资讯中心 - 兰州楼市 - 2009上半年甘肃地产形势分析意见与建议

    甘肃房地产市场上半年现状分析：

    在2008年税费减免、贷款利率下调等一系列利好政策的支撑下，2009年上半年许多一线城市楼市出现了久违的“小阳春”，而且，楼市的升温速度和持续时间之长，远远超过了人们对所谓“小阳春”的预期，短短6个月时间，许多城市已出现“艳阳天气”，京沪深三地一二手房交易量均在今年上半年创下量价齐升的“丰收”业绩。其中，北京二手房交易量大涨6倍，上海二手房单月交易量破3万套。而成都5月份成交量更是高达207万平方米，而在2007年楼市最为火爆的时候，月成交量最高值也才153万平方米。土地市场随着近期“地王”的频现，由去年频频“流拍”的土地市场重新亢奋起来，助长了房价进一步上涨的预期。

    房地产市场稳步回升

    住房城乡建设部有关负责人表示，2009年房地产市场将稳步回升主要表现在三个方面，首先是住房交易量活跃，部分城市交易量成倍增长。

    上半年全国新建商品住房销售3.15亿平方米，同比增长33.4%，增幅比今年一季度提高24.7个百分点。从地区分布看，东部地区商品房销售面积全面回升。中部地区平稳回升，而西部地区全面平稳回升，重庆、四川、青海、新疆等省份同比增长超过40%。多数地区二手房成交量同比增加。

    会议主要观点：

    韩庆:剑指政府土地供应量及跟进项目服务太迟缓

    市建委表态 政府要加大土地供应 变更供给方式

    刘义 房市早已走出低谷 建议开发商不要跟风涨价

    张建友 反析天水房市 坚决建议叫停经济适用房

    表现之二，房地产开发投资增幅逐步回升。今年上半年，全国房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%；增幅比一季度提高5.8个百分点。从趋势上看，房地产开发投资增幅呈逐月回升态势。

    表现之三，住房价格同比降幅减缓，月环比持续上涨。

    2009年6月，70个大中城市新建商品住房价格同比下降0.6%，降幅比上月减少0.7个百分点；月环比上涨0.8%，涨幅比上月提高0.1个百分点。与此同时，70个大中城市二手住房价格同比上涨2.2%，涨幅比上月提高1.3个百分点；环比上涨1.1%，涨幅比上月提高0.4个百分点。

    住房城乡建设部认为，住房价格变化呈现出较大的地区性差异。70个大中城市中，有34个城市新建商品住房价格同比上涨，63个城市月环比上涨；39个城市二手住房价格同比上涨，57个城市月环比上涨。

    甘肃的房地产市场在经受了世界金融危机及南方降价风波的考验后，显示了强劲的发展势头，以甘肃兰州为例，在近期兰州市房管局公布的上半年房市运行情况分析，统计结果显示，上半年，兰州市（含三县一区）商品房平均销售价格为3367元∕㎡，同比增长10.1%，其中商品住宅平均销售价格为3295元∕㎡，同比增长9.1%。兰州市商品房销售备案价格3426元∕㎡，其中商品住宅销售备案价格为3346元∕㎡，上半年兰州全市商品房销售面积为100.30万平方米，同比增长28.89%，其中商品住宅销售面积为94.34万平方米，同比增长25.44%，商品房新开工面积167.06万平方米，同比增长2.39%，其中商品住宅新开工面积为149.65万平方米，同比增长8.45%。上半年商品房竣工面积为77.359万平方米，同比下降7.29%，其中商品住宅竣工面积57.04万平方米，同比下降25.06%。上半年全市商品房空置面积9783万平方米，同比下降33.13%，其中商品住宅空置面积57.03万平方米，同比则增长69.43%。今年1—6月份全市二手房上市交易面积51.74万平方米，同比下降0.86%，其中住房成交面积45.51万平方米，同比增长9.18%。

    目前，甘肃各州、市房地产市场逐步回暖，房价稳中有升，以天水、武威、张掖为例，据统计，天水市今年上半年商品房平均销售价格每平米2680元，同比上涨2.29%；张掖目前商品房平均房价为每平米2500元，同比上涨10%；武威全市（含县、区）新建商品住房销售均价每平米1856.88元。

    由此，有专家称：全国房价从今年第一季度就已经开始上涨，现在则已经重回上升通道，进入了普涨和大涨阶段，由于旺盛的刚性需求、利好的宏观政策、充裕的流动性和通胀的预期等四个方面的因素支撑了上半年房价的持续上涨，而且下半年楼市供需两旺的局面难以改变，甚至会供不应求。

    保障性安居工程建设全面推进

    加快建设保障性安居工程既是保增长之需，也是保民生的具体体现。目前，保障性安居工程建设全面推进。

    据住房城乡建设部介绍，今年上半年，已开工廉租住房建设105万套，占计划的59%；计划投资1048亿元，已完成投资310亿元。我省今年要开建81个廉租房项目，省政府要求各地按照中央决策，依据全省解决26万户廉租房保障任务的三年规划目标，确保今年年内完成新增廉租房7.3万套、当年租房补贴11.8万户的任务。

    住房城乡建设部表示，加快保障性安居工程建设，是党和政府对人民群众的庄严承诺，今后将加强监督管理，确保完成目标任务。

    新一轮的抢地“风潮”正在掀起

    自5月份以来，有关一个又一个“地王”诞生的消息铺天盖地，全国主要城市，都有地王或高价地不断爆出。据统计，从4月底到6月底短短两个月的时间内，北京、上海、重庆、广州、宁波、大连等10个城市拍出了“地王”。在6月的最后一周，全国20个重点城市共成交住宅类地块36宗，环比增加600%，成交土地面积253万平方米，环比增加833%，其中，有5宗地块溢价水平超过100%。

    兰州市的地价在经历了短暂的下跌之后，重新又走上了上升的轨迹。据统计，2006年兰州市平均楼面地价为665元∕㎡，2007年为991元∕㎡，2008年则出现了下降态势，为885元∕㎡，2009年一季度，兰州市居住用地的平均价为1618元∕㎡，比上年同一季度下降60元。而近日兰州被称为“中山林黄金一角”新“地王”的诞生，地价高达743万元∕亩，包括拆迁费用，每亩地价达近仟万元，楼面地价达3000元∕㎡，加之，高昂的拆迁成本及建筑成本等，最终商品房的售价恐怕最低也不能低于6500元∕㎡。

    据有关房地产人士表示，目前地价的飞速上涨，其原因在于一是今年以来全国楼市出现回暖迹象，地产投资商对市场前景信心恢复；二是近两年来土地市场持续低迷，大多数房地产商土地存量已逐步被消耗，急需购置新的土地用以发展，而催生了新“地王”；三是企业投资人因为回报率低，抽调其中的资金参与房地产的投资与炒作。外资进入股市、楼市，一线城市情况较为明显。突出的是海尔电器、海信电器、及其它行业都大举进入房地产市场。这说明，中国的实体经济问题较为严重，为寻求利润，实体经济企业开始进入房地产的投资与投机市场。在这种情况下，中国的房地产发展何去何存，甘肃的房地产如何应对，今天，邀请各位领导、专家学者、业内人士进行座谈。

    目前，我们认为，甘肃的房地产市场还存在以下几方面的问题：

    一、关于土地拍卖政策，2006年以后，土地供应量逐年以10—20%的速度递减，土地拍卖成为土地供应的主渠道，造成土地价格不断攀升，“楼王”频频出现。

    二、随着中国经济的逐步复苏，国际游资把股市、房市作为投资的重要渠道，发展迅猛。

    三、国内的大型国资企业，特别是以一线城市为主导的上市企业，房地产投资需求加大。

    四、预征企业所得税的问题。

    五、关于90∕70政策调整为90∕50政策的问题。

    六、关于土地费用、有偿使用费缴纳的问题。

    针对以上问题，经过调研分析，我们认为：

    一、建议政府加大土地供应量，土地供应方式以招投标和挂牌的方式为主，绝大部分土地供应应采取招投标方式。

    二、预征企业所得税的问题，我们建议应该待项目完成清算后，再行征收，建议取消预征制。

    三、关于90∕70政策调整为90∕50政策的问题。经调研，2009年—2010年将上市的90平米以下小户型会大量上市，出现供大于求的局面，空置率会增高。我们认为市场需求决定产出，应充分发挥市场的调节作用，建议取消90∕50的政策。四、关于土地费用、有偿使用费缴纳的问题。建议政府土地部门先向开发商各征收50%，等房屋销售量达50%后，再交齐剩余的50%。

    五、建议金融、税收、土地、规划、建设、房管等主管部门，为行业提供优质高效服务，促使房地产业的健康持续发展。

    六、倡导企业诚信自律，正确处理好成本与利润的关系，避免房价的大起大落，维护房地产市场健康持续稳定发展的大好局面。