这种业务的确有一定的市场需求，房管局并没有叫停有关业务。由于这类型业务涉及租户押金与业主期望的稳定收益，政府正考虑以某种形式规范“房屋管家”市场，确保消费者的利益不会因“房屋管家”的突然变动而受损。
史小明认为，业主出租房屋时一定要了解清楚目前的市价，不要在签下包租协议后再反悔。业主在有关协议上订明，若租金升幅超过某个数额，则要求可与中介公司分享溢价。当然，租金同样有下跌可能性，不排除中介公司也会增加条款，要求业主负担租金损失。
置旺地产张伟克表示，的确有业主提出过有关租金溢价的条款，他们也是在公平协商的基础上与对方商谈。
“房屋管家”涉及的钱有两种，一种是租金，另一种是押金。消费者最关心押金是否安全以及租金是否如期兑现支付。张伟克表示，对包租期较长的房子，他们也会支付押金，让业主有押金在手，对物业更放心。据了解，市场上包租型“房屋管家”一般只会把租客的押金掌握在手，不会把押金交给业主，以免租客提前结束租期而蒙受损失。
一位行业人士表示，对于包租出租的房子，出租、承租方都需做好风险预警。出租方约定固定日期收取租金，经营得当的中介公司每月转账的时间比较固定，若每个月转账时间各有不同，业主需提高警惕；对某些中介公司高价签入房屋，业主也不应该贪图多出的几百元，一定要了解清楚周边市价。承租方也是按月支付租金，如中介公司要求一次性支付租金，租客要了解清楚原委。广州市规定出租房屋必须做好租赁备案，出租方一定要监督中介公司办理有关事宜。
“房屋管家” 惠及租赁双方
管理型房屋管家收取的是固定比例收费，包租型房屋管家则着眼于赚取租金差价，从两者签入的房屋可见区别。
满堂红何皓雯表示，她们一般只签入月租2000元以上的房屋，低于该数值的房屋对维护的需求较低，每个月100元的房屋管家收费在广州这个高消费城市已算很低。置旺地产张伟克表示，他们不会存入以下三类房屋：一是不会存“房中房”和没有房产证的房子；二是不会存入私房，对租客有安全隐患的不会选择；三是太贵的房子不存，月租3000元以上的房子一般不考虑。张伟克透露，由于签入房屋的租金与公司经营关系很大，他们只签入熟悉区域的物业，并派熟悉该区域的业务员审核租金，对于签入过高租金的业务员要实行相应的惩罚制度。
满堂红何皓雯表示，市场上的确存在一批没有时间打理房屋的业主，当中40%左右的客人是“离岸”业主，业主在国外，于是委托他们来管理房屋；其次30%左右的客人是本地投资人士，他们拥有多套物业而难以管理每个房屋的出租；余下部分来自本地业主，他们因为工作忙或行动不便等多种原因而无法照顾房屋。
双瑞理财陈小龙透露，最近他们收入10多套“房中房”，业主委托双瑞拆除房间内的违法间隔并恢复原状，所涉及的成本在以后的租金中扣除，业主既遵守了政府有关规定，又不用出钱。张伟克表示，房屋管家不仅惠及业主，让他们“旱涝保收”，对租户更有优惠。他们对于房屋管家的出租房子，租客可免佣租入房子。
他山之石
北京房屋管家实行保证金制度
据北京中介人士透露，一般房产中介公司都在指定银行交纳了60万元保证金，一些正规中介还设立“房屋管家”信用保障专用账户，通过在银行设立专用账户和存入保证金的形式，如果发生纠纷，损害了消费者利益，消费者可以投诉，银行会根据法院提交判决书动用保障专用账户的保证金赔付给消费者。
如我爱我家于2004年就在 浦发银行北京分行率先设立了“房屋管家”信用保障专用账户，存入100万元来保障“房屋管家”的业主能在任何情况下都可安全无误地收到既定租金。信用保障专用账户保证金的具体预防功能表现为：一旦我爱我家出现经营不善、与业主发生纠纷等可能损害业主利益的情况，浦发银行北京分行有权利也有义务根据业主提交的法院判决书，动用该账户的保证金赔付给业主。 (广州日报) |