资讯中心 - 今日头条 - 大盘成楼市下半年供应王牌：解析三剑客

    近两年，新入市的超百万平方米大盘已经屈指可数。300万平方米住宅、60万平方米商业的世纪城，200万平方米的万年花城，乃至1年卖完的100万平方米的国美第一城，这些曾经风云一时的大盘，给我们留下了一个时代的背影。  >>>详细

华贸城9月亮相 天润、中铁跟进     “华贸城一期推11~14号楼，你可以直接先到位于华贸购物中心的华贸城展示中心现场登记排号。”在接受本报记者采访时，国华置业公关部经理赵加不时接到找他帮忙的电话，“自从华贸城9月开盘的消息传出后，像这样的电话每天都有十几个，其实到现场排号就行了。”     赵加表示，不少专家和业内人士在预测下半年市场都提出过“供应量减少”观点，但国华置业并没有控制华贸城销售的打算，在一期计划投放房源内部认购及供不应求的情况下，主动加大房源投放量，满足客户购房需求。“在拿下55万平方米华贸城地块后，国华置业就一直在制定规划、研发产品，现在条件终于成熟了，我们会按照自己的预定计划推进。”赵加介绍，一期推出的11、13、14号楼均为公寓产品，12号楼为LOFT（单层面积为50平方米左右，层高为4.9米，70年产权），总房源超过千余套。     据悉，华贸城项目现场售楼处将在9月中旬前完工，但由于项目周边在进行大规模市政设施、道路施工，因此具体开盘时间还需要根据现场情况加以调整，预计应该在9月中下旬。     今年6月，国华置业董事长房超在接受本报记者专访时曾透露，华贸城的开盘价格将在13000元/平方米左右。3个月过去了，业界和购房者纷纷猜测这一开盘价格是否会根据市场行情而调整？目前华贸城一期开盘价格虽未最后确认，但排上房号的客户得到确切信息，其认购价格在12000~15000元/平方米之间，印证了国华置业把首期业主视为投资合作伙伴的理念。     华贸城出现之前，润泽地产一直以润泽庄园和润泽悦溪公寓两大项目、近150万平方米的总开发规模，领跑国奥区域。润泽地产常务副总封屹表示：“华贸城近期开盘，天润旗下的福熙大道也预计在10月开盘，加上中铁置业收购的第六大洲项目，国家森林公园板块今年将有200万平方米的供应量，竞争会更激烈。我们欢迎竞争，如此大规模的供应，必然提升国森板块的整体品质。对润泽地产以及整个区域而言是一大利好。”封屹表示，继润泽庄园和润泽悦溪公寓之后，润泽地产还将在国森板块推出近50万平方米的全新产品。      京西10月再现50万大盘     在世纪城之后，京西板块少有大盘入市。远洋地产旗下的百万大盘——远洋山水项目也在远洋沁山水三期售罄之后告一段落。远洋地产市场部总经理肖劲在接受记者采访时表示，远洋沁山水四期最快也要在明年才能入市。目前京西区域在售的仍以万科中粮紫苑、大成郡等老项目后期，以及即将入市的欧洲公馆（约13万平方米）等项目为主。不过由石开地产和金融街控股联手打造的50万平方米社区——融景城的出现，使趋于平淡的京西楼市再次引人关注。     据记者了解，融景城位于西五环衙门口桥西北角，项目共分四期开发。一期由社区东侧4栋板楼组成，共约600套房源，以90平方米两居为主，配以部分110平方米和130平方米三居。据销售人员介绍，项目一期预计在10月中下旬开盘，目前排号在开盘时可享受一定优惠。学校、商业和写字楼等配套将在三、四期建设完成。     此前曾有媒体预测该项目售价在13000元/平方米左右，但销售人员并未予以证实。不过目前该项目周边楼盘，如茂华璟都会此前的大户型产品均价曾达到15000元/平方米，远洋沁山水三期售价也达到14000元/平方米，加上大盘一贯的低开高走价格策略，由此推算该预测售价的可能性较高。     10万商业，夯实马驹桥发展地基     近来大兴多块土地成交，让人们看好南城楼市的未来，但地王形成供应之前，位于南六环的马驹桥组团即将在9月迎来60万平方米大盘——合生世界村。     合生世界村副总经理朱锐在接受记者采访时表示，马驹桥此前项目并不少，如金地格林小镇6、融科香雪兰溪、珠江萨尔斯郡加上近期入市的限价房项目东亚瑞晶苑，但都因规模限制，以住宅为主，没有为区域提供成规模的商业配套。随着合生世界村的开发，项目将建设10万平方米商业、1.3万平方米星级会所和3万平方米高尔夫练习场。这些配套设施将对整个马驹桥区域形成辐射，从根本上解决马驹桥区域“有住宅无生活”状况。     朱锐介绍，合生世界村一期预计在9月底开盘，将推出3栋600套全景高尔夫洋房，2栋LOFT公馆。其中公寓以50~130平方米的一居到三居产品，LOFT产品为单层85~140平方米，得房率为170%。此前业界预计其公寓售价为8000元/平方米，LOFT售价为11000元/平方米，对此朱锐表示开盘价格仍未确定，但会与周边项目售价相近。目前珠江萨尔斯郡的公寓售价为8000元/平方米，融科香雪兰溪公寓均价8200元/平方米，考虑到合生世界村公寓1500元/平方米和LOFT3000元/平方米的精装修标准，朱锐认为合生世界村的价格有一定优势。     业内人士分析，由于受制于配套设施建设的相对滞后，尽管云集了珠江、融科、金地等品牌开发商，但马驹桥区域的价值仍未得到市场的充分认识和发掘。近几年来，该区域楼盘的售价并未有大幅提升，一直保持在较稳定的水平，并未随着京城楼市整体上涨。不过随着亦庄轻轨的建设以及亦庄核心区住宅供应的减少，马驹桥区域将真正承担起亦庄第二居住区的功能，迎来快速发展。      Link     其他值得关注的大盘     璞瑅     东二环37万平方米高端品质新盘     规划建筑面积仅7.25万平方米（还需配建5000平方米廉租房）的广渠路10号地拍出1.5万元/平方米的楼面价，让相隔不远的首开璞瑅项目备受关注。尽管行事低调，但10月入市的该项目依然凭借二环品质大盘的气质吸引了不少关注目光。     据悉，本次开盘的A区，共计约750套房，是以两梯两户和两梯三户为主，户型以南北通透的舒适性三居和奢华型四居为主，户型面积集中在130~190平方米，是东二环城市核心区域罕见的升级性高端产品。开盘均价在25000~30000元/平方米，精装修标准5000元/平方米，标准和品质非常高。     璞瑅位于东二环左安门龙潭湖畔，紧邻东二环龙潭湖高端城市生态区。作为二环沿线楼盘，能做出68%的绿化率，2.68公顷的中央公园，以及大规模生态自然的风格化园林景观，完全得益于37万平方米的大盘格局；从幼儿园到九年一贯制名校的教育资源，和项目的高端属性相得益彰。对于高端投资客来说，这种集中了核心地段资源、稀缺生态资源、复合配套资源等多重优势的内城均好大盘，堪称当前楼市领涨抗跌的标杆性楼盘。     四合上院     SOGO商圈20万平方米新盘     项目位于宣武门SOGO南侧，社区总占地3.89万平方米，总建筑规模近20万平方米。项目采用围合式规划设计，与传统四合院布局相呼应。项目由5栋10~16层板楼组成，户型面积从60~190平方米丰富多样，其中以87~100平方米舒适型两居和145~154平方米豪华型三居为主，另有少量61平方米经济型一居和198平方米奢华型四居，开盘价格待定。值得关注的是，该项目容积率超过了5，在如此高的容积率下如何实现高质量的居住环境，在开盘之后相信会有更详细的解释。     华业东方玫瑰     近3年最大地块入市     备受关注的中新自由小镇项目，在搁置良久之后，被上市公司华业地产高调拿下，9月底这个命名为华业东方玫瑰的80万平方米地铁新盘将正式亮相。这是北京土地市场3年来成交的最大一块住宅用地，大盘效应备受业界关注。由于地块五证齐全，项目营销工作随拿地之日起正式启动。     项目所在的通州区梨园镇位于通州区南部，距临河里地铁站仅400米，9月30日项目售楼处将正式启动，项目整体定位将在保持高档定位的基础上，会有部分中小户型推出，部分精装修，项目价格待定。     对于项目价格，华业地产副总陈云峰表示，现在还没有最终确定。但参考通州目前主推的几个地铁新盘K2海棠湾、天时名苑均价12000~13000元/平方米的价格，也会对华业东方玫瑰定价产生影响。不过因为该项目为80万平方米的大盘，预计将分三到四期开发，项目肯定会采取低开高走的策略。     这块闲置了几年的宝贝地块终于入市，凭借华业的玫瑰系列品牌，在产品和园林环境上想必不会让人失望，而规划中的商业配套也会提升这个区域的生活便利性，作为大盘，如何迅速改变区域的环境和档次值得期待。      大盘绝唱？未来北京大盘供应格局     随着中心城区可开发用地的减少，像广渠路15号地这样的城区大盘难以再现，未来北京大盘供应开始向五环外集中。如东部的通州板块，北苑的国奥板块，南城的大兴黄村板块等区域，将成为未来大盘的集中营。     中心城区     虽然广渠路15号地拍出40.6亿元的天价，但若以总建筑规模论，其28万平方米的体量并不算大盘。     目前中心城区在售大盘应以位于宣武区的中信城为尊。该项目占地面积为43.65公顷，规划总建筑面积地上部分拟建设125万平方米，其中公建50万平方米，住宅75万平方米。包括高档住宅、酒店式服务公寓、星级酒店、甲级写字楼、约20万平方米的Shopping Mall，以及20座四合院，共包含6种建筑形态。目前中信城二期正在接受预定，其开盘价格预计为24000元/平方米，主力产品为85~120平方米的二居和三居。     此外，位于朝阳区太阳宫桥的太阳公元项目也是中心城区大盘的另一代表。该项目总建筑面积近70万平方米，规划建设住宅、商业、酒店和会所。作为三环周边的大盘，太阳公元上半年两次开盘取得17亿元的销售业绩，8月推出8号景观楼座，以174平方米三居和218平方米四居的大户型为主，均价为每平方米28000元，96套房源很快售罄，实现销售金额5亿元。其后期将于9月中下旬开盘，售价待定。     周边区域     北苑板块     华贸城的开盘标志着2007年成交的北苑四大地块开始逐步进入实质性供应阶段。     除55万平方米的华贸城外，天润置地从北京春光和四川大地手中得到的来广营2号地也将在近期入市。该地块被定名为福熙大道，总建筑规模约60万平方米，该项目已于今年4月举行启动仪式，目前开始接受预定。此外中铁置业从中联亚接手的第六大洲项目（来广营1号地）总建筑规模约66万平方米，目前仍未有新动作。而北京中鸿和北京城建共同以17.8亿元拍得的来广营4号地，总建筑面积约30万平方米，该地块预计在下半年启动。     大兴板块     和北苑众多地块开始形成供应不同，大兴近期成交地块将在未来2~3年内才能放量。不过在总体规模上，大兴板块今年将有近400万平方米土地入市，除150万住宅用地外，还有近105万平方米商业用地以及用于新城建设及生物医药产业的其他用地。     在住宅用地方面，该区目前在售的鸿坤理想城项目总开发规模达140万平方米，除住宅外，还配建有20万平方米商业。目前该项目售价为14000元/平方米。在新成交地块中，以上海绿地集团30.25亿元拿下的大兴19号及20号地规模最大，总建筑面积为45.8万平方米，其次为保利地产以16.3亿元获得的大兴新城北区2号地，总建筑面积约22.5万平方米。     通州板块     今年通州入市项目较多，土地市场也颇为活跃，继K2地产以17.6亿元拿下通州九棵树地王后，华业地产从中新地产手中接过80万平方米规模的通州自由小镇项目。该项目位于通州九棵树旁，包含住宅、商业，规划为综合发展项目。据华业地产总经理陈云峰介绍，该项目已定名为“华业东方玫瑰”，预计在9月30日入市。      评论     大盘：一个时代的背影     近两年，新入市的超百万平方米大盘已经屈指可数。300万平方米住宅、60万平方米商业的世纪城，200万平方米的万年花城，乃至1年卖完的100万平方米的国美第一城，这些曾经风云一时的大盘，给我们留下了一个时代的背影。     大盘的凋零，更多是市场之手的力量所致。由于过于疯狂的市场助长了投机氛围，让很多楼盘的推盘节奏变慢。在世纪城的年代，每年均放量推盘，在均价还在7000元的时候，年销售业绩都稳定在30亿以上；而国美第一城一年卖掉100万平方米的壮举，在崇尚“捂盘”、相机而动的当下，恐怕也没有追随者。更流行的做法是，在难得地获得了一块大盘土地之后，倍加珍惜，不断试探购房人的价格底线，分成5期、6期，甚至更多期，如挤牙膏似地陆续放出。     逐利行为本无可厚非，但在市场波动性增大的背景下，如此多期开发，势必需要不断提价，一旦遭遇市场波折，无法顺利提价，则会给后期的销售工作带来阻碍。今年年初，多个老的大盘项目均大幅降价，给楼盘带来不小的负面影响。     在当前楼市不确定性增加的背景下，这些并不久远的教训值得今年下半年入市的几个大盘警惕。     大盘其实一直都有，但一个大盘改变区域面貌、区域价值的现象已经很少出现，新兴的大盘在赚足了住宅的利润之后，往往很少再愿意把精力花在费钱不讨好的商业等配套上，如世纪城那样用巨额投资打造Shopping Mall的做法已无后来者，甚至很多“准”大盘宁愿打擦边球，将配建公建盖成公寓出售。今年下半年入市的华贸城，在配套建设上花的力气，颇有“前大盘时代”的遗风，值得期待。     华贸城、融景城、华业东方玫瑰、合生世界村等多个大盘在下半年集中入市，堪称近两年来北京楼市供应层面的一个小高潮。这个小高潮，会不会是大盘时代的绝唱？随着可供开发的土地越来越少，分割越来越细，这些硕果仅存的大盘如何充当楼市的中流砥柱，值得列位大盘开发商深思。      “斗地主” 逼供应     本报曾经以《昔日地王今何在》为题报道诸多历史上的“地王”始终闲置的真实情况，指出，当前楼市的供应不足，很大程度上是人为造成的；而供应不足导致房价上涨，从根子上说，还要从解决闲置土地入手。     8月24日，国土资源部终于发布“禁令”：在确保拉动内需项目和民生项目的情况下，要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地造成住宅市场供应紧张和“地荒”现象。按照国土资源部严查囤地的精神，必须把闲置的、长草的住宅土地变成“长”房子的土地，只要是闲置土地，不论是否“地王”，都必须按照土地管理的有关规定严格处理。     而在之前中原地产研究发布的研究报告上我们看到，在统计了万科、保利、金地等40家知名开发商6年多来在北京、广州、深圳等12个重点城市的270幅地块之后得出结论：这些知名开发商于2003~2009年上半年获得的住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43%，剩余57%土地尚未形成实际供应，其中27%“待开发”，30%“规划在建”。     中原据此认为，正是大量已出让的土地未转化为商品住宅而上市，造成了目前楼市短期供应的紧缺，形成了“地荒”假象。     中原的报告还显示，2007年上述开发商在12个城市公开市场获取的土地数量最多，达到122幅。按照土地开发周期两年时间计算，2009年应该是2007年土地全面形成供应入市的时间。但截至2009年上半年，仍有20%的土地处于闲置状态。     对于心存“捂盘”念头的“地主们”来说，“禁令”的严厉口吻不禁让人心生忐忑。     东西南北中 大盘全面盘活市场供应     如果说来自主管部门的压力，还不足以真正让闲置土地动起来的话，市场方面不确定性因素增加，让很多开发商改变了“捂盘”的既定战略。     “二套房贷正式收紧其实对市场影响还是很大的”，一位原定年底开盘的开发商对记者表示，近日，北京多家银行正式收紧二套房贷，让一些开发商开始心神不宁，而连续多周成交量环比下跌，让“捂盘”危险系数陡增。     在价涨量跌的新形势下，新的博弈正在买卖双方悄然展开，而数个大盘以及数十个新盘集中亮相，则表明了卖方对这种博弈的一个态度。     许久未见的大盘集中亮相是下半年楼市的一大风景：北有华贸城，南有合生世界村，东有华业东方玫瑰，西有融景城，内城还有一个无冕之王璞瑅，五大新盘四处开花，他们试水的反响如何，将直接决定下半年楼市走向——大盘的定价、开盘的销售状况以及开盘吸引客户的数量，都直接为周边中小楼盘探明了真实的市场“水温”。     在大盘入市的示范效应下，金九银十拟入市的新盘明显放量：综合北京多家经纪机构的统计显示，9月份北京有50余楼盘开盘，其中纯新盘达到13个，创出近月来新高。同时还有约30个老项目将在9月推出后期，如禧福汇国际社区、美利山、中信城、橡树湾、万年花城、金汉绿港、富力丹麦小镇等知名楼盘。随着市场变化，可能还会有更多老项目选择加入“金九银十”的抢客大战。     大盘的开发是一个系统工程，对区域楼市的发展水平有显著的推动。大盘建设也是对土地资源的全面整合，可以带动区域配套的发展，提高居住品质，促进同区域项目的开发建设。富力城之于双井，珠江帝景之于大望路，万年花城之于西南四环，世纪城之于西四环，上上城之于燕郊，这些经典案例，无不证明了大盘对区域楼市发展的强劲推动力。     然而随着土地招拍挂方式的形成，单个开发商难以承担大规模地块的转让费用，百万级别的大盘遂在京城近乎绝迹。但就在九十月间，北五环、西五环和南六环沿线，华贸城、融景城、合生世界村等三个总建设规模在50万~60万平方米的大盘将相继入市，将再次开启京城楼市的“后大盘时代”。