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兰州房地产结构调查 投资1元钱可拉动下游4元钱
 
加入时间:2010-2-1 11:37:43  来源:    点击:

 

 新华网甘肃频道消息    房地产业的发展与上下游60多个行业密切相关,作为一个关联度极高的行业,在房地产投资1元钱,可以拉动上下游4元钱。正因如此,在金融危机的影响下,为了扩内需、保增长,从中央到地方都陆续出台了一系列扶持房地产市场发展的政策。

    2009年初,在政府一系列优惠政策的刺激和刚性需求的释放下,兰州房价一路走高,年内个别楼盘的售价超过1万元/平方米。去年上半年,兰州房价涨幅位列全国70个大中城市的前5位。截至去年12月底,兰州商品房登记销售5108套,批准销售面积为105.74万平米,累计可销售面积为181.98万平米,与上年同期相比增加了42.26%;年均销售价格达到了4834.04元,与上年同期相比增长了21.75%。同全国其他城市一样,兰州房价的上涨,不仅消费者难以承受,连有些开发商也觉得兰州的房价不正常。

    2009年11月底,兰州市城市建设管理委员会在其下发的《关于进一步规范房地产市场秩序平抑住房价格调整住房结构的意见》中,分析兰州商品房价格上涨的原因是:一是房屋开发、销售成本的提高推动了房价的上涨,包括土地交易价格的上涨,开发成本的提高以及各项税费、银行利息、销售费用的提高;二是市场需求扩张直接带动房价上涨;三是城市化进程和消费层次提升推动了房价的上涨;四是保障性住房供应严重不足。与此同时,还提出了加大土地供应规模、调整土地供应方式;鼓励本地企业参与项目投标、城中村改造、削山造地和经济适用房项目建设;简化房地产开发项目的审批环节,提高办事效率;加快城市基础设施的配套建设,为项目开工创造条件;进一步加大保障性住房建设力度;提高中低价位普通商品房住宅开发比例等十项平抑商品房价格的措施及意见。

    从去年11月份起,针对社会公众关注的房价问题,国务院也开始着手对房价进行调控,并明确提出,要抑制投资性住房和遏制投机性购房。今年1月初,国务院办公厅又下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(又称国十一条),明确提出,要增加保障性住房和普通商品住房有效供给,合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求,进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。事实上,国务院办公厅发布的《国十一条》关注的重点就是要调整住房结构,保障不同阶层的住房需求。对于我省,尤其是省会城市兰州,在住房结构上存在的突出矛盾,也是当前亟须解决的一个问题。

    1月25日,省长徐守盛在甘肃省第十一届人民代表大会第三次会议上做的《政府工作报告》中提出,要促进房地产健康发展。贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的政策措施,编制2010—2012年住房建设规划,明确中低价位、中小套型普通商品房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租房建设规模。加大住房供应结构调整力度,增加保障性住房和普通商品房有效供给,确保资金、土地供应和优惠政策落实到位。加大对圈地不建、捂盘惜售和哄抬房价等违规行为的查处力度。

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    住房市场的刚性需求,催生了一个既买不起商品房,又不符合申请经济适用房和廉租房条件的“夹心层”。而随着城镇化进程的不断推进,“夹心层”的队伍越来越庞大。有关数据显示,“夹心层”数量约占我国城镇人口的一半。对房价不断

    上涨,经济欠发达的甘肃而言,“夹心层”的住房困难问题变得愈加突出。

    “夹心层”遭遇住房难

    大学毕业后,何鸿军留校当老师,在同学眼中,他的生活应该过得不错。殊不知何鸿军也有自己的苦恼。

    “相对兰州工薪层来说,我每个月3000多元的工资还算可以,可是兰州的房价已经很高了,还在不断上涨,要购买商品房的话,连首付都是个问题。”何鸿军今年都33岁了,由于买不起房子,交往了几个女孩,最终都分手了。

    2009年,兰州一些主要楼盘新建商品房的价格普遍超过5000元/平方米,连九州房价也突破4000元/平方米大关,个别楼盘甚至突破每平方米万元大关。这样的房价无疑是普通购房者难以承受的。

    为此,何鸿军也曾想着购买经济适用房。“可申请经济适用房又不符合条件。”《兰州市经济适用住房管理办法》明确规定,居民购买经济适用房必须具有兰州市城镇户口;双职工家庭年收入在3.5万元以下;家庭人均住房建筑面积在16平方米以下。这些规定是何鸿军无法逾越的。就这样,既没有经济能力购买商品房,又不符合申请经济适用房和廉租房的何鸿军成了房产市场上“夹心层”中的一员。去年,社会上出现“二次房改”的呼声,折射出的就是“夹心层”住房难问题。

    而随着房改政策的调整,除企业外其它单位不得建设经济适用性住房,没有享受房改售房政策的中低收入的“夹心层”,将面临无房可住的境地,被迫加入到高中收入家庭的购房行列,进一步推动了商品房价格及二手房价格的继续上涨。

    民建甘肃省委员会在今年政协会上提交的《关于解决“中间层”百姓住房困难问题的提案》中认为,因为没有这种中间层的房子供应,中低收入居民才被迫进入商品房市场,而他们中的很多人,是踮着脚尖跳起来去够那高高挂着的商品房苹果。

    保障房帮不了“夹心层”?

    “目前,虽然已经形成了以廉租住房和经济适用住房为主的住房保障体系,但仍难以覆盖所有住房困难群体,“夹心层”就是其中之一。”兰州市房改办孙建中主任说,在解决“夹心层”住房问题上,兰州市一直在努力,不断推进保障性住房的建设,就是希望让大多低收入家庭能够住有所居,从而抑制房价的上涨。

    然而,兰州市在经济适用房住房建设方面一个不争的事实是,每年开工建设的经济适用房100万平方米以上,面向社会低收入公开出售的除安宁、西固、七里河区有少量房源外,城关区房源极少,并主要用于棚户区改造、拆迁户安置。

    “保障性住房建的再多,也不会有我们的份。”何鸿军无奈地说。

    在高房价的现实下,不仅催生了“夹心层”,同时也逼出了“啃老族”。“对于我们这些刚毕业走上工作岗位时间不长的人来说,接下来就要结婚,随之而来的就是房子问题,靠一个月1500元的工资买房子是不可能的。没有办法只能依靠父母的资助,来解决房子的问题。”市民柳小龙说。

    2008年,兰州市安排3825亩土地用于房地产开发,其中2017.5亩用于经济适用房、限价房、廉租房建设;1807.5亩用于商品房开发。这是我省首次开建限价房,目的就是让更多老百姓能住上房,住得起房。

    限价房是一项帮助中等收入家庭解决住房困难的政策,比如:教师、公务员等。限价房的目的是解决“夹心层”住房难题的一种新尝试。同时,希望通过这种方式,对上涨过快的房价起到抑制作用。

    当时,这一消息,曾让何鸿军兴奋不已,“终于看到了住房的曙光。”可两年过去了,房价更加坚挺,住房的曙光始终没有照到何鸿军的身上,看到的是一栋栋拔地而起的高楼,却没有他容身的一个居所。

    构建多层次住房保障体系

    商品房高不可攀,经济适用房和廉租房今生无缘,“夹心层”这一庞大群体的住房成为一大问题。随着“夹心层”这一人群的不断壮大,如果仅靠增加几栋限价房和政策性租赁住房是破解不了“夹心层”住房难题的。首先在财力、物力等方面不允许。政府能做的就是通过各种手段和相关的政策来抑制上涨过快的房价,而对中等收入群体,政府要引导市场,分担保障压力。

    业内人士表示,住房问题是一个系统问题,不仅需要政府从市场与保障的角度入手进行改革,还得在住房政策上向“夹心层”倾斜,毕竟“夹心层”也是一个很庞大的群体,要不断发展政策性租赁住房。比如:加大限价房、租赁住房建设等。同时,由于兰州特殊的地域,政府要不断完善土地供应体制,加大一系列保障房的建设进度,让更多的市民能够实现“住有所居”。

    孙建中表示,针对住房“夹心层”群体,兰州市将进一步加大建设经济适用房及廉租住房力度,从而构建多层次住房保障体系,以满足普通居民合理住房需求。

    民建甘肃省委员会建议,在全省范围内调查摸底,掌握各市、县(区)需要解决住房问题的“中间层”百姓的数量,为彻底解决其住房问题提供依据。我省应通过两种途径,双措并举来解决这一问题:一是推出限条件、限价、限面积、限时上市交易的特殊商品房管理办法,且每年要有一定比例的供应量;二是在现有保障性租赁住房工作方法的基础上,进一步加大创业人才(大学毕业生)、外来务工人员保障性租赁住房的供应力度。

    民建甘肃省委员会还建议,我省成立专门和统一的住房保障机构,明确职能,加大住房保障力度。在职责上,出台住房保障相应办法,完善住房保障体系,提出保障性住房建设和供应的规划,实施统一的管理和租赁销售;在建设和管理上,应省、市、县结合,以市为主。从而使更多的低收入家庭或较低收入的家庭得以解决住房问题,真正实现十七大报告提出的“住有所居”的要求,让老百姓安居乐业,提高老百姓的生活品质。在2010年1月22日召开的兰州市房地产开发企业协会第二届五次常务理事会议上,兰州各房地产商热议兰州地价,普遍认为兰州地价是抬高房价的推手。据悉,目前兰州地价已占建房成本比例的30%,到了开发商难以承受的程度。

    土地成交量接近90%

    2009年12月4日,兰州市国土资源局进行了年内最后一桩供地交易,以四宗土地三宗拍出,一宗转入挂牌出让,宣告了2009年兰州市土地供应的结束。当天成交的三宗土地拍出了3.64亿元的高价,特别是G0521号地块3200万元起拍,成交价高达1亿元,溢价率超过200%,又一次刷新了兰州市土地拍卖的纪录。

    至此,兰州市2009年土地市场以成交1871亩,成交量超86%,总成交金额达21.68亿,平均每平方米土地价达到1737元。根据国土资源部调查得出的地价占房价23%的比例来推算,兰州房价均价将来会达到7552元。

    兰州交通大学房地产研究所刘义教授在谈到地价和房价的关系时说,房价上涨带动地价上涨是一个常识,2008年下半年多宗土地流拍就是最好的体现,2009年接近90%的土地成交量说明,市场的需求再次释放了出来。与此同时,地价也就成为了房价上涨的推手。

    甘肃天庆房地产开发有限公司董事长韩庆说:“去年是房地产业惊心动魄的一年,全国房价都在发烧,兰州也跟着发烧,导致地王频出,这很不正常。”

    甘肃万盛置业有限公司董事长陈万智认为,2007年的市场是等待的一年,2008年的市场是观望的一年,2009年的市场是释放的一年。2009年全国频现地王很不正常,而且地王大多出现在国有企业。土地以高出起拍价3到3.5倍的价格拍出更不正常,高地价为抬高房价起到了极大的推动作用。兰州市市政建设开发有限公司董事长梁延喜说,地价是房价上涨的主要因素,牵扯到税收、信贷等多个方面,高成本最终要转嫁到消费者头上。同时,高地价带来的市场风险可能也会慢慢显现。

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