资产评估技术说明
一、评估对象概况
估对象相关产权资料所记载，待评估资产位于肇庆市迎宾大道，建筑结构为钢结构，建成年月为2000年5月，用途为工业厂房，共1层，建筑面积和建基面积均为6,617.692平方米，其对应的土地用途为园地，类型为国有出让，终止日期为2048年3月11日。
二、评估基准日
本项资产评估基准日为2004年10月10日。
三、评估方法
根据待评估资产特点，并结合其登记情况，在相关市场调查的基础上，本项目资产评估采用房地分估，综合计价，建筑物的评估采用重置成本法，土地使用权的评估采用基准地价系数修正法。
1、房屋建筑物的评估采用重置成本法
重置成本法的评估思路是在现时条件下重新建造或开发一个全新的待评估资产所需的全部成本，减去其已发生的实体性、经济性、功能性贬值后差额确定为评估值。其主要计算公式为：
（1）建筑物评估值=重置成本-实体性贬值-经济性贬值-功能性贬值
=重置成本×成新率
（2）成新率=（建筑物经济耐用年限-已使用年限）/建筑物经济耐用年限×100%
其中，重置成本采用开发或建造评估对象或类似房产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常利润和应缴税费来确定，成新率则使用年限法计算确定。
2、土地使用权价格的评估采用基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正系数表等估价成果，按照替代原则，就委托评估宗地区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取委托评估宗地在估价期日价格的方法。
其计算公式为：
V=V1b×K1×K2×（1+∑K）+F
式中：V——待估宗地价格
V1b——宗地所在区域（片区）的基准地价
K1——期日修正系数
K2——土地使用年限修正系数
∑K——影响地价区域及个别因素修正系数之和
F——开发程度修正
四、评估计算过程
1、建筑物的评估
（1）重置成本的计算
待评估资产位于肇庆市高新技术开发区大旺园区迎宾大道，建筑结构为钢结构，共1层，用途为厂房，建筑面积6,617.692 M2，由于受评估资料的限制，本项评估并未能对待评估资产进行现场勘察以及获取更多的相关信息，故评估时，参照同类型钢结构厂房的建造成本，确定其重置单价约为700.00元/M2。具体计算如下表1：
表1 重置成本计算表
金额单位：元
各项费用汇总 A B C D E F G
直接费 间接费 工程利润 税费 专业及报建费 重置单价 重置单价
C=(A+B)*6% D=(A+B+C)*3.638% E=（A+B+C+D）*5% （取整）
560.00 企业管理费 行政事业性收费(规费) 36.46 23.43 33.37 700.86 700.00
28.00 19.60
则，该建筑物的重置成本为：
建筑物重置成本=重置单价×建筑面积
=700.00×6,617.692
=4,632,384.40（元）
（2）成新率的确定
待评估房产于2000年5月建成，至今约4.5年，根据有关规定，钢结构厂房一般经济耐用年限约为50年，根据重置成本法成新率的计算公式，确定该厂房的成新率约为91%。
成新率=（建筑物经济耐用年限-已使用年限）/（建筑物经济耐用年限）×100%
=（50-4.5）/50×100%
=91%
（3）计算建筑物评估值
综上，根据重置成本法的评估公式，计算建筑物的评估值：
建筑物评估值=重置成本×成新率、
=4,632,384.40×91%
=4,215,469.80（元）
2、土地使用权的评估
本项评估的宗地位于肇庆市迎宾大道，根据评估对象的产权登记资料表明，该宗地土地使用权类型为国有出让，用途为园地，终止日期为2048年3月11日，且地上已建有厂房。本次评估，根据待评估宗地的实际情况，设定其土地用途为工业，开发程度为“五通一平”。
根据肇庆市大旺园区出让土地的实际情况，并参照《关于公布广东省城市国有土地分等及基准地价标准的通知》（粤价[2003]193号）。本次估价，基准地价内涵为土地开发程度为红线外“三通”（即通路、供电、通讯），红线内“一平”（场地平整）条件下不同级别，不同用地类型法定最高使用年限的平均地价。其中工业用地法定最高使用年限为50年，出让土地按设定用途的最高出让年限减去已使用年限后的剩余年限设定年期。
（1）确定待评估土地基准地价
根据待估宗地所在的具体位置，肇庆市大旺经济开发区“三通一平”的工业用地基准地价为4万元/亩，约合60元/M2。
（2）确定期日修正系数
本次估价，因采用的基准地价肇庆市大旺经济开发区目前公布的基准地价，截止评估基准日，在此期间该地区地价较为稳定，故期日修正系数K1取1。
（3）确定土地使用年限修正系数
土地使用年限修正公式为：
K2=[1-1/（1+r）m]÷[1-1/（1+r）n]
K2—土地使用年限修正系数
r—土地还原率
m—待估宗地设定土地使用年限
n—基准地价设定土地使用年期
待估宗地土地剩余使用年限约为43.5年（工业用地法定最高出让年限为50年），根据市场投资调查，设定待估宗地所在区域工业用地还原率为5%，则待估宗地的使用年限修正系数K2为：
K2=[1-1/（1+5%）43.5]÷[1-1/（1+5%）50]
=0.9643
（4）确定影响地价区域因素及个别因素修正系数
根据待估宗地所在的具体情况，对影响地价的区域因素及个别因素进行修正。
表4 待估工业用地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
待估
宗地 因素 条件说明 优劣度 修正系数
待
估
宗
地
交通条件 待估宗地位于大旺经济开发区，临近迎宾大道,距三茂铁路、321国道也较近,且园区内有专业货运港大旺码头，出入较方便。 较优 0.035
综合环境 大旺园区基本属珠三角平原地区，地质为粘土冲积平原，抗震能力一般，亚热带季风气候。 一般 0
产业集聚规模 地处工业园，产业联系较紧密 较优 0.015
规划条件 地处工业园，周围土地规划前景较好。 较优 0.01
宗地个别条件 受评估条件的限制，本次评估，暂设定该宗地的个别条件为一般。 一般 0
合 计 * 0.06
（5）开发程度修正系数
待估宗地的实际开发程度与本次评估所确定的基准地价开发程度存在差异，需进行开发程度修正，评估时，确定待估宗地开发程度修正幅度F为20元/M2。
（6）计算待评估土地地价
根据基准地价系数修正法计算公式，求取待评估土地地价。
待评估土地单价V=V1b×K1×K2×（1+∑K）+F
=60×1×0.9643×（1+0.06）+20
=81.33
≈81（元/M2）
（6）计算待评估土地总价
根据产权证所记载，评估对象建筑面积及建基面积均为2,340平方米，考虑到本次评估的实际情况，本次评估土地使用权面积以厂房地建基面积确定。则待评估土地的总价为：
待评估土地总价=81×6,617.692
=536,033.05（元）
3、计算评估对象房地总价
根据上述评估结果，计算评估对象的房地评估值。
房地评估值=建筑物评估值+土地使用权评估值
=4,215,469.80+536,033.05
=4,751,502.85（元）
四、评估结果
经评估测算，评估对象在评估基准日的评估值为（大写）人民币肆佰柒拾伍万壹仟伍佰零贰元捌角伍分（￥4,751,502.85）。
广东省XXX会计师事务所
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