新华网北京７月２８日电 题：房价·地王·成本·质量·政策——中房协有关负责人直面楼市五大热点话题

    新华社记者杜宇、王敏

    ２００９年上半年的楼市变化之快，令人目眩。既是房地产开发企业的行业组织，又带有一定官方色彩的中国房地产业协会，如何看待上半年楼市变化？

    记者２８日走进位于北京海淀区翠微南里８号的中房协，与协会副会长兼秘书长朱中一直面楼市热点话题。

    房价：防止上涨蔓延

    ［新闻背景］今年３月，全国７０个大中城市房屋销售价格指数开始止跌回升。６月份，７０个大中城市新建商品住房同比下降，月环比上涨０．８％。

    问：房价上涨，从一个侧面反映出房地产行业走出低迷状态，但是百姓买房难问题再次凸显，作为行业协会的有关负责人，您怎么看这个问题？

    朱中一：自４月下旬以来，伴随着投资性需求和改善性需求入市，多数地方房价有所上涨，有的城市房价上涨幅度较大。不过要引起注意的是，房地产市场的地区差异性与业态差异性明显。

    住房价格的过快上涨和若干城市出现的“地王”，一方面不利于自住型需求和改善性需求的进一步释放；另一方面也可能对周边地区产生传导作用，进而对房地产市场的稳定健康发展和金融市场稳定产生不利影响。

    现在，我有一种担心，由于市场需求仍然较为旺盛，购房者对住房保值增值的预期，再加上开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力，预计下半年房价仍会稳步上升；个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。不过，一些城市收紧二套房贷款政策，对抑制投资性需求及房价上涨会起到积极的作用。

   地王：全面客观分析

　　［新闻背景］上半年地产商之间的“争地大战”在全国上演，部分城市去年流拍地块今年溢价成交，一些具有央企背景的大公司，也频频高调亮相土地市场。

图为近日潘石屹在广渠门15号地的拍卖会现场 资料图片

    问：刚才您提到“地王”的问题，不久前，中化方兴地产公司以４０．６亿元拿下北京广渠路１５号地，成为新的全国“地王”，您怎么看？

    朱中一：不知你们注意到没有，这次“地王”出现之后，市场的反响和以前有很大不同。经历过２００７年拿地高潮的一些有经验的开发企业，如今拿地都是比较谨慎的。

    问：中化方兴地产公司这样具有国企背景的公司当了“地王”，社会上议论颇多，您怎么看这个问题呢？

    朱中一：北京广渠路“地王”出现的原因是多方面的，一些有国企背景的公司，如果主要业务不是搞房地产，那它的经验就会相对欠缺。

    不过，我觉得不管国企还是民企，市场面前人人平等。对“地王”问题要具体问题具体分析。如果能做到保证保障住房用地，规范普通商品房用地，对高端房地产项目就不用害怕“地王”。

    问：可是“地王”的出现会抬高房价，怎么不怕呢？     

    朱中一：目前对“地王”的宣传，我认为应该说清楚这块土地的性质和用途，是用作住宅开发，还是盖写字楼等商业用地。

    根据我的了解，不少开发商拿下“地王”后，主要是搞综合性的业务开发，作为商业地产来使用的。退一步讲，即便是住宅用地出现“地王”，如果满足我上面说的两个条件，保证保障住房用地，规范普通商品房用地，那么高价地的出现是市场化的结果，高端需求群体也应该承受高风险。

　成本：能说清楚

　　［新闻背景］房价的成本之争由来已久，今年国家统计局对４０个重点城市商品住宅开发费用进行专项调查的消息，触动了很多人的敏感神经。

    问：现在，地价占房价比例有多大似乎各有各的说法，那么房价成本究竟能不能说清楚？怎么看开发商的利润问题？

    朱中一：我认为，房价成本是可以说清楚的，主要包括土地成本、财务成本、建筑成本等等，不过房地产财税环节很多，这些计算起来比较复杂。

    一般人看房地产，是看个体项目赚钱还是亏本，但房地产实质上具有连续生产的特点，它可能单个项目有利润或没有利润，但企业最后会得到平均利润。

    现在，很多房地产公司是项目公司制，就是为了一个项目成立一个公司，项目公司制存在的“土壤”说到底主要是地方利益作祟。项目公司制可能会造成一些公司的短期行为，几十年的质量都得不到保证。

    质量：提高企业准入门槛

　　［新闻背景］６月２７日，上海在建楼盘“莲花河畔景苑”发生楼梯倒塌事故，造成１名施工人员遇难。

    6月28日，两辆推土机在楼房倒塌现场清理堆积的土方。当日，围绕上海闵行区倒塌住宅楼的各项善后工作正有序进行。以上海建工集团为主体的抢险施工队正在抢险施工，清理现场过高的堆积土方，回填基坑，消除隐患。经过安监、电力、燃气、供水部门的详细检测，事故楼房附近的住宅楼符合安全标准，被临时疏散至宾馆居住的120户居民已返回家中。同时，由上海市建设交通委、市安监局、市公安局等部门和有关专家组成的联合调查组正在对事故原因进行调查。6月27日5时30分许，上海市闵行区莲花南路罗阳路口，一幢在建的13层楼房发生楼体倒覆事故，造成一名工人死亡。 新华社记者 裴鑫摄

    问：说到质量问题，６月发生的上海楼房倒塌事故令人震惊。您认为，出现事故的深层次原因是什么？

    朱中一：我认为，现在对房地产企业准入的门槛太低了。目前最需要做的就是完善房地产的招投标，规范企业的准入，加强公司品牌建设、使一些房地产企业形成自己的品牌信誉。我们国家城市规模各异，如何规范各地一些中小企业的确是个难题。

　政策：投资投机不予支持

　　［新闻背景］央行统计显示，上半年全国金融机构房贷新增量达到４６６１．７６亿元、同比增长超过１５０％，一些股份制商业银行增幅甚至超过４００％。银行监管部门着重强调，当前要特别防范房地产市场风险，要求银行加强按揭贷款风险管理，同时重申严格执行“二套房”标准。

    问：一些城市房价反弹，投机性需求蜂拥而入，有人认为这和天量信贷有关，您觉得目前涉及房地产领域的政策是否需要调整？

    朱中一：我认为，目前房地产政策一定要稳定，如果政策频繁变动，无论对于开发商还是对于老百姓，都会很麻烦。

    从上半年的情况看，适度宽松的货币政策，对信誉好、有实力的开发企业的开发贷款和个人住房按揭贷款给予了较大支持，但中小企业普遍反映融资困难。我建议除继续对信誉好、有实力的大公司给予支持外，对产品符合产业政策导向的中小企业也给予信贷支持。

    另外，对个人信贷，应实行区别对待的政策。对二套房贷的政策，由各地根据当地市场情况从严掌握；对投资购房者，在信贷上不予支持。在住房供应紧张，居民闲置房量较大的地区，建议启动物业税试点。