××××房地产评估有限公司Sichuan Zhongcai Real Estate Evatuation Co.,Ltd
电话：（0826）2125123 川众房评字第（2008）第0062号
第一部份 致委托方函:
我公司受您的委托，秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于华蓥市天池镇码头村六组车棚3号房1-3-3面积为54.13㎡的住房进行了价值评估。本报告估价对象于估价时点2008年6月17日状态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象进入市场交易以及交易纳税环节提供价值参考依据。
在本报告中已说明的假设与限制条件下，本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，经过测算，结合估价经验和与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价经验与对房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上具有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现市场价格总值为人民币32478.00元（大写：人民币：叁万贰仟肆佰柒拾捌元整）。评估单价为600.00元/㎡（按建筑面积计）。
估价结果报告随函发送，如有异议，请委托方于十日内向我公司提出。
××××房地产评估有限公司 法定代表人： 二00八年六月一十七日
第二部份 估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关的假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们对本估价报告中的估价对象进行了现场查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们仅对估价对象的外观和使用状况进行一般性察看，因此不能确定物业有没有缺失，我们只依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。
我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6、我们力求在专业知识和业务能力范围内努力做到估价报告的准确性，没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本
估价报告揭示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。
8、本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，为估价对象进入市场交易以及交易纳税环节提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。
9、本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》（GB/T51291-1999）相关规定。
注册房地产估价师：
××××房地产评估有限公司
二OO八年六月一十七日
第三部份 估价的假设和限制条件
本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：
1、合法性前提。合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。具体前提如下：
（1）估价对象系委托人私房，本次估价所运用的基础资料和数据及法律文书均由委托方提供，委托方对所提供材料的真实性合法性负责。委托人已提供合法的房产权证明，本次评估以估价对象合法产权为假设前提。
（2）本估价报告中估价对象建筑面积、土地使用权面积系房产权证上载明的数据，因其他原因导致实际建筑面积与登记建筑面积不符时，应对估价结果进行调整。
（3）委托方拥有估价对象全部产权产益，且无产权纠纷。
（4）权利各方知情并谨慎对该估价对象之权益。
（5）本次估价假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。
2、最高最佳使用假设。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使估价对象产生最大效应的使用。本次评估是以估价对象按住房使用为最高最佳使用。
3、估价时点假设。即要求估价结果当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格。
估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化，均会对估价结果产生一定的影响。如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应对本估价结论进行必要的调整。
4、公开市场假设。即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具排他性。
5、报告使用限制条件如下：
（1）本估价报告的估价结果仅用于估价报告中的估价目的时作参考，不得作其他用途。
（2）本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。
（3）估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，若假设前提和国家地方政策变化，或者市场变化较快时，应对估价对象交易价值进行再评估。
6、其他假设与限制条件。对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下：
（1）估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。
（2）本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。
第四部份 房地产估价结果报告
一、委托方：曾令才
二、估价方：××××房地产评估有限公司
三、估价对象概况：
1、评估对象区位状况
根据委托方的评估申请，本次评估范围为位于华蓥市天池镇码头村六组车棚3号房1-3-3的住房一套；属绿水洞煤矿职工家属宿舍，且地震后墙面出现裂痕，系危房。
2、评估对象的权属状况
本次评估对象为曾令才个人所有，系出让取得。房屋产权证号为 天池镇字第0432号，建筑面积为54.13㎡。土地使用权分摊面积为18.30㎡，土地使用权系购买方式取得，土地使用权证号为2002字第5266号。
3、评估对象概况
估价对象所在楼房于2002年建成并投入使用，总层数为 5 层，混合结构。建筑面积为54.13㎡。交房基本情况：地面清水房，铝合金窗，水、电、气到户外。
四、估价目的：为委托方交易纳税环节提供价值参考依据。
五、估价基准日：2008年6月17日
六、价值定义：本次评估采用公开市场价值标准，指估价对象具有合法的权属证书，能够俭过去时行转让，在估价时点不受任何可能影响其价值的权利约束，在公开市场最可能形成的客观、合理的市场价格。
七、估价依据：
1、房地产价格评估委托协议书；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国土地管理法》；
4、国家及地方的有关法律、法规；
5、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
6、委托方的委托书及提供的《房屋产权证》、《土地使用权证》及相关资料；
7、估价人员实地勘测及市场调查获得的结果；
8、广安市近期房地产交易市场行情以及我公司掌握的有关资料。
八、估价原则：
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。具体依据如下估价原则：
1、 合法原则：本次评估以估价对象的合法使用、合法处分为前提；
2、 最高最佳使用原则：本次评估以估价对象保持房屋权属证书用途继续使用为前提；
3、 替代原则：估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；
4、 估价时点原则：本报告估价结果是估价对象在估价时的客观合理价值。
九、估价方法：
按照房地产估价规范，结合估价对象现状以及本公司掌握的广安市同一供需圈类似房地产的市场交易情况，本次估价采用市场比较法和成本法推断出估价对象客观合理的价格。
十、估价结果：
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在符合报告中已说明的有关假设以及限制条件的基础上，在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点 2008年6月17日可能实现的市场价格总值为人民币32478.00 元（大写：人民币叁万贰仟肆佰柒拾捌元整）。评估单价为 600.00 元/㎡（按建筑面积计）。
十一、估价人员：中国注册房地产估价师凤黎明、梁健
十二、估价作业日期：
2008年6月11日至2008年6月 17日
十三、估价报告应用的有效期：
估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期应为半年。
十四、估价报告使用提示：
估价对象功能受外部环境影响，其价值会因市场状况变化而变动。本报告评估值是充分考虑目前市场状况下作出的，使用报告时宜关注未来市场变动因素。
注册房地产估价师：
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