对于抵押价值，美国评估行业认为抵押价值对应的应该是“市场价值”，他们认为决定贷多少，那是贷款银行或债权方自己的事，我们能且只能做出一个市场价值，不替代银行或债权方决策。而欧洲评估行业认为抵押价值就是市场价值考虑风险折扣后的抵押额度，他们认为既然委托方的估价目的是抵押贷款，那么就应该为委托方提供最终贷款的一个依据，所以风险折扣由评估师根据有关规定考虑，贷款行或债权方也不象咱们中国这样再在评估结论的基础上打什么7折6折了，直接参考使用！
对于抵押价值，资产评估行业主流观点认为抵押价值对应的应该是“市场价值类型”。偏向于美国评估行业的做法，事实上我国的贷款银行或债权方也是这样做的，一般咱们给出一个结论，他们会在评估结论的基础上自己去判定风险折扣，从而决定贷多少出去。
个人认为，抵押估价的研究与发展，房地产估价行业还是走在前面的，尤其是《房地产抵押估价指导意见》的出台，更奠定其领先地位，因这个意见是建立在《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》基础上作出的，这个通知由评估行业几个绝对重要的报告使用群——建设部、中国人民银行及中国银行业监督管理委员会三部委联合下发的。因此，要谈抵押价值类型完全可以从这里契入。
《意见》第四条：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
《意见》第五条：房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。
《意见》第十五条：在存在不确定因素的情况下…..不应高估收入或者低估运营费用……。
对抵押价值，房地产估价行业主流观点认为抵押价值对应一个“谨慎价值类型”，其理由可能是基于下面三方面考虑的：一是具体执业时应遵循“谨慎性”原则；二是因为在操作中不应该高估收入低估费用成本；三是因为抵押价值是未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，看上去比市场价值要小一点。当然这些都是村夫个人臆断的，无法引经据典。
对此抵押价值的谨慎性，进而“谨慎价值类型”，笔者拟从下面几个方面进行思考：
1、中国的许多银行绝大部分是国有银行，为保证国有资产不流失，所以希望对国有银行资产所对应的抵押业务标的低估一些，从而把好第一关口，这是谨慎性的理论原理所在。但村夫以为，谨慎性显然无法完成低估抵押物并把好第一关口的任务，因为谨慎性仅是一种执业态度或一种操守原则，若将谨慎视为评估价值高低的修正，我觉得从本源上难找到理论依据。
2、目前房地产行业单边上扬、持续高涨，监管层尤其是建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会对房地产行业持有一种职业的悲观态度，中国房地产估价协会为规避其会员执业风险亦顺势提出“不应高估收入或者低估运营费用”等非常具体非细致的操作要求，村夫也认为，执业的谨慎性尤其是抵押贷款项目的谨慎性，直接涉及估价风险甚至是国家金融安全问题，非常重要！但房地产估价的谨慎性原则不应该认为抵押价值就是市场价值的折扣，根据目前中国贷款银行习惯，贷款时的抵押价值折扣是由贷款银行自己确定，况且评估师在参数有限的区间内去选择高限与低限从而去防范贷款风险，实在有些点椽木求鱼了。若中国人民银行或银监委对当前的房地价格存在严重的担忧，那也是判断风险后在抵押额度上多考虑折扣的问题。
3、《意见》第四条：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，尽管也可能会扣掉一些应归属于权利瑕疵事项的“特别”法定优先受偿款，但那依然不影响其是“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销以后所达成的公平交易值”的市场价值判断。
综上所述，贷款抵押评估客观上要求估价行为的“谨慎性”，《意见》中也非常详尽地谈到如何在有限的参数区间中选择上限与下限，为中国的房地产抵押估价报告打上了深深的“谨慎性”烙印，在行业估价理论上确立房地产估价对象为“房地产价值”的基础上，创造性的地将抵押价值视为“谨慎价值类型”，还是有一些理论基础。但存在必然的历史局限性，当前房地产行业一路强劲之势不可挡，这是估价《意见》中“谨慎”原则的根源，设若房地产行业经此而一跌再跌，是不是又要出台一个《意见》提倡“极积性”以“最高最佳使用”原则对抵押房产估价？那我们的抵押价值是不是“最高最佳价值类型”？
无论如何王顾左右而言他，我们无法回避一个客观事实，即评估中抵押价值受经济、环境、贷款政策及评估规范等影响着，当然这里还有一个量变与质变的问题，当前述影响不大，我们为获取抵押价值可以通过对市场价值‘修正’即可，具体的贷款额度由贷款银行参考估价报告去折扣计算，此时通过修正的市场价值纯粹从价值类型上看，村夫以为那还是“市场价值类型”；当然当前述影响非常巨大，大到辟如要求估价师估算具体的贷款额度时，我认为，此时的抵押价值因相对于市场价值而言存有了太多的限制条件，其为获取抵押价值只能通过对市场价值‘折扣或变更或转化’方可。此时的抵押价值就不再是所谓的“市场价值类型”了，而应该真正归属于“抵押价值类型”，一如现行欧洲估价行业所执行的抵押价值类型，那是一种和市场价值有着本质差异的“价值类型”。
另外，因所有的“价值类型”都是相对于“市场价值类型”提出的，我们无法也不可能完全将除“市场价值类型”以外的价值类型分得那么清楚，其中也必然存在一些重复与交叉，而一切“价值类型”的定义与提出，都是围绕估价目的作出的，并服务于报告使用者。 |
