| 2009年8月，媒体爆出新闻：兰州经济适用房有10%被出租！在全国其他城市，经济适用房亦是千夫所指。
作为构建住房保障体系中的重要一环，经济适用房在推行过程中产生的种种问题，呈井喷式爆发。
诟病不断，或许已经让保障住房走到了十字路口。
短缺的经济适用房
“哎呀，差点把人挤死了！”9月5日下午，正在装修房子的李桃兴回忆其当时排号购房的情景。为了得到这套80.5平方米的房子，李桃兴费了不少周折。
2008年9月26日，停办一年的兰州房交会在安宁庭院1号楼举行。这次房交会以“发展保障住房，构建和谐人居”为主题。李桃兴在几天前就知道了这个消息，当日早上7点，他就来到房交会现场，虽然细雨蒙蒙，但现场已是人流涌动。
“有大半人是冲着经济适用房来的。”李桃兴说。9点多，房交会的大门打开，人们呼啦啦往里涌。“我感觉没有用脚走路，人流已经把我抬起来了。”李桃兴说。
“从来没有见过这样的阵势。”经济适用房业主吴永清事后感慨。正在宽大的主卧室里安装躺椅的吴永清说，“以前三口人住的房子只有这间卧室的一半大，你能够想象那种局促吗？”
“当时场面一度混乱，后来有市里的领导批评说谁让你们在现场卖房子了！”2009年9月4日，七里河区房地产管理局副局长黄林说起这件事似乎还有点委屈。“场面确实超出了我们的预料，但你看看现在的房价，恐怕没有四五千以下的商品房了吧。”黄林说，“当时这个楼盘的经济适用房均价是2490元。”
李桃兴结婚六年，两口子一直住在宿舍里，没房子也不敢要孩子。就是这间宿舍，还多亏李桃兴和彭家坪镇卫生院关系好，才租来了，他所供职的安定医院甚至不能够解决一间宿舍。
李桃兴太需要一套属于自己的房子了。
结果有好有坏，幸运的是李桃兴和吴永清都抢到了号。但是李桃兴抢到的号却是二期，即便是审批顺利通过，至少两三年之后才能拿到钥匙。这个时候，正赶上卫生院的宿舍要拆除，李桃兴再次搬家，租住了一间民房。
“多亏运气好。”李桃兴说。今年初，房管局打电话给他，有一套80平方米的经济适用房弃购，问他要不要，李桃兴甚至没有想别人为什么不要了，就一口要定了。
运气不好的社区保安刘天跃，登记了经济适用房，但何时能拿到钥匙，他心里一点底都没有。刘天跃有一双儿女，因为住房紧张，虽然两个孩子都已年过二十，但仍共居一室，刘天跃经常为此自责。
顺着社区街道向东走，拐进一条逼仄的巷子，就到了刘天跃所住的单元楼前。9月4日下午3点多，楼道里已是漆黑一片，刘天跃不时提醒记者注意别踩空了楼梯。在这栋老楼一套29.2平方米的房子里，住着刘天跃一家四口和他80多岁的父母。
心里没底的不光是刘天跃，连兰州市房地产管理局的相关人员也不知道什么时候才有房子可以配售给申请经济适用房的市民。面对记者，房地产管理局一位不愿透露姓名的人士无奈地说：“没有房源。”可资佐证的是，今年4月相关部门公示的2000多名经济适用房申购者中，至今没有人拿到钥匙。
谁的经济适用房？
事实上，按照目前的规定，经济适用房保障对象定位于中低收入家庭。这个保障对象在兰州市被明确定义为：无房户或家庭人均住房建筑面积低于上年度兰州市城镇居民人均住房面积65%以下的住房困难户，和人均年收入低于上年度兰州市城镇居民人均可支配收入的家庭。
2008年，兰州市城镇居民人均可支配收入是11298.30元，以三口之家为例，平均年收入要达到33894.90元。房先平认为，这将是一个很庞大的保障群体。
房先平是兰州市社会科学院理论研究所的副所长，长期关注兰州市保障住房建设情况。她给记者提供了这样一组数字：自1998年开始实行经济适用房政策以来，截至2008年竣工了1129.64万平方米。但房先平说：“这其中实际上包含大量的单位集资建房，同样按照经济适用房来统计。”
兰州交通大学房地产研究所所长刘义教授认为，这说明政府在经济适用房建设上积极性并不高，因为政府无法解决经济适用房建设中的建设资金、土地来源问题。在土地财政现实的困境下，土地是不少地方政府收入的主要来源。“因为经济适用房是无偿划拨的，土地拿去建设了经济适用房，政府的收入从哪里来？”
经济适用房的规模越大、标准越高、价格越低，财政的负担就越重。兰州处于经济欠发达地区，2007年地区性财政收入完成134.1亿元，一般预算收入达到46.6亿元，财政支出83.3亿元，财政自给率为55.94%，保障力度越大财政压力也就越大。
最新的《兰州市经济适用住房管理办法》第五章载：企事业单位集资建房是经济适用住房的组成部分，纳入全市经济适用住房建设计划和用地计划管理。《办法》强调，任何单位不得利用新征或新购土地进行集资建房。
刘义认为，这实际上还没有脱离以前福利分房的根子。“那些有权有钱单位的职工全住在经济适用房里，这既不符合公平交易的原则，也不符合解决中低收入群体住房的需求。”
或许这可以解释为什么有那么多所谓经济适用房被出租的现象。
兰州市房地产管理局一名人士坦言，“兰州市目前还没有公开发售的经济适用房，号称兰州市最大经济适用房小区的孙家台小区，入住的是回迁户和重点工程拆迁户。”
这名人士称，目前兰州市政府统建的最大经济适用房小区应该是银滩花园小区。他曾数次去实地考察，“基础设施就是空白，工程之繁重相当于平地建起一座新城镇。”
9月5日，在银滩花园经济适用房小区，三建的工程施工还不到10天，正在安置塔吊。一名工作人员告诉记者，“整个经济适用房项目区只有先期进场的甘肃二建已经开始起楼层了。”
银滩花园经济适用房小区位于七里河区南滨河路以南，总用地面积447亩，总建筑面积89万平方米。这是兰州市推出10个城中村改造面向全国招商的第一个。该项目由北京·甘肃天恒房地产开发有限公司投资8.7亿元开发建设。建成后可提供住房近万套，解决低收入群众的住房问题，以及2000户城中村改造居民的安置问题。
模糊定位之困
1998年开始，国家房改23号文件——《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》下发后，福利分房得以终结，开始实施“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策”。
“健康的住房市场要求合理的住房供应体系与之相匹配，从2003年9月以来，我国已基本建立和发展起了以高档商品房、普通商品房、经济适用房和廉租房为内容的城市住房供应体系，并逐步形成了与置业者的实际收入差异分布相适应的住房市场梯度消费结构，经济适用房就是大致对应中等偏低收入和低收入阶层的。”田玉忠说。
田玉忠是兰州商学院财税与公共管理学院副教授，长期从事房地产经济研究。
按照1994年由建设部、财政部等部门联合颁布的《城镇经济适用住房建设管理办法》，经济适用房被定义为——由相关部门向中低收入家庭的住房困难户提供按照国家住房建设标准而建设的价格低于市场价的普通住房。
显然，当时对经济适用房的定位和商品房之间的区分并不清楚。田玉忠说，当时经济适用房被定义为商品房的一种，但同时又免掉土地出让金，“限制户型、限制房价”，对开发商进行成本测算，对房屋销售价格、建设标准和销售对象等方面进行限制，将开发商的利润控制在一定范围之内。 “这个定位就模糊在商品房和社会保障性质的低收入住宅之间。” 田玉忠因此认为，经济适用房属于特殊商品房，又是生活必需品，以生活必需品的充分竞争机制来安排或引导市场就可能产生市场失灵。
“政府推行经济适用房的用心是好的，也确实解决了一些低收入阶层的住房问题，在房地产市场增加了有效供给，抑制了房价过快上涨。”田玉忠话锋一转，“但是在实施运作的过程中却出现了很多问题，比如饱受诟病的‘经济适用房落入权贵之手’等。”
田玉忠认为，这是经济适用房制度先天存在的弊端。
现阶段“只售不租”的经济适用房政策缺乏退出机制，这就造成了保障的不公平，导致财政负担很重。另外，还造成补贴不公平，现行的经济适用房补贴政策是“砖头补贴”，也就是说，只有购买了经济适用房的家庭才能够得到实际的补贴。
尽管《办法》规定年满25周岁的未婚青年也可以申请经济适用房，但在这个年龄段，如果没有家庭的支持支付首付款，对于这样的人群来说，买房子不过是个美丽的愿景而已。
需要怎样的保障房
9月5日，兰州富润地产公司副总经理张兆文说，承建经济适用房的开发商，利润最多3%，很少有房地产公司开发这样的项目。
但富润地产开发了建兰丽苑，张兆文给出的说法是，“富润是一家新成立的地产公司，我们需要形象宣传，也需要和政府构建关系，建兰丽苑是我们的第一个房地产项目。”
如果两头不讨巧的经济适用房不再“适用”，那么是否有其他替代方式？
刘义坚持他长期以来的观点，住房建设就应分为两大块，一个是商品房市场，一个是保障住房。商品房市场解决有消费能力的人群，保障市场就应该由政府担当起责任，这个是清晰的。
刘义个人倾向于用廉租房取代经济适用房，廉租房的产权属于政府，只租不卖，可以长期不断地解决城市困难人群的住房问题。刘义还给出了具体的建议：政府可以回购公房，建立起长期规范的房屋租赁市场，也可以建设出租公寓，满足那些暂时不愿意购房或刚毕业没有购房能力的大学生的住房需求，这样的房屋出租市场，房源是稳定的，应该在向满足一个人一辈子租房的要求靠近。
记者采访到的相关专家都认为，未来保障住房的落脚点应该是租房。但是不是一定要千篇一律建成廉租房，尚存在争议。
退一步来说，即便各方对大力施行廉租房制度能达成共识，目前廉租房的发展也不容乐观。今年5月甘肃省政府新闻办召开的一次新闻发布会上，省建设厅(现更名为住房和城乡建设厅)有关负责人表示，未来三年内全省廉租房保障任务为26万户，新增实物配租20.8万套。据有关部门核算：省内的廉租房平均造价为每平方米1500元，每套50平方米的房子成本价为7.5万元，总投资156亿元，其中国家补助41.6亿元，需要地方配套114.4亿元左右。
而2008年甘肃地方财政收入仅264.9亿元，如果每年配套资金40亿，也意味着每年将要拿出近七分之一的财政投入廉租房建设，如此巨额的资金，对于经济相对落后的甘肃来说，显然超出了地方政府的承受能力。
似乎保障住房成了一个无解的术数。
还好，有关人士表示：“廉租房建设不能停，资金还得地方政府去筹措，在这种情况下，我们只能探索廉租房‘共有产权’管理模式，以租售并举的方式破解廉租房建设资金困局。”
按照甘肃省政府出台的《关于实施廉租住房共有产权管理指导意见的通知》规定，廉租住房面向符合廉租住房保障条件且有自愿购买意向的低收入家庭出售。廉租住房出售价格实行政府定价，按“成本价或略低于成本价”的要求确定出售价格。已取得共有产权的廉租住房实行上市准入制度；凡已享受廉租住房政策解决其住房，并将所购廉租住房上市交易的家庭，不得再次申请享受保障性住房。 |
