估价项目名称： ******房地产抵押价值评估
委 托 方：南阳市**公司
估 价 方：南阳市宏基有限责任房地产评估事务所
估 价 人 员：丁金礼 宋建
估价作业日期：2006年*月*日至2006年*月*日
估价报告编号：宛宏房估抵[2006]008号
目 录
1、致委托方函
2、房地产估价师声明
3、估价的假设和限制条件
4、估价结果报告
5、估价技术报告
6、附件
致 委 托 方 函
***公司：
承蒙委托，我所对 所有位于南阳市 路 的房地产进行了抵押价值评估。
估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
估价时点：2006年3月 日
估价结果：
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，在难以采用其他估价方法的情况下，取成本法计算结果为估价结果，最后确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币 元，大写：人民币 元整。
南阳市宏基有限责任房地产评估事务所
法定代表人：
二00六年三月 日
估 价 师 声 明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。实地查勘人：***，其他估价人员未对本估价报告中的估价对象进行实地查勘。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。
8、本估价报告所依据的有关资料由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
中国注册房地产估价师签章：
估价的假设和限制条件
一、估价报告结论成立的假设前提：
1、委托方提供资料属实，估价对象为全部产权。
2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
3、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。
4、假定估价对象在估价时点状况与在完成实地查勘之日的状况一致。(估价时点不是完成实地查勘之日时用)
二、估价报告使用的限制条件：
1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。
2、本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，需向本所咨询后作必要修正甚至重新估价。
3、本估价报告的有效期限为半年。如超过有效期,或估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。
4、为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“房地产抵押估价报告使用提示”及“房地产变现能力分析”。
5、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”部分内容根据有关规定由估价机构存档。
6、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
7、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本所进行更正。
估 价 结 果 报 告
一、 委托方
***
二、估价方
估价机构全称：南阳市宏基有限责任房地产评估事务所
法定 代表人：丁金礼
机 构 地 址：南阳市张衡路房地产大厦二楼
资 格 等 级：国家二级
证 书 编 号：41290012
三、估价对象
1、估价对象区位状况：
估价对象坐落于南阳市
2、估价对象实体状况：
估价对象为
3、估价对象权益状况：
估价对象房屋所有权人为 ，《房屋所有权证》编号为宛市房字第 。
四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点：二00六年三月 日
六、价值定义：房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
（一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国担保法》；
4、《城市房地产抵押管理办法》。
（二）本次估价采用的技术规程
1、中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；
2、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》。
（三）委托方提供的有关资料
1、房地产估价委托合同
2、房屋所有权证
（四）估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料。
八、估价原则
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。
（一）独立、客观、公正原则
要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
（二）合法原则
应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。
（三）谨慎原则
在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
（四）最高最佳使用原则
应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。
（五）估价时点原则
估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
（六）替代原则
估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。
九、估价方法（成本法举例）
根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。本次对房地产抵押价值进行评估，宜采用成本法估价。先求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
成本法是在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税金，得出估价对象的重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，在难以采用其他估价方法的情况下，取成本法计算结果为估价结果，最后确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币 元，大写：人民币 元整。
估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币 元，大写：人民币 元整。
房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币 元，大写：人民币 元整。
十一、房地产变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
（一）（院落式住宅举例）估价对象的合法用途为住宅，院落式布局，独立使用性较强，不宜分割使用、转让，除非当事人协商一致并处理好共用部位及设施的使用权利，达到各自独立使用条件。
（二）假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，预计在 - 之间，与评估的市场价值的差异程度大约在 %- %。
（三）处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。
十二、房地产抵押估价报告使用提示
（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。
（二）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注: 估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。
（三）估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。
（四）定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。
十三、估价人员：
十四、估价作业日期：2006年3月 日至
2006年3月 日
十五、估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期为半年，自报告出具日算起。
房地产估价技术报告
一、 个别因素分析
估价对象坐落于南阳市
二、 区域因素分析
估价对象位于南阳市
三、市场背景分析
四、最高最佳使用分析
估价对象为住宅用房，现用于居住，保持现状继续使用最为有利，目前的使用现状为最高最佳使用状态。
五、估价方法选用
根根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。本次对房地产抵押价值进行评估，宜采用成本法估价。先求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
六、估价测算过程（摘要）
（一）求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值
采用成本法进行估价
1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料；
2、估算重置价格或重建价格；
3、估算折旧；
4、求出积算价格。
（相关数据来源与确定、相关参数选择与运用、主要计算过程略）
假定估价对象在未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币 元。
（二）房地产估价师知悉的法定优先受偿款
（三）确定房地产抵押价值
房地产抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值
-房地产估价师知悉的法定优先受偿款= - = （元）
经评估测算及综合分析，确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币 元。
七、估价结果确定
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，在难以采用其他估价方法的情况下，取成本法计算结果为估价结果，最后确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币 元，大写：人民币 元整。
估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币 元，大写：人民币 元整。
房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为
附 件
1、房地产估价委托合同
2、房屋所有权证复印件
3、房屋分户平面图复印件
4、估价对象内外部状况照片
5、法定优先受偿权书面查询资料和调查记录
6、估价机构营业执照复印件
7、估价机构资格证书复印件
8、估价师资格证书复印件
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