长沙市华盛大厦估价结果报告
一、委 托 方：
单 位：芙蓉区人民法院
地址及电话：
二、估 价 方
单 位：长沙志成房地产评估有限公司
法人代表：任远
地址及电话：曙光中路46号雨花区房地局二楼、5566234
蔡锷中路188号房地产大厦一楼、2236388
资质等级：二级
三、估价项目概况
1、估价对象
评估对象为位于长沙市南区南大路92号第11栋华盛大厦，建筑面积6194.32平方米、占地面积1605.99平方米。
2、估价对象位置与环境
评估对象坐落于南大路92号，正处于芙蓉路与城南路交汇处之东北角，东邻省地矿局，南邻城南中路，西向为芙蓉路及市信托大厦；周边学校、医院、银行、邮政和各类型商铺众多，生活购物方便，基础设施完善，有214、108、115、301路等多路公交线路经过于此，出入交通方便，地理位置好。
3、评估对象物业权属及现状
（1）土地基本情况
该宗地占地共计1605.99平方米，地号为1019041，土地用途为商业，使用权类型为行政划拨，已核发雨国用（2001）字第0196号《国有土地使用证》。
（2）建筑物基本情况
房屋所有权人为湖南省再生资源总公司，产权来源为自建，已核发长房权南自字第015107号《房屋所有权证》。
建筑时间为1991年，钢混结构，共12层，建筑面积6194.32㎡，檐高53米，第一、二、三、十二层层高4.5米，四至十层层高3.3米，十一层层高3.9米，地上十二层，地下室一层6.23米，剪力墙。装修情况：填充墙为加气混凝土砌块，梯间水磨石地面，门厅大理石地面，其余地面贴地面砖或铺地毯；水曲柳、榉木板包门套窗，铝合金推拉窗，轻钢龙骨矿棉板、石膏板、榉木板吊顶，外墙玻璃马赛克贴面，内墙部分楼层门厅大理石饰面，房内仿瓷涂料、榉木墙裙，电梯入口大理石门套，雨蓬贴花岗岩，内墙独立框架柱不锈钢或榉木板饰面，门厅内艺术大花灯，房内格栅日光灯，整栋楼中央空调，消防设施齐全，两台电梯并联。
根据委托方提供的资料，该宗地上另有部分辅助用房，因没有相关权属资料，本次估价对此不能予以评估。
四、估价目的：
对委托评估的房地产做出价值鉴定结果。
五、估价时点：二ＯＯ三年八月二十七日
六、价值定义：指估价对象在估价时点实际使用状态下，按现实市场情况衡量所得到的市场价格，再扣除房地产转让所应缴纳的土地出让金及相关税费，最后确定为本次评估的价值。
七、估价依据：
1、中华人民共和国城市房地产管理法
2、中华人民共和国土地管理法
3、中华人民共和国土地管理法实施条例
4、中华人民共和国担保法
5、中华人民共和国城市房地产抵押管理办法
6、中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法
7、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
8、国有资产评估管理办法（国务院91号令）
9、国有资产评估管理办法施行细则
10、资产评估操作规范
11、长沙市城镇国有土地有偿使用规定
12、长沙市城市规划区房屋重置价格标准
13、委托方提供的有关待估房地产产权资料
14、受理估价方实地勘察获取的资料及收集的价格信息
15、房地产估价规范
八、估价原则：
本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循：
1、合法原则：房地产估价必须以房地产的合法使用为前提。
2、最高最佳使用原则：房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大受益的使用方式的估价结果。
3、供求原则：房地产价格同其它物品的价格一样，受供求关系的影响。若需求不变，供给增加，则价格下降；若供给不变，需求增加，则价格上升。由于房地产具有地理位置的固定性、地区性和个别性，这种供求状况主要是指当地同类房地产市场的供求状况。
4、替代原则:同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。
5、估价时点原则：估价实际上是求取某一时点的价格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。
6、公平原则: 房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。
九、估价方法：本次采用重置成本法进行评估。
估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种估价方法。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产估价。
重置成本法是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格，扣除折旧，并做适当修正来确定对象房地产价格的一种方法。
十、估价结果：本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序采用科学适用的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，在本报告书中已说明的假设与限制条件下，确定估价对象在估价时点的价值为人民币940万元（大写：人民币玖佰肆拾万元整）。
十一、估价人员
任 远：注册房地产估价师 签章：
徐志革：注册房地产估价师 签章：
十二、估价作业日期： 2003年08月27日～2003年09月01日
十三、估价报告应用的有效期：一年
房地产估价技术报告
一、个别因素及区域因素分析
(1)商业服务中心繁华影响度
主要指不同类型的商业服务中心自身等级规模和对其它商业服务中心的程度。估价对象位于南大路92号，正处于芙蓉路与城南路交汇处之东北角，东邻省地矿局，南邻城南中路，西向为芙蓉路及市信托大厦，周边学校、医院、银行、邮政和各类型商铺林立，生活购物方便，基础设施完善，出入交通方便，地理位置好。
(2)交通便捷度
该物业处于芙蓉路与城南路交汇处之东北角，有214、108、115、301路等多路公交线路经过于此，出行方便，到公交站点近，交通便利。
(3)基础设施保证度
该物业的供水、供电的保证度较高。
(4)公用设施完备度
该物业周边基础设施配置基本齐全，公用设施完备度较高。
(5)环境质量优劣度
主要用人文环境与自然环境两个指标来反映环境质量。
该地区地质状况较好，土地有足够承压力，没有严重的水污染、大气污染及噪音污染，也无周期性洪水灾害。
(6) 城市规划限制
该物业建筑高度、建筑密度、容积率、绿化率、消防间距及土地使用要求等基本符合规划限制要求。
二、市场背景：
近年来，我国国民经济仍处于举世瞩目的持续稳定发展时期，从九八年开始，国家根据国际国内形势，制定了一系列扩大内需、拉动经济增长的积极财政政策，使作为先导产业和主要经济增长点之一的房地产业总体规模稳步增长，国家为房地产业发展提供的许多优惠政策正在落实，房地产业面临空前的发展机遇。随着国家停止福利分房、实施货币分房以及银行存贷款利率大幅下调等政策的出台，城市居民的消费观念已经开始形成质的转变，特别是国家有关房地产消费推动政策，房地产市场消费前景更是可观。这一切都表明我国房地产业从九十年以来经历的迅猛高速、超常规模、宏观结构调控等历史阶段以后，进入理性稳定发展时期，按照价值规律作用，它必维持持续快速的发展势头。
长沙系湖南省省会，是全省政治中心、文化中心、金融决策中心，中国内陆的开放城市。长沙市总面积为11819.5平方公里，市区面积556.33平方公里，辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五个区和4个县，总人口582.47万人，每天还有50万以上的流动人员，商业发达，交通便利，伴随着改革开发和经济发展，长沙房地产业已逐步成为支柱产业。
长沙市地处湖南省东部富饶的湘中河谷平原。属亚热带季风性湿润气候，春温多变，夏秋多晴，严冬期短，暑热期长。年平均气温16.8-17.2℃，年平均降水量1400毫米。清澈的湘江穿城而过，把市区分为东西两片。东片是人海闹市，西片岳麓山下是全市高等院校的集中地，整个市区依山傍水，景色宜人。由于长株潭城市群协调发展的呼声愈来愈高，要求长沙建立相应机制和措施在更大区域内发挥核心城市的带动作用，无疑有着巨大的发展空间。
近三年来，随着城市化进程的加快和人民生活水平的提高，以及启动内需，扩大消费等政策的积极引导，长沙市房地产开发高速发展，投资总额大幅度增加。2000—2002年房地产投资总额的增长速度分别为46.2%、91.4%和29.3%；商品房的销售额的增长速度分别为30.3%、71.0%和405.5%。长沙市统计局企业调查队景气调查显示，从2001年一季度开始，本市房地产业景气指数开始走出低谷，向上攀升，宏观经济积极乐观 。2002年初，中央继续实施积极的财政政策，央行实行第八次降息，按揭贷款和公积金贷款利率也相应下调，一些单位实行的货币化分房政策以及居民个人收入的逐渐增多使得本市房地产业的有效要求也明显增加。
随着城市化建设步伐的加快，城市居民收入水平不断提高，改善居住环境和住房质量已成为城市居民生活消费的主流；城市居民用于居住支出的增长速度明显高出其他生活费用的支出；长沙作为全省人口密集和流动的中心城市，近年来市政府制定出的一系列优惠政策，吸引了大批外地人员在长沙市内购买住房和农村居民的流入，从而促进了房地产开发的发展，扩展了房地产开发的容量。诸多的有利因素使本市房地产市场呈现出良好的发展态势。
三、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的自然地理位置和社会经济位置，以及城市规划的要求，决定了其最高最佳使用为综合办公用途。
四、估价方法的选用：
本次估价的目的是对委托评估的房地产做出价值鉴定结果，根据委托方所提供的资料及估价方实地查勘和对周边区域的调查、收集的价格信息资料之后，鉴于评估标的物在现时状态下的实际用途，宜采用重置成本法进行评估，再扣除土地出让金及相关税费，最后确定在本次估价目的下评估对象估价时点的价值。
五、估价测算过程
（一）土地价值的估算
基准地价是政府各级土地或匀质区段及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估出的土地使用权平均价格。基准地价修正法的估价过程是：利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过交易日期、区域因素和个别因素（包括土地使用年限）的比较修正，由基准地价调整得出估价对象宗地标定地价。
（1）用地基本情况
土地位置：长沙市城南中路328号
土地实际用途：商业
土地等级：二级
容积率： （实际容积率）
（2）容积率修正
根据《长沙市城镇土地有偿使用规定》（长政发[2003]号16文件），二级商业用地正常容积率（3.0）下的基准地价为3690元/㎡，二级商业用地容积率修正系数为0.01234,修正系数为各级别正常容积率基础上容积率每上升0.1容积率修正系数上调的平均数。因估价对象容积率为3.86，故对容积率修正后的土地价格为：
3690元/㎡×[1＋（3.86-3.0）×0.01234/0.1]＝4081.60元/㎡
（3）区域因素和个别因素、土地利用状况修正
|
宗地区域因素和个别因素修正系数选取 |
商业、办公用地 |
距特别客源点距离 |
公交便捷度 |
道路通达度 |
宗地位置偏向度 |
合计 |
|
因素指标值 |
较好 |
较好 |
较好 |
一般 |
|
|
系数选取 |
4.41% |
1.45% |
1.82% |
0% |
7.68% |
|
临街加价额 |
加价面积 |
加价幅度 |
|
984.2㎡ |
30% |
|
基础设施配套程度 |
配套情况 |
修正系数 |
|
较好 |
2.82% |
|
街角地 |
0 |
|
备注 |
|
根据上表得区域因素和个别因素修正后的地价为：
4081.60元/㎡×（1＋7.68%＋2.82%）＝4510.17元/㎡
（3）本次评估的土地使用权面积1605.99㎡，另对临城南中路进深20米的土地进行临路加价，根据雨国用（2001）字第0196号《国有土地使用证》中宗地图上的控制点，计算得加价面积为984.2㎡，则该宗地标定地价为:
4510.17元/㎡×1605.99㎡＋4510.17元/㎡×984.2㎡×30%
＝8574960元
≈857万元
（4）根据《长沙市城镇土地有偿使用规定》（长政发[2003]16号文件）有关规定，土地出让金一般占标定地价的25%（最终应缴纳的土地出让金由长沙市国土部门核定执行），则：
土地出让金＝857万元×25%
＝214万元
（二）地上建筑物价值的估算
（1）重置单价
参照长价房地字（1998）186号文件重置价格标准：钢混结构重置价1138元/㎡
（2）房屋成新度根据估价房产的建成年代、耐用年限、经过年限、残值率以及建设部《房屋完损等级评定标准》，结合房屋维修保养情况及估价人员对剩余经济寿命的判断，综合评定该房产的成新率。
成新率＝1－经过年限/耐用年限×（1－残值率）
评估对象建于1991年，参照钢混结构耐用年限(非生产用房耐用年限60年)，并经评估人人员实地观测，估算其成新率为80%。
（3）评估对象房产评估值估算如下：
房产评估值＝建筑面积×重置单价×成新率
＝1138元/㎡×6194.32㎡×80%
＝5639309元
≈564万元
（三）附属设备、设施费
根据委托方提供的资料，综合考虑折旧等因素，经评估测算，估算得附属设备、设施费共计50万元，其中：
配电间： 10万元
水泵房： 10万元
中央空调： 30万元
（四）房地产转让相关税费的确定
根据委托方提供的资料及要求，本次评估结果需要扣除与房地产转让有关税费。经评估人员查阅相关资料，依据有关法律、法规规定及省、市相关文件精神，对本次评估对象房地产转让的相关税费（最终应缴纳的相关税费由长沙市财政局、市国土资源局及房地产主管部门核定执行）进行了估算如下：
（1）土地出让金 214万元
（2）划拨土地使用权转让收益金
根据《长沙市城镇土地有偿使用规定》（长政发[2003]16号文件）有关规定，二级商业用地的划拨土地使用权转让收益征收标准为182元/㎡，则：
182元/㎡×1605.99㎡/10000＝29万元
（3）契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例》（1997年10月1日）契税条例规定，按房地产交易额的4%计收，则：
（857万元＋564万元＋50万元－214万元）×4%＝50万元
（4）营业税、教育费、城建维护费附加及印花税：根据国务院136号令有关规定取5.6%，则：
（857万元＋564万元＋50万元－214万元）×5.6%＝70万元
（5）其它税费（包括防洪保安基金、地籍测量费、土地转让代理费、评估费等）：根据有关文件规定及取费标准，本次评估按标定地价的1.5%估算，则：
857万元×1.5%＝13万元
（6）不可预见费、业务工作费：按房地产交易额的1.2%计取，则：
（857万元＋564万元＋50万元－214万元）×1.2%＝15万元
（7）土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。
增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。扣除项目包括建筑物评估值、附属设备设施费及相关税费，则：
扣除项目金额＝564＋50＋214＋29＋50＋70＋13＋15＝1005万元
土地增值额＝564＋50＋857－1005＝466万元
土地增值额占扣除项目比例＝466÷1005＝46.37%
增值额未超过扣除项目金额50％，依据速算公式计算，则：
应纳增值税额＝增值额×30％
＝466万元×30％
＝140元
（五）根据以上计算结果，将房产价值与地产价值、附属设备设施费相加，然后扣除土地出让金与相关税费，最后确定在本次评估目的下房地产评估值：
房地产评估净值＝857＋564＋50－214－29－50－70－13－15－140
＝940万元
六、估价结果
本评估以掌握的有关评估标的物资料、数据为依据，根据估价目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经实地勘察及以上分析计算，最后确定估价对象在估价时点的价值为940万元。
附 件
1、估价方营业执照
2、估价方资质证书
3、估价师证书
4、红线图
5、房屋所有权证
6、委托书 |