| ●对小产权房的争议，当然涉及到法律政策的明确规定，以及一些模糊地带。国土资源部已经明确，小产权房实质是违法建筑无产权。而现在之所以还议论纷纷，最大的焦点还是利益问题。
●面对小产权房大量存在的既成事实，要按照构建和谐社会的原则要求，认真研究，分类解决。因为各个地方的小产权房有不同的情况，很难找出一条放之四海而皆准的解决办法。
●主持人：封寿炎（本报见习记者）
●嘉 宾：尹伯成（复旦大学房地产研究中心主任，教授）
封寿炎：近来，随着房价的不断上涨，加之外来人口的增多，城乡接合部农村宅基地上的楼房吸引了越来越多人购买。这些房子因没有房产证而被称为“小产权房”，虽然价格低廉，但其买卖有着难以规避的法律风险。最近，一些地方开始强制拆除，更是再次受到舆论关注。那么，各方争议最大的焦点在哪里？
尹伯成：对于小产权房的争议，当然涉及到法律政策的明确规定，以及一些模糊地带。国土资源部已经明确，小产权房实质是违法建筑无产权，它不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。而现在之所以还议论纷纷，我认为最大的焦点还是利益问题。从乡镇政府这一层面看，如果小产权房合法化，那么他们开发小产权房就可以取得利益。而因为小产权房的价格只有商品房楼盘售价的1/3左右，如果一旦合法，房价就有可能大跌，这显然不是开发商所乐见的。至于购房者，面对越来越高的房价，他们中不少人承受不了，当然欢迎小产权房合法化。所以，对于小产权房，社会上有人主张合法化，有人主张坚决取缔，其实落脚点还是利益问题。
封寿炎：尽管争论可能都与利益问题有关，但各方的主张应该也都有其根据和逻辑。从国家层面来说，国土资源部一再重申小产权房不受法律保护，明令禁止开发和交易。除了依据相关法律之外，您认为这种主张还基于什么样的考虑？
尹伯成：国土资源部的主张有明确的制度、法律和政策依据，这一点不言而喻。除此之外，可能还基于三方面考虑：一是耕地保护红线问题。如果小产权房合法化，允许乡镇政府和农民开发的话，那么“18亿亩”的全国耕地保护红线可能守不住。二是城市规划问题。如果允许乡镇政府来开发房地产，他们很可能只从自己乡镇发展的角度出发，而不会顾及整体的城市规划，从而造成很多问题。三是国家的财政收入。
现在，国土资源部虽然明令禁止开发交易小产权房，但是也明确表示不会出台全国统一的政策。因为他们也认识到，不同地方的情况千差万别，很难用全国统一的政策规定来处理。他们只能明确，小产权房在总体上是不合法的，不受法律保护。但究竟怎么处理，还是留给地方政府一定的操作空间，并不搞一刀切。
封寿炎：与国土资源部鲜明的反对态度相比，一些乡镇政府似乎更倾向于容忍小产权房的开发交易。
尹伯成：乡镇政府也是从自己的利益来考虑，也有其行为逻辑。它是基层政权，地方经济和社会发展问题、农民的生活就业问题、维护地方的社会稳定问题等等，都要乡镇政府去管，所以他们要承担很大责任。但是涉及到有利益的事情，比如土地出让金、房地产开发等等，他们在现有格局下可能所获不多。
封寿炎：当各方还在争论不休的时候，小产权房已经在一些地方成为“既成事实”，一刀切的取缔可能遭遇较大阻力。处理起来是不是有些棘手？
尹伯成：小产权房悄然发展有两个背景不容忽视：一是商品房价格不断攀升，超出了许多城镇居民的购买能力。他们希望找便宜一点的房子，而小产权房正好迎合了这种需求。二是农民觉得自己开发小产权房更容易实现收益。正是这两个背景，使得双方开发交易小产权房的积极性很高，也使小产权房屡禁不绝。
面对小产权房大量存在的既成事实，我认为要按照构建和谐社会的原则要求，认真研究，分类解决。因为各个地方的小产权房有不同的情况，很难找出一条放之四海而皆准的解决办法。所以要具体问题具体分析，针对具体情况找到一个比较好的办法来妥善解决。我有一个思路，就是能否把小产权房纳入到保障性住房计划中去。很多地方政府在开发保障性住房方面都面临资金短缺的难题，而小产权房因为绕过了土地出让和开发商的环节，成本很低。如果把它纳入到保障性住房计划，在地方政府方面，既可平抑过快上涨的房价，也可缓解中低收入者住房困难的压力；在基层乡镇政府和农民方面，可以让他们分享土地增值带来的收益；在城镇居民方面，可以满足他们的住房需求。这个办法是否可行，还有待研究。
封寿炎：这种解决办法的主要难点在哪里？
尹伯成：最大的难点，是按照现行的土地产权制度和法律政策的规定，这个办法是行不通的。但是，如果真把小产权房纳入保障性住房体系，那么政府的思路就应该作出一些调整，法律政策也可以作出一些调整。第二个难点是政府的财政收入会受到一定损失，解决的办法应该是要求小产权房的业主补缴税费。第三个难点是怎样控制小产权房的开发规模，不能让它越开发越多，侵占耕地。为此，有人提出已经建好的就逐步合法化，没有建的就要坚决制止。第四个难点是怎样保证城市的统一规划，而不能让乡镇政府各自为政。总之对于小产权房，很难找到解决问题的万全之策，也许还需要各方继续探讨，并且在实践中积累经验，以期找到更妥善的办法。 |