一、香港房地产经纪业的历史与发展
（一）香港房地产经纪业的历史沿革。
房地产经纪公司在香港被称为地产代理公司，房地产经纪行业被称为地产代理业。
在香港，地产代理起着促进房地产市场兴旺活跃的重要作用，大约70%的房地产交易是由地产代理促成的。房地产经纪的繁荣程度与房地产市场兴旺成正比。;
1997年5月21日，香港颁布《地产代理条例》，标志着房地产经纪纳入了法治化管理的轨道。;
20世纪90年代跨区经营成熟的地产代理公司由据点式发展转变为网络式拓展，本地地产代理公司日渐成熟。到了20世纪90年代中期，更是出现了百花齐放的局面。1998年以后，亚洲金融风暴的爆发使香港地产业受到很大的影响，整个房地产经纪行业开始有所调整，部分大型的地产代理商将目光转向中国内地，开设分支机构，谋求新的业务发展。;
（二）香港房地产经纪业的现状特点;
纵观香港房地产经纪业的目前发展现状，其主要特点是：;
1、房地产经纪业与政府关系密切。;
房地产经纪业是支撑香港内部消费的得要支柱之一，也是香港政府财政收入的主要来源之一。;
香港政府已于1997年正式颁布《地产代理条例》，以法律手段管理房地产经纪业。;
2、房地产经纪业与银行等金融机构息息相关。;
3、地产代理商与开发商之间既竞争又合作。;
4、房地产经纪业与法律界紧密联系。;
香港有一套比较严密的在关香港房地产所有权关系及其使用、转让、租赁和管理的法律制度。因此，房地产转让过程签署的买卖协议、产权转移等文件都需经过律师公证或见证，加上买卖双方签名后才具有法律效力。;
5、香港房地产经纪业具有较强的弹性和适应性，经营手法灵活多样。;
绝大多数香港地产代理公司能够顺应市场需求的不断变化，审时度势，随机应变，根据客户的不同要求及时提供满意的服务。;
6、香港房地产经纪业的佣金较低。;
据悉，香港房地产经纪业的佣金是全世界最低的，大约只有1%，而美国、加拿大为6%，新加坡、日本为2%，台湾也有3%。然而，由于香港地产交易活跃，成交数量大，因而房地产代理公司的总体收入并不一定低。;
（三）香港房地产经纪业存在的问题和发展趋势;
目前，香港房地产经纪业主要存在两个方面的问题：;
1、与房地产开发企业相比，代理企业处于相对弱势的位置。;
2、经纪业从业人员过多，整个行业过度膨胀。;
在房地产市场整体发展的推动下，目前香港房地产经纪业发展趋势为：;
1、香港房地产经纪业服务范围、服务对象日益广泛。;
香港的地产代理业务主要集中在二手房的交易的新建楼盘的销售上，今后，香港地方代理业务范围将涉及物业策划、营销、出租、出售、估价、管理等。还将逐步代理美国、英国、澳大利亚等海外物业买卖。专门香港投资者代理内地房地产交易的地产代理公司也日益增多。;
2、香港房地产经纪业人业人员素质日益提高，经纪人种类趋于多样化。;
3、房地产经纪业朝着专业化、企业化和国际化的方向发展。;
二、香港房地产经纪业的基本制度;
（一）执业资质与教育训练制度;
1、牌照制度;
香港立法局于1993年6月通过了一项动议，要求制定相应的法规，建立完善的发牌制度来对房地产经纪业进行有效的监督和管理。具体内容如下：;
所有地产代理机构均须取得牌照方可营业，牌照的种类可分为三大类：地产代理（个人）牌照、地产代理（公司）牌照、营业员牌照。;
企业与个人必须具备一定的专业知识和工作经验，才有资格申请相应的牌照。;
（1）地产代理（公司）牌照;
从事地产代理的公司必须持有地产代理（公司）牌照方可营业。;
一个地产代理人可以作为所有者，持有多家地产代理公司的牌照，但是，一个持有地;
产代理（个人）的牌照的经纪人在同一时间只能担任一家地产代理公司的经理。;
拥有地产代理（个人）牌照也是作为地产代理公司的各分支机构负责人的一个基本条件。一家一人公司的所有者必须同时拥有地产代理（公司）和代理（个人）牌照。;
（2）地产代理（个人）牌照;
无论是以独资经营者、合伙人、管理公司具体业务的董事身份，还是以地产代理业务经理的身份从事房地产代理工作的人都必须获得地产代理（个人）牌照。;
相对于营业员牌照而言，获得地产代理（个人）牌照的难度要高。;
持有牌照的地产代理人可以成为地产代理公司的所有者、董事，也可以作为一般职员受雇于某一家地产代理公司。;
（3）营业员牌照;
获得一张营业员牌照是地产代理机构从业人员最起码的从业条件。;
任何受雇于地产代理机构担任营业员的人士除非已持有房地产代理（个人）牌照，否则必须有营业员牌照。;
营业员只能在地产代理人的监督下从事房地产经纪工作，其雇主须对他的工作负责。;
通过发牌制度可以提高从业人员的专业水平，保证基本的服务水准。;
监管局在开始实施发牌制度时，考虑到要尽量减低对房地产经纪业的冲击。因而在1999年1月1日经现时正从事地产代理工作的人士签发过渡期牌照，作为实施发牌制度的第一步，过渡期为三年。;
在过渡期内，地产代理人应有足够时间接受培训，以便在2002年初之前，达到正式牌照所要求的发牌条件，将过渡期牌照转换为正式牌照。;
正式牌照的发牌条件：;
①必须符合基本的学历要求，即完成中五或同等程度学历（只适用于新入行人士）；;
②通过资格考试，但按照监管局的建议获豁免考试的人士除外；;
③必须符合类似适用于过渡期牌照的年龄及适当人选标准规定。;
在实施发牌制度后，无牌从事地产代理工作的行为属违法行为。;
2、资格考试的内容;
香港地产经纪业从业人员资格考试内容主要包含以下8个方面：;
（1）香港地产代理业的发展史；;
（2）地产代理实务；;
（3）鉴管物业转让的习惯及程序的法例；;
（4）土地注册制度、查册及与物业有关的资料系统；;
（5）与建筑物业有关的知识、物业分类及物业管理；;
（6）房地产估价的理论与实务；;
（7）租赁与租约事项；;
（8）地产代理业务的有效管理（控制）。;
3、资格考试的组织及培训;
地产代理及营业员资格考试由香港考试局委托地产监管局代得举办，每年举办3次。;
香港多家高等院校及职业校训机构特意举办地产代理和营业员的培训课程。;
第一次地产代理执业资格考试已于1999年3月1日及2日成功举行。;
（二）佣金制度;
在香港，目前市场上一般佣金的收费为楼价的百分之一，地产代理人和营业员应当在交易前与买卖双方商定佣金收费，以减少发生争执的可能性。;
最常见的与佣金有关的问题是地产代理人未经雇主同意私自收取佣金，或不按照规定的;
佣金收费率或数额收取，以及没有按照有关法律规定，适时报告银行、保险公司或律师行所给予的额外的佣金或回扣。地产代理人在收取佣金时应注意：;
1、地产代理人和营业员必须明示为客户提供服务所应当收取的佣金，商定的佣金收费率或数额必须在地产代理协议中说明。任何更改议定收费率或数额必须书面的形式予以记录，并附加于原来的地产代理协议之后。;
2、地产代理人和营业员不得因提供服务而私自要求、留存或收取佣金的折扣或回扣，除非已向客户全面披露其保留佣金、折扣和回扣的性质、幅度和数额，并取得客户和雇主对该等安排的同意。;
（三）纠纷处理制度;
根据香港《地产代理条例》的规定，在地产代理活动中出现的纠纷，主要由监管局负责处理。监管局有权在收到投诉以后或者主动对涉嫌触犯有关法规、条例的和为进行调查或研训，对触犯条例的人采取相应的制裁。;
佣金方面的争议也主要由监管局作出裁定。监管局的裁决可在地方法院登记，经登记后的裁决在法律意义上相当于法庭的判决。;
此外，消费者委员会、警方及廉政公署也可处理在购买或租赁物业过程中出现的纠纷。情节比较严重的纠纷，也可直诉诸法律。;
（四）信誉及风险赔偿制度;
为提高行业信誉，香港房地产经纪业已基本建立了告知制度。;
在房屋买或租赁的过程中，地产代理机构、地产代理人或者委托人之间有时候会出现一些问题。一旦出现这种情况，地产代理人或者消费者获得赔偿的前提是，双方已经签订了地产代理协议书。;
地产代理协议书是一份非常重要的文件。地产代理人和客户只有在已签订协议书的情况下，才可拥有各自相应的权利，就在产交易提出诉讼，有权追讨赔偿、得到济助或补救。;
在代理活动中，地产代理人或者委托人，因对方没有履行应有的责任而蒙受损失的，一般都可通过法律程序获得损害赔偿。;三、香港房地产经纪业的行业管理
（一）行业管理体系
1、地产代理监管局
地产代理监管局是香港专门管理房地产经纪行业的政府机构，主要负责颁发牌照和行政管理的工作。
它是根据《地产代理条例》成立的一个财政独立的法定机构，其使命是提高地产代理业的服务水准，加强对消费者权益的保护，并鼓励公开、公正、诚实的物业交易。
2、行业协会
香港地产代理业的商会多达5个，分别为香港地产代理商协会、香港地产代理专业协会、地产代理联会、新界地产代理商总会和香港专业地产顾问商会。
各商会对会员行为的约束力都较弱。
（二）行业管理的主要内容和方式
1、设定代理机构和地产代理人从事代理活动的基本资质
地产代理监管局通过确定取得牌照的基本条件和素质来对地产代理机构和地产代理人进行筛选，从而保证服务的质量。
2、建立监察机构
地产代理监管局的职能之一就是对地产代理活动进行监察。地产代理监管局财政独立，将牌照费、罚款及杂项收费作为日常运作的经费。
3、推行书面代理合约
在香港，法律做出规定，要求地产代理机构必须事先与委托方签订书面代理合约。
（三）主要立法文件
1、规范地产代理活动的主要法律有：《地产代理条例》、《地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例》及《地产代理（裁定佣金争议）规例》。
2、立法过程：
1995年11月，发表《地产代理条例草案》，
1999年1月1日起正式推行《地产代理条例》。
1999年6月30日，立法通过《地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例》及《地产代理（裁定佣金争议）规例》，1999年11月1日起正式实施。
四、香港房地产经纪机构及业务运作
（一）香港房地产经纪机构的类型
从组织形式来看，香港地产代理机构主要有两类：一类是独立于发展商的地产代理机构；另一类是指从属于某一发展商的地产代理机构。
从业务类型来看，香港地产代理机构大体上可分为4种：
1、以房地产投资决策服务为重点的顾问型专业中介代理；
2、以租售代理为重点的实业型专业性中介代理；
3、全面发展的综合性房地产中介代理；
4、管理型房地产中介代理。
（二）香港地产代理业务的运作程序
香港房地产中介代理业务的运作程序大致分为以下几个阶段：
1、接受委托；
2、寻找买方；
3、洽谈；
4、律师审查；
5、签订合约；
6、成交；
7、注册。
（三）经纪机构与经纪人员之间的关系
香港的地产代理公司内部一般都有较为严格的等级制度。
每一级次人员的底薪和提取佣金的比例不一样。员工所处的级次与他在机构从业的资历、业绩、能力等因素有关，但主要是业绩，其次是能力。机构与员工之间有着明确的管理条例和相应的奖惩措施。
五、台湾房地产经纪业的历史与发展
（一）台湾房地产经纪业的历史沿革
1、传统时期（1970年以前）
20世纪70年代以产，当时的房地产买卖介绍人多以个人“跑单帮”方式操作，没有固定的营业场所和交易制度，也无佣金的收取比例，成交后的酬劳主要是赚取差价或收受红包。这一时期，以介绍地产买卖居多，多为兼职性质的土地掮客。
2、中介雏形时期（1971-1980年）
1970年左右，台湾开始出现房地产介绍人的行业，从事代客买卖、租赁业务。
1977年，首家从事房屋中介买卖的企业成立，这种中介雏形实际上已由个人中跑单帮逐渐发展为有组织的中介机构。
3、零星户时期（1980-1985年）
零星户销售业迅速发展，“零星屋供销公司”应运而生。
这个阶段的从业人员大多具有房地产中介经验，促使交易效率显著提升，为日后的专业经营打下基础。
4、中介公司建立时期（1985-1991年）
1988年3月，确定“内政部”为房屋中介业的主管机关，从而使房屋中介业主的主管机关及商业分类上，得到应有的归属与定位。
1990年以业，台湾房地产中介业的经营模式，由楼面式营业转向店面经营，由直营连锁发展到加盟连锁经营。
5、中介发展时期（1991-1996年）
（1）拓展项目，全面服务。
（2）调整薪奖，注重品牌。
薪奖结构一般采用无薪高奖或高薪低奖，通过调整薪奖制度来构筑业务动力。
房屋中介业趋向追求服务质量和信誉形象，注重品牌成立行业的主要导向。
（3）同业联盟，交易安全
1995年起，台湾房屋中介业进入同业联盟时期，即由同业发起联卖制度，行业公会推动不动产资讯的流通化，编印出版不动产成交行情公报，藉以交流信息，促进流通，推动行业发展。1996年6月，信义房屋推出“成屋履约保证”，住商不动产宣告办理“不动产交易签证”，为保障交易安全建立了良好制度，并为同业相继推广，在行业中逐渐形成交易安全的保障机制。
（二）台湾房地产经纪业的现状和特点
1、发展状况
1996年后，台湾地区房地产经纪业趋向大型化、规范化。
1999年起，台湾房地产业正朝着网络经营方向迈进。这将成为推动企业营销的有力工具。
2、主要特点
（1）百家争鸣、求新求变。
（2）发展网络经营。
（3）开拓多元化服务。
（三）面临问题和发展趋势
1、面临的问题
（1）人力资源不够稳定。
（2）同业恶性竞争。
2、发展趋势
（1）物件流通联卖。
（2）复合式经营。
（3）开拓网络经营，逐渐走向国际化。
六、台湾房地产经纪业的基本制度
（一）执业资质与教育训练制度
1、房地产经纪业
台湾于1999年2月颁布的《不动产经纪业管理条例》中规定，“经营经纪业者”，应向主管机关申请后，依法办理公司或商业登记。
台湾经纪业包括中介业务和代销业务两种类型。
经纪业不得雇用未具备经纪人员资格者从事中介或代销业务。
根据经纪业的业务性质，分别组织中介经纪业务或代销经纪业的同业公会。 Óøf·/Ä
2、房地产经纪人员
台湾地区房地产经纪人员以前设有中介主任、中介专员两个层次，现于《不动产经纪业管理条例》中对经纪人员规定为经纪人和经纪营业员两种身份。
经纪人的职务为执行中介或代销业务，并由经纪业指派取得签订有关契约的权力；经纪营业员的职务为协助经纪人执行中介或代销业务。
房地产经纪人和经纪营业员均需经过培训，考试合格，取得资格证书方能从事经纪业务。
经纪人员应专任一家经纪机构，并不得为自己或其他经纪机构执行中介或代销业务。
3、教育培训
（1）资格教育。房地产经纪人和经纪营业员的培训、考试，由主管机关委托台湾房屋中介商业同业公会主办。在测定考试时，为恪守职业道德，提高人员素质，需由应考人立约签署《不动产经纪营业员道德规范》。
（2）继续教育。不动产经纪人证书有效期为4年，期满时，经纪人应接受继续教育，提交证明文件，并向政府部门办理换证。
（二）佣金制度
1、台湾地区收取佣金费率。1999年2月颁布的《不动产经纪业管理条例》，指出经营中升业务者，应依实际成交价或租金按主管机关规定的报酬标准计收。
2、不得收取差价或其他报酬。
（三）信誉制度
1、建立公示制度。
2、开展“金仲奖”评选活动，树立行业良好形象。
3、提高服务质量，建立企业信誉。
（四）风险防范制度
1、建立交易安全保障制度
房地产经纪业对客户最具有保障交易安全的制度是“产权调查”、“代理审查”及“付款保证”制度。
2、营业保证金及赔偿制度
台湾通过政府立法，明确规定不动产经纪业在办理公司或商业登记后，应向不动产经纪业同业公会缴存营业保证金，从而对消费者权益予以保障。
（五）纠纷处理制度
1、建立投诉通道；
2、设立仲裁机构；
3、通过“条例”立法，对违规行为进行处罚。
七、台湾房地产经纪业的行业管理
（一）行业管理主体
1、行业管理主体
1999年2月颁布的《不动产经纪业管理条例》规定，不动产经纪业的主管机关为“内政部”。
2、同业公会
台湾的主管部门对行业的管理是实行指导、间接管理，而直接管理则是依托行业公会，实施“自治”管理。
（二）行业管理的主要内容和方式
1、同业公会参与行业立法和组织实施；
2、行业发展的大事在主管机关指导下由公会操作；
3、行业管理的具体事务均由公会承担。
（三）同业公会的组织机构与职务设置
在建立公会时分别组成中介经纪业和供销经纪业同业公会。
（四）主要立法文件
台湾房地产经纪业管理的主要立法文件是《不动产经纪业管理条例》，于1999年2月3日以政府明令发布，这是行业管理的重要依据。
八、台湾房地产经纪机构及业务运作
（一） 经纪机构组织形式
台湾房地产经纪机构的组建，需向主管机关申请许可后，依法办理公司或商业登记。
组织形态有私营经纪人和合伙经纪人、经纪公司。
其组织形式主要有：
1、大型化中介公司；
2、店头连锁形态；
3、直营店形态；
4、加盟店形态。
（二）业务类型及运作模式
1、业务类型
台湾房地产经纪业主要分为两个类型：（1）中介业务。指从事不动产买卖、互易（交换）、租赁的居间或代理业务。（2）代销业务。指受起造人或建筑业的委托，负责企划并代理销售不动产的业务。
2、运作模式
台湾房地产经纪业的业务运作主要有两种模式：
（1）直营连锁经营；
（2）店头连锁经营。
3、业务流程基本要点
（1）实施签约委托；
（2）规范操作流程；
（3）成屋履约保证。
（三）经纪机构与经纪人员的关系
台湾房地产经纪机构对于经纪人员一般为聘用或雇佣关系。但规定经纪业不得雇佣未具备经纪人员资格者从事中介或代销业务。受聘的经纪人员应专任一家经纪机构，不得为自己或其他经纪业执行中介或代销业务。
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