| 新华网甘肃频道消息 “地王”频现尽管在一定程度上反映出开发商信心回升，展现了当前资金充足的基本面,但还不足以得出房地产市场调整完成的结论。
下半年市场能否持续上半年的好势头，可能需要我们更多地去观察。毕竟，几个“地王”不足以成为房地产市场整体走向的“风向标”。
新“地王”诞生
7月22日上午9时许，梅瑞春和吕金凤坐在小区院子砖砌的花栏旁边聊天边等待当日的报纸，她们想知道有没有关于兰州“地王”的新消息。
梅、吕二人已经是退休多年的老人了，她们住宅所在的白银路26-40号地块，在7月9日经过43轮举牌大战，最终以代码G0915号(含原兰州电线厂、白银路26—40号、盲聋哑学校)被兰州良志房地产开发有限公司以1.82亿元的最高成交价竞拍成功。位于中山林什字西北角的G0915号宗地，亩均价格达到743万元，创下兰州土地亩均价拍卖新纪录。
新的“地王”就此诞生，由此产生的轰动效应怕是连开发商也未曾预料。
梅瑞春7月10日在报纸上看到良志集团拍下了这块地后，兴奋得不能自已，她等不及儿子下班就打电话把这个消息告诉了儿子。但是儿子的反应没有她预想的那么热烈，让梅瑞春有几分失落。梅瑞春一家现在居住在一套不足35平方米的老房子里，一到雨季，房子里半墙上都长满了绿色的霉斑，一年四季，不分早晚，只要人进门就必须开灯。左邻右舍，只要经济条件稍微好一些，早早就搬到其他地方去了，把老房子留下来出租。梅瑞春说：“这个院子里都快没有熟人了。”
更让梅瑞春着急的是，儿子已经到了结婚的年龄，因为房子的问题，谈了几个都吹了，这让梅瑞春面对儿子时总是带着几分愧疚。
2007年底，和梅瑞春家只隔一条马路的楼盘“中广千隆”交付业主，从此梅瑞春的头顶又多了一处璀璨的夜景。梅瑞春比以往任何时候都渴望住上一套好房子。
最近几个月，不断有人进来丈量院子的面积，梅瑞春隐约感觉到自己的老房子也要拆掉盖新房子了，梅瑞春的心里有不安也有欣喜。当“地王”的新闻震撼着兰州那些为买房而苦苦挣扎的工薪阶层脆弱的神经的时候，梅瑞春只身一人去了一趟天水北路，她想知道这个高价买走土地的人未来会盖起一栋什么样的楼房。在鳞次栉比的高档楼盘中，她找到了一处叫“良志嘉年华”的楼盘，在正午阳光的照耀下，通体的落地玻璃窗户几乎晃晕了梅瑞春瘦弱的身体。
“那边的房子比对面的(中广千隆)好看多了。”梅瑞春回来后，把她实地勘察后得出的结论告诉了吕金凤，她甚至已经开始畅想：“我们这些拆迁户就住到后面去。”
这个时候，吕金凤就会说：“你想房子是想疯了。”
吕金凤更愿意说的是那些房子的年代。“紧挨白银路的是1974年建的，东面的是1977年建的，最北面的是1978年建的。”当年参加建设的吕金凤如数家珍。
喧嚣的“地王”时代
1.78亿元！2006年12月26日，该年度兰州最后一宗公开出让的国有土地——位于西站的G0523-1号地块被成功拍卖。这块面积为82445.2平方米(123.668亩)的原兰州轴承有限责任公司的厂区，其亩均价格达到143.94万元，创下了兰州市国有土地公开出让之最。
“地王”时代的大幕，从这一天仁恒地产在繁华的西站豪掷千金拉开。
2007年11月1日，北京永华行投资有限公司以1.31亿元竞得七里河北街一块22亩的土地，其亩均成交价达到593.75万元，仅用一年的时间就改写了此前的纪录。
2008年8月19日，地级城市天水市秦州区民主路与青年路形成的什字西南角，是天水市最繁华的地段之一，其4.32亩的地块以每亩694.44万元的成交价格，创下了甘肃省土地拍卖的亩均最高成交价。
可以说，这是自2003年实行土地招拍挂制度以来，“地王”进入了一个刷新频率越来越高、金额越来越大的周期。招拍挂制度本意是为土地市场调控提供可能，有利于保持土地市场和房地产市场公开、安全和稳定运行，防止楼市动荡。
而良志集团今年7月份在中山林拍下的每平方米3000元的“楼面地价地王”，则让更多的人一时回不过神来。“如果把高昂的拆迁成本计算在内，每亩地价逼近千万元，即使在北京三环以内也不过这个价格，可是那里的房子是每平方米1.5万元，我觉得良志集团怕是要穿着裤衩进去，光着身子出来了。”实创现代城总经理黄兆斌在2009年甘肃房地产形势分析会上直言不讳。
更普遍的情况是，地价以火箭之速攀升。进入2009年6月份，北京、广州、重庆等地的土地市场陡然活跃，直至进入7月，北京广渠路15号地，经过70多轮的竞价，最终以超过40亿元的价格成交，楼面成本价高达16000元/平方米，一举成为“新地王”，此后，重庆、广州相继拍出本地地王，土地市场一夜之间火爆非常。“广州地王”、“成都地王”、“长沙地王”声势逼人，“地王”现象并不是孤例。
但奇怪的是，兰州市房地产投资却在下降。兰州市城市建设委员会主任宋智虎说：“ 1-6月房地产投资28.67亿元，同比下降18.08%；1-6月房地产投资占全市固定资产投资比重为16.82%，同比下降6.83%；而往年，房地产投资占全市固定资产投资比重为22%-25%之间(固定投资一个百分点即可拉动GDP0.22%)；1-6月房地产竣工面积77.35万平方米，同比下降7.25%；1-6月房地产开工面积3.47万平方米，同比下降7.91%。”
“地王”的土壤
即使在房价“拐点论”盛行的2008年，普通的兰州人依然感觉得到地价和房价上升的气息。这一年，31岁的赵为粮以每平方米4300元的价格买下了鱼池口附近的一栋高层的房子，虽然这间房子终年不见阳光。“不能从全国的房地产形势判断兰州楼市。”这是失去N次最佳购房时机的赵为粮的肺腑之言，过去的两年里他已经错过了多次机会。
这座地处西北内陆的省会城市，市民的人均收入排在全国各省会城市后5名，但从2006年开始，兰州房价涨幅就一直排在西北五省区省会城市的首位。靠近市中心的新楼盘，从2004年的每平方米2800元左右涨到了2009年初的6000多元，而位于广武门附近的一个楼盘最高价已经是每平方米9180元。
供求失衡，在土地资源紧张的大中城市表现最为突出。
“房地产企业，最重要的要素就是土地，如果没有土地储备，等于直接死亡，固定资产投资就会受到影响。”兰州交通大学房地产研究所教授刘义说。
在兰州，“从2006年以后，土地供应量逐年以10%-20%的速度递减。”甘肃房地产商会会长、华富地产总裁陈启建说。
显然，等米下锅的地产商们发现，“米”，越来越金贵了。
因为这种显而易见的供需失衡，刘义奉劝地产商们“先下手为强”。
这也是记者访问的学者、地产商对地价飙升给出的共同原因之一。
但是在宋智虎看来，兰州地价飙升与当下的“吃饭财政”有着千丝万缕的关系。这位在兰州房地产管理部门供职长达19年的资深官员举例说：“今年政府要投入50亿城建资金改善城市基础设施，钱从哪里来，一个主要的渠道就是依靠出让国有土地来实现。”宋智虎说，“毫不夸张地说，兰州的城市建设基本靠卖地实现，不搞城市基础设施建设，城市就没有办法发展。”
在土地供应量越来越少的情况下，政府要获得土地出让的最大收益，土地拍卖就成了自然而然的选择。
“土地拍卖成为土地供应的主渠道，造成土地价格不断攀升，“地王”频频出现，势必加大投资成本，这部分最终肯定会转嫁到购房者头上。”陈启建在2009年甘肃房地产形势分析会上的意见代表了大部分房地产企业的看法。天庆地产的韩庆认为，地价高了必然导致房价上涨过快，由此给兰州房地产市场带来的影响还有待进一步观察。
但是业界亦有不同的声音，一位匿名的地产商认为，招标拍卖挂牌出让只是真实显现了土地市场价格，不会人为抬高地价和房价。招标拍卖挂牌出让价格之所以显得比过去协议出让地价高，实际上有两个原因，一个是招标拍卖挂牌出让的大多是商业、居住等经营性用途的“熟地”地价。二是招标拍卖挂牌出让通过市场竞争剔除了过去协议出让的“权力寻租”部分，相应压缩了部分“关系开发商”的超额利润，这部分超额利润过去全被开发商无偿占用了，真正的购房者也并没得到实惠。
更有专家认为，有关部门应该维护地产业的回暖态势，但更要要求房地产企业加强自律，防止炒作，防止房价上涨全面蔓延。
“开发商从自身利益出发，必然会认真研究市场，理智进行投资决策，并且因为市场公开了，投资决策会更科学。即使个别人可能有冲动的时候，但从总体上看，决不会因为土地招标拍卖挂牌出让了，开发商就集体失去理智不计地价高低而志在必得。个别人提出招标拍卖挂牌出让必然会人为抬高地价，如果不是为了混淆视听，那实际上就是对开发商理智和自主决策能力的怀疑，这显然是很荒唐的。”刘义在接受采访时说。
个体的理性选择就这样铸成了集体的非理性。
“地价跳跃式的上升肯定有不健康的因素，但如果大家都这么拍，就并非全部非理性了，应该探寻真正的根源和背景。”兰州商学院房地产研究所田宇中更愿意辩证地看待。
“地王”的风险 地价和房价交错上升的游戏要玩下去，很重要的一点是必须要有足够的需求来支撑未来的房价。
28岁的张跃然加快实施他的购房计划，因为他不知道下一个“地王”将会以怎样的面目冲击他脆弱不堪的心理防线。在雁滩一楼盘售楼处，张跃然在询问完价格之后又陷入痛苦的挣扎中。这个楼盘最小的户型是109平方米，起价是每平方米5300元，买这套房子的费用接近60万元。
“楼市拐点论出现的时候我以为会降，但是没有，经济低迷的时候，我还以为会降，但是当我第三次来看这个楼盘的时候，却比半年前又涨了200多元。”
张跃然是一家数码产品公司的销售主管，和女朋友月收入总共在5000元左右，在兰州市处于中等收入水平。“即使我们两人不吃不喝，买回这套房子也得10年。”以前，这句被用来形容一线城市房价奇高的评语，现在已经让普通兰州市民有了真切的感受。
张跃然说：“我想拥有的房子，和与房子相关的幸福，都还不知要等多少时间……”
兰州房价加速上涨，与2008年兰州市城镇单位在岗职工年平均工资收入水平形成强烈的反差。据统计，2008年兰州城镇单位在岗职工年平均工资只有26118元，一套100平方米的住房加简单装修约需60万元。房价是工资收入的近30倍。
感受到“地王”压力的不仅仅是普通购房者，越来越多的地产商似乎也不能够承受。
一个尴尬是，过去开发商普遍采用的“借鸡生蛋”策略又要卷土重来。
不少房地产开发商建议政府土地部门先向开发商征收各50%的土地费和有偿使用费，就可以把土地先行拍下，取得土地证后，就可以着手分期分片开发，用售房所得再返过来分期支付土地款。开发商的变通之道，将使开发商获得巨大的资金优势，从而解决面临的资金压力。
成就“地王”的G0915号地块里，原兰州电线厂的地块在拆迁后至少四年时间里乏人问津，成为众多驾驶学校的练车场地。一墙之隔的梅瑞春和吕金凤们不愿意这样的情形在白银路26-40号重演。
期待住上新房子的梅瑞春说：“拆迁的时候我第一个搬。”正在一边健身的吕金凤说：“报纸上说，新楼盖起来估计房价至少要6000多元，你出得起这个价吗？”
梅瑞春无语。 |
