房地产抵押是各商业银行开展信贷业务的主要担保手段。对抵押房地产进行客观、有效的估价至关重要。用什么样的价格标准去衡量抵押房地产的价格?本文中，笔者就抵押房地产的价格与市场价格的区别和联系、抵押房地产的权属确认、抵押房地产的估价时点、抵押房地产估价的注意点等四个方面谈些体会，以期抛砖引玉。
一、房地产抵押价格与公开市场价格的区别和联系
1、房地产抵押价格
(1)房地产抵押的定义
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条表述如下：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”
(2)抵押价格的内涵
在房地产抵押担保过程中，债务人若无法履行债务，银行等金融机构须对抵押房地产进行处置，处置程序大致如下：起诉——判决——执行——拍卖，拍卖是抵押房地产变现的主要方式。因此抵押价格应该是债务人无法履行债务时，债权人通过对抵押房地产的处置变现来实现债权的担保价格，抵押房地产担保价格应该大于等于债权总额，才能真正实现有效担保。其中：
·债权＝借贷本金＋借贷利息＋逾期利息＋罚息；
·抵押房地产担保价格＝拍卖清算价款－应补缴的土地出让金及工程拖欠款－处置税费
·处置税费：一般指诉讼费、执行费、评估费、拍卖费，交易过户费，营业税金等。
2、公开市场价格
交易双方在市场上进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益。交易双方应掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。公开市场价值是在公开市场上最可能形成的价格。
3、抵押价格与公开市场价格的区别
·抵押房地产处置为强制执行，该价格并不征求所有权人的意见。
·短时间要求变现，因为银行贷款须及时收回。
·在估价实务中，得到的公开市场价格参比案例一般为个案交易，而抵押房地产一般为批量处置，少则几百平米，多则几千、上万平方米，类似零售价与批发价的差别。
4、抵押价格与公开市场价格的联系
抵押房地产价格的高低均是相对公开市场价格而言，以公开市场价格为参照。
二、抵押房地产的权属确认
1、抵押房地产所有权的确认
房地产的所有权人应以《房地产权证》为准或以政府有关证明文件为准，须注意所有权人的名称变化。例如有的公司转制变更名称，原“厂”改为“有限公司”、原来的“有限公司”改为“(集团)有限公司”等。若所有权人为企业法人时，估价报告中的所有权人与营业执照、《房地产权证》等文件中的称谓须一致，不然无法抵押登记。
2、抵押房地产物质状态的确认(判别是期房或现房)
房地产现房确认的依据应以完整登记房屋和土地信息的《房地产权证》为准，这是法定权利的真正实现。我们不要将“房屋竣工”“取得入户许可证”等误认为是现房，这种房屋一旦处置，其中隐含的负债或其他纠纷可能就会暴露出来，影响抵押房地产的处置变现。
3、土地使用权的属性确认
土地使用权的属性包括有偿出让(转让)、国有划拨和集体土地三种。以下几种情况可能会对抵押物处置有影响：
(1)土地使用权原始属性为划拨。除住宅外，按房地产建设用地许可证取得的年限为界，根据规定在转让时可能需补缴土地出让金。
(2)集体所有土地。若要转让需先纳入国家征地计划、支付征地费，再进入有偿出让程序。
4、在建工程主要费用支付的确认
(1)土地费用。包括出让金、动拆迁费、市政配套费等；
(2)工程款支付。注意工程建设进度与工程付款进度的匹配；注意工程款拖欠的偿还优先于银行的抵押贷款偿还。
上述费用的确认一般可通过查看付款凭证、查验市政配套证明、踏勘现场了解工程形象进度，这部分费用支付的确认需要估价师具备相当的建筑工程造价知识。在建工程抵押时若发生转让、处置，一般为“整体托盘”，其中费用支付情况是受让人确定转让价格时必须要考虑的因素，这也是《抵押房地产估价指导意见》所强调的。
5、其他权利的确认
(1)抵押权，可从房地产交易中心查询。
(2)租赁权。可查看租赁合同
(3)物权。涉及相邻房地产的截水、排水、通行、通风、采光等的权利。《民法通则》对该权利实施的原则是“应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神”，但现实生活中各自从各方利益出发，经常会出现纠纷、矛盾等，有时候也会影响抵押房地产的处置价格。
三、抵押房地产的估价时点
1、抵押房地产的估价时点具有特殊性
房地产价格是一种动态价格，具有很强的时间性，估价时点的设定很重要。抵押房地产的估价时点又具有特殊性，抵押评估在先、处置在后。银行贷款从贷款期限上一般分为流动资金及固定资金贷款，流动资金贷款占大多数，贷款期一般以半年至一年居多，也就是说抵押房地产最早的处置期也要在大半年之后(包括贷款宽限期、诉讼期等)，各银行贷款操作中，抵押房地产真正处置至少要在一年以后，更不要说固定资产贷款了。因此将抵押房地产的估价时点定在处置之日，理论上是可以的，但实际操作中很难把握：一方面，房地产市场在逐步完善之中，法律、法规、规章也在完善之中，一年前的政策背景可能与一年后的相差很大；另一方面，房地产市场的不稳定导致房地产价格的不稳定，定量地预测许多时间以后的价格，失真的概率增大。
2、估价实务中抵押房地产的估价时点设定
将抵押房地产的估价时点设在现场踏勘期间(即现在)比较妥当。法律、法规、规章、技术参数、权属依据和市场参比案例可方便查找；此外，估价报告有效期一般为半年至一年。过了有效期，估价对象须重新予以评估。这也保证了抵押房地产估价时点设在现在，距离处置时间并不是无限期的长。银行在审核抵押贷款时要充分注意抵押房地产估价的有效期。
四、抵押房地产估价的注意点
1、参比案例应修正、估价方法要谨慎
一般参比案例都是个案交易(市场比较法中的交易价格、收益法中的租金均是如此)。抵押房地产一般量较大，由于涉及到短时间内强制处置，评估时要对参比案例作出修正。抵押房地产的估价方法与一般房地产估价方法基本合同，但估价方法选取上应采取谨慎原则。住宅一般用市场比较法、成本法；办公商业用房及经营性厂房采用收益法及成本法。农村自建自用厂房采用成本法。
2、在建工程的抵押估价
在建工程的抵押价格，应在正常市场价格的基础上扣除至交付使用成为现房尚需投入的费用。估价实务中往往容易把参比案例比较后的预售价格直接作为抵押价格。预售价格是房屋期权的交易价格，它代表购房者在未来某时点对期房可拥有完整的所有权，而抵押是一种担保手段，对抵押房地产的估价实际是对抵押担保价格的估价，担保价值应是客观存在的。期房在估价时点设定抵押时还未形成一个功能完整的使用价值，所以必须扣除至交付使用成为现房尚需投入的费用。
3、抵押房地产估价的风险揭示
(1)定性分析客观政策背景面、估价对象所处区域的房地产特点及估价对象处在该区域内的优势及缺陷、供求情况、价格走势。
(2)处置时潜在的扣除费用分析
·对抵押房地产转让需缴纳的征地费、土地出让金进行估算。
·对拖欠款进行估算，包括建筑工程拖欠款及配套工程拖欠款，根据委托方提供的付款合同及相关的收费标准，验看付款凭证、政府证明，进行估算。
·对强制处置税费进行估算，包括诉讼费、拍卖费、拍卖前评估费、交易过户的营业税、过户费等。
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