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农民个人买地开发商品房 能否“漂白”小产权房
加入时间：2009-9-18 8:59:54 来源： 点击： |
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个人买地建房离我们有多远———李家喜现象引发的思考
作为农民买地开发商品房第一人，李家喜遭遇了网上如雨的评价。
李家喜的探索，让很多市民近距离地看到了个人买地、个人盖房和土地投资方面的机会和可能性。
本报记者聚焦由此引发的诸多疑问，咨询专家、业内和相关法规，期待给“个人购地”一个更加全面的视角。
话题一
经济问题不是自盖别墅的拦路虎
当李家喜以不到14万元一亩的价格买下这块地后。让很多市民产生一个念头：我们是不是可以绕开开发商建别墅？
业内介绍，土地是生产资料，国家允许个人购买。李家喜说，“如果不当商品卖，我在这块地上盖房子自己住，不用成立开发公司。”
市民自盖“宽敞和有花园的房子”的梦想，从经济上来看，似乎并不存在太多的难题——自盖别墅怎么算也比购买商品别墅划算得多。
以2007年诞生的武汉“地王”价格推算，其楼面地价6879元/平方米，如果买100平方米，成本69万元。盖上占地70平方米3层的个性小屋，建筑面积210平方米。以高的建设成本4000元/平方米计算，盖楼花费84万元。
花上153万元，在开发商手上肯定买不到210平方米“占天占地”的独栋。
话题二
“个性化住房”在中心城区可望难及
尽管开发商的楼盘在不断刷新房屋的样式，但别墅也好，洋房也罢，仍旧还是“批发”建设。无法诞生如庐山别墅一样的“个性面孔”。
专家指出，个人拿地，为自己盖房，像办个人画展一样，每个自己建房的人，都会把他的所喜所思表达出来，这也可能催生武汉城市的“个性化住房”。
不过，管理部门介绍，若是中心城区，想实现“宽敞的房子+院落”，可能性几乎没有。
一是我国节约用地的政策不允许。武汉中心城区容积率比较高，大多在2—3。
就算容积率是2，买一亩地，必须盖1334平方米的住房，一个家庭用不了，得三四家合起来建。容积率高了，房屋的形态受到限制——要么院子小，要么房屋楼层加高。
二是市场上没有这么小的地块卖。中心城区旧城改造都是成片开发，小地块凤毛麟角。从武汉市土地市场此前的供应记录看，小地块，规划用途都是加油站或停车场类。
三是，如果有城市中心区的小地块，争夺会很激烈，从而升高地价和房价。
据悉，武汉远城区诞生过一些人个拿地记录。
话题三
会不会掀起个人买地风？
个人买了地，是不是可以等到它升值了再卖出去？市土地部门有关负责人回答：法律规定，土地竞得者只有在土地上的建设投资达到25%，符合国家相关要求，才能进入市场再转让。
按照国土部规定，持有开发用地闲置超过两年，政府有权无条件收回。尽管现实中，武汉市收地的案例少见。业内分析，如果是个人闲置土地，政府执法的难度会小一些，闲置地面临回收的风险更大。
话题四
李家喜模式能“漂白”小产权房？
李家喜报道见报后，在网上发表了作者野战神龙一则观点“武汉农民买地建房背后是城市化幌子下的‘小产权’漂白”。
他说，按照李家喜的做法，今后各地郊区集镇可将集体土地先转化成国有土地，然后通过土地交易再购回这块地，这样就可以完成小产权的漂白。而增加的成本在这个事件中，每套房子比小产权房只贵了1万左右，可以想象多花1万多元就可以拿到一个房产证的吸引力有多大。同时当地政府也可以拿到一份不小的财政收入。
小产权房与商品房的区别在于土地性质：小产权房是村集体用地，商品房是国有经营用地。据悉，李家喜数年前购得原单位的养猪场，用地性质是国有综合用地，并不是集体用地。
他告诉记者，申请国土部门回购再从市场上竞得，是完成土地从个人到公司的转换和变成住宅用地。
李家喜模式，与小产权房无关。
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